Tribunal Judiciaire · 7ème CHAMBRE CIVILE — 20 mai 2026

N° RG 18/04099 - N° Portalis DBX6-W-B7C-SDUT

7E CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND



TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 20 MAI 2026 
54B

N° RG 18/04099
N° Portalis DBX6-W-B7C- SDUT


AFFAIRE :

SARLU BOMAS CONSTRUCTIONS
C/
[H] [Y]
SAS BAT-IMMO




 





Grosse Délivrée 
le :
à 
SAS AEQUO AVOCATS
SELARL AVOCAGIR
SELARL KPDB INTER- BARREAUX

1 copie M. [F] [D], expert judiciaire

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

Monsieur TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel,
Madame LAURET, Vice-Président, 

Lors du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e chambre civile,
Madame LAURET, Vice-Président, 
Monsieur TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel,

Greffier lors des débats et du prononcé :

Madame DENIS, Adjointe administrative assermentée faisant fonction de Greffier,


DÉBATS :

à l’audience publique du 25 Mars 2026,

Monsieur TOCANNE, magistrat chargé du rapport, a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré.


JUGEMENT :

Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe


DEMANDERESSE

SARLU BOMAS CONSTRUCTIONS
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me Jean CORONAT de la SELARL AVOCAGIR, avocat au barreau de BORDEAUX



DÉFENDEURS

Monsieur [H] [Y] Architecte
[Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par Me Jean-Jacques ROORYCK de la SAS AEQUO AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

SAS BAT-IMMO
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]

représentée par Me Pierre FONROUGE de la SELARL KPDB INTER-BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)
représentée par Me Philippe LECONTE de la SELARL KPDB PARIS, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)
EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte d'engagement du 05 juin 2015, la SARL BAT-IMMO (aujourd’hui SAS BAT-IMMO) a confié à la société BOMAS CONSTRUCTIONS la réalisation du lot gros-oeuvre d'un immeuble de 32 logements dénommé [Adresse 5]' sur la commune de [Localité 5] (33).

La réception des travaux est intervenue sans réserve le 05 mai 2017.

Par courrier du 02 mars 2018, le conseil de la société BOMAS CONSTRUCTIONS a mis en demeure la société BAT-IMMO de régler à sa cliente le solde des sommes restant dû au titre du solde de son marché.

En l'absence de règlement amiable du litige, et selon exploit d'huissier en date du 27 avril 2018, la société BOMAS CONSTRUCTIONS a, au visa des articles 1134 et 1147 anciens du code civil, fait délivrer assignation à la société BAT-IMMO, maître de l'ouvrage, afin de la voir condamner à lui payer la somme de 83.631,02 euros TTC restant due au titre du solde du marché gros-oeuvre.

Par exploit d'huissier de justice en date du 17 juillet 2018, la société BAT-IMMO a assigné monsieur [Y], architecte, devant le tribunal de grande instance de Bordeaux afin de le voir condamner, d'une part, à la garantir et à le relever indemne de toute condamnation prononcée au profit de la société BOMAS CONSTRUCTIONS et, d'autre part, à lui verser la somme de 238.453,09 euros en réparation de son entier préjudice du fait des retards de chantier sur le fondement de sa responsabilité contractuelle.

Les deux affaires ont été jointes par mention au dossier le 27 juillet 2018.
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Par jugement rendu le 17 décembre 2019, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

- dit que la mission O.P.C. ne faisait pas partie de la mission de monsieur [Y],
- débouté monsieur [Y] de sa demande en paiement de la somme de 30 000 euros HT au titre des permis de construire modificatifs,

Pour le surplus des demandes, le tribunal a ordonné avant dire droit une mesure d'expertise judiciaire laquelle a été confiée à monsieur [F] [D] qui a déposé son rapport le 02 décembre 2021.

Par arrêt du 21 septembre 2023, la cour d’appel de [Localité 1] a :

- confirmé le jugement entrepris sauf en ce qu'il a jugé que la mission O.P.C. ne faisait pas partie de la mission de l'architecte et statuant à nouveau de ce seul chef de jugement réformé :
- dit que monsieur [Y] était investi de la mission O.P.C.
- débouté les parties de leurs autres demandes.

Monsieur [Y] a formé un pourvoi contre cet arrêt avant de s’en désister.

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 27 février 2026 par la société BOMAS CONSTRUCTIONS, 

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 19 mars 2026 par la société BAT-IMMO, 
Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 23 février 2026 par monsieur [Y], 
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 25 mars 2026 et l'affaire fixée pour plaidoiries à l'audience du 25 mars 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

 
MOTIFS DE LA DECISION.


I- SUR LES DEMANDES DE LA SARLU BOMAS CONSTRUCTIONS.

Dans le dernier état de ses écritures, elle sollicite, sur le fondement des articles 1134 et 1147 anciens du code civil, la condamnation de la société BAT-IMMO à lui payer la somme de 83.631,02 euros avec intérêts au taux légal à compter du 02 mars 2018.

Cette somme se décompose à hauteur de 53.339,92 euros pour un solde de factures de travaux et de 30.228,75 euros au titre du compte prorata. 

A : Solde de factures.

La société BAT-IMMO n’oppose pas de véritable contestation quant au solde des travaux et fait seulement valoir qu’il existe une différence de 62,35 euros entre l’état préparatoire du grand livre général de la demanderesse qui fait apparaître une somme de 83.631,02 euros incluant le compte prorata et le montant calculé à partir des pièces produites, soit 83.568,76 euros. 

Cette différence minime n’affecte pas la réclamation au titre du solde des travaux qui ne fait l’objet d’aucune contestation pertinente de la part de la société BAT-IMMO qui sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme de 53.339,92 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 02 mars 2018. 

B : Compte prorata.

La somme de 30.228,75 euros correspond au total de trois factures de compte prorata d’un montant respectif de 4.800,98 euros, 10.170,54 euros et 15.257,23 euros que la défenderesse conteste devoir estimant en outre avoir payé une somme excédentaire de 24.146,42 euros de ce chef. 

En premier lieu, c’est à tort que la société BAT-IMMO entend faire application de l’annexe C de la norme AFNOR NF P 03-001 au motif qu’elle aurait fait l’objet d’une homologation par arrêté du 05 mars 1989 et que le CCAP rend applicables “les normes homologuées”. 

Si l’article 17 du décret n° 2009-697 relatif à la normalisation dispose que les normes peuvent être rendues d’application obligatoire par arrêté signé du ministre chargé de l’industrie et du ou des ministres intéressés, non seulement l’arrêté invoqué n’est pas produit ni aucun autre homologuant la norme AFNOR NF P 03-001 mais en outre une jurisprudence constance de la cour de cassation rappelle au contraire qu’elle doit être expressément contractualisée pour recevoir application (en ce sens 3e ch. Civile, 29 sept. 2015, n°14-22.661).

Il n’existe en l’espèce aucune trace d’une quelconque volonté des parties d’intégrer cette norme dans le champ contractuel et il n’en sera donc pas fait application. 

Pour l'exécution d'un marché de travaux, dès lors que plusieurs entreprises interviennent sur un même chantier, peut être mis en place d'un compte de dépenses communes nécessaires à la bonne exécution des diverses prestations, telles les dépenses de consommation dit compte prorata. Ce compte devait en l’espèce être alimenté par des retenues variant entre 1,4% et 2,5% pratiquées par le maître d’ouvrage à charge pour lui de les reverser au gestionnaire du compte.

L’expert judiciaire a rappelé à bon escient les principes de fonctionnement du compte prorata géré par l’entreprise de gros oeuvre selon l’article 6.3.1 du CCAP, soit la société BOMAS CONSTRUCTION, avec mise en place d’un comité établissant une convention de gestion et examinant les factures du compte prorata.

Ce comité n’a jamais été mis en place mais cette carence ne peut avoir pour effet de priver la demanderesse des sommes qui lui sont dues de ce chef, dès lors que ce compte prorata a fonctionné et que les demandes sont justifiées.

Monsieur [D] a analysé méticuleusement les pièces qui lui avaient été remises et qui ne différèrent pas de celles produites, a observé des différences entre les tableaux du maître d’oeuvre et ceux du maître d’ouvrage et n’a légitimement retenu que les dépenses prévues par l’article C-5 de l’annexe C du CCAG dont la valeur contractuelle n’est pas contestée. 





C’est à juste titre qu’à partir des justifications produites et notamment du tableau récapitulatif “Facturation prorata” et des factures qui y sont annexées, l’expert judiciaire a retenu des factures de compte prorata émises par la société BOMAS CONSTRUCTIONS pour un total de 44.963,43 euros et en a déduit les paiements effectués à hauteur de 30.464,58 euros par la société BAT-IMMO.

Il résulte donc de ce rapport que la dette de la société BAT-IMMO s’élève à 14.988,85 euros.

La société BAT-IMMO, qui s’était par ailleurs réservée certains lots, ne justifie pas d’un trop payé de 24.146 euros sur le compte prorata et il s’évince du rapport d’expertise judiciaire que les factures qu’elle présente correspondent à un cumul de prestations étrangères à ce poste, certaines dépenses ayant en outre été engagées de manière anormale sans saisir l’ensemble des entreprises avant intervention. 

Elle sera donc condamnée à payer à la société BOMAS CONSTRUCTIONS un montant de 14.988,85 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 02 mars 2018, le surplus de la demande étant rejeté.
 

II- SUR LES DEMANDES DE LA SAS BAT-IMMO.

Celles-ci sont soutenue Hors Taxes et il sera donc statué de même.

A: Demandes dirigées contre la société BOMAS CONSTRUCTIONS.

La SAS BAT-IMMO sollicite la condamnation de la société BOMAS CONSTRUCTIONS à lui payer la somme de 84.453,97 euros HT en indemnisation des malfaçons et non façons qui se décompose en plusieurs postes qui seront examinés dans l’ordre retenu par ses conclusions dont la lecture permet de comprendre qu’ils viennent s’ajouter à la somme de 44.188,51 euros retenue par l’expert et ce quand bien même les différents articulats de ce dernier chiffre ne font l’objet d’aucune discussion telle qu’imposée par l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile ou même simple énumération. 

1- rampe d’accès.

De ce chef est soutenue une demande à hauteur de 10.114,50 euros HT correspondant à la facturation de la société ADB CONSTRUCTION du 24 avril 2017, soit avant la réception du 05 mai 2017. 

Cette demande est contestée par la société BOMAS CONSTRUCTIONS qui expose à juste titre que ce poste n’était pas prévu dans son marché ainsi que l’a au demeurant constaté l’expert judiciaire. 

Le devis signé qui constitue la loi des parties ne la mentionne pas et aucun ordre de service ou avenant en faisant état n’a été versé aux débats ainsi que le rappelait la société BOMAS CONSTRUCTIONS dans un courrier du 05 janvier 2017. 





Elle n’est pas davantage visée par le CCTP, l’indication de fourniture et pose d’un caniveau en bas de la rampe d’accès ne pouvant en tenir lieu et les courriers de monsieur [Y] ne sauraient pallier cette absence et valoir commande pour le compte du maître d’ouvrage.

La demande sera donc rejetée. 

2- cage d’escalier et reprise des marches.

La demande s’élève à 4.460 euros en considération de factures des sociétés ADB et DSA alors qu’il résulte du rapport d’expertise que seule peut être retenue une somme de 2.400 euros au demeurant contestée par la société BOMAS CONSTRUCTIONS au motif qu’aucun ordre de service ne lui avait été délivré contrairement à l’article 3.1 du CCAP qui dispose que les travaux supplémentaires ou complémentaires exécutés sans ordre de service du maître d’ouvrage ne seront pas payés. 

La facture de la société ADB CONSTRUCTION d’un montant de 1.900 euros HT et datée du 09 juin 2017 correspond à des travaux de nettoyage et ragréage sous l’escalier, de cuvelage, de dépose et repose des cadres de portes et de piquage.

Le devis de la société DSA, titulaire du lot enduits, porte la date du 23 février 2017 et concerne des travaux supplémentaires d’un montant de 2.560 euros pour des enduits avec rappel manuscrit du maître d’ouvrage qu’il reste des travaux non réalisés par rapport au marché principal. 

Les enduits sont étrangers au marché de la société BOMAS CONSTRUCTION.

Quant à la facture de la société ADB, il doit être rappelé que les travaux de la société BOMAS CONSTRUCTIONS ont fait l’objet d’une réception sans réserve le 05 mai 2017, purgeant ainsi l’ouvrage de tous les vices, désordres et manques apparents. 

