Cour d'Appel · 1ère Chambre — 26 mai 2026

PM/LLL











REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



N° de rôle : N° RG 25/01379 - N° Portalis DBVG-V-B7J-E6DF





COUR D'APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale



ARRÊT DU 26 MAI 2026 





Décision déférée à la Cour : jugement du 19 mai 2022 - RG N°20/00461 - TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE LONS-LE-SAUNIER 

Code affaire : 50A - Demande en nullité de la vente ou d'une clause de la vente





COMPOSITION DE LA COUR :



Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre.



Madame Bénédicte UGUEN-LAITHIER et Monsieur Philippe MAUREL, Conseillers.



Madame Léonie LACOMBE-LASNE, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision.





DEBATS :



L'affaire a été examinée en audience publique du 24 mars 2026 tenue par Monsieur Michel WACHTER, président de chambre, Madame Bénédicte UGUEN-LAITHIER et Monsieur Philippe MAUREL, conseillers et assistés de Madame Léonie LACOMBE-LASNE, greffière.



Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries.





L'affaire oppose : 





PARTIES EN CAUSE :



APPELANTS



Monsieur [Y] [B]

né le 02 mars 1950 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 1]



Madame [P] [W] épouse [B]

née le 14 septembre 1950 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 1]



Représentés par Me Jean-Yves REMOND, avocat au barreau de JURA





ET :



INTIMÉS 



Madame [X] [F] veuve [K]

née le 22 Juin 1966 à [Localité 3] (MALI)

demeurant [Adresse 2]



N'ayant pas consituté avocat



Monsieur [R] [A] [K], en son nom personnel et es qualité d'héritier de Madame [H] [C] [M], née le 22 juillet 1932 à [Localité 4] et décédée le 3 janvier 2023

né le 24 Avril 1985 à [Localité 5] (MALI)

demeurant [Adresse 3]



Monsieur [E] [K], en son nom personnel et es qualité d'héritier de Madame [H] [C] [M], née le 22 juillet 1932 à [Localité 4] et décédée le 3 janvier 2023

né le 23 décembre 1986 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 3]



Représentés par Me Alexandre SEBBAN, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Me Lisa CASSABOIS, avocat postulant, au barreau de BESANCON



Monsieur [Q] [K], en son nom personnel et es qualité d'héritier de Madame [H] [C] [M], née le 22 juillet 1932 à [Localité 4] et décédée le 3 janvier 2023

né le 26 février 1993 à [Localité 6],

 demeurant [Adresse 4]



Représenté par Me Brigitte EGLOFF, avocat au barreau de JURA



ARRÊT :



- DEFAUT 

- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur Michel WACHTER, président de chambre et par Madame Léonie LACOMBE-LASNE, greffière lors du prononcé.





*************



EXPOSE DU LITIGE



M. [Y] [B] et Mme [P] [B] née [W] ont fait l'acquisition, suivant acte notarié en date du 18 avril 2017, d'un bien immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 2], l'ensemble immobilier se composant d'une maison et d'un terrain attenant. Les vendeurs, Mme [H] [M] veuve [K], en qualité d'usufruitière, ses deux petits-enfants, [E] et [R] [K] et Mme [X] [F] veuve [K], venant en représentation des droits de leur père et époux prédécédé qui avait la qualité de nu-propriétaire, ont cédé le bien moyennant un prix global de 160'000 euros, soit 153'000 euros pour le bâtiment et 7000 euros pour le terrain. Le 9 mai 2018 une inondation s'est produite au sein de l'immeuble, les sous-sols ayant été submergés par une montée des eaux pluviales, de plus de 2 mètres, venues de l'extérieur. Subséquemment, d'autres épisodes moins graves se sont produits, notamment en 2024. Après renseignements fournis par le voisinage, les acquéreurs ont considéré que l'immeuble était sujet à des inondations répétées du fait d'une défaillance du réseau communal d'assainissement ce qui, selon eux, constituait un vice caché de la chose vendue. 



Estimant que les vendeurs avaient manqué à leur obligation d'information et que le bien vendu était affecté d'un vice caché à la livraison, les époux [B] ont fait assigner ceux-ci devant le tribunal judiciaire de Lons-le-Saunier, et ce suivant acte d'huissier en date du 27 avril 2020. Les acquéreurs sollicitaient alors, sur le fondement de l'action rédhibitoire, l'annulation de la vente et la restitution du prix versé.



Suivant jugement en date du 19 mai 2022, le tribunal judiciaire de Lons-le-Saunier a débouté les acquéreurs de leurs prétentions, et ce dans les termes suivants :



- dit que l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 2] n'est 

pas affecté de vices cachés ;

 - déboute M. [Y] [B] et Mme [P] [B] de l'ensemble de leurs demandes ;

 - condamne M. [Y] [B] et Mme [P] [B] à payer à Madame [H] [M] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

 - condamne M. [Y] [B] et Mme [P] [B] aux entiers dépens de la présente procédure. 



Pour statuer comme il l'a fait, le tribunal a essentiellement retenu que la preuve n'était pas administrée de ce que le bien immobilier objet du litige était affecté d'un vice caché le rendant impropre à l'usage de sa destination.



Suivant déclaration d'appel en date du 3 juillet 2022, formalisée par voie électronique, les époux [B] ont interjeté appel du jugement rendu. 



Mme [H] [M] veuve [K] est décédée en cours d'instance. Celle-ci a été interrompue jusqu'à ce qu'elle soit reprise par ses héritiers.



Dans le dernier état de leurs écritures en date du 11 décembre 2025, les appelants invitent la cour à statuer dans le sens suivant :

- Juger recevable l'intervention forcée des héritiers de Mme [H] [M] : M. [Q] [K], M. [R] [K] et M. [E] [K] ; 



Statuant sur l'appel interjeté par M. [Y] [B] et Mme [P] [B] née [W] à l'encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lons le Saunier le 19 mai 2022 : 

- Déclarer qu'il a été bien appelé et mal jugé, 

- Juger recevables et bien-fondés Mme [P] [B] née [W], et M. [Y] [B] en leur demande de réformation du jugement du tribunal judiciaire de Lons le Saunier du 19 mai 2022 (numéro RG 20/00461 - numéro minute 22/00095) en ce que cette décision a rejeté toutes les demandes de Mme [P] [B] née [W], et M. [Y] [B] ;



En conséquence, 

Réformerle jugement susvisé en ce qu'il a : 

- considéré que l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 2], propriété de Mme [P] [B] née [W], et M. [Y] [B], cadastrée en section AM [Cadastre 1] et [Cadastre 2], n'était pas affecté d'un vice caché antérieurement à la vente,

 - débouté Mme [P] [B] née [W], et M. [Y] [B] de l'ensemble de leurs demandes,

 - condamné Mme [P] [B] née [W], et M. [Y] [B] à payer à Madame [H] [M] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

 - condamné Mme [P] [B] née [W], et M. [Y] [B] aux entiers dépens de la présente procédure ;



Statuant à nouveau, 

À titre principal, 

- Juger bien fondés M. [Y] [B] et Mme [P] [B] en leur action estimatoire eu égard aux inondations ayant affecté l'immeuble d'habitation situé [Adresse 5] à [Localité 2] et cadastré en section AM [Cadastre 1] et [Cadastre 2].



En conséquence, 



- Condamner solidairement les héritiers de Mme [H] [M], Mme [X] [F], M. [R] [K] et M. [E] [K] à payer à Mme [P] [B] née [W], et M. [Y] [B], la somme principale de 23 058,50 euros correspondant aux travaux d'aménagement de la création du chemin d'accès de la propriété à partir du [Adresse 6], 

- Juger que ladite somme sera indexée sur l'indice du coût de la construction, l'indice de référence étant celui publié le jour de l'établissement du devis, soit le 24 juin 2022, l'indice multiplicateur étant celui publié le jour du paiement des dommages et intérêts. L'actualisation pour le devis de maçonnerie se fera à compter et sur la base de l'indice publié le 12 septembre 2022, l'indice multiplicateur étant celui publié le jour du complet parfait paiement. 



À titre subsidiaire,

- Juger bien fondés M. [Y] [B] et Mme [P] [B] en leur action rédhibitoire eu égard aux inondations ayant affecté l'immeuble d'habitation situé [Adresse 5] à [Localité 2] et cadastré en section AM [Cadastre 1] et [Cadastre 2],

- Condamner solidairement les héritiers de Mme [H] [M], Mme [X] [F], M. [R] [K] et M. [E] [K] à restituer le prix de vente d'un montant de 160 000 euros, 

- Condamner solidairement les héritiers de Mme [H] [M], Mme [X] [F], M. [R] [K] et M. [E] [K] à payer à M. [Y] [B] et Mme [P] [B] la somme de 8 884 euros à titre de dommages et intérêts correspondant aux droits d'enregistrement, des taxes départementales, communales, frais de recouvrement appliqués sur le prix de vente, 

- Condamner solidairement les héritiers de Mme [H] [M], Mme [X] [F], M. [R] [K] et M. [E] [K] à payer à M. [Y] [B] et Mme [P] [B] la somme de 153 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à la contribution de sécurité immobilière, 

- Condamner solidairement les héritiers de Mme [H] [M], Mme [X] [F], M. [R] [K] et M. [E] [K] à payer à M. [Y] [B] et Mme [P] [B] la somme de 163 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au coût des frais de recouvrement, 

- Condamner solidairement les héritiers de Mme [H] [M], Mme [X] [F], M. [R] [K] et M. [E] [K] à payer à M. [Y] [B] et Mme [P] [B] la somme de 6 000 euros en réparation du préjudice moral. 

 

En tout état de cause, 

- Débouter les héritiers de Mme [H] [M], Mme [X] [F], M. [R] [K] et M. [E] [K] de l'intégralité de leurs demandes, 

- Condamner les héritiers de Mme [H] [M], Mme [X] [F], M. [R] [K] et M. [E] [K] à verser à M. [Y] [B] et Mme [P] [B] la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- Condamner les héritiers de Mme [H] [M], Mme [X] [F], M. [R] [K] et M. [E] [K] aux entiers dépens avec possibilité de recouvrement direct au profit de Maître Jean-Yves Remond de la SELARL Remond, Guy, Lazard avocats en application de l'article 699 du code de procédure civile.



Ils soutiennent, à cet égard, que :



' Les attestations concordantes produites par le voisinage immédiat de l'immeuble montrent que le phénomène sinistrant est récurrent depuis plus de 20 ans en raison d'une défaillance du réseau d'évacuation des eaux de pluie lequel refoule par saturation,



' L'absence de déclaration de sinistre ne démontre pas l'inexistence des nuisances alors même qu'en 2016 un précédent phénomène s'est produit. De surcroît, en 2024, les concluants ont eu à déplorer une nouvelle inondation reconnue par l'autorité administrative comme catastrophe naturelle,



' L'existence de précédents successifs ne permet pas de regarder les vendeurs comme ignorants des faits litigieux ce dont il se déduit que la clause exclusive de garantie prévue à l'acte de vente ne saurait être déclarée applicable en vue de soustraire les intéressés aux obligations inhérentes à leur statut.



' Même si les concluants ont renoncé expressément à l'action rédhibitoire initialement introduite, ils estiment les héritiers redevables à leur endroit, sur le fondement de l'action estimatoire, de la contre-valeur des travaux de sécurisation de l'immeuble.



MM [R] et [E] [K], aux termes de conclusions récapitulatives et responsives en date du 2 mars 2026, se prononcent dans les termes suivants :



- Déclarer irrecevable l'action estimatoire des consorts [B] étant une demande nouvelle, 

 - Confirmer le jugement rendu le 19 mai 2022 par le tribunal judicaire de Lons Le Saunier en toutes ses dispositions ; 



 En conséquence : 

 - Débouter les consorts [B] de l'ensemble de leurs demandes ;



 En tout état de cause : 

 - Condamnerles consorts [B] à verser la somme de 7 000 euros à MM [R] et [E] [K] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'instance.



Ils signalent à cet égard que :



' Aucune impropriété à destination n'est caractérisée par les acquéreurs de l'immeuble. Le bien, de surcroît, n'est affecté d'aucun vice caché puisque la cause des désordres est extérieure à l'ensemble immobilier et résulte d'un défaut d'aménagement de l'ouvrage public d'évacuation des eaux de pluie.



' L'impropriété à destination est d'autant moins établie que l'immeuble en question a été cédé à bail juste après la vente et n'a cessé depuis d'être occupé.



' Contrairement aux allégations des appelants, le phénomène survenu en 2016 consistait uniquement en des ruissellements ayant en partie inondé le jardin mais sans que le local d'habitation ait été affecté d'un quelconque dommage.



' L'inondation invoquée par les acquéreurs, survenue en 2024, est postérieure de 7 ans par rapport à la vente et de 6 ans par rapport au premier sinistre allégué. La reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle incrimine au premier chef l'inadéquation du réseau d'évacuation pluviale et ne peut donner prise à la reconnaissance d'un vice caché affectant l'immeuble. Dès lors, les importantes précipitations qui ont eu lieu caractérisent un cas de force majeure exonératoire de garantie ou de responsabilité.



' Le montant des travaux entrepris dont il est réclamé le paiement résulte de la seule évaluation faite par les acquéreurs sans que ceux-ci justifient, sur le plan technique, de leur utilité.





M. [Q] [K], dans ses dernières conclusions du 23 octobre 2025 demande que la cour statue de la manière suivante :



- Confirmer le jugement du 19 mai 2022 en toutes ses dispositions ;



En conséquence débouter les consorts [B] de leurs demandes, fins et conclusions ;

Y ajoutant :

- Condamner les consorts [B] au paiement à M. [Q] [K], de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens y compris les frais de la sommation interpellative.



À l'appui de ses prétentions il développe, pour l'essentiel, les mêmes moyens et arguments exposés en défense par M. [R] et [E] [K]. Il ajoute que les imperfections du réseau d'assainissement ont été accentuées, depuis l'acquisition de l'immeuble, par l'édification de plusieurs immeubles bâtis ainsi que le maire de la commune lui-même a pu le reconnaître.



Mme [X] [F] n'a pas constitué avocat. La déclaration d'appel et les conclusions des appelants lui ont été signifiées par acte de commissaire de justice en date du 10 août 2022, et non remis à personne.



La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 3 mars 2026.





MOTIFS DE LA DECISION



Il est excipé en défense de l'irrecevabilité de la demande des époux [B] au motif que les prétentions fondées sur l'action estimatoire sont nouvelles en appel puisque le premier juge n'a été saisi que d'une action rédhibitoire pour vices cachés. Mais les deux demandes tendent aux mêmes fins, au sens des dispositions de l'article 565 du code de procédure civile puisque toutes deux ont pour objet et pour finalité de les restituer en l'état antérieur à la lésion de leurs intérêts en raison de vices cachés affectant l'immeuble acquis. En cet état, le moyen ne saurait prospérer.



L'action estimatoire vise pour l'acquéreur, en vertu des prescriptions de l'article 1644 du code civil, à obtenir une réfaction du montant du prix à concurrence de la moins-value affectant la chose vendue du fait de la présence et de l'incidence dommageable d'un vice caché. Au cas présent, les époux [B], tout en invoquant l'action estimatoire comme fondement juridique à leurs prétentions, ont sollicité la condamnation des parties intimées à leur payer la contre-valeur des travaux nécessaires à la préservation des lieux des phénomènes sinistrants liés aux intempéries, outre les frais accessoires. Bien que l'action en résolution ou en diminution de prix pour vices cachés peut se cumuler avec une action en responsabilité contractuelle de droit commun, il y a lieu de considérer, pour respecter le choix du fondement juridique formulé par les époux acquéreurs, que la demande en réparation s'analyse concomitamment en une exigence de réfaction du prix.



Il convient de rappeler que l'action estimatoire est fermée à l'acquéreur détenteur d'une chose affectée d'un vice caché qui a été résorbé par une réparation adéquate, mais seulement lorsqu'elle est intervenue à l'initiative du vendeur (Cass. 3° Civ. 8 février 2023 n°22-10 743). En l'occurrence, la protection ajoutée en bas du portail d'entrée a été installée par les services de la mairie de [Localité 2] au mois de mai 2019, soit avant l'introduction de l'instance contentieuse. Toutefois, s'agissant de travaux exécutés par un tiers, l'obstacle mis à l'introduction de l'action estimatoire n'est plus de mise.



Le tribunal a rejeté les prétentions émises par les époux acquéreurs en estimant qu'au regard des pièces produites la preuve d'un vice caché affectant l'immeuble n'était pas rapportée. Il y a lieu de rappeler qu'aux termes de l'article 1641 du code civil :



« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus.»



Une double recherche s'impose pour que soit accueillie l'action estimatoire en réduction du prix de vente : l'existence d'un vice inhérent à la chose vendue et dissimulé à la date de la livraison, d'une part, et une impropriété de la chose à l'usage de sa destination en liaison directe avec la défectuosité de celle-ci, d'autre part.



Il est constant que l'ensemble immobilier dont les époux [B] se sont portés acquéreurs n'est, intrinsèquement, affecté d'aucun vice de construction à l'origine des inondations dont ils se sont plaints, notamment après l'épisode orageux survenu en 2018. Les désordres litigieux ne sont donc pas consécutifs à une défectuosité interne de l'ouvrage immobilier à l'origine des dommages. 



Il s'évince des pièces de la procédure que l'origine des désordres est identifiée dans une capacité insuffisante du réseau public d'assainissement à évacuer les eaux pluviales en cas de fortes précipitations. Toutefois, compte tenu du risque encouru au regard du contexte géographique, l'absence d'équipement de nature à garantir les propriétaires des effets dommageables des intempéries affecte l'immeuble d'un vice qui n'était pas apparent à la livraison. L'installation d'un ressaut de protection au bas du portail d'entrée dans le courant de l'année 2019 a suffi, semble-t-il, à éviter toute récidive de survenance de faits dommageables. Il s'ensuit que si le dispositif de fermeture avait été pourvu d'un tel équipement, il y a lieu de conjecturer que l'inondation du sous-sol du bâtiment ne se serait pas produite ou, en toute hypothèse, pas avec la même ampleur. Ce défaut de dispositif protecteur ne peut être considéré comme apparent à la livraison puisqu'il ne participe pas, normalement, des composantes obligatoires ou recommandées des portails de fermetrure assurant le clos de l'immeuble. Son caractère dissimulé ne saurait donc être l'objet de controverse.



Il reste donc à déterminer si le vice caché ainsi mis en évidence était de nature à rendre la chose vendue impropre à l'usage de sa destination.



Ce critère doit être appréhendé au travers de la récurrence du phénomène sinistrant, celui-ci devant être défini comme portant une atteinte grave et irrésistible à la jouissance du local d'habitation. Dans cette optique, les attestations produites aux débats (M. [T], Mme [V], M. [O]) font état d'un risque connu de déversion d'eau de pluie dans la [Adresse 7], configurée en pente, en cas d'épisode orageux intense, sans pour autant faire état d'inondations systématiques des parties basses des locaux d'habitation. C'est en cela que l'appréciation du premier juge selon laquelle les témoignages produits ne rendent nullement compte de l'étendue des dommages consécutifs au dysfonctionnement de l'ouvrage public, mérite approbation.



Dans l'appréhension de la fréquence des inondations des bâtiments d'habitation, celui intervenu dans le courant de l'année 2024 peut difficilement être pris en considération pour la raison même de son importance puisque c'est en contemplation de son ampleur qu'un arrêté de catastrophe naturelle a été promulgué. En effet, un tel vocable ne désigne que des phénomènes exceptionnels dont le caractère imprévisible déjoue l'efficience de tout aménagement protecteur local.



La circulaire en date du 23 juin 2014, prise pour l'application de l'article L. 125-1 du code des assurances relatif à l'arrêté de catastrophe naturelle définit celle-ci comme le phénomène hydrologique naturel qui doit atteindre un niveau observé statistiquement une fois tous les 10 ans. 



Il s'en déduit que les inondations ou coulées de boue sont justiciable de la qualification de catastrophe naturelle lorsque le niveau des précipitations ou le débit d'un cours d'eau ont une durée de retour d'au moins 10 ans. La seule exception à cette mesure décennale est l'extrême gravité des dommages qui se sont produits. Or, en l'espèce, il ne ressort pas des pièces du dossier que les dégradations enregistrées en 2024 aient atteint l'intensité dommageable de l'épisode orageux survenu en 2018, ce dont il peut être déduit l'efficacité des dispositifs de protection mis en place. En toute hypothèse, le caractère exceptionnel du phénomène météorologique sus-évoqué ne permet pas de l'inscrire dans la trame chronologique de ceux qui ont jalonné la période antérieure, et juste postérieure à la vente. Dès lors, et quelle que soit l'ampleur des dommages subis à cette occasion, ils ne peuvent être, de manière intrinsèque, démonstratifs d'une impropriété à destination de l'immeuble litigieux.



Il reste donc à déterminer si les épisodes survenus en 2016 et 2018 constituent des évènements suffisamment rapprochés dans le temps pour rendre l'immeuble, non pourvu d'équipements de protection adaptés, impropre à l'usage de sa destination. Cette fréquence est, dans ce cas de figure, le marqueur essentiel d'identification de cette condition (Cass 3 Civ. 25 janvier 2018 n° 16-26 525).



Ce critère de rapprochement dans le temps ne peut être satisfait qu'à la condition que les phénomènes puissent être comparés et soient d'égale intensité. Or, au cas présent, celui survenu en 2016 n'a inondé qu'une partie du jardin attenant à la maison d'habitation, laissant celle-ci intacte. 



Ce n'est qu'en 2018 que la cave du bâtiment a été submergée par l'eau de pluie drainée de manière défectueuse par le réseau public d'assainissement. Il n'est donc aucunement démontré que l'immeuble puisse être qualifié d'impropre à sa destination, au sens de l'article de loi sus-reproduit. Il convient, là encore, de bien faire le départ entre ce qui relève d'un constat objectif de la défaillance de l'ouvrage public à remplir les objectifs qui lui sont assignés et les atteintes à la jouissance des biens par les particuliers qui peuvent en résulter. Seule la caractérisation de ces effets délétères peut servir de levier à la reconnaissance d'une impropriété à destination. Cependant, la périodicité anormale de la saturation du réseau d'évacuation des eux pluviales, tels qu'ont pu le rapporter les différents attestants, ne peut caractériser, de manière univoque, l'impropriété d'usage de la chose vendue pouvant étayer le bien-fondé d'une action estimatoire pour vice caché.



À titre subsidiaire, les époux [B] sollicitent la résolution du contrat de vente sur le fondement de l'action rédhibitoire. Toutefois, les motifs précédemment explicités suffisent à rejeter cette demande.



En outre, et surabondamment, la clause exclusive de garantie stipulée à l'acte de vente fait obstacle à toute recherche en garantie des vendeurs en cas de survenance des dommages en rapport de causalité directe avec les vices cachés à la livraison. Cette clause ne peut être réduite à néant au motif que les vendeurs connaissaient l'existence de ce vice. Il convient de rappeler que la vente des droits réels immobiliers portant sur l'immeuble litigieux a été effectuée par les titulaires de droits réels démembrés. En effet, M. [U] [K] avait été donataire en nue-propriété, de la part de ses parents en 1996, de l'ensemble immobilier litigieux mais avec réserve d'usufruit au bénéfice des donateurs qui ont continué à occuper le local d'habitation. M. [U] [K] étant décédé à la date de la formalisation de l'acte de cession, ce sont ses héritiers venant en représentation de ses droits, à savoir son épouse survivante et ses 2 enfants, qui ont été parties à l'acte. Il ne résulte pas, toutefois, des pièces de la procédure qu'il ait habité les lieux et ait été avisé des difficultés liées au dysfonctionnement de l'ouvrage public d'évacuation des eaux pluviales. En revanche, il n'est pas contesté que Mme [M] se soit maintenue dans le local en sa qualité d'usufruitière. Il ne s'évince toutefois pas des pièces de la procédure qu'elle avait, ou aurait dû avoir conscience de l'existence d'un vice caché, qui, ainsi qu'il l'a été vu, n'était pas de nature à rendre le bien impropre à l'usage de sa destination. De surcroît, les travaux effectués après 2016 par les services techniques de la mairie pouvaient légitimement l'inciter à croire que tout danger était désormais écarté. Il s'en déduit, en toute hypothèse, que la clause exonératoire de garantie est propre à mettre en échec l'action dirigée contre les intimés par les acquéreurs appelants.



Il suit des motifs qui précèdent que le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions.



Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [R] [K] et de M. [E] [K], d'une part et de M. [Q] [K], d'autre part les frais exposés par eux dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens à hauteur de 2 000 euros pour MM [R] et [E] [K] et de 

1 000 euros pour M. [Q] [K].





PAR CES MOTIFS



La cour statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut, et après en avoir délibéré conformément à la loi :



CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement déféré ;



CONDAMNE solidairement Mme [P] [B] née [W] et M.[Y] [B] à payer à M. [R] [K] et à M. [E] [K] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



CONDAMNE solidairement Mme [P] [B] née [W] et M. [Y] [B] à payer à M. [Q] [K] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



LES CONDAMNE sous le même lien de solidarité aux dépens d'appel.



La greffière, Le président,