Cour d'Appel · 1re chambre civile — 26 mai 2026

S.A. GAN ASSURANCES



C/



S.A.S. LA CARBONERIE

SOCIÉTÉ WAKAM

S.C.I. DE LA PLAINE

































































































Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D'APPEL DE DIJON



1re chambre civile



ARRÊT DU 26 MAI 2026



N° RG 23/00549 - N° Portalis DBVF-V-B7H-GFQP



Décision déférée à la Cour : jugement du 28 février 2023, 

rendu par le tribunal judiciaire de Chalon sur Saône - RG : 16/01120









APPELANTE :



S.A. GAN ASSURANCES

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Egalement appelante dans le RG : 23/00608



Représentée par Me Sabine MILLOT-MORIN, membre de la SCP GALLAND ET ASSOCIES, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE





INTIMÉES :



S.A.S. LA CARBONERIE, située [Adresse 2], représentée par la SCP BTSG2 elle-même représentée par Maître [I] [Q] es qualités de liquidateur judiciaire domicilié es qualités [Adresse 3]



Assistée de Me Antoine GEORGES, avocat au barreau de STRASBOURG, plaidant, et représentée par Me Claire GERBAY, avocat au barreau de DIJON, postulant, vestiaire : 126



Société WAKAM, anciennement denommée LA PARISIENNE ASSURANCES

[Adresse 4]

[Adresse 4]



Représentée par Me Laurent DELMAS, membre de la SCP LAURENT DELMAS, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE



S.C.I. DE LA PLAINE prise en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité au siège social

[Adresse 5]

[Adresse 5]



Représentée par Me Anne GESLAIN, membre de la SELARL DU PARC - MONNET - BOURGOGNE, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 91







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 21 avril 2026 en audience publique devant la cour composée de :



Olivier MANSION, Président de chambre,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,



Après rapport fait à l'audience par l'un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier



DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 26 mai 2026,



ARRÊT : rendu contradictoirement,



PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



SIGNÉ : par Olivier MANSION, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





****** 



FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES 



La SCI de la Plaine, assurée auprès du Gan, est propriétaire de locaux industriels situés [Adresse 6].



Selon acte sous seing privé du 18 juillet 2013, elle a donné lesdits locaux à bail commercial à la société La Carbonerie pour y exercer une activité de laboratoire de recherche et développement et de production industrielle en chimie, le bail ayant été consenti pour neuf ans à compter du 15 août 2013 moyennant un loyer annuel de 34 200 euros HT, soit 2 850 euros HT par mois ou 3 420 euros TTC.



Un litige est né entre les parties sur le règlement des loyers et l'absence de réalisation de travaux par le bailleur.



Un incendie est survenu dans les locaux le 20 juillet 2014 alors que la SAS La Carbonerie n'était pas assurée.



La Carbonerie a été placée en redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Chalon sur Saone du 7 avril 2016 et le 9 mars 2017 un plan de redressement a été arrêté avec désignation de la SCP Becheret - [Q] - Sénéchal - Gorrias et la Selarl AJ Partenaires en qualité de commissaires à l'exécution du plan.



La SCI de la Plaine a déclaré sa créance de loyers entre les mains du mandataire judiciaire, la SCP Becheret - [Q] - Sénéchal - Gorrias le 4 mai 2016 pour un montant total de 34 235,02 euros au titre des loyers et charges, selon décompte arrêté au 7 avril 2016.



Faute de règlement des loyers postérieurs au redressement judiciaire, une procédure a été engagée et la société La Carbonerie a procédé au règlement de la somme globale de 52 753 euros, montant correspondant aux loyers dus postérieurement au redressement judiciaire et arrêté à mai 2017.



La Carbonerie a souscrit un contrat d'assurance multirisques entreprise à compter du 20 avril 2016 auprès de la Parisienne Assurance devenue WAKAM. Un nouveau contrat a été souscrit le 6 juin 2017 puis le 22 mai 2018 pour une durée de six mois. Il a été résilié le 22 novembre 2018. 



Le 3 juillet 2018, un nouvel incendie est survenu dans les locaux loués.



Diverses procédures ont été engagées par les parties devant le juge des référés.



Par acte du 8 juin 2016, la SAS La Cabonerie a assigné la SCI de la Plaine devant le tribunal de grande instance de Chalon sur Saone afin d'obtenir sa condamnation au paiement de sommes engagées pour la réfection des bâtiments et l'organisation d'une mesure d'expertise.



Par acte du 17 novembre 2017, la SCI de la Plaine a assigné la SA Gan Assurances afin de la voir condamner à la garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.



Par acte du 12 décembre 2019, La Carbonerie a appelé en garantie la société WAKAM puis par acte du 24 janvier 2020. 



Ces procédures ont été jointes.



Par ailleurs, par ordonnance du 27 octobre 2020, le président du tribunal judiciaire de Chalon sur Saone a :

- constaté la résiliation au 22 juillet 2020 du bail commercial du 18 juillet 2013 conclu entre la SCI de la Plaine et la SAS La Carbonerie par l'effet de la clause résolutoire.

- ordonné l'expulsion de la SAS La Carbonerie et de tous occupants de son chef.

- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision de la SCI de la Plaine et sur la demande d'indemnité d'occupation.

- condamné la SAS La Carbonerie aux dépens.



Un accord a été trouvé avec la Compagnie GAN.



La Compagnie GAN a pris l'engagement, sous réserve d'obtenir l'autorisation de l'établissement bancaire qui a financé la construction, de verser à la SCI de la Plaine:

- à titre d'indemnité immédiate, la somme de 214 075 euros HT, déduction faite de l'acompte de 10 000 euros déjà versé.

- une indemnité complémentaire de 92 719 euros HT susceptible d'être versée sur présentation des factures de travaux dans un délai de 2 ans.



La SCI de la Plaine a effectivement perçu la somme de 214 075 euros.



Par jugement du 28 février 2023, le tribunal judiciaire de Chalon-sur-Saône a :



- dit n'y avoir lieu à mettre la SA GAN Assurances hors de cause.

-débouté la SAS La Carbonerie de sa demande d'indemnisation à hauteur de 55 950,90 euros consécutivement à l'incendie du 20 juillet 2014.

- débouté la SAS La Carbonerie de sa demande d'indemnisation à hauteur de 42 594,99 euros consécutivement à l''incendie du 03 juillet 2018.

- condamné WAKAM à payer à la SAS La Carbonerie la somme de 48 591 euros au titre de l'incendie du 03 juillet 2018.

- débouté la SAS La Carbonerie au titre du préjudice de jouissance et du manque à gagner consécutif subi du fait du bailleur.

- débouté la SCI La Plaine de sa demande reconventionnelle en paiement des loyers et arriérés.

- débouté la SCI La Plaine de sa demande en fixation de la somme de 34 535,02 euros au passif de la procédure collective.

- fixé le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation des locaux sis [Adresse 6] à hauteur de 3 420 euros.

- débouté la SCI La Plaine de sa demande tendant au paiement d'une indemnité d'occupation par la SAS La Carbonerie.

- débouté la SCI La Plaine de sa demande de dommages intérêts à l'égard de la SAS La Carbonerie.

- dit que les demandes d'appel en garantie de la SA WAKAM sont sans objet.

- dit que les demandes d'appel en garantie de la SA GAN Assurances sont sans objet.

- dit n'y avoir lieu à compensation.

- débouté les parties de leurs plus amples demandes.

- dit que les dépens dont il sera fait masse seront partagés par quart entre toutes les parties à l'instance, dont distraction au sens de l'article 699 du même code sera accordée à la Selarl du Parc pour ce qui concerne la SCI La Plaine et à Me Delmas pour ce qui concerne la SA WAKAM.

- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Par jugement du 30 mars 2023, le plan de redressement de la Carbonerie a été résolu et celle-ci a été placée en liquidation judiciaire.



Selon déclaration du 03 mai 2023 (RG 23/00549), le Gan Assurances a interjeté appel à l'encontre de l'ensemble des défendeurs, appel limité de cette décision aux chefs ayant dit les appels en garanties sans objet, débouté les parties de leurs plus amples demandes, dit que les dépens seront partagés par quart entre les parties et dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Par déclaration du 15 mai 2023 (RG/00608), il a relevé un appel limité à l'encontre de la société La Carbonerie, représentée par son liquidateur. 



Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du 1er août 2023..



Par conclusions d'appelante notifiées par RPVA le 13 décembre 2023, le Gan demande à la cour de : 

- infirmer le jugement rendu le 28 février 2023 ce qu'il a :

- dit que les demande d'appel en garantie de la SA GAN assurances sont sans objet.

- débouté les parties de leurs plus amples demandes.

- dit que les dépens, dont il sera fait masse, seront partagés par quart entre toutes les parties à l'instance.

- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du CPC.



Statuant à nouveau :

- débouter la SAS La Carbonerie, la SCI La Plaine, et la SA Wakam de toutes demande formée à son encontre.



Reconventionnellement :

- fixer au passif de la procédure collective de la SAS la Carbonerie (redressement judiciaire du 7 avril 2016 transformé en liquidation judiciaire par jugement du 30 mars 2023) la somme de 1 114,04 euros correspondant à la somme qu'elle a versé à son assurée au titre du sinistre incendie du 20 juillet 2014.



- condamner la SA WAKAM à lui verser la somme de 103'413 euros correspondant à la somme dont elle n'a pu obtenir le remboursement, au titre du recours subrogatoire concernant le sinistre incendie du 3 juillet 2018.

- condamner in solidum la SAS La Carbonerie, la SCI de La Plaine, la SA WAKAM ou qui d'entre elles le mieux devra, à lui verser la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance la procédure d'appel.

- fixer au passif de la procédure collective de la SAS La Carbonerie la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance la procédure d'appel.

- condamner in solidum la SAS la Carbonerie, la SCI de La Plaine, la SA WAKAM ou qui d'entre elles le mieux devra aux dépens de première instance et d'appel.

- fixer au passif de la procédure collective de la SAS La Carbonerie la somme correspondant au montant des dépens de première instance et d'appel.



Selon conclusions d'intimée et d'appel incident notifiées par RPVA le 23 janvier 2024, la SCP BTSG, en qualité de liquidateur judiciaire de la Carbonerie, demande à la cour, au visa des articles 1719, 1720 et suivants du code civil, L.622-22 et suivants du code de commerce, 4.9 du bail commercial signé le 18 juillet 2013, de : 



- infirmer partiellement le jugement du tribunal judiciaire de Chalon-sur-Saône du 28 février 2023 en ce qu'il a : 

- débouté La Carbonerie de sa demande d'indemnisation à hauteur de 55 950,90 euros au titre de l'incendie du 20 juillet 2014.

- débouté La Carbonerie de sa demande d'indemnisation à hauteur de 42 594,99 euros au titre de l'incendie du 3 juillet 2018. 

- débouté La Carbonerie au titre du préjudice de jouissance et du manque à gagner.

- condamné WAKAM à payer à La Carbonerie la somme de 48 591 euros au titre de l'incendie du 3 juillet 2018. 

- débouté les parties de leurs plus amples demandes.

- dit que les dépens dont il sera fait masse seront partagés par quart entre toutes les parties à l'instance. 

- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



Statuant à nouveau, 

- rejeter la demande de fixation de la créance de GAN Assurances pour un montant de 1 114,04 euros au passif de la procédure collective de La Carbonerie, faute de déclaration de la créance. 

- confirmer partiellement le jugement du tribunal judiciaire de Chalon-sur-Saône du 28 février 2023 en ce qu'il a: 

- dit n'y avoir lieu à mettre GAN Assurances hors de cause. 

- dit n'y avoir lieu à mettre WAKAM (anciennement La Parisienne) hors de cause. 

- débouté la SCI de La Plaine de sa demande reconventionnelle en paiement de loyers et arrières. 

- débouté la SCI de La Plaine de sa demande de fixation au passif du redressement 

judiciaire de La Carbonerie de la somme de 34 535,02 euros. 

- débouté la SCI de La Plaine de sa demande tendant au paiement d'une indemnité 

d'occupation par La Carbonerie. 

- débouté la SCI de La Plaine de sa demande de dommages et intérêts à l'égard de la Carbonerie.

- débouté les parties de leurs plus amples demandes.



et en conséquence, 

- débouter Gan Assurances, la SCI de La Plaine et WAKAM de toute demandes, fins et conclusions.

- condamner la SCI de La Plaine à payer à La Carbonerie la somme de 55 950,90 euros au titre de dommages et intérêts au titre des frais engagés en lieu et place du bailleur. 

- condamner la SCI de La Plaine à payer à La Carbonerie la somme de 42 594,99 euros au titre de dommages et intérêts au titre des suites préjudiciables et frais engagé en lieu et place du bailleur suite à l'incendie du 3 juillet 2018. 

- condamner la SCI de La Plaine à payer à La Carbonerie la somme de 239 420 euros au titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance et manque à gagner.

- condamner WAKAM à payer à La Carbonerie la somme de 161 707 euros. 

- condamner WAKAM à relever et garantir La Carbonerie de toutes les condamnations qui pourraient être prononcée contre elle en principal, frais irrépétibles et les dépens. 

- condamner in solidum la SCI de La Plaine, GAN Assurances et WAKAM à payer à La Carbonerie la somme de 20 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par la société La Carbonerie aux fins de défendre ses intérêts et faire valoir ses droits. 

- condamner in solidum la SCI de La Plaine, GAN Assurances et WAKAM aux entiers dépens de première instance et d'appel qui couvrent les frais de greffe et les frais d'huissier de justice.



Selon conclusions d'intimée et d'appel incident notifiées par RPVA le 30 octobre 2023, la SCI de la Plaine demande à la cour, au visa des articles 1134 (ancien) et 1103 (nouveau) du code civil, 1184 du code civil, de :

- rejetant toutes conclusions contraires,



- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

- dit n'y avoir lieu à mettre la SA GAN Assurances hors de cause.

- débouté la SAS La Carbonerie de sa demande d'indemnisation à hauteur de 55 950,90 euros consécutivement à l'incendie du 20 juillet 2014.

- débouté la SAS La Carbonerie de sa demande d'indemnisation à hauteur de 42 594,99 euros consécutivement à l''incendie du 03 juillet 2018.

- débouté la SAS La Carbonerie au titre du préjudice de jouissance et du manque à gagner consécutif subi du fait du bailleur.

- fixé le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation des locaux sis [Adresse 6] à hauteur de 3 420 euros.

- dit que les dépens dont il sera fait masse seront partagés par quart entre toutes les parties à l'instance, dont distraction au sens de l'article 699 du même code sera accordée à la Selarl du Parc pour ce qui concerne la SCI la Plaine et à Me Delmas pour ce qui concerne la SA WAKAM.



Pour le surplus, la recevoir en son appel incident et par conséquent, 

- infirmer le jugement entrepris, et statuant à nouveau :

- fixer le montant de sa créance de loyers au passif de la procédure de redressement judiciaire/liquidation judiciaire de la société La Carbonerie à la somme de 40 235,02 euros selon décompte arrêté au 7 avril 2016, montant figurant dans la déclaration de créance.

- condamner la société La Carbonerie à lui régler la somme de 50 554,07 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés.

- fixer la créance de la SCI de la Plaine à la liquidation judiciaire à hauteur de 50 554,07 euros.

- condamner la société La Carbonerie à lui régler la somme de 71 179,68 euros à titre de dommages et intérêts, montant correspondant tant aux travaux de reprise des dégradations imputables à la SAS Carbonerie qu'aux frais de nettoyage.

- fixer sa créance à la liquidation judiciaire à hauteur de 71 179,68 euros.



Si par extraordinaire, la cour estimait que les locaux étaient inutilisables postérieurement à l'incendie du 3 juillet 2018 :

- condamner solidairement la société La Carbonerie et son assureur WAKAM, anciennement dénommée la Parisienne au paiement de la somme de 50 554,07 euros à titre de dommages et intérêts pour perte de loyers.

- fixer sa créance à la liquidation judiciaire à hauteur de 50 554,07 euros.



Subsidiairement, si par extraordinaire la cour jugeait qu'elle devait prendre en charge des travaux après l'incendie de 2014 :

- constater que la société La Carbonerie ne justifie, en tout état de cause, de la réalisation de travaux en lien avec l'incendie qu'à hauteur de 3 793,00 euros HT.

en conséquence :

- dire et juger que la demande en paiement formulée par la société La Carbonerie ne peut nullement excéder la somme de 3 793 euros.

-condamner le GAN Assurances à la garantir de l'ensemble des condamnations éventuellement mises à sa charge.

 

A titre infiniment subsidiaire :

- constater l'existence de créances connexes dans la mesure où elle est créancière de

la société La Carbonerie à hauteur de 40 235,02 euros à titre de loyers impayés antérieurement à l'ouverture du redressement judiciaire.

- ordonner la compensation entre lesdites créances à hauteur de la plus faible des deux.

- après compensation, dire qu'aucune somme n'est due à la société La Carbonerie.

En tout état de cause :

- condamner la SAS La Carbonerie ou qui mieux le devra à lui régler la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

- condamner la S.A.S. La Carbonerie ou qui mieux le devra en tous les dépens, notamment les constats d'huissier de ACTA LAW en date des 4 mars 2020, 5 et 17 juin 2020 et 24 novembre 2020, et accorder à la Selarl du Parc, cabinet d'avocats le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.



Selon conclusions d'intimée notifiées par RPVA le 28 septembre 2023, la SA WAKAM, anciennement dénommée la Parisienne Assurance, demande à la cour, au visa des articles L121-12 du code des assurances et 1103 du code civil, de:



- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

en conséquence :

- rejeter toutes demandes dirigées à son encontre.

- condamner GAN Assurances à lui payer la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

- condamner GAN Assurances au paiement des dépens devant la cour, dont distraction au profit de Maître Laurent Delmas, avocat au barreau de Chalon sur Saone, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé complet de leurs moyens.



La clôture de l'instruction a été prononcée le 26 mars 2026.



En application de l'article 467 du code de procédure civile, l'arrêt sera rendu de manière contradictoire.





MOTIVATION





I/ Sur les demandes formées par la Carbonerie à l'encontre de la SCI de la Plaine



1/ Sur la demande en paiement de la somme de 55 950,90 euros



La Carbonerie soutient que cette demande porte non pas sur les travaux de remise en état consécutifs à l'incendie du 20 juillet 2014, comme l'ont retenu les premiers juges, mais sur les frais de remise en état qu'elle a supportés en raison de la vétusté des locaux et qui incombent au bailleur au titre de son obligation de délivrance, à savoir:

- réfection et mise en conformité d'urgence des locaux et vestiaires selon les prescriptions légales de sécurité et ordonnée par les autorités administratives; 

- réfection de la toiture des locaux devenue vétuste (infiltrations et couverture de la toiture) et mise hors d'eaux des locaux. 

- travaux d'urgence de mise en conformité de l'installation électrique vétuste et dangereuse. 



La SCI de la Plaine répond que le preneur n'a jamais dénoncé le moindre manquement de sa part avant de stopper le règlement des loyers alors au demeurant que les travaux dont il est demandé le remboursement ne lui incombent pas au regard des stipulations du bail signé le 18 juillet 2013.



Elle indique que le preneur ne saurait lui faire supporter les travaux faisant suite au premier incendie survenu dans les locaux dès lors qu'il a manqué à son obligation d'assurer ces derniers et qu'en application de l'article 1733 du code civil, il est présumé responsable de cet incendie, quand bien même le caractère volontaire de l'incendie n'aurait pas été retenu. 



Elle précise que les experts ont écarté l'hypothèse d'un incendie d'origine électrique.



Concernant les autres travaux qu'elle estime ne pas relever des grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil, elle soutient que les locaux n'étaient pas vétuste; qu'il ne saurait lui être reproché de ne pas avoir réalisé d'état des lieux d'entrée alors que les dispositions de l'article L145-40-1 du code de commerce ne sont applicables qu'aux baux commerciaux régularisés à compter du 20 juin 2014 de sorte que la SAS La Carbonerie est réputée avoir reçu les locaux en bon état.

 

Subsidiairement, elle conclut à la réduction de la demande à la somme de 3 793 euros HT.



Selon l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent mais encore d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée.



L'article 1720 prévoit que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.



Au terme de l'article 1755 du code civil, aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quant elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.



L'article 4.9 du bail commercial conclu entre la SCI de la Plaine et La Carbonerie le 17 juillet 2013 dispose que: «le bailleur déclare et garantit que les locaux loués ne contiennent pas d'amiante, sont conformes, plus généralement, à l'ensemble des prescriptions légales, réglementaires, administratives ou autre concernant la sécurité et la santé des personnes qui sont actuellement en vigueur. Par ailleurs, le bailleur s'engage à faire effectuer dans les locaux loués, à ses propres frais, tous travaux rendus nécessaires par toutes les nouvelles prescriptions légales, réglementaires, administratives ou autres concernant la sécurité et la santé des personnes. Le preneur devra être préalablement informé de l'exécution de ces travaux, qui ne pourront avoir lieu que sous la surveillance de son représentant, sauf accord contraire des parties. 

A défaut d'exécution de ces travaux, quinze (15) jours après une mise en demeure restée infructueuse, le preneur pourra se substituer au Bailleur et les faire réaliser par une entreprise de son choix, aux frais exclusifs du bailleur, sans préjudice de tous frais de remise en état consécutifs à des dommages causés par l'inobservation des dispositions de la présente clause. 

Au cas où quelque autorité que ce soit viendrait à exiger à un moment quelconque une modification des locaux, des installations ou équipements attachés à la structure des locaux loués, objet du présent bail, tous les frais et conséquences de cette modification seraient intégralement et définitivement supportés par le bailleur qui s'y oblige. Ces travaux devront être réalisés dans les délais precrits de telle sorte que la responsabilité du Preneur ne puisse être recherchée.» 



L'article 5 du bail prévoit que le bailleur est tenu des réparations nécessaires pour tenir les lieux clos et couverts ainsi que des grosses réparations définies à l'article 606 du code civil.



Si l'article 9 du bail indique qu'un état des lieux d'entrée a été réalisé antérieurement, lors de la conclusion d'un bail dérogatoire du 8 septembre 2011, force est de constater que ni la bailleresse ni le preneur ne versent aux débats un tel document, celui-ci n'évoquant tout simplement pas son existence.



Il est constant que l'article L145-40-1 du code de commerce imposant l'établissement d'un état des lieux d'entrée n'était pas applicable lors de la conclusion du bail litigieux.



Il en résulte que les dispositions de l'article 1731 du code civil qui prévoit que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre comme tels, sauf la preuve contraire, sont applicables.



Au cas particulier, il résulte des pièces au dossier que selon vérification partielle de l'installation électrique du 7 mars 2014, le bureau Veritas a conclu à une installation présentant des risques d'incendie et d'explosion.



L'inspection du travail a mis en demeure le 4 décembre 2014 la Carbonerie d'avoir à mettre en conformité les vestiaires aux prescriptions réglementaires et de faire vérifier les systèmes de captation des poussières.



La Carbonerie a adressé plusieurs mises en demeure à la bailleresse le 30 novembre 2015 d'avoir à réaliser des travaux concernant les vestiaires, les installations électriques, une fuite en toiture, le chauffage et la climatisation.



Par courrier du même jour, elle a également mis en demeure la SCI de la Plaine aux fins de remise en état des locaux suite à l'incendie du 20 juillet 2014 afin d'assurer que les lieux soient clos, couverts et conformes aux règlementations en vigueur.



Si le preneur justifie avoir mis en demeure la SCI de la Plaine d'avoir à réaliser des travaux encore faut-il qu'il démontre avoir réalisé ces derniers en lieu et place de la bailleresse pour obtenir leur remboursement.



A l'appui de sa demande, il était initialement produit aux débats :



- une facture du 27 novembre 2015 à l'attention de la SCI de la Plaine d'un montant 55 950,90 euros qui mentionne pourtant des travaux de remise en état de l'atelier suite à l'incendie du 20 juillet 2014.



Mais encore deux devis dont il n'est pas établi qu'ils auraient été acceptés :

- devis KEOPS Conception du 26/01/2016 d'un montant de 54 400 euros HT.

- devis Scobe du 01/02/2016 d'un montant de 1 345,68 euros HT.



La société La Cabonerie verse finalement aux débats de multiples factures en pièces 116 dont les trois suivantes, les autres étant inexploitables :



- une facture CGED du 31/07/2014 d'un montant de 51,79 euros HT (remplacement colliers).

- une facture Barletta du 01/08/2014 d'un montant de 3 793 euros HT.

- une facture Metis du 18/09/2014 d'un montant de 3 150 euros HT (maintenance Pont. remplacement gaine d'alimentation et expertise pont).



Les factures CGED et Metis ne permettent pas de vérifier précisement la nature des prestations réglées alors qu'il n'est pas contredit que la société Metis intervient dans le secteur d'activité de la réparation de machines et équipements mécaniques de sorte que rien ne permet de faire le lien avec des travaux relatifs à la vétusté alléguée.



Par ailleurs, la facture Barletta porte sur la réfection partielle de la toiture par remplacement de 24 plaques et mentionne que les tavaux qui ont été réalisés sur la toiture sont en lien avec l'incendie du 20 juillet 2014.



A propos de celui-ci, les rapports d'expertise Prevost et Lavoue rédigés en suite de la réunion du 17 novembre 2014 concluent à une cause indéterminée du sinistre mais selon toute raissemblance à une origine humaine, l'hypothèse d'un incendie d'origine électrique ayant été écartée tout comme celle d'un départ de feu au niveau du charriot élévateur ou encore celle d'un départ de feu lié au process.



Or, en application de l'article 1733 du code civil, le preneur répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction, preuve que La Carbonerie ne rapporte pas en l'espèce.



Il est également communiqué des bulletins de salaire de M. [F], [P], [C] et [W] pour un total de 24 729,48 euros sans explications.



Il en résulte que les pièces communiquées ne permettent pas davantage à hauteur de cour de vérifier que le preneur aurait accompli des travaux dans les locaux loués justifiés par la vetusté de ces derniers et qui n'auraient pas de lien avec l'incendie survenu le 20 juillet 2014 dont la charge incombe au seul preneur.



Le jugement déféré est confirmé en ce qu'il a rejeté la demande du preneur de ce chef.



2/ Sur la demande en paiement de la somme de 42 594,99 euros



Il est constant que le 3 juillet 2018, un nouvel incendie s'est déclaré dans les locaux de la société La Carbonerie et une partie des locaux loués a été détruite.



Le preneur explique avoir notamment financé le bâchage du bâtiment et la réfection provisoire du réseau électrique rendus nécessaires pour la poursuite de son activité, et ce au lieu et place de la bailleresse qui pourtant a reçu une indemnisation des assureurs.



Il est observé, à l'instar de la SCI de la Plaine, que sur le montant de la créance alléguée, il est réclamé une somme de plus de 37 000 euros au titre des salaires versés au dirigeant, M. [F], pour les mois de juillet à octobre 2018 sans aucune explication ni fondement.



Il est versé aux débats en pièce 117 'un tableau récapitulatif incendie du 3 juillet 2018 et annexes' comportant diverses factures établies sur l'année 2018 de consommables électrique, de bâche, joint d'étanchéité mais encore des factures de novembre et décembre 2019 portant sur de la tôle ondulée ou encore des consommables toiture.



Or, il n'est produit aux débats aucun rapport d'expertise permettant de déterminer les causes de ce second sinistre.



Il en résulte que faute pour le preneur de démontrer l'existence d'un cas fortuit ou de force majeure, il ne peut valablement demander la prise en charge par la bailleresse des conséquences de l'incendie survenue en juillet 2018 par application des dispositions de l'article 1733 du code civil, et ce peu important qu'elle ait perçu une indemnisation de son propre assureur de sorte que le jugement déféré est également confirmé de ce chef.



3/ Sur la demande d'indemnisation du préjudice de jouissance et de la perte d'exploitation 



La Carbonerie soutient que dès mars 2014, elle a été confrontée à : 

- une installation électrique vétuste et défectueuse, présentant un risque d'incendie et 

d'explosion ; 

- des vestiaires et locaux vétustes et non conformes, l'obligeant à licencier ses salariés; 

- une toiture qui fuit, ayant pour effet l'apparition de moisissures ; 

- une défaillance du système de climatisation et de chauffage.



Elle indique qu'à la suite de l'incendie dès juillet 2018, d'autres désordres, bien plus importants encore que les précédents, sont apparus : 

- la couverture en amiante ciment du bâtiment a été affectée;

- un tiers de la surface n'était plus hors d'eau ; 

- les installations électriques ont été partiellement détruites, ainsi que la ligne d'alimentation du pont rouleau. 



Elle ajoute qu'à compter de juillet 2018, les locaux étaient donc devenus impraticables et dangereux pour la santé du fait de la présence d'amiante et qu'elle a été forcée de les quitter et de rechercher de nouveaux locaux pour poursuivre son activité de sorte que celle-ci a été impactée du fait de l'absence de jouissance paisible des locaux.



Elle réclame paiement d'une somme de 239 400 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son trouble de jouissance correspondant au remboursement des loyers sur la période de mars 2014 à novembre 2019 (70 mois) au regard d'un loyer de 3 420 euros.



La SCI de la Plaine fait observer que la Carbonerie est restée dans les lieux jusqu'en novembre 2020 de sorte qu'elle ne peut se targuer d'avoir fait un chiffre d'affaires de 426 000 euros en 2020 en dehors des locaux pris à bail auprès d'elle et qu'il est permis de s'interroger sur le fait de savoir si les conditions d'exercice ont été obérées depuis 2014, pourquoi est-elle restée dans les lieux pendant 7 ans, déplorant par ailleurs que cette demande ne soit étayée par aucune pièce comptable.



Sauf disposition expresse du bail, le locataire, nonobstant la clause du bail mettant à sa charge l'entretien et les réparations autres que celles de l'article 606 du code civil, ne peut être tenu des réparations réputées locatives qui sont la conséquence de la vétusté.



S'il résulte de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et de l'article 1149 du code civil, devenu l'article 1231-2, du code civil, un principe de réparation intégrale du préjudice, il incombe néanmoins au preneur de démontrer que l'absence d'exécution par le bailleur des travaux destinés à mettre un terme aux désordres dénoncés et à la présence d'amiante l'a empêché de poursuivre son activité.



Il résulte d'un courrier de l'inspection du travail du 16 janvier 2015 que la Carbonerie a fait le choix de licencier tous ses salariés à la suite des décisions admnistratives la mettant en demeure, d'une part, de mettre en conformité les vestaires à la réglementation et de faire vérifier les dispositifs de captage de poussières.



Or, la vérification de l'aération assainissement des locaux est en lien direct et exclusif avec l'activité de La carbonerie qui consiste à broyer du noir de carbone en particules fines.



Il est observé que suite à l'incendie du 20 juillet 2014 et suite à cette décision de licencier les salariés, La Carbonerie a néanmoins maintenu son activité dans les mêmes locaux sans qu'elle ne justifie avoir adressé de nouveaux courriers de mise en demeure à la bailleresse.



Il est constant par ailleurs que l'incendie du 3 juillet 2018 a provoqué la destruction d'une partie des locaux loués. La couverture en amiante ciment du bâtiment a été affectée et un tiers de la surface n'était plus hors d'eau. Les installations électriques ont été partiellement détruites, ainsi que la ligne d'alimentation du pont rouleau.



Il résulte de la lettre recommandée du 31 août 2018, rédigée par l'expert TGS mandaté par la Parisienne (pièce 105) que «le diagnostic de repérage amiante confirme la présence de matériaux amiantés dans le bâtiment et la contamination du contenu professionnel de votre entreprise, matériel, outillage et marchandises.» 

[...] 

Nous vous rappelons que la réglementation en vigueur sur la présence d'amiante vous interdit à ce jour toute reprise d'activité même ponctuelle dans les locaux sinistrés et que s'ajoute à cette disposition légale la dangerosité du site nécessitant des travaux de mise en sécurité notamment la toiture.» 



La présence d'amiante, qui n'est d'ailleurs pas contestée par la SCI, résulte également du coût de désamiantage prévu dans les estimations des dommages à la suite de l'incendie de 2018 mais également du procès-verbal de constatations relatives aux causes et circonstances et à l'évaluation des dommages de l'incendie de 2018, contresigné par les parties et experts des parties, daté du 5 décembre 2018.



Mais, il n'est pas démontré que la présence d'amiante dans la couverture du bâtiment ait pu empêcher l'exploitation avant l'incendie alors, au surplus, qu'il n'est pas justifié que la carbonerie aurait pu réembaucher des salariés.



Il est indéniable qu'après le second sinistre, les locaux ont été contaminés par l'amiante contenue dans la couverture dégradée par l'incendie.



Toutefois, la encore, la cause de l'incendie n'étant pas déterminée et en l'absence de cas fortuit ou force majeure démontrée par le preneur, celui-ci est tenu de supporter les conséquences du sinistre. 



Or, si les travaux de désamiantage relevaient de la bailleresse au regard des stipulations contractuelles, il n'est nullement établi que le preneur ait procédé aux autres travaux de remise en état des locaux nécessaires après l'incendie du 3 juillet 2018.



Au demeurant, et tel que le fait observer la SCI de la Plaine, il n'est produit aux débats aucun bilan comptable permettant de vérifier la perte d'exploitation alléguée en lien avec les griefs dénoncés.



En l'absence de preuve d'une impossibilité de jouir des locaux en raison de la faute de la bailleresse, c'est à bon droit que les premiers juges ont rejeté la demande de dommages-intérêts ainsi formulée. 



II/ Sur les demandes de la SCI de la Plaine visant à fixer ses créances au passif de la liquidation judiciaire de la Carbonerie



1/ sur la créance de loyers antérieure au redressement judiciaire



La SCI de la Plaine justifie avoir déclaré sa créance de loyers entre les mains du mandataire judiciaire le 4 mai 2016 pour un montant de 40 235,02 euros arrêté au 7 avril 2016, comprenant 34 235, 02 euros de loyers et charges au 7 avril 2016, 5 000 euros au titre de l'article 700 du CPC et 1 000 euros au titre des dépens.



Elle demande à la cour de fixer sa créance à ce montant à la liquidation judiciaire de la Carbonerie.



La Carbonerie soutient que la créance déclarée,dans son principe et dans son montant, est plus que contestable, dès lors qu'aucune pièce utile n'est apportée pour justifier du décompte et du montant réclamé.



C'est en inversant la charge de la preuve que les premiers juges ont considéré qu'il appartenait à la bailleresse de justifier que cette somme n'avait pas été réglée.



Il appartient au contraire au preneur de démontrer, par application de l'article 1353 du code civil, qu'il a honoré ses loyers.



Si les premiers juges ont reproché à la SCI de ne pas produire de décompte des loyers réclamés, il s'évince du commandement de payer délivré au preneur le 8 décembre 2015 qu'il était dû à cette date la somme de 20 555,02 euros et dans ses conclusions la SCI de la Plaine indique en page 3 qu'elle a déclaré sa créance à la procédure collective le 4 mai 2016 pour une somme de 34 235,02 euros arrêtée au 7 avril 2016.



C'est cette dernière somme qui doit être retenue eu égard au loyer mensuel fixé à 3 420 euros au bail.



Il n'est pas opposé d'exception d'inexécution à ce stade des débats à hauteur de cour, de sorte que par réformation du jugement déféré, la créance de la SCI de la Plaine doit être fixée au passif de la liquidation judiciaire de la Carbonerie à hauteur de 34 235,02 euros au titre des loyers antérieurs au jugement d'ouverture, en application de l'article L622-22 du code de commerce, aucune condamnation ne pouvant être prononcée à l'encontre du débiteur en liquidation judiciaire.



2/ Sur la demande en fixation et en paiement de l'arriéré locatif avant liquidation judiciaire ou subsidiairement de dommages-intérêts



Il est demandé la condamnation de la SAS La Carbonerie au paiement de :

- 35 714,07 euros TTC au titre des loyers dus jusqu'à la date de résiliation du bail, outre intérêts légaux à compter du 9 juin 2020 et non pas 2022 comme indiqué par erreur par le preneur dans ses écritures.

- 14 840 euros TTC à titre d'indemnité d'occupation jusqu'au 24 novembre 2020.



Il est constant que le bail liant les parties a été résilié par ordonnance de référé du 27 octobre 2020 avec effet au 22 juillet 2020.



Les parties s'opposent sur la date de restitution effective des lieux.



Or, il est constant que l'état des lieux de sortie dressé le 24 novembre 2020 par Me Camelin s'est déroulé en présence de Me [J] mandaté par La Carbonerie et que, comme l'ont relevé les premiers juges, l'huissier de justice avait encore constaté le 17 juin 2020 l'état d'encombrement des abords de l'entrepôt situé sur l'emprise du terrain que le preneur ne justifie pas avoir débarassé avant le 24 novembre 2020.



Il importe peu, dans ces conditions, que la Carbonerie n'occupait plus les locaux avant cette date ni que le bailleur n'ait pas eu l'intention de remettre en location le bien mais de le mettre en vente, en l'absence de libération effective des lieux avant le 24 novembre 2020.



Par ailleurs, le fait que le bailleur ait perçu des indemnités des assureurs versées pour la remise en état des locaux après incendie est sans emport sur son droit à percevoir les loyers.



Le preneur oppose à cette demande l'exception d'inexécution des obligations du bailleur découlant du bail commercial.



Il soutient que les locaux loués, à la suite de l'incendie de 2018 notamment, présentaient un risque sanitaire de contamination par la présence d'amiante.



Il ne peut, toutefois, à la fois opposer l'exception d'inexécution à la demande en fixation de créance au titre des loyers et solliciter des dommages-intérêts en réparation d'un trouble de jouissance, les deux demandes ayant la même cause.



Quoi qu'il en soit, le trouble de jouissance n'a pas été retenu de sorte qu'il convient d'écarter l'exception d'inexécution.



En conséquence, par réformation du jugement déféré, en application de l'article L622-22 du code de commerce, il est fait droit à la demande de la bailleresse en ce qu'elle vise à la fixation de sa créance à hauteur des montants réclamés, soit:

- 35 714,07 euros TTC au titre des loyers dus jusqu'à la date de résiliation du bail, outre intérêts légaux à compter du 9 juin 2020.

-14 840 euros TTC à titre d'indemnité d'occupation jusqu'au 24 novembre 2020.



Il n'y a donc pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire en dommages-intérêts de la SCI de la Plaine.



3/ Sur la demande de condamnation à hauteur de 71 179,68 euros TTC au titre des travaux de reprise des dégradations



La SCI de la Plaine soutient que les locaux donnés à bail ont été dégradés par le locataire et qu'ils n'ont fait l'objet d'aucun nettoyage avant restitution.



La Cabornerie fait observer que la SCI de la Plaine, bien qu'ayant reçu différentes indemnités de ses assureurs, n'a jamais procédé à aucun travaux de rénovation, lui a laissé faire les travaux qu'elle aurait dû faire réaliser et a mis en vente le bien 'en l'état' afin de ne pas avoir à réaliser les travaux considérés.



Reprenant les motifs des premiers juges, elle ajoute que les constats effectués par l'huissier ayant donné lieu au devis ou factures de réparations les plus importantes, notamment les fissures du bâtiment abritant les bureaux ou alors le trou dans le toit apparaissent vraisemblablement consécutifs, pour le premier à un désordre structurel qui ne peut relever du preneur ou d'un des deux incendies.



La cour observe, à l'instar des premiers juges, qu'il n'est pas établi que les désordres reprochés au preneur soient en lien avec des dégradations qui lui seraient imputables dès lors qu'il n'est pas prouvé que la couche de poudre noire constatée à de nombreux endroits et d'une manière générale la saleté des locaux mise en évidence soient en lien avec l'activité du preneur et non pas avec l'incendie de juillet 2018 qui a donné lieu par ailleurs à l'indemnisation de la SCI de la Plaine.



De même, aucune faute du preneur n'est démontrée quant à la dégradation du bardage en hauteur alors que cette réparation relève du bailleur.



En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté la SCI de la Plaine de cette demande d'indemnisation.



III/ Sur les demandes du GAN Assurances, subrogé dans les droits du bailleur

 

1/ Sur la demande de fixation de créance à la procédure collective de La Carbonerie

au titre de l'incendie du 20 juillet 2014



L'assureur demande la fixation au passif de la procédure collective de La Carbonerie de la somme de 1 114,04 euros au titre du sinistre du 20 juillet 2014, somme qu'elle a réglée à son assurée, la SCI de la Plaine, selon lettre d'accord du 29 avril 2015.



La cour observe que le premier juge n'a pas statué sur cette demande pourtant déjà formée en première instance.



Comme le relève, le liquidateur judiciaire, ès qualités, la créance invoquée par le GAN est antérieure au jugement d'ouverture du redressement judiciaire du 7 avril 2016 comme trouvant son origine dans le premier incendie de juillet 2014 et la lettre d'accord du 29 avril 2015.



En application de l'article L622-24 du code de commerce, applicable au redressement judiciaire par renvoi de l'article L631-14, il appartenait au GAN de déclarer sa créance entre les mains du mandataire dans les deux mois à compter de la publication du jugement d'ouverture du redressement judiciaire au Bodacc (art R622-24).



Or, le GAN a déclaré sa créance par LRAR du 15 mars 2023, soit postérieurement au jugement d'ouverture de la liquidation judiciaire.



Il ne justifie pas pour autant avoir sollicité dans le délai de six mois prévu à l'article L622-26 un relevé de forclusion, applicable au redressement judiciaire par renvoi de l'artiucle L631-14.



En conséquence et en application de l'article L622-26, le défaut de déclaration à la procédure collective a pour effet de rendre la créance inopposable à la procédure collective.



L'omission de statuer du jugement déféré est réparée et la demande du GAN est rejetée.



2/ Sur la demande en paiement de la somme de 103 413 euros à l'encontre de la compagnie WAKAM au titre de l'incendie du 3 juillet 2018



Le premier juge n'a pas statué sur cette demande.



Il est constant que le GAN a versé initialement à son assurée, la SCI de la Plaine, la somme de 224 075 euros HT se décomposant en un versement de 214 075 euros le 14 mars 2019 et un acompte de 10 000 euros versé le 15 octobre 2018 et ce en indemnisation des dégradations consécutives à l'incendie du 3 juillet 2018.



Le GAN s'est retourné contre WAKAM, assureur du preneur, lui réclamant, aux termes de courriers des 5 juin et 10 septembre 2019, une somme limitée à 213 638 euros qui a été versée par WAKAM le 29 novembre 2019.



Comme celui-ci le soutient, le recours limité du GAN à la somme de 213 638 euros qui a été suivi d'effet à hauteur de ce montant et les conclusions 6 du GAN déposées devant les premiers juges au terme desquelles il indique dans un paragraphe intitulé 'sur l'abandon partiel de la réclamation du GAN au titre du sinistre du 3 juillet 2018 et la demande reconventionnelle du GAN' que 'la société La Parisienne a ainsi réglé à GAN Assurances la somme de 213 638 euros (224 075 euros dont à déduire les honoraires d'expert restés à la charge du GAN) (...) constituent une renonciation non équivoque d'étendre son recours à la somme de 10 437 euros au titre des honoraires de l'expert.



Ensuite, le total des quittances fournies par le GAN au titre des indemnités complémentaires s'élève à la somme de 92 976 euros (51 884 + 17 100 + 23 992).



Le GAN verse aux débats trois quittances :

- une quittance signée le 9 juillet 2021 pour un montant de 51 884 euros.

- une quittance signée le 13 mai 2022 pour un montant de 17 100 euros correspondant à une perte de loyers.

- une quittance signée le même jour pour un montant de 23 992 euros sans que son objet ne soit précisé.



Le GAN évoque son recours sans préciser le fondement juridique de sa demande que WAKAM interpréte à juste titre comme étant un recours subrogatoire.



Selon l'article 121-12 du code des assurances, sans préjudice du deuxième alinéa de l'article L. 121-2, l'assureur qui a payé l'indemnité d'assurance est subrogé, jusqu'à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l'assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l'assureur.

(...)



En application de l'article 1346 du Code civil, la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette. 



L'assureur qui veut faire jouer la subrogation légale doit démontrer qu'il a réglé une indemnité en vertu d'une garantie régulièrement souscrite, pouvant seule lui conférer la qualité d'indemnité d'assurance. 



En l'espèce, le GAN produit les conditions particulières du contrat d'assurance multirisques.



Comme le relève WAKAM, la quittance établie le 24 janvier 2019 prévoit que l'indemnité différée sera susceptible d'être versée sur présentation des factures dans le délai de deux ans.



Il est constant que les indemnités différées ont été versées au delà de ce délai.



Toutefois, l'assureur qui a payé l'indemnité contractuellement due à son assuré est légalement subrogé dans les droits de ce dernier, peu important que ce paiement intervienne alors que le délai de deux ans est expiré.



En conséquence, l'omission de statuer est réparée et WAKAM est condamné à payer au GAN la somme de 92 976 euros au titre des indemnités différées versées au titre de l'incendie du 3 juillet 2018.



IV/ Sur les demandes de la Carbonerie à l'encontre de son assureur WAKAM 



Aux côtés du premier juge, il est relevé que selon provès verbal du 3 décembre 2018, les experts mandatés par la SAS La Carbonerie (M. [S], expert Texa mandaté par La Parisienne devenue WAKAM), la SCI de la Plaine et le GAN se sont accordés sur une évaluation des dommages imputables au sinistre à hauteur de 311 707 euros, vetusté déduite, comprenant notamment les frais de remise en état des locaux, la maîtrise d'oeuvre, le désamiantage...



La Carbonerie se fonde désormais sur cette évaluation pour demander la condamnation de son assureur à lui verser la somme complémentaire de 161 707 euros (et non plus de 202 446 euros) au titre de l'indemnisation du sinistre du 3 juillet 2018, étant précis