Tribunal Judiciaire · PPP Contentieux général — 22 mai 2026

Du 22 mai 2026


5AA


SCI/


PPP Contentieux général

N° RG 25/03920 - N° Portalis DBX6-W-B7J-3HRR



[J] [Y]

C/

[A] [R], [X] [C]







TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 22 mai 2026



JUGE : Madame Aurélie BAIL, Vice-Présidente

GREFFIER : Monsieur Stéphane LAURENT,



DEMANDEUR :

Monsieur [J] [Y]
né le 26 Août 1977 à [Localité 1] (ROYAUME UNI)
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représenté par Maître Olivier CHAMBORD de la SELARL CHAMBORD AVOCATS (Avocat au barreau de BORDEAUX)


DEFENDEURS :

Madame [A] [R]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 3]

Représentée par Me Arnaud BAYLE (Avocat postulant au barreau de BORDEAUX) 
et par Me Alexandre MARTIN (Avocat plaidant au barreau de PARIS)

Monsieur [X] [C]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 3]

Représenté par Me Arnaud BAYLE (Avocat postulant au barreau de BORDEAUX) 
et par Me Alexandre MARTIN (Avocat plaidant au barreau de PARIS)








DÉBATS :

Audience publique en date du 23 Mars 2026

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Jugement contradictoire rendu en 1er ressort 


EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé signé le 24 mars 2023, à effet du 1er avril 2023, M. [J] [Y] a consenti à M. [X] [C] un bail à usage d'habitation portant sur un logement meublé et un emplacement de stationnement situés au [Adresse 5] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 1.650,00 euros s'agissant du logement et un loyer mensuel de 100,00 euros s'agissant de l'emplacement de stationnement, outre des provisions mensuelles sur charges de 50,00 euros, et un dépôt de garantie de 1.800,00 euros.

Le 30 mars 2023, un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement. 

Par lettre recommandée datée du 4 décembre 2023 reçu le 16 décembre 2023, M. [X] [C] a donné congé à M. [J] [Y]. 

Le 15 mars 2024, M. [J] [Y] a fait délivrer à M. [X] [C] et à Mme [A] [R], en sa qualité de caution, une sommation de lui payer la somme de 11.380,63 euros au titre de l'arriéré locatif du 1er novembre 2023 au 16 janvier 2024 et de la clause pénale du 16 janvier 2024 au 13 mars 2024.

Le 2 avril 2024, Maître [M] [N], commissaire a justice, mandaté par M. [J] [Y], a dressé un procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie, en présence de M. [X] [C].

Par actes de commissaire de justice en date du 17 mai 2024, M. [J] [Y] a fait assigner M. [X] [C] et Mme [A] [R] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, pôle protection et proximité, aux fins de notamment de les condamner solidairement à lui payer la somme de 4.529 euros au titre du solde des loyers et charges échus, une indemnité au titre de la clause pénale égale à deux fois le loyer quotidien à compter du 17 janvier 2024 jusqu'à la remise des clés et la somme de 43.967,00 euros au titre du préjudice occasionné par le manquement à l'obligation contractuelle du locataire de souscrire une assurance contre les risques locatifs.

Par ordonnance en date du 20 décembre 2024, le juge des référés a renvoyé les parties à se pourvoir devant le juge du fond en raison de contestations sérieuses. 

Par actes de commissaire de justice en date du 18 février 2025, M. [J] [Y] a fait assigner Mme [A] [R] et M. [X] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, à l'audience du 27 mai 2025, aux fins de notamment de les condamner solidairement à lui payer la somme de 4.529 euros au titre du solde des loyers et charges échus, ainsi qu'une indemnité au titre de la clause pénale égale à deux fois le loyer quotidien à compter du 17 janvier 2024 jusqu'à la remise des clés, soit une somme de 8.445,18 euros. 

A la suite de l'audience du 27 mai 2025, le dossier a fait l'objet de trois renvois à la demande des parties.

Par jugement en date du 5 novembre 2025, le juge a, compte tenu du défaut d'instruction et de l'absence de conclusions du demandeur, prononcé la radiation d'office du rôle de l'affaire. 

Par courrier reçu au greffe le 12 décembre 2025, le conseil de M. [J] [Y] a demandé la réinscription au rôle de l'affaire, qui a été enrôlée sous le n°RG 25/03920 et renvoyée à l'audience du 26 janvier 2026.

Le dossier a fait l'objet d'un renvoi à la demande des parties, avant d'être fixé pour plaider à l'audience du 23 mars 2026. 

Prétentions et moyens des parties

A l'audience du 23 mars 2026, M. [J] [Y], se référant à ses conclusions, demande au tribunal, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
- Condamner solidairement Mme [A] [R] et M. [X] [C] au paiement des soldes des loyers échus et charges s'élevant à 4.529,00 euros avec intérêts au taux légal de droit; 
- Condamner solidairement Mme [A] [R] et M. [X] [C] au paiement d'une indemnité d'occupation égale à deux fois le loyer mensuel à compter du 16 janvier 2024 jusqu'à la remise des clés le 25 mars 2024, soit à une somme de 8.445,18 euros ; 
- Débouter Mme [A] [R] et M. [X] [C] de l'intégralité de leurs demandes ; 
- Condamner solidairement Mme [A] [R] et M. [X] [C] aux dépens ; 
- Condamner solidairement Mme [A] [R] et M. [X] [C] à lui payer la somme de 3.000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande en paiement, visant l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que de l'article 6 du bail d'habitation, M. [J] [Y] fait valoir que M. [X] [C], qui l'a reconnu, a cessé de régler les loyers du 1er novembre 2023 au 16 janvier 2024. 
En réponse à l'impropriété des lieux à l'habitation et leur insalubrité soulevées par les défendeurs, le bailleur relève que ces moyens de défense n'ont jamais été évoquées devant le juge des référés. Il se défend de tout manquement aux articles 1719 et 1720 du code civil, soulignant que l'état des lieux d'entrée atteste qu'à la remise des clés le logement était décent. Au visa de l'article 9 du code de procédure civile, le bailleur estime que M. [X] [C] ne prouve pas l'impropriété à l'habitation ou l'indécence. Il estime qu'au contraire l'état des lieux de sortie contradictoire du 2 avril 2024 relève seulement des tâches localisées.
M. [J] [Y] assure qu'il a immédiatement engagé les démarches nécessaires pour remédier au dégât des eaux signalé par le locataire, mais s'est trouvé empêché par l'absence d'assurance du locataire et de réponse de ce dernier pour permettre l'intervention du technicien. 

Concernant la demande d'indemnité d'occupation, M. [J] [Y] conteste le caractère abusif de l'article 16 du bail. Il affirme que cette clause ne constitue ni une amende ni une pénalité, mais a vocation à l'indemniser d'une occupation abusive l'empêchant d'exercer ses droits de propriétaire ainsi que de l'impossibilité de percevoir des loyers normalement dus en contrepartie d'une occupation régulière. Il considère qu'il s'agit d'une indemnité d'occupation forfaitisée se substituant à des loyers en cas d'occupation après la résiliation du bail, de sorte que l'interdiction posée par l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 n'est pas applicable. Il estime que l'indemnité est due jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clefs intervenue le 25 mars 2024.

S'agissant de l'obligation solidaire de la caution, M. [J] [Y], se fondant sur l'article 2288 du code civil, note que Mme [A] [R] n'a jamais invoqué l'usurpation de signature par son fils avant la procédure en référé, alors qu'elle avait été mise en demeure en sa qualité de caution sans réagir. Il ajoute que Mme [A] [R] ne peut prétendre que l'acte ne fait pas apparaitre les conditions de révision du loyer alors qu'elle y atteste précisément en avoir pris connaissance. Il indique que l'argument selon lequel elle n'aurait pas été destinataire d'une copie du contrat de bail est empreint de mauvaise foi, puisque sa signature figure sur l'acte et qu'elle lui a transmis en amont ses bulletins de salaire et avis d'imposition. Il conteste l'irrégularité du procédé de signature électronique, dès lors qu'il s'agit d'une signature manuscrite. 

Pour s'opposer à la restitution du dépôt de garantie et à la demande de majoration, M. [J] [Y] indique que M. [X] [C] est débiteur de la somme de 4.529,03 euros au titre des loyers impayés entre le 1er novembre 2023 et le 15 janvier 2024 laquelle excède le montant du dépôt de garantie. Il soutient en outre que des dégradations ont été constatées dans le logement pouvant être imputées à M. [X] [C]. Il ajoute qu'aucune majoration ne peut être appliquée avant le 25 mai 2024, dès lors que la remise des clefs est intervenue le 25 mars 2024. 
 
S'agissant de la demande reconventionnelle au titre du préjudice de jouissance, M. [J] [Y] répète avoir immédiatement réagi après avoir été informé du dégât des eaux et que le délai d'intervention du technicien s'explique par le manque de réactivité du locataire. Il fait également valoir que le caractère inhabitable au logement n'est pas démontré. Il précise que M. [X] [C] a exprimé le souhait de quitter les lieux dès le 30 octobre 2023 pour de toutes autres raisons. 
Afin de s'exonérer, il invoque en outre la faute de M. [X] [C] en raison de son inertie et de l'absence de souscription d'une assurance habitation, lesquelles ont été palliées par l'intervention de l'assureur du syndic de copropriété qui a diligenté une recherche de fuite. Il précise que moins d'un mois s'est écoulé entre la remise des clés et la dernière intervention du technicien, délai qu'il estime raisonnable. 

Mme [A] [R] et M. [X] [C], se référant à leurs conclusions, demandent au juge de :
- Prononcer la nullité de la clause pénale stipulée dans le bail d'habitation ; 
- Prononcer la nullité de l'acte de cautionnement ; 
A titre reconventionnel : 
- Condamner M. [J] [Y] à payer à M. [X] [C] la somme de 3.060,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi entre le 23 novembre 2023 et le 15 janvier 2024 ; 
- Condamner M. [J] [Y] à payer à M. [X] [C] la somme de 5.400,00 euros correspondant au montant du dépôt de garantie et à la majoration légale pour non restitution dans les délais légaux ;
- Prononcer la compensation entre, d'une part, les créances de M. [X] [C] à l'encontre de M. [J] [Y] et, d'autre part, le solde du loyer restant dû par M. [X] [C] (soit la somme de 1.620,00 euros correspondant au prorata temporis de 27 jours de loyer pour le mois de novembre 2023) ;
- Débouter M. [J] [Y] de ses autres demandes ; 
- Condamner M. [J] [Y] aux dépens ; 
- Condamner M. [J] [Y] à leur payer la somme de 3.000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Pour s'opposer aux demandes en paiement, M. [X] [C] qui reconnait devoir la somme de 1.620 euros au titre des loyers impayés jusqu'à son départ des lieux le 27 novembre 2023, et Mme [A] [R], visant les articles 1219, 1719 et 1729 du code civil, invoquent une exception d'inexécution. Ils soutiennent que le dégât des eaux a privé M. [X] [C] de la jouissance du logement à compter du 23 novembre 2023, qu'il l'a quitté une première fois le 27 novembre 2023 pour des raisons de sécurité, et définitivement le 1er janvier 2024, sans être tenu par un quelconque délai de préavis en raison de ce sinistre rendant le logement impropre à l'habitation. Ils ajoutent que M. [X] [C] a notifié à M. [J] [Y] la présence d'infiltrations, craquelures et fissures au plafond, d'une odeur insoutenable et l'endommagement de ses affaires, ne permettant plus une occupation normale et sécurisée. Ils indiquent que l'état des lieux de sortie relève objectivement l'ampleur des désordres suite au dégât des eaux. 
M. [X] [C] réfute avoir fait obstacle à l'intervention de techniciens et affirme qu'il n'a pas été sollicité à ce titre. Les défendeurs considèrent que l'intervention du syndic et de son assureur constitue l'aveu d'un sinistre d'ampleur impliquant des interventions techniques au niveau de la copropriété. Ils relèvent que le rapport d'intervention confirme que les désordres ont perduré dans le temps et nécessité plusieurs interventions. Ils considèrent que l'absence d'assurance habitation de M. [X] [C] ne saurait conditionner la réalisation d'une expertise ou d'une recherche de fuite. 

Pour s'opposer à la demande au titre de l'indemnité d'occupation, Mme [A] [R] et M. [X] [C], invoquant l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 et l'article 1231-5 du code civil, estiment que la clause pénale au contrat, excessive, doit être réputée non-écrite comme ayant un caractère punitif alors que l'indemnité d'occupation doit être purement compensatoire et donc correspondre à la valeur locative du logement. Ils ajoutent que M. [X] [C] a libéré le logement le 27 novembre 2023 et a restitué le double des clés le 18 décembre 2023 à Mme [Q] [P], de sorte que M. [J] [Y] a repris possession des lieux à cette date. Ils précisent que son dernier jeu de clés a été adressé au bailleur par courrier en date du 25 mars 2024 et que l'abandon de certaines affaires dans le logement est indifférent à la reprise effective du logement. 

Pour dire le cautionnement nul, Mme [A] [R], se fondant sur l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, soutient qu'il ne reproduit pas fidèlement les conditions de révision du loyer stipulées dans le bail et tout particulièrement l'indice de révision. Elle indique en outre que M. [J] [Y] ne démontre pas lui avoir transmis un exemplaire du contrat de location et que son absence de réaction à sa mise en demeure ne peut valoir confirmation d'un acte entaché de nullité. Elle affirme que l'acte de cautionnement a été signé électroniquement et que M. [J] [Y] ne démontre pas que le procédé utilisé répond aux exigences du règlement européen n°910/2014 du 23 juillet 2014, conformément à l'article 1367 du code civil, ce qui prive la signature de toute valeur probante. Elle considère enfin que le rapprochement des signatures figurant sur la pièce d'identité et l'acte de cautionnement démontre des différences manifestes qui ne permettent pas d'établir l'authenticité de sa signature. 

Au soutien de sa demande reconventionnelle de restitution du dépôt de garantie, M. [X] [C], se prévalant de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, fait valoir qu'aucun décompte ne lui a été communiqué pour justifier de sa retenue intégrale. Il conclut qu'il y a donc lieu d'appliquer la majoration prévue à l'article précité à compter du 15 janvier 2024, et pendant 20 mois. 

S'agissant de sa demande de dommages et intérêts, M. [X] [C], au visa des articles 1719 et 1732 du code civil, se plaint d'un préjudice de jouissance résultant d'un dégât des eaux survenu le 23 novembre 2023, provenant de l'appartement situé au-dessus du sien. Il affirme que son défaut d'assurance n'a aucune incidence puisque le dommage n'a pas pour origine son propre comportement ou sa négligence. 
M. [X] [C] ajoute avoir informé immédiatement son bailleur et libéré les lieux le 27 novembre 2023 et que le bail a pris fin en raison de son congé le 15 janvier 2024, de sorte qu'il se dit fondé à solliciter la réparation de son préjudice de jouissance sur cette période compte tenu de la persistance et de l'intensité des désordres. Il évalue le préjudice de jouissance à hauteur de 1.800,00 par mois, soit 3.060,00 euros pour 1 mois et 21 jours. 

***

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe, dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Sur les demandes en paiement au titre de l'arriéré locatif 

L'article 7, a), de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire a l'obligation d'acquitter les loyers et les charges récupérables convenus selon le contrat de bail. 

Sur la fin du bail 

L'article 25-8, I, de la loi du 6 juillet 1989 applicable aux logements meublés, prévoit notamment que Ie locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d'un préavis d'un mois. 
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

En l'espèce, M. [X] [C] a donné congé à M. [J] [Y] par lettre recommandée datée du 4 décembre 2023 et reçue le 16 décembre 2023, peu important les échanges antérieurs ou la remise de certaines clefs compte tenu du formalisme incontournable en matière de congé. 

Par conséquent, le bail a pris fin à l'expiration du délai de préavis d'un mois, soit le 17 janvier 2024 et le locataire est tenu des loyers et charges jusqu'à cette date.

Sur la demande d'indemnité d'occupation 

L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

En matière de baux, en cas de maintien dans les lieux d'un locataire ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due.

Sur la restitution des lieux

La restitution des lieux loués se matérialise par la remise effective des clés au bailleur ou à un mandataire dûment habilité à les recevoir. 

En l'espèce, l'état des lieux d'entrée établi contradictoirement le 30 mars 2023 mentionne la remise d'une clé de boite aux lettres, deux clés pour l'appartement, deux badges pour l'entrée de l'immeuble, deux clés pour le sas et un bip pour le garage. 

Les parties s'accordent sur une remise d'un jeu de clef par M. [X] [C] à Madame [Q] [P] le 18 décembre 2023 pour permettre une intervention technique consécutivement au dégât des eaux. 

Reste que le second jeu de clef n'a été réceptionné par le bailleur que le 25 mars 2024, de sorte qu'entre la résiliation du bail et cette date, M. [X] [C] était occupant sans droit ni titre des lieux, quand bien même il n'y résidait pas, puisque le bailleur n'était pas en mesure de disposer de son bien, dès lors que le locataire pouvait y accéder librement avec le jeu de clef resté en sa possession. 

En conséquence, M. [X] [C] est redevable d'une indemnité d'occupation à ce titre jusqu'au 25 mars 2024, date de restitution retenue par le bailleur, nonobstant la remise d'un badge, une clé d'appartement et une clé du sas à l'occasion de l'état des lieux du 02 avril 2024. 

Sur le montant de l'indemnité d'occupation 

L'indemnité d'occupation constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail, en raison de l'indisponibilité dans laquelle se trouve le bailleur de disposer librement de son bien.

L'article 4, i), de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble. 

En l'espèce, le bail conclu entre M. [J] [Y] et M. [X] le 24 mars 2023 prévoir en son article 16 « clause résolutoire – clause pénale » que « si le locataire déchu de tout droit d'occupation ne libère pas les lieux, résiste à une ordonnance d'expulsion ou obtient des délais pour son départ, il devra verser par jour de retard, outre les charges, une indemnité conventionnelle d'occupation égale à deux fois le loyer quotidien, ceci jusqu'à complet déménagement et restitution des clés. 
Cette indemnité est destinée à dédommager le bailleur du préjudice provoqué par l'occupation abusive des lieux loués faisant obstacle à l'exercice des droits du bailleur ».

Cette clause qui prévoit une indemnité d'occupation fixée de manière automatique, forfaitaire et majorée, dès lors qu'elle est fixée à un montant équivalant au double du loyer, lequel s'élève à 1.800 euros, provisions sur charges comprises, et excède manifestement la valeur locative du bien. 

Dès lors, cette stipulation ne tend pas à la seule réparation du préjudice effectivement subi par M. [J] [Y] mais institue une majoration systématique et indépendante des circonstances de l'espèce, s'analysant en une pénalité contrevenant aux dispositions d'ordre public de l'article 4 précité, réputant la clause non écrite. 

Au surplus, en imposant au locataire, du seul fait de son maintien dans les lieux, une indemnité majorée et forfaitaire, sans lien avec le préjudice réellement subi, cette clause créé un déséquilibre significatif entre les parties relevant d'une clause abusive sanctionnée de la même manière. 

En l'occurrence, eu égard au préjudice subi par M. [J] [Y], il convient de fixer l'indemnité d'occupation à la somme de 1.800 euros par mois, correspondant au montant du loyer et des charges. 

Sur l'exception d'inexécution

L'article 1219 du code civil dispose qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En matière de baux d'habitation, le locataire ne peut cesser de régler les loyers au motif que le logement ne serait pas décent sans y être autorisé préalablement par une décision de justice. 

Il n'y a qu'en cas d'impossibilité absolue d'habiter que peut être retenu un manquement suffisamment grave du bailleur permettant de dispenser le locataire de son obligation de payer le loyer. 


Ainsi, l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation dispose que le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation cessent d'être dus pour les locaux qui font l'objet de mesures décidées en application de l'article L. 184-1, à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de la mesure de police. Les loyers ou redevances sont à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation des mesures prescrites.
Pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L. 511-11 ou de l'article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l'encontre de la personne qui a l'usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du local ou de l'installation, qu'il ou elle soit à usage d'habitation, professionnel ou commercial, cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée.
Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l'occupation du local ou de l'installation, qu'il ou elle soit à usage d'habitation, professionnel ou commercial, indûment perçus par le propriétaire, l'exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l'occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable.

En l'espèce, un dégât des eaux est survenu le 23 novembre 2023, dont M. [J] [Y] a été informé par courrier électronique de M. [X] [C] en date du même jour. 

Les photographies jointes par M. [X] [C] à ce courrier électronique et celles versées au débat, bien que non datées, font apparaitre des auréoles au plafond de la pièce principale et de la mezzanine et une coloration plus foncée du parquet dans la cuisine. 

Si le rapport d'investigation du 15 janvier 2024, produit par M. [J] [Y], mentionne des écoulements par le plafond, la preuve du caractère inhabitable des lieux n'est pas rapportée. 

En effet, aucun élément ne corrobore les dires de M. [X] [C] quant à l'odeur insoutenable alléguée et ses craintes quant à des produits toxiques ou corrosifs en cause. En outre, il n'existe aucun arrêté pris en application du code de la construction et de l'habitation ou de la santé publique qui dispenserait le locataire du paiement du loyer.


Enfin, le procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie réalisé le 2 avril 2024 se borne à relever que la peinture blanche du plafond, au centre de l'appartement, est fortement dégradée et à constater la présence d'auréoles et de tâches noirâtre assimilables à des traces d'infiltration et de moisissures, sans permettre de caractériser le caractère non habitable du logement.
 
Dans ces conditions, il n'est pas démontré une impossibilité d'habiter et il n'existe pas non plus de décision de justice qui aurait suspendu l'obligation de paiement du loyer mensuel à laquelle est tenu M. [X] [C] en vertu du contrat de bail jusqu'au 17 janvier 2024 puis au titre d'une indemnité d'occupation à compter de cette date.
 
Sur le cautionnement 

Le dernier aliéna de l'article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que la personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l'article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

Les formalités édictées par l'article ci-dessus sont prescrites à peine de nullité du cautionnement sans qu'il soit nécessaire d'établir l'existence d'un grief, le non-respect des formalités de l'article 22-1 ne relevant pas du simple vice de forme, mais constituant bien une irrégularité de fond entraînant, à lui seul, la nullité du cautionnement.

En l'espèce, M. [J] [Y] ne démontre pas avoir remis à Mme [A] [R] l'exemplaire du contrat de bail lui revenant à peine de nullité du cautionnement. L'acte de cautionnement ne comporte aucune mention à ce titre et contrairement à ce qui est allégué par le bailleur, le contrat de bail comporte uniquement la signature du locataire et celle du bailleur ainsi que son paraphe, mais aucunement la signature ou les paraphes de Mme [A] [R]. 

Dans ces conditions, l'acte de cautionnement est nul et M. [J] [Y] infondé à agir contre Mme [A] [R], peu important les débats existants par ailleurs sur l'authenticité de sa signature, la sécurisation du procédé de signature électronique ou la mention relative aux modalités de révision du loyer, étant observé au demeurant que l'adresse du bien loué diffère entre le bail (n°23) et le cautionnement litigieux (n°21). 

Par conséquent, il y a lieu de prononcer la nullité de l'acte de cautionnement du 21 mars 2023 et de débouter M. [J] [Y] de l'ensemble de ses demandes de condamnations solidaires formées l'encontre de Mme [A] [R].

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie 

L'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. (…)
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.

Le dépôt de garantie a pour finalité de garantir l'exécution des obligations des locataire nées du contrat de bail incluant tant le paiement du loyer et des charges, que la réparation des dégradations locatives et la remise en état des lieux.

En l'espèce, M. [X] [C] est redevable d'un impayé au titre des loyers et provisions sur charges dont le montant excède celui du dépôt de garantie, de sorte que M. [J] [Y] était fondé à opérer la retenue intégrale du dépôt de garantie. 

Dès lors, la demande de restitution du dépôt de garantie et de majoration formée par M. [X] [C] ne saurait prospérer. 

Ceci étant, il y a lieu de déduire cette somme de l'arriéré locatif, dès lors que M. [J] [Y] ne démontre pas l'existence de dégradations locatives imputables au locataire, ni qu'il aurait restitué cette somme. 

Compte tenu des éléments qui précèdent, il y a lieu de condamner M. [X] [C] à payer à M. [J] [Y] : 
- la somme de 4.529,00 euros, compte tenu du montant de la prétention figurant au dispositif des dernières conclusions du demandeur, au titre des loyers et charges impayés à la date de résiliation du bail, 
- la somme de 2.371,00 euros (prorata janvier 2024 + février 2024 + prorata mars 2024 – dépôt de garantie) au titre de l'indemnité d'occupation due jusqu'à la restitution des lieux, déduction faite du montant du dépôt de garantie. 
Ces sommes portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision. 

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts 

L'article 1720 du même code prévoit que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. 

Il ressort des dispositions de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le bailleur est, notamment, obligé :
- de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ;
- de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; 
- d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d'une clause expresse mentionnée dans le bail ; 
- d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. 

Aux termes de l'article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, le logement doit assurer le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Le logement est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante.

Il appartient à celui qui se prévaut de manquements du bailleur à ce titre d'en apporter la preuve. 

En l'espèce, si le caractère inhabitable du logement n'est pas établi, le procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie réalisé le 2 avril 2024 met en évidence une forte dégradation de la peinture blanche du plafond, au centre de l'appartement, et la présence d'auréoles et de tâches noirâtre assimilables à des traces d'infiltration et de moisissures. 

Dans ces conditions, il est acquis que les réparations incombant au bailleur n'ont pas été intégralement exécutées, alors qu'il pouvait accéder au logement litigieux depuis le 18 décembre 2023. 

Dès lors, le manquement de M. [J] [Y] à son obligation d'entretenir la chose louée et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués, cause nécessairement un préjudice de jouissance au locataire. 

M. [X] [C], dont il est établi qu'il n'a procédé à la remise des clefs pour permettre l'intervention des techniciens que le 18 décembre 2024, n'est toutefois pas fondé à se plaindre d'un tel préjudice pour la période antérieure à cette date, ni pour la période postérieure au 16 janvier 2024, date depuis laquelle il a occupé les lieux sans droit ni titre. 

En considération de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de condamner M. [J] [Y] à payer à M. [X] [C] la somme de 900,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance. 

Sur la compensation

L'article 1347 du code civil dispose que la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes.

Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

L'article 1348 du code civil précise que la compensation peut être prononcée en justice, même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible. A moins qu'il n'en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

Il résulte de l'article 1348-1 du code civil que le juge ne peut refuser la compensation de dettes connexes au seul motif que l'une des obligations ne serait pas liquide ou exigible.

En l'espèce, il y a lieu de déduire la somme due par M. [J] [Y] à M. [X] [C] à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance (900 euros), de celles dont M. [X] [C] est redevable M. [J] [Y] au titre de l'indemnité d'occupation, s'agissant de deux condamnations indemnitaires, ainsi que détaillé au dispositif. 
Sur les frais du procès : 

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

M. [X] [C], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

M. [X] [C], condamné aux dépens, devra payer à M. [J] [Y], au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, une somme qu'il est équitable de fixer à 1.200,00 euros. 

M. [X] [C] sera débouté de sa propre demande au titre des frais irrépétibles. 

Par ailleurs, M. [J] [Y], qui succombe à l'égard de Mme [A] [R], devra lui payer, au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, une somme qu'il est équitable de fixer à 400,00 euros.


PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, 

CONDAMNE M. [X] [C] à payer à M. [J] [Y] la somme de 4.529,00 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DIT que la clause contenue à l'acte sous seing privé signé le 24 mars 2023, à effet du 1er avril 2023, par lequel M. [J] [Y] a consenti à M. [X] [C] un bail à usage d'habitation portant sur un logement meublé et un emplacement de stationnement situés au [Adresse 5] à [Localité 4], en son article 16 libellée comme suit « clause résolutoire – clause pénale » « si le locataire déchu de tout droit d'occupation ne libère pas les lieux, résiste à une ordonnance d'expulsion ou obtient des délais pour son départ, il devra verser par jour de retard, outre les charges, une indemnité conventionnelle d'occupation égale à deux fois le loyer quotidien, ceci jusqu'à complet déménagement et restitution des clés. Cette indemnité est destinée à dédommager le bailleur du préjudice provoqué par l'occupation abusive des lieux loués faisant obstacle à l'exercice des droits du bailleur » est réputée non écrite ; 

DIT que M. [X] [C] est redevable envers M. [J] [Y] de la somme de 2.371,00 euros au titre de l'indemnité d'occupation due jusqu'à la restitution des lieux, déduction faite du montant du dépôt de garantie ; 

DIT que M. [J] [Y] est redevable envers M. [X] [C] de la somme de 900,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation d'un préjudice de jouissance ; 

ORDONNE la compensation des sommes dues par M. [X] [C] au titre de l'indemnité d'occupation (2.371,00 euros) et par M. [J] [Y] au titre des dommages et intérêts (900,00 euros) ; 

En conséquence, CONDAMNE M. [X] [C] à payer à M. [J] [Y] la somme de 1.471 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; 

PRONONCE la nullité de l'acte de cautionnement daté du 21 mars 2023 relatif au bail consenti par M. [J] [Y] à M. [X] [C] portant sur un logement situé au [Adresse 6] à [Localité 4] ; 

DÉBOUTE en conséquence M. [J] [Y] de l'ensemble de ses demandes formées contre Mme [A] [R];

CONDAMNE M. [X] [C] aux dépens ;

CONDAMNE M. [X] [C] à payer à M. [J] [Y] la somme de 1.200,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE M. [J] [Y] à payer à Mme [A] [R] la somme de 400,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

DEBOUTE M. [X] [C] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ; 

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ; 

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 mai 2026, et signé par la juge et le greffier susnommés.


Le Greffier La Juge