Les travaux facturés un mois plus tard par la société ADB relèvent, par leur nature, de la seule garantie de parfait achèvement de l’article 1792-6 du code civil selon lequel les délais nécessaires à réalisation des travaux de réparation sont fixés d'un commun accord par le maître de l'ouvrage et l'entrepreneur concerné, les travaux pouvant, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l'entrepreneur défaillant.

Or, non seulement ces différents points étaient apparents à réception mais en outre il n’est justifié d’aucune dénonciation de réserves entre le 05 mai et le 09 juin 2017 ni d’une mise en demeure restée vaine d’exécuter les travaux de réparation et les demandes seront en conséquence rejetées. 

3- nettoyage des précadres et des points de fixation.

Soutenant que ces éléments étaient remplis de béton, la société BAT-IMMO sollicite une somme de 500 euros HT et produit, à l’appui de cette prétention, une pièce n° 95 qui est un devis du 28 janvier 2017 établi par la société A2Z Fermeture d’un montant de 2.350 euros HT pour pose de portes palières et manutention de ces portes, sans aucun rapport avec la demande. 


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L’expert judiciaire n’avait pu que constater que la demande n’était pas justifiée et, ne l’étant pas davantage, elle sera rejetée. 

4-fermeture de l’ouverture sur voile de l’appartement n° B 24. 

Est sollicitée une somme de 850,50 euros HT, expliquée par un devis de la société de plâtrerie SAP (pièce n° 130) du 26 janvier 2017 prévoyant, pour ce même montant, la réalisation d’un plafond décor en plaque B18 à visser.

Il s’agit d’un surcoût qui est la conséquence d’une erreur commise en cours de chantier par la société BOMAS CONSTRUCTION qui avait omis de procéder à une réservation pour une éventuelle cage d’ascenseur et elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 850,50 euros HT.

5-réparation du mur extérieur de l’appartement n° B 24.

Est sollicitée une somme de 1.450 euros HT correspondant à une facture de la société DSA pour traitement de fissures avec mortier fibré et toile de verre outre la réfection de l’enduit. 

Si l’expert judiciaire n’a pu constater de désordre car les reprises étaient achevées, il résulte toutefois des pièces produites et notamment du rapport de l’expert protection juridique de la société BOMAS CONSTRUCTIONS qu’une poutre en béton avait légèrement fléchi, ce qui avait provoqué ces fissures imputables à ce constructeur qui sera en conséquence condamné au paiement de cette somme de 1.450 euros. 

6- débouchage de la tuyauterie. 

La demande soutenue de ce chef à hauteur de 720 euros en considération d’une facture de la société ETCD du 23 octobre 2016 sera rejetée car il n’est pas établi que le débouchage de canalisations le long du parking pour une cause inconnue et qui se différencie du nettoyage du sous-sol demandé par l’architecte soit imputable à la société BOMAS CONSTRUCTIONS. D’autre part, la mise en place de bouchons de regard ne correspond pas à la reprise d’un désordre ou d’un défaut de conformité. 
 
7- nettoyage des gravats.

Est sollicitée une somme de 2.623 euros HT correspondant à des factures de la société ETCD des 20 novembre 2016 et 30 janvier 2017 au motif que depuis le mois d’août 2016 la société BOMAS CONSTRUCTIONS aurait laissé le chantier dans un inadmissible état de saleté.

La demande sera partiellement rejetée car il résulte du rapport d’expertise judiciaire que seule une somme de 1.700 euros est imputable à la société BOMAS CONSTRUCTIONS qui sera condamnée à la payer. 





8- carottage par pénétration.

La société BAT-IMMO réclame une somme de 1.060 euros selon facture de la société ETCD mais cette demande sera rejetée car cette prestation est, ainsi le fait apparaître le rapport d’expertise judiciaire, imputable au titulaire du lot VRD. 

9-reprise des voiles des appartements et parties communes.

A l’appui de sa demande en paiement de la somme de 5.220 euros HT, la société BAT-IMMO produit des factures de la société SAP des 22 mai et 13 juillet 2017, donc postérieures à la réception sans réserve du 05 mai 2017qui a purgé les travaux de la société BOMAS CONSTRUCTIONS de tous les vices, désordres et manques apparents. 

Les travaux facturés par la société SAP relèvent, par leur nature, de la seule garantie de parfait achèvement de l’article 1792-6 du code civil selon lequel les délais nécessaires à réalisation des travaux de réparation sont fixés d'un commun accord par le maître de l'ouvrage et l'entrepreneur concerné, les travaux pouvant, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l'entrepreneur défaillant.

Or, non seulement ces différents points étaient apparents à réception mais, en outre, il n’est justifié d’aucune dénonciation de réserves entre le 05 mai 2017 et la date des factures ni d’une mise en demeure restée vaine d’exécuter les travaux de réparation et les demandes seront en conséquence rejetées. 

10- reprise de l’acrotère du 3 ème étage du bâtiment B. 

La demande est soutenue à hauteur de 3.540 euros HT pour non réalisation de cette prestation. 

Mais la réception intervenue sans réserve purge irrévocablement cette absence de réalisation qui était parfaitement visible de telle sorte que la demande sera rejetée. 

11- reprise des voiles béton des appartements A6, A3 et B14 ainsi que de la façade en béton des ascenseurs.

Faisant valoir une absence de réalisation de ces prestations, la société BAT-IMMO sollicite une somme de 6.078,38 euros que la société BOMAS CONSTRUCTIONS conteste au motif qu’il s’agit de modifications demandées en cours de chantier. 

Il n’en demeure pas moins que la réception sans réserve prononcée le 05 mai 2017 couvre les défauts de conformité contractuels apparents et les vices de construction apparents qui ne peuvent donner lieu à réparation sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun, y compris pour faute prouvée (en ce sens 3 Civ., 22 mai 1997, n° 95-16.629 ; 3 Civ., 9 octobre 1991, n°87-18.226, Bull n 231; 3 Civ., 4 novembre 1999, n° 98-10.694, 98-11.310, Bull n°210 ; 3 Civ., 10 octobre 2006, n° 05-13.726). 

Ces défauts de conformité contractuelle étant visibles et non réservés à réception, la demande sera rejetée. 

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12- 300 ml de gaines.

La société BAT-IMMO sollicite une somme de 3.936 euros et expose à cette fin que la société BOMAS CONSTRUCTIONS n’a pas posé ces mètres linéaires. 

Aucune pièce ne vient corroborer cette affirmation et il ne résulte pas du rapport d’expertise qu’existerait de ce chef un défaut de conformité contractuelle qui n’a pas été réservé à réception bien que le maître d’ouvrage l’ait, selon ses conclusions, observé en cours de chantier.

La demande sera en conséquence rejetée. 

13- rapatriement de terre. 

La société BAT-IMMO soutient une demande de 9.248,54 euros et subsidiairement de 3.738 euros aux motifs que le devis de la société BOMAS CONSTRUCTIONS prévoyait un stockage de terre sur site en vue d’un remblaiement périphérique qu’elle n’a finalement pas été exécuté et que ce matériau a été entreposé à [Localité 6] sur un terrain lui appartenant avant de revenir sur le chantier. 

Ainsi que le fait valoir la société BOMAS CONSTRUCTIONS le devis accepté et constituant la loi des parties ne prévoyait pas ce remblai de chantier sauf, sous la forme d’une option, un terrassement en excavation avec mise en stock et étalement des terres sur une propriété du maître d’ouvrage située [Adresse 6] à [Localité 6]. 

Cette option que la société BAT-IMMO ne démontre pas avoir retenue, ne prévoyait ni rapatriement des terres à [Localité 5] ni remblai sur le chantier et la demande sera en conséquence rejetée. 

14- traitement anti-termites. 

La société BAT-IMMO expose que l’attestation de traitement anti-termites qui lui a été remise est dépourvue de valeur car elle ne comporte ni la date de traitement ni la durée de la garantie et sollicite une indemnisation à concurrence de 4.599,50 euros. 

Or, l’article 3.09 du CCTP n’imposait que la remise d’un procès-verbal du produit utilisé ainsi qu’une attestation de traitement avec assurance en cours de validité de telle sorte, que sauf à ajouter aux prescriptions contractuelles, la société BAT-IMMO ne peut exiger une attestation avec indication de la date du traitement et de la durée de la protection. 

Elle sera donc déboutée de sa demande. 

15- points retenus par l’expert judiciaire et non évoqués distinctement par la société BAT-IMMO. 

Parmi ceux-ci, il a déjà été statué sur les n° 2 et 3 (nomenclature de l’expert [D]) relatifs à la cage d’escalier et aux marches (point II A 2 du jugement), n° 7 concernant la fermeture de l’ouverture sur voile (point II A 4 du jugement), n° 21 nettoyage des gravats (point II A 7 du jugement), n° 25 nettoyage du chantier (point II A 7 du jugement), n° 30 acrotère du 3 ème étage (point II A 10 du jugement), n° 31, 32 et 33 voiles béton (point II A 11 du jugement) et n° 38 remblais périphériques (point II A 13 du jugement). 

Demeurent donc la construction du local poubelle pour 8.045,85 euros, les découpes des murs d’entrée d’appartements pour 500 euros, la reprise des espaces exploités en celliers pour 650 euros, la reprise des joints de dilatation des appartements B 7, 11 et 18 pour 150 euros, le montage des murs en parpaing dans le local technique pour 930 euros, la cour anglaise pour 700 euros, les dessus de certains balcons pour 650 euros, les changements des couvertines pour 748 euros, la gestion des travaux pour 400 euros qui a été comptabilisée deux fois par l’expert sous les numéros 16 et 29, le ragréage des bâtiments A et B pour 8.674,30 euros, la pose des précadres du bâtiment B pour 650 euros, les ouvertures dans les voiles des locaux techniques pour 1.600 euros, l’ouverture des portes sur les espaces jardins pour 950 euros et la fourniture de seuil en pierre pour 3.599,40 euros. 

La société BOMAS CONSTRUCTIONS conteste à juste titre devoir indemniser l’absence de réalisation du local poubelle car elle ne l’a pas facturé de telle sorte que le chiffre de 8.045,85 euros sera extourné. 

C’est par contre à tort qu’elle remet en cause les découpes des murs d’entrée d’appartements et la reprise des espaces exploités en celliers alors qu’il résulte du rapport d’expertise qu’il ne s’agissait pas de modifications imposant l’émission d’un ordre de service mais de la reprise en cours de chantier de travaux mal exécutés et ayant donné lieu à reprises facturées par des tiers. 

La reprise des joints de dilatation des appartements B 7, 11 et 18 pour 150 euros est justifiée par leur absence et l’estimation à dire d’expert ne souffre aucune critique pertinente. 

Le changement des couvertines, imputable à la société BOMAS CONSTRUCTIONS qui ne peut invoquer une acceptation du support par le titulaire du lot étanchéité sera validé pour 748 euros ainsi que cela ressort du rapport d’expertise. 

Le ragréage des bâtiments A et B, non inscrit dans le CCTP du lot revêtements de sols, était bien à la charge de la société BOMAS CONSTRUCTIONS qui devait livrer un sol dont l’état était compatible avec la mise en oeuvre du revêtement 586 LANKOPHONIC PLAK et enfin elle a accepté sans réserve de poser des seuils en pierre fournis par le maître d’ouvrage mais non conforme dès l’origine. 

Il n’est pas démontré que la somme de 3.599,40 euros retenue par l’expert soit excessive, quand bien même ce chiffre provient-il d’une facture émise par un fournisseur appartenant au maître d’ouvrage. 

Les autres points ne sont pas contestés.

Outre la fermeture de l’ouverture sur voile de l’appartement n° B 24 pour 850,50 euros, la réparation du mur extérieur de l’appartement n° B 24 pour 1.450 euros et le nettoyage des gravats pour 1.700 euros, il convient donc de retenir les découpes des murs d’entrée d’appartements pour 500 euros, la reprise des espaces exploités en celliers pour 650 euros, la reprise des joints de dilatation des appartements B 7, 11 et 18 pour 150 euros, le montage des murs en parpaing dans le local technique pour 930 euros, la cour anglaise pour 700 euros, les dessus de certains balcons pour 650 euros, les changements des couvertines pour 748 euros, la gestion des travaux pour 400 euros, le ragréage des bâtiments A et B pour 8.674,30 euros, la pose des précadres du bâtiment B pour 650 euros, les ouvertures dans les voiles des locaux techniques pour 1.600 euros, l’ouverture des portes sur les espaces jardins pour 950 euros et la fourniture de seuils en pierre pour 3.599,40 euros de telle sorte que c’est une somme totale de 24.202, 20 euros que la société BOMAS CONSTRUCTIONS sera condamnée à payer à la SAS BAT-IMMO dont le surplus de la demande sera rejeté. 

B: Demandes dirigées contre la société BOMAS CONSTRUCTIONS et monsieur [Y].
 
1-pénalités de retard.

La SAS BAT-IMMO sollicite leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 741.850 euros au titre des pénalités de retard. 

Elle reproche à l’entrepreneur un retard d’exécution de 401 jours entre la fin du mois de mars 2016 et la réception prononcée le 5 mai 2017 et fait grief à l’architecte d’avoir contribué, par ses fautes, à ce retard. 

Les pénalités contractuelles étaient prévues par l’article 4.3.1 du CCAP à hauteur de 1/500 ème du montant du marché, soit 1.850 euros par jour ainsi que l’admettent les parties, cette pénalité étant exigible sans mise en demeure préalable comme le mentionne le CCAP mais selon l’article 4.3.2 elle ne devenait définitive qu’à la condition que le retard ait perturbé le chantier même s’il a été rattrapé par l’entrepreneur, dispositif exclusif d’une simple application arithmétique. 

L’article 4 de ce document prévoyait un délai d’exécution de 16 mois à compter de l’ordre de service qui a été notifié le 09 juillet 2015 avec un démarrage des travaux le 27 juillet et il faisait état d’une date d’achèvement “selon planning” avec livraison du chantier tous corps d’état en octobre 2016, soit une date plus rapprochée que celle découlant de la seule application du CCAP, à savoir le mois de janvier 2017. 

Si le CCAP ne prévoit pas que le planning constitue une pièce contractuelle, il n’en demeure pas moins que l’ordre de service le visait en mentionnant un achèvement “selon planning” traduisant ainsi la prééminence d’un tel document.

Un planning prévoyant la fin des interventions de la société BOMAS CONSTRUCTIONS le 24 juin 2016 a été produit lors des opérations d’expertise et, ainsi qu’observé par l’expert judiciaire la société BAT-IMMO n’a jamais été en mesure de justifier d’un engagement d’achèvement du lot gros oeuvre pour le mois de mars 2016, le planning intégrant cette date et constituant la pièce n° 37 du dossier de la société BAT-IMMO étant vierge de toute signature témoignant de son acceptation. 

Par contre, le planning prévoyant un achèvement de ce lot le 24 juin suivant, établi par l’architecte le 11 septembre ou le 7 octobre 2015, est signé par la société BOMAS CONSTRUCTIONS et d’autres entreprises et il est sans importance qu’il ne le soit pas par toutes ni par le maître d’ouvrage. Ce même planning prévoyait également une fin de chantier, tous corps d’état, pour la première semaine du mois de novembre 2016. 

Si la réception sans réserve a été prononcée par le maître de l’ouvrage le 05 mai 2017 et établit son acceptation de cet ouvrage, il n’en reste pas moins démontré que la société BAT-IMMO a déposé, le 29 décembre 2016, une déclaration d’achèvement des travaux co-signée par l’architecte et conforme à l’article R 462-1 du code de l’urbanisme. 

Elle n’explique pas le décalage entre ces deux dates ni les raisons pour lesquelles elle demandait par courrier du 8 février 2017 adressé à monsieur [Y] d’organiser une réception le 24 février suivant à 14 heures puis le 26 avril 2017 pour les bâtiments A et B et, de manière chronologiquement incohérente réclamait le 17 mai 2017 au maître d’oeuvre de procéder à une réception Tous [Localité 7] d’Etat alors que celle-ci était déjà intervenue le 05 mai précédent. 

Alors que les pénalités de retard ont pour terme l’achèvement et non la réception qui dépend de la seule volonté du maître de l’ouvrage ainsi qu’en dispose l’article 1792-6 du code civil, la société BAT-IMMO, professionnel averti de la promotion immobilière, ne pouvait ignorer le sens et la portée de sa déclaration d’achèvement et de conformité du 29 décembre 2016 plus particulièrement en ce qui concerne le lot gros-oeuvre. 

Les compte-rendus de chantier n° 56 et 57 qui précédent et suivent immédiatement le dépôt de cette déclaration ne contiennent pas de mention susceptible de la contredire ni aucune indication d’application de pénalités de retard et la phrase “Avancement : retard général sur l’avancement ; toutes les finitions auraient du être terminées pour le mois de mars, cela fait 8 mois de retard” n’apparaît pour la première fois que le 23 novembre 2016. Le compte rendu de chantier du 3 mai 2017 relatant quant à lui un retard de 12 mois sur ces mêmes finitions est en contradiction totale avec la réception sans réserve prononcée 48 heures plus tard.

Outre son caractère général et imprécis, cette mention aussi tardive qu’évolutive doit être considérée comme dépourvue de pertinence et ce d’autant plus qu’elle diffère du planning prévoyant un achèvement pour le 24 juin 2016 ainsi qu’observé à juste titre par l’expert [D] qui, en l’état des documents qui lui ont été soumis et après analyse a estimé le retard imputable à la société BOMAS CONSTRUCTIONS entre quatre et six semaines dans l’exécution des travaux de finition. 

Mais ce retard n’est indemnisable que s’il a perturbé le chantier. 

Le 26 octobre 2016, l’électricien avait sept semaines de retard sur le bâtiment A et 8 semaines sur le bâtiment B puis 10 et 9 semaines quinze jours plus tard, délais qui n’ont cessé d’augmenter au fil des semaines suivantes avant qu’il n’en soit plus fait état à compter du 11 janvier 2017. 

Il résulte également du rapport d’expertise judiciaire que le 14 septembre 2016 le lot menuiseries extérieures accumulait un retard de huit semaines et que le 03 mai 2017, soit deux jours avant la réception, le retard du titulaire du lot peinture était de douze semaines sur le bâtiment A, important mais non quantifié pour les menuiseries intérieures et les cuisines, ces dernières étant comprises dans les lots réservés par le maître d’ouvrage. 

Ces retards sont indépendants de celui de la société BOMAS CONSTRUCTIONS car, ainsi qu’il s’évince du rapport d’expertise, une fois achevés le clos et le couvert, le retard éventuel du lot gros oeuvre au titre des finitions n’a pas d’incidence sur les autres lots, plus particulièrement ceux qui sont techniques et secondaires. 

Le retard limité de la société BOMAS CONSTRUCTIONS n’a donc pas perturbé le chantier et la demande de la société BAT-IMMO au titre des pénalités de retard sera rejetée, y compris contre l’architecte et ce sans qu’il y ait lieu d’examiner la clause exclusive de solidarité contenue dans le contrat du 14 avril 2020. 


2-compte prorata. 

La société BAT-IMMO prétend à la condamnation in solidum de monsieur [Y] et de la société BOMAS CONSTRUCTIONS à lui payer la somme de 24.146,42 euros au titre du trop perçu sur le compte prorata. 

Cette demande sera rejetée car, pour les motifs sus-mentionnés non seulement la société BAT-IMMO n’a pas justifié de ce trop payé de 24.146 euros mais surtout le présent jugement a constaté qu’elle était encore débitrice d’un montant de 14.988,85 euros au profit de la société BOMAS CONSTRUCTIONS.

B: Demandes dirigées contre monsieur [Y].
 
1-compte prorata. 

Est sollicitée la condamnation de l’architecte à lui payer la somme de 45.604,45 euros en réparation du préjudice qui lui a été causé au titre de ces dépenses aux motifs que la société BOMAS CONSTRUCTIONS a été défaillante dans la gestion de ce compte, qu’elle a été contrainte d’avancer de ce chef un montant de 71.194 euros et que le maître d’oeuvre n’a retenu que 33.665,81 euros alors qu’elle a effectivement réglé 63.818,45 euros aux entreprises et aux fournisseurs. 

Elle explique son préjudice par la différence entre son avance de 71.494 euros et les retenues opérées par le maître d’oeuvre. 

Ainsi que le rappelle à juste titre monsieur [Y], selon l’article 6.3.1 du CCAP la société BOMAS CONSTRUCTION était seule en charge de la gestion du compte prorata qui permet de répartir certaines dépenses communes entre les différentes entreprises intervenant sur un même chantier et, en l’espèce, l’intervention de l’architecte s’est limitée à la validation de trois factures émises à ce titre par la société BOMAS CONSTRUCTIONS pour un montant total de 30.464,58 euros entre novembre 2015 et avril 2016 ainsi que cela résulte du rapport d’expertise. 

Contractuellement, monsieur [Y] n’avait pas à s’immiscer dans la gestion de ce compte qui était étrangère à sa sphère d’intervention et il ne peut donc lui être reproché de n’avoir validé que 30.464,58 euros sur les seules factures qui lui ont été produites par la société BOMAS CONSTRUCTIONS alors que d’autres factures ont directement été réglées par la société BAT-IMMO qui, de surcroît, a tout aussi directement procédé aux imputations concernant ses lots réservés.

En l’absence de tout manquement de l’architecte à ses obligations contractuelles, la demande sera rejetée. 

2-pénalités de retard.

La SAS BAT-IMMO sollicite sa condamnation au paiement de la somme de 98.404,37 euros au titre des pénalités contractuelles de retard, montant différent de ceux visés dans le corps de ses écritures, à savoir 142.139,65 euros et 120.272,02 euros selon le point de départ retenu. 

En application de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, il ne sera statué que sur la prétention énoncée au dispositif, soit 98.404,37 euros. 

Le contrat d’architecte du 14 avril 2020 prévoyait en son article P6.4 des pénalités de retard en cas de retard imputable à celui-ci dans la présentation des documents de chaque élément de mission dont les délais sont indiqués aux articles P5.1.1 et P5.1.2 de ce même contrat, soit 1/1000 ème de l’élément de mission concerné par jour de retard.

Le cahier des clauses générales reprend ce dispositif en son article G5.4 et n’en contient aucun autre en matière de pénalités. 

Ainsi que le fait valoir à bon droit monsieur [Y], ce contrat ne contient donc pas de stipulation de pénalités à sa charge telle qu’invoquée par la demanderesse qui, sans référence identifiable à une quelconque norme contractuelle, calcule des pénalités de 0,5% par jour sur la somme de 2.186.763,92 euros, coût global du chantier. 

Alors que la société BAT-IMMO n’invoque pas le seul dispositif contractuel applicable et ne fait état d’aucun retard dans la présentation des documents de chaque élément de mission, sa demande sera rejetée en ce qu’elle est, en droit et en fait, dépourvue de fondement. 

3-Dommages et intérêts. 

La société BAT-IMMO considère, en raison des fautes commises par monsieur [Y] au titre des missions DET, OPC et AOR, avoir subi un préjudice pour un montant de 298.954,78 euros dont elle lui demande le paiement. 

En application des articles 1217 et 1231 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l'inexécution sous la forme de dommages et intérêts à charge pour elle de démontrer un manquement, un préjudice et un lien causal. 

a) levée des réserves.

Au titre de la mission AOR, est réclamée une somme de 14.298,72 euros TTC correspondant à une proposition de prix de la société CETEC sollicitée afin de gérer les levées de réserves que la société BAT-IMMO précise ne pas confondre avec les réserves des acquéreurs lors des livraisons.

Il ne sera pas fait droit à cette demande car aucun des procès-verbaux de réception versés aux débats et revêtus de la signature du gérant de la société BAT-IMMO, qui n’est pas un maître d’ouvrage profane, n’est assorti de la moindre réserve. Il n’y avait donc pas à en lever. 

b) conducteur de travaux. 

La société BAT-IMMO sollicite une somme de 7.503,74 euros correspondant aux rémunérations d’un conducteur de travaux qu’elle allègue avoir embauché afin de pallier les carences de l’architecte à l’occasion des remises de clés et levées de réserves, avant qu’il ne démissionne très exactement deux mois plus tard. 

Seuls sont produits les bulletins de salaire et le certificat de travail et ne sont versés aux débats ni le contrat de travail permettant d’en connaître la nature à durée déterminée ou indéterminée, ni la lettre de démission ni aucune pièce établissant le lieu de travail et la mission de ce salarié. Sa présence sur les compte-rendus de chantier d’octobre à décembre 2016 comme assistant du maître d’ouvrage ne suffit pas pour établir un lien permanent avec le chantier et ce d’autant plus qu’il n’a pas été remplacé après son départ le 20 décembre 2016.

La demande sera donc rejetée. 

c) travaux supplémentaires.

- escalier de secours.

Celui-ci a été imposé par le rapport initial de contrôle technique qui, ainsi que l’admet l’architecte, a été porté à la connaissance des entreprises consultées. Toutefois, la société BOMAS CONSTRUCTIONS, titulaire du lot gros oeuvre, ne l’a pas pris en compte et il a été réalisé en cours de chantier par la société ADECB pour un montant de 8.009,65 euros HT selon facture du 25 avril 2017. 

Il appartenait à l’architecte, dans le cadre de sa mission de mise au point des marchés de travaux, de s’apercevoir de cette omission qui, par rapport au prix d’un autre escalier inclus dans le devis de la société BOMAS CONSTRUCTIONS a engendré un surcoût de 6.000 euros tel que demandé qu’il sera condamné à payer à la société BAT-IMMO. 

- façade chaudière.

La société BAT-IMMO réclame une somme de 4.750 euros pour des travaux de cache des chaudières demandés par les acquéreurs lors de la livraison, celles-ci ayant été placées sans son accord dans les cuisines contrairement aux plans. 

Non seulement le lot cuisine échappait au contrat de maîtrise d’oeuvre mais en coutre la réception sans réserve purge ce défaut de conformité qui était alors parfaitement visible. 

Il ne sera donc pas fait droit à cette demande.

- cheminement piétonnier.

Est soutenue une demande de 7.620 euros de ce chef mais ainsi que cela résulte du rapport d’expertise ce poste ne relevait pas du contrat de l’architecte et était directement géré par le maître d’ouvrage. 

La demande sera donc rejetée. 

d) assurance Dommages ouvrage. 

La société BAT-IMMO estime avoir subi un surcoût de ce chef à hauteur de 29.008 euros en raison de l’absence de justification de la levée des avis défavorables contenus dans le rapport final de contrôle technique. 

Ce rapport, dont seul un court extrait est produit par la société BAT-IMMO, concerne, selon le courrier de l’assureur du 18 février 2019, les lots électricité, étanchéité, gros-oeuvre, installation gaz, menuiseries extérieures vitreries, VRD, plâtrerie, serrurerie et sols durs et non pas la seule société BOMAS CONSTRUCTIONS comme le fait valoir la demanderesse. 

N° RG 18/04099 - N° Portalis DBX6-W-B7C-SDUT

La levée de ces avis défavorables devait intervenir avant la réception et il appartenait au maître d’œuvre de donner aux entreprises les instructions permettant d’y procéder. 

Monsieur [Y] ne justifiant pas avoir agi en ce sens, il sera condamné au paiement de cette somme de 29.008 euros alors qu’il n’est pas établi que la facture correspondante ait été annulée par l’assureur. 

e) changement de plans.

La société BAT-IMMO sollicite une somme de 14.482,36 euros HT correspondant selon elle aux dépenses supportées pour pallier les changements consécutifs aux carences de l’architecte et invoque à cet effet des factures des sociétés ETCD, SNSN, ADB et SEGONZAC, ajoutant que l’arrêt du 21 septembre 2023 a constaté les erreurs de plans commises par monsieur [Y]. 

Les erreurs visées par cet arrêt concernent les plans du permis de construire et sont sans aucun lien avec les factures ci-dessus visées qui sont relatives à des détails intérieurs en cours de chantier. 

Aucun élément ne permet d’établir que le déplacement des alimentations gaz, chauffage, sanitaire de trois appartements, le déplacement de deux radiateurs dans le logement B 07 pour 360 euros HT et d’un meuble chaudière effectués par la société ETCD au titre d’avenants du 26 septembre 2016 soient consécutifs à des erreurs de l’architecte alors qu’il s’agit d’interventions mineures sur les aménagements intérieurs d’un nombre très restreint de logements. 

Force est d’ailleurs de constater que le déplacement des deux radiateurs de l’appartement B 07 est en réalité intervenu à la demande des acquéreurs auxquels il a été refacturé 780 euros HT le 23 novembre 2017 par la société BAT-IMMO qui produit sa facture sous le n° 136. 

La fourniture et la pose d’un plafond suspendu et d’un plafond bac acier facturées le 05 mai 2017, soit le jour de la réception sans réserve, par la société SBSN sont également sans rapport établi avec un manquement de l’architecte et il en est de même des rebouchages de gaines et de la réalisation d’un conduit pour gaines techniques entre les bâtiments A et B facturés le même jour par la société ADB. 

Aucune facture particulière de la société SEGONZAC n’est versée aux débats ni mentionnée dans la liste des pièces annexée aux conclusions de la société BAT-IMMO et le DGD de cette entreprise fait état de travaux supplémentaires à hauteur de 3.666,80 euros, 7.725,73 euros et 2.033,62 euros sans rapport avec la demande soutenue à concurrence de 9.422,26 euros apparaissant dans le rapport d’expertise judiciaire. 

Ces prétentions seront en conséquence rejetées. 

f) indemnités de retard versées aux acquéreurs.

La société BAT-IMMO prétend au paiement de 4.386,05 euros correspondant à des nuits d’hôtel et de 11.292 euros impayée par un acquéreur mécontent. 



N° RG 18/04099 - N° Portalis DBX6-W-B7C-SDUT


La société BAT-IMMO n’a pas produit les contrats de vente ou tout autre élément permettant de connaître les dates prévues entre elle-même et les acquéreurs en VEFA et donc d’apprécier l’existence d’un retard indemnisable, les factures d’hôtel sont dépourvues d’élément d’identification et sont en majeure partie postérieures à la réception. 

Les procès-verbaux de livraison ne sont pas davantage versés aux débats mais le courrier des époux [W] du 19 novembre 2017 fait état d’une livraison le 11 mai 2017 démontrant qu’au moins certains acheteurs ont obtenu une remise des clés antérieurement à la date de différentes factures d’hôtel.

Le 08 février 2017 la société BAT-IMMO avait écrit à monsieur [Y] afin d’organiser une réception le 24 février suivant à 14 heures mais aucune explication n’est fournie quant à l’absence de maintien de cette date qui aurait permis de débuter les livraisons. 

Il appartient à la société BAT-IMMO de démontrer un lien entre ces factures et les retards de livraisons, ce qu’elle ne fait pas. 

D’autre part, si les époux [W] paraissent être débiteurs d’une somme de 11.292 euros vis à vis de la société BAT-IMMO et, selon leur courrier du 19 novembre 2017 leur refus de paiement est motivé par un retard de livraison mais également par des défauts affectant le bien remis qui avait été réceptionné sans réserve. 

Surtout, il n’est pas démontré que l’architecte aurait provoqué un retard quelconque par ses manquements. 

Les demandes seront donc rejetées. 

g) erreur de visa sur facture. 

La société BAT-IMMO sollicite une somme de 1.978 euros au motif que monsieur [Y] a visé deux fois la facture de la société CB CARRELAGE mais elle ne soutient ni surtout ne démontre en avoir payé deux fois le montant. 

Cette erreur étant sans conséquence justifiée, la demande sera rejetée. 

h) temps passé. 

Exposant avoir consacré 2.600 heures à la gestion du chantier pendant neuf mois en raison des défaillances de l’architecte, la société BAT-IMMO prétend à sa condamnation au paiement d’une somme de 63.000 euros. 

Il n’existe aucune justification de cette somme qui n’apparaît que sur la pièce n° 70 de la SAS BAT-IMMO sans autre précision que “frais de gestion au 21-12-2018 inhérents aux gestions des procédures résultant de la défaillance du maître d’oeuvre temps, secrétariat, copies etc estimées à trois mois soit 420 heures x 150 euros hors frais depuis cette date 63.000 euros HT”. 

Dépourvue de tout caractère sérieux et étayé, cette demande, reposant sur un nombre d’heures à tout le moins incertain, sera rejetée.


C’est donc une somme de 35.008,00 euros que monsieur [Y] sera condamné à payer à la société BAT-IMMO à titre de dommages et intérêts.

4-Recours en garantie.

La société BAT-IMMO demande à être garantie par monsieur [Y] des condamnations prononcées contre elle au profit de la société BOMAS CONSTRUCTIONS pour ne pas lui avoir infligé de pénalités de retard, “ne pas s’être ému de la situation et de ses conséquences sur le chantier” et avoir, dès le mois de mai 2016, validé ses situations à hauteur de 95% malgré son retard. 

La société BAT-IMMO a été condamnée à payer à la société BOMAS CONSTRUCTIONS les sommes de 53.339,92 euros au titre du solde du marché et de 14.988,85 euros au titre du compte prorata, ces montants constituant l’assiette du recours. 

Il ne peut être reproché à l’architecte de n’avoir pas proposé l’application de pénalités de retard car, aux termes de la présente décision, la société BOMAS CONSTRUCTIONS n’en est pas redevable en l’absence d’impact de son retard sur le déroulement du chantier et ce grief est sans relation aucune avec les condamnations prononcées. 

Il en est également ainsi de la validation des situations dès lors que la dette de la société BAT-IMMO au titre du compte prorata est étrangère aux manquements allégués et ne résulte que des dépenses communes des entreprises dans le cadre de ce chantier et que cette validation des factures de travaux de l’entrepreneur, fût-elle anticipée, est demeurée sans aucune conséquence dès lors que le maître d’ouvrage n’a pas payé au-delà de ce qui était dû. 

Il ne sera donc pas fait droit à ce recours. 

III- SUR LES DEMANDES DE MONSIEUR [Y].

Au titre du solde de ses honoraires, il prétend à la condamnation de la société BAT-IMMO à lui payer la somme de 57.720 euros TTC (soit 48.100 HT) avec intérêts au taux légal à compter du 05 mai 2017, date de la fin de sa mission par réception prononcée sans réserve. 

L’arrêt de la cour d’appel de Bordeaux a confirmé le jugement du 17 décembre 2019 en ce qu’il avait débouté M. [Y] de sa demande en paiement de la somme de 30.000 euros HT au titre des permis de construire modificatifs et ce chiffre n’est pas repris dans la prétention actuellement soumise au tribunal. 

Contrairement à ce que soutient la société BAT-IMMO, les manquements imputés à monsieur [Y] ne peuvent le priver de son droit à rémunération dès lors qu’il a accompli l’ensemble de sa mission et que les conséquences de ses manquements sont indemnisées par le présent jugement. 

Par courrier du 1er décembre 2015 adressé à la société BAT-IMMO, monsieur [Y] confirmait son accord pour la prise en charge des frais du BET BS à hauteur de 25.000 euros HT à déduire de ses honoraires et par mention manuscrite sur la proposition du BET TRARIEUX du 02 avril 2014 il avait déjà accepté d’imputer un montant de 9.000 euros HT en déduction de ses propres honoraires. 

L’expert judiciaire a donc légitimement tenu compte de cette somme globale de 34.000 euros à soustraire des honoraires de l’architecte qui s’élevaient contractuellement à la somme initiale de 116.735,49 euros HT, montant sur lequel la société BAT-IMMO lui a déjà payé 48.099 euros HT. 

Cependant, compte tenu de cette somme déjà réglée et de la demande soutenue dans le cadre de la présente instance, le total des honoraires s’élève à seulement 96.199 euros HT de telle sorte qu’après déduction de l’acompte et des sommes prises en charge par l’architecte, lui est donc due une somme résiduelle de 16.920 euros TTC que la société BAT-IMMO sera condamnée à lui payer avec intérêts au taux légal à compter de la notification de ses premières conclusions demandant le règlement de ses honoraires et valant mise en demeure, soit le 13 septembre 2019, le surplus de la demande étant rejeté. 

IV-SUR LES AUTRES DEMANDES. 

Ainsi que le demande la société BAT-IMMO, la compensation des créances respectives des parties sera ordonnée. 

L’instance ayant été introduite avant le 1er janvier 2020, les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile en sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 et relatives à l’exécution provisoire de droit sont inapplicables. 

Compte tenu de l’ancienneté de l’affaire et compatible avec sa nature elle sera ordonnée pour le tout.

Partie perdante à l’égard de la société BOMAS CONSTRUCTIONS, la société BAT-IMMO sera condamnée à lui payer une indemnité de 6.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Succombant partiellement vis à vis de la société BAT-IMMO, monsieur [Y] sera c