Tribunal Judiciaire · 7ème CHAMBRE CIVILE — 20 mai 2026

N° RG 24/07097 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZNL2

7EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND



TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 20 MAI 2026 
72C

N° RG 24/07097
N° Portalis DBX6-W-B7I-ZNL2







AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 1] - [Adresse 2]
C/
[D] [U]




 



Grosse Délivrée 
le :
à 

SELAS MAXWELL MAILLET BORDIEC
Me Sophie PASTURAUD

1 copie à monsieur [O] [V], expert judiciaire

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats 

Monsieur TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel, Magistrat rapporteur, 
Madame LAURET, Vice-Président,

Lors du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,
Madame LAURET, Vice-Président,
Monsieur TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel,

Lors des débats et du prononcé :

Madame DENIS, Adjoint administratif faisant fonction de Greffier.


DÉBATS :

à l’audience publique du 25 Mars 2026,

Monsieur TOCANNE, magistrat chargé du rapport, a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré.


JUGEMENT :

Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe







N° RG 24/07097 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZNL2


DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 3] - [Adresse 4], pris en la personne de son Syndic en exercice, la SARL ERA IMMOBILIER, domicilié en cette qualité au siège social
[Adresse 5]
[Localité 2]

représentée par Maître Sophie PASTURAUD, avocat au barreau de BORDEAUX



DÉFENDEUR

Monsieur [D] [U]
[Adresse 6]
[Localité 2]

représenté par Maître William MAXWELL de la SELAS MAXWELL MAILLET BORDIEC, avocat au barreau de BORDEAUX
EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [D] [U] est propriétaire d’un appartement au sein de la [Adresse 7] soumise au régime de la copropriété. 

Lui reprochant la réalisation de travaux portant atteinte à la structure et aux parties communes de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] a obtenu, par ordonnance de référé du 09 avril 2022 la désignation d’un expert en la personne de monsieur [V] qui a déposé son rapport le 15 septembre 2023. 

Par acte du 05 août 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] a saisi le tribunal judiciaire de Bordeaux d'une action aux fins de remise en état et paiement de dommages et intérêts dirigée contre monsieur [U]. 

Vu l’assignation délivrée à la requête du syndicat des copropriétaires et valant conclusions, sollicitant, sur le fondement de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, la condamnation du défendeur à exécuter sous astreinte les travaux de renforcement du linteau sur la base d’une note de calcul réalisée par un BET structure, à rétablir la gaine technique traversante ainsi que le conduit de fumée, à retirer la porte fenêtre et à la remplacer par un modèle identique à celle supprimée, à remplacer les trois fenêtres à quatre vantaux par des fenêtres à trois vantaux et à lui payer les sommes de 6.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance et de 5.000 euros pour résistance abusive. 


Monsieur [U] a constitué Avocat mais n’a pas conclu malgré injonction.
 
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 16 janvier 2026 avec ordonnance de clôture partielle du 24 novembre 2025 à l’encontre de monsieur [U] et l'affaire fixée pour plaidoiries à l'audience du 25 mars 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.


MOTIFS DE LA DÉCISION.

En application de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965, un copropriétaire ne peut, sans autorisation préalable de l’assemblée générale, effectuer de travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, même conformes à la destination de celui-ci.

En l’espèce, l’article 9 du règlement de copropriété précise que les ouvertures dans des murs porteurs ne peuvent être effectuées sans une telle autorisation et hors la surveillance d’un homme de l’art, sans nuire à la solidité de l’immeuble et que les modifications des ouvertures extérieures sont également soumises à une telle délibération.

Alors qu’il est constant que monsieur [U] n’a jamais sollicité et a fortiori obtenu d’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, il résulte du rapport d’expertise judiciaire qu’il a entrepris, au mois de juillet 2021, des travaux de rénovation de son appartement avec remplacement des menuiseries extérieures et démolition d’une gaine technique jouxtant un mur porteur avec mise en place d’un linteau métallique. 

Le défendeur a lui-même communiqué à l’expert la note technique du BET PENAUD faisant apparaître une insuffisance de ce linteau qui devra être renforcé sous le contrôle d’un BET structure, peu important qu’à ce jour cette faiblesse n’ait pas provoqué de désordre dès lors qu’existe une atteinte à la solidité de l’immeuble. 

Le défendeur sera donc condamné, sous astreinte définitive de 100 euros par jour de retard passé un délai de six mois à compter de la signification à partie du présent jugement à exécuter les travaux de renforcement du linteau sur la base d’une note de calcul réalisée par un BET structure. 

Il s’évince également du rapport d’expertise judiciaire que monsieur [U] a procédé à la suppression d’une gaine technique traversante et d’un conduit de fumée, certes inutilisés, mais susceptibles d’être remis en service, l’eau de pluie en provenance de la toiture s’accumulant dans ces conduits pouvant en outre être à l’origine d’un dégât des eaux. 

Cette modification non autorisée affectant les parties communes recensées à l’article 6 du règlement de copropriété, le défendeur sera condamné, sous astreinte définitive de 50 euros par jour de retard passé un délai de six mois à compter de la signification à partie du présent jugement, à exécuter les travaux de rétablissement de la gaine technique traversante et du conduit de fumée. 




Enfin, monsieur [U] a remplacé trois fenêtres des chambres en façade à trois vantaux par des modèles à quatre vantaux et ainsi affecté l'aspect extérieur de l'immeuble dont l’esthétique est en conséquence perturbée ainsi que constaté par monsieur [V], les photographies annexées à son rapport confirmant cette appréciation. 

D’autre part, le défendeur a remplacé la porte-fenêtre du salon par une baie à quatre vantaux alors que, selon le syndicat des copropriétaires, une résolution votée en assemblée générale le 05 mai 1998, n’autorise que le remplacement par des éléments à deux vantaux coulissants en aluminium laqué blanc. 

Cependant, non seulement cette délibération n’est pas versée aux débats mais en outre aucune atteinte à l’harmonie de l’immeuble n’est établie, la photographie prise par l’expert judiciaire et annexée à son rapport démontrant au contraire, sur une même façade de quatre étages, la présence de deux appartements avec baie à quatre vantaux, d’un appartement avec baie à deux vantaux et d’un quatrième dont la baie à deux vantaux se situe, contrairement aux trois autres, contre la rambarde du balcon qui est ainsi supprimé. 

Les menuiseries ne sont pas des parties communes telles que décrites par l’article 6 du règlement de copropriété et monsieur [U] sera donc seulement condamné remplacer, sous astreinte définitive de 50 euros par jour de retard passé un délai de six mois à compter de la signification à partie du présent jugement, les trois fenêtres à quatre vantaux par des fenêtres à trois vantaux, le surplus de la demande étant rejeté. 

Il ne sera pas fait droit à la demande en paiement de la somme de 6.000 euros en réparation d’un préjudice de jouissance consécutif aux nuisances occasionnées par les travaux de monsieur [U] car il n’est pas établi que les bruits et salissures occasionnelles aient excédé les inconvénients normaux consécutifs à la vie en copropriété. 

Surabondamment, il n’est pas démontré que tous les copropriétaires aient collectivement subi les nuisances invoquées. 

Il en sera de même de la demande en paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, la seule circonstance que le défendeur n’ait pas spontanément remis les lieux en état ne suffisant pas, en l’absence d‘autres éléments, à caractériser un comportement abusif de sa part. 

Il sera rappelé que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision. 


Partie perdante, monsieur [U] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles dont relève le coût du constat de maître [A] et aux dépens, en ce compris les frais de référé et d’expertise.








PAR CES MOTIFS


Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, 

Condamne monsieur [D] [U] à exécuter les travaux de renforcement du linteau sur la base d’une note de calcul réalisée par un BET structure, sous astreinte définitive de 100 euros par jour de retard passé un délai de six mois à compter de la signification à partie du présent jugement, astreinte pendant une durée de 4 mois.

Condamne monsieur [D] [U] à exécuter les travaux de rétablissement de la gaine technique traversante et du conduit de fumée, sous astreinte définitive de 50 euros par jour de retard passé un délai de six mois à compter de la signification à partie du présent jugement, astreinte pendant une durée de 4 mois.

Condamne monsieur [D] [U] à exécuter les travaux de remplacement des trois fenêtres à quatre vantaux par des fenêtres à trois vantaux, sous astreinte définitive de 50 euros par jour de retard passé un délai de six mois à compter de la signification à partie du présent jugement, astreinte pendant une durée de 4 mois.

Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] du surplus de ses demandes, 

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire par provision,

Condamne monsieur [D] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] une indemnité de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles, 

Condamne monsieur [D] [U] aux dépens, en ce compris les frais de référé et d’expertise, 

Dit que les dépens seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 


La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile et par Madame DENIS, Adjoint administratif faisant fonction de Greffier lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRESIDENT