Tribunal Judiciaire · 7ème CHAMBRE CIVILE — 19 mai 2026

N° RG 24/06407 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZNS5

7EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND



TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 19 MAI 2026 
54G

N° RG 24/06407
N° Portalis DBX6-W-B7I-ZNS5









AFFAIRE :

[M] [Z] [V] [H] épouse [Z]
C/
SAS BOUYGUES IMMOBILIER ALLIANZ IARD
[Adresse 1]
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 2]
MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS (MAF)
SA MMA IARD SA
MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES




 




N° RG 24/06407 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZNS5



Grosse Délivrée 
le :
à 

SAS AEQUO AVOCATS
SELARL ARPEGES CONTENTIEUX
SELARL DGD AVOCATS
Me Tanguy HUERRE
SELARL THORRIGNAC & ASSOCIES
SELARL TOSI



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile, Monsieur PETEAU, Vice-Président,

Lors du délibéré : 

Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile, Monsieur PETEAU, Vice-Président,
Madame LADOUES-DRUET, Vice-Président,

Lors des débats : 

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier. 

Lors du prononcé :

Madame DENIS, adjoint administratif assermenté faisant fonction de Greffier. 


DEBATS :

à l’audience publique du 10 Mars 2026,


JUGEMENT :

Réputé contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe









DEMANDEURS

Monsieur [M] [Z]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 2]

représenté par Maître Anne TOSI de la SELARL TOSI, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant) 
représenté par Maître Marine FRANCISCO, avocat au barreau de BAYONNE (avocat plaidant)


Madame [V] [H] épouse [Z]
[Adresse 3]
[Adresse 5]
[Localité 2]

représentée par Maître Anne TOSI de la SELARL TOSI, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant) 
représentée par Maître Marine FRANCISCO, avocat au barreau de BAYONNE (avocat plaidant)



DEFENDERESSES

SAS BOUYGUES IMMOBILIER
[Adresse 6]
[Localité 3]

représentée par Maître Tanguy HUERRE, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)
représentée par Maître Jérôme MARTIN de la SELARL MARTIN & ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS (avocat plaidant)


SA ALLIANZ IARD en qualité d’assureur [P]
[Adresse 7]
[Localité 4]

représentée par Maître Thomas BLAU de la SELARL THORRIGNAC & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)
représentée par Maître Bruno THORRIGNAC, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)





[Adresse 1] en qualité d’assureur multirisque PNO de la SARL SQUARE & HASHFORD
[Adresse 8]
[Localité 5]

représentée par Maître Fabrice DELAVOYE de la SELARL DGD AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX


SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 2] - [Adresse 9] pris en la personne de son Syndic en exercice, la SARL [Adresse 10], domicilié en cette qualité au siège social
[Adresse 11]
[Localité 6]

représentée par Maître Julie FORMERY de la SELARL ARPEGES CONTENTIEUX, avocat au barreau de BORDEAUX


MAF en qualité d’assureur de BET IGA
[Adresse 12]
[Localité 7]

représentée par Maître Alexendra DECLERCQ de la SAS AEQUO AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX


SA MMA IARD en sa qualité d’assureur de SERCLIM
[Adresse 13]
[Localité 8]

défaillante


MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES en sa qualité d’assureur de SERCLIM
[Adresse 13]
[Localité 8]

défaillante







La société BOUYGUES IMMOBILIER, a fait construire, en qualité de maître d'ouvrage, un ensemble immobilier à usage d'habitation, destiné à la vente en l’état futur d’achèvement, dénommé « [K] [F] » sur un terrain situé à [Localité 1].

Sont intervenus pour la conception et la réalisation des travaux de chauffage :
- le bureau d’études IGA, bureau d’études « fluides », assurée auprès de la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS (la MAF)
- la société DV CONSTRUCTION, titulaire notamment du lot « chauffage » à la suite de la société « ALPHA CLIMAT », liquidée en cours de chantier, ces travaux ayant été sous-traités à la société SERCLIM assurée auprès de la société MMA IARD et de la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES (les MMA).

La société ALLIANZ IARD est intervenue en qualité d’assureur dommages-ouvrage.

La réception des ouvrages est intervenue le 22 novembre 2013.

Par acte authentique de vente en date du 25 novembre 2013, Monsieur [S] et Madame [V] [Z] ont acquis en l’état futur d’achèvement auprès de la société BOUYGUES IMMOBILIER un appartement au sein de la copropriété « [Adresse 14]».

Monsieur et Madame [Z] ont reçu livraison de leur appartement en février 2014.

La gestion locative du bien a été confiée à l’agence WIMMO.

Suivant contrat en date du 26 août 2020, Monsieur et Madame [Z] ont donné à bail à Messieurs [C] et [B] ledit appartement à compter du 31 août 2020 pour une durée de 3 années.

Courant janvier 2021 le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] effectuait une déclaration de sinistre auprès de la société ALLIANZ IARD en sa qualité d’assureur [P] pour un dysfonctionnement d’approvisionnement en eau chaude sanitaire de la résidence.

Courant octobre 2021, Messieurs [C] et [B] se sont plaints d’infiltrations en plafond dans la salle d’eau, salle de bains et de la cuisine et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] effectuait une nouvelle déclaration de sinistre auprès de la société ALLIANZ IARD en sa qualité d’assureur [P].

Cette dernière procédait au paiement d’une indemnité de 27 329,14 euros au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] courant juin 2022 au titre du dysfonctionnement de l’approvisionnement en eau chaude.




Par jugement du 16 février 2024, rectifié le 25 mars 2024 le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bordeaux a :
- CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [Z] et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14], représenté par son syndic la société [Adresse 10] à payer à Monsieur [D] [B] et Monsieur [X] [T] la somme de 9.000 euros, à titre de dommages-intérêts pour les désordres affectant le logement occupé par ceux-ci, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement ;
- CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14], représenté par son syndic la société SQUARE & HASHFORD, à garantir et relever indemne Monsieur [M] [Z] des condamnations prononcées à son encontre dans le présent jugement au profit de Monsieur [D] [B] et Monsieur [X] [T] ;
(...)
- CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [Z], d’une part, et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14], représenté par son syndic la société [Adresse 10], d’autre part, à payer à Monsieur [D] [B] et Monsieur [X] [T] la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
(...)
Par mesure d’administration judiciaire :
- ORDONNE la disjonction de l’instance enregistrée sous le numéro de répertoire général 22/2985 ;
- DIT que relèveront de l’affaire nouvellement inscrite par l’effet de la disjonction toutes les demandes soumises au juge des contentieux de la protection et non tranchées dans le présent jugement, qui opposent :
- Monsieur [M] [Z] et Madame [V] [H] épouse [Z],
- le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] et son assureur la CAISSE REGIONALE D'ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES CENTRE [Adresse 15] ([Adresse 1]) 
- la société BOUYGUES IMMOBILIER,
- la société ALLIANZ IARD,

Préalablement par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2023, la société ALLIANZ avait assigné les sociétés MMA IARD et MMA IARD MUTUELLES assureur de la société SERCLIM et la MAF assureur du Bureau d’études IGA afin de voir ces dernières condamnées in solidum au paiement de la somme totale de 22.341 euros au titre de ses recours ainsi qu’en garantie des éventuelles condamnations pouvant être prononcées contre elle en raison des demandes dirigées à son encontre dans le cadre de l’instance initiée par Monsieur [D] [B] et Monsieur [X] [T] .

Ces instances ont été jointes.







Dans leurs dernières conclusions notifiées le 25 mars 2025, Monsieur et Madame [Z] sollicitaient au visa des articles 10 et 14 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de :
- CONSTATER qu’aucune demande n’est dirigée à l’encontre les consorts [Z].
- JUGER que les consorts [Z] seront dispensés de toute charge dans le cadre de l’action menée par les consorts [B] et [C] contre le SDC DE LA [Adresse 14].
- JUGER que les consorts [Z] sont bien fondés à solliciter le remboursement des frais qu’ils ont dû engager pour se défendre en raison de l’action menée par Messieurs [B] et [C].
En conséquence,
CONDAMNER tout succombant à payer aux consorts [Z] une indemnité de 4.590,00 € sur le fondement de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 23 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14], au visa des articles 1792 et suivants du code civil, sollicitait de :
- DECLARER le SDC DE LA [Adresse 14] recevable et bien fondé en ses demandes ;
- CONDAMNER in solidum les sociétés BOUYGUES IMMOBILIER, ALLIANZ IARD et [Adresse 1] à relever et garantir indemne le SDC DE LA [Adresse 14] des condamnations prononcées à son encontre par jugement du 16/02/2024, rectifié le 25/03/2024, soit la somme de 11.956,74 euros, augmentée des intérêts à compter du jugement à intervenir ;
- DEBOUTER toutes parties de toutes demandes dirigées à l’encontre du SDC DE LA [Adresse 14] en tant qu’irrecevables et mal fondées ;
- CONDAMNER tout succombant à payer au SDC DE LA [Adresse 14] une indemnité de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens ;
- DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 28 août 2025, le GROUPAMA CENTRE ATLANTIQUE en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] sollicitait au visa des articles 1792 et suivants du Code civil et L242-1 et suivants du Code des assurances de :
A TITRE PRINCIPAL :
- DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14], représenté par son Syndic, la SARL [Adresse 16], de son appel en garantie au titre des condamnations prononcées par Jugement du 16 février 2024 ;
- DEBOUTER les Sociétés BOUYGUES IMMOBILIER, ALLIANZ IARD et tout autre partie de leur demande à l’encontre de la Compagnie [Adresse 1] ;
A TITRE SUBSIDIAIRE :
- LIMITER toute condamnation encourue par la Compagnie GROUPAMA CENTRE
ATLANTIQUE à une somme qui ne saurait excéder 628,00 euros ;




- CONDAMNER les Sociétés BOUYGUES IMMOBILIER et ALLIANZ IARD, à relever et garantir indemne la Compagnie [Adresse 1] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ;
EN TOUT ETAT DE CAUSE :
- REJETER les demandes de condamnation in solidum ;
- CONDAMNER toute partie succombante a verser à la Compagnie GROUPAMA CENTRE ATLANTIQUE la somme de 2.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 13 août 2025, la société ALLIANZ IARD sollicitait au visa des articles L 242.1 et L 124.3 du code des assurances ainsi que des articles 1792 et 1240 du code civil de :
A titre principal,
- CONDAMNER la MAF, assureur de BET IGA à payer à la société ALLIANZ IARD la somme de 7.447 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la l’assignation au fond du 20.11.2023 ;
- DEBOUTER le SDC [Adresse 14] de son appel en garantie au titre des condamnations prononcées par jugement du 16.02.2024 ;
- DEBOUTER de même la société BOUYGUES IMMOBILIER et toute autre partie de leur demande à l’encontre de la Cie ALLIANZ ;
- PRONONCER la mise hors de cause de la société ALLIANZ IARD.
A titre subsidiaire,
- LIMITER toute condamnation à une somme qui ne saurait excéder 1.586 euros.
- CONDAMNER in solidum la MAF, les MMA-MMA MUTUELLES et GROUPAMA à relever et garantir la société ALLIANZ IARD de toute condamnation, en principal, intérêts, frais irrépétibles et dépens qui pourrait intervenir à son encontre.
En tout état de cause,
- CONDAMNER tous succombants à verser à la société ALLIANZ IARD une somme de 2.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens dont distraction au profit de Me BLAU.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 19 décembre 2025, la société BOUYGUES IMMOBILIER sollicitait au visa des articles 1792 et suivants du Code Civil, 1240 et suivants du Code Civil ainsi que de l’article L.124-3 du Code des assurances de :
A TITRE PRINCIPAL :
- JUGER l’absence de réunion de conditions d’engagement de la responsabilité décennale ;
- JUGER que le syndicat des copropriétaires, Monsieur [Z] et la société WIMMO ont commis des fautes exonérant la société BOUYGUES IMMOBILIER de toute responsabilité décennale ;
En conséquence, DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de la résidence [F] de sa demande de garantie à l’encontre de la société BOUYGUES IMMOBILIER ;
- DEBOUTER les consorts [Z] de toutes leurs demandes, notamment au titre du paiement d’une indemnité de 4 590,00 € sur le fondement de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens.
A TITRE SUBSIDIAIRE :
- LIMITER, toute condamnation encourue par la société BOUYGUES IMMOBILIER à une somme qui ne saurait excéder 1.586 euros ;


- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 17], son assureur « Multirisques » la société [Adresse 1], les sociétés MMA IARD, MMA IARD ASSURANCES MUTUELLE et la MAF, ainsi que la société ALLIANZ IARD, en qualité d’assureur Dommages-Ouvrage, à garantir la société BOUYGUES IMMOBILIER de toute condamnation qui serait éventuellement prononcée à son encontre dans cette affaire, en principal, intérêt, frais et accessoire.
EN TOUT ETAT DE CAUSE :
- REJETER la demande de condamnation in solidum présentée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 17] ;
- CONDAMNER tout succombant à payer à la société BOUYGUES IMMOBILIER la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 15 décembre 2025, la MAF assureur du bureau d’études IGA sollicitait au visa des articles 1240, 1792 et suivants du Code civil ainsi que des articles L. 113-9, L. 124-3 et L. 242-1 du Code des assurances de :
- Débouter la SA ALLIANZ IARD et toute(s) autre(s) partie(s) de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS, prise en sa qualité d’assureur du bureau d’études I.G.A.
- Condamner la SA ALLIANZ IARD à payer à la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS, prise en sa qualité d’assureur du bureau d’études I.G.A., une indemnité de 3 000 € au visa de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens d’instance.
À titre subsidiaire,
- Déclarer la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS, prise en sa qualité d’assureur du bureau d’études I.G.A., recevable et bien fondée à opposer les limites de sa police, notamment celles relatives à la réduction proportionnelle de ses garanties en cas de défaut de déclaration du risque par son adhérent.
Ce faisant, limiter la contribution à la dette de la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS, prise en sa qualité d’assureur du bureau d’études I.G.A., à 765 €.
- Débouter la SA ALLIANZ IARD et toute(s) autre(s) partie(s) du surplus de leurs demandes.
À titre infiniment subsidiaire,
- Condamner les compagnies MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, assureurs de la société SERCLIM, à garantir et à relever indemne la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS du surplus des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre.

Les MMA n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 décembre 2025.

Vu l’article 455 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions écrites auxquelles il conviendra de se reporter pour un plus ample développement des moyens et prétentions des parties.





MOTIFS

Sur les demandes au titre des désordres

L'article L. 121-12 alinéa 1er du code des assurances dispose que l'assureur qui a payé l'indemnité d'assurance est subrogé, jusqu'à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l'assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l'assureur.

En application de l'article 1792 du Code civil, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
L'article 1792-1 précise qu'est réputé constructeur de l'ouvrage :
1°tout architecte, entrepreneur, technicien, ou autre personne liée au maitre de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage ;
2° toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ; 
3° toute personne qui, bien qu'agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage.

L'action en responsabilité se prescrit par 10 ans à compter de la réception des travaux et le désordre doit être caché au moment de la réception.

Il pèse sur les constructeurs, en ce qui concerne seulement les désordres affectant les ouvrages réalisés par leurs soins, une présomption simple d'imputabilité, susceptible de tomber devant la preuve contraire, apportée par tous moyens, que leur activité est étrangère aux travaux qui constituent le siège des désordres.

Par ailleurs, l'article 1646-1 du Code civil dispose que le vendeur d'un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code.

Enfin, dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions de l’article 1382 du code civil applicable à la date des faits générateurs de responsabilité, apparus avant le 1er octobre 2016, s’agissant des locateurs d’ouvrage non liés contractuellement entre eux, ou de l'article 1147 du code civil, applicable à la date des contrats conclus avant le 1er octobre 2016, s'ils sont contractuellement liés. S'agissant des recours entre co-obligés et de la contribution à la dette, aucune condamnation in solidum ne peut ainsi être prononcée à l'encontre des autres condamnés.

C'est à la lumière de ces textes et principes juridiques qu'il convient d'examiner les demandes.

N° RG 24/06407 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZNS5


1) sur le désordre relatif à la production d’eau chaude

a) sur la nature du désordre

Il est établi par les pièces produites aux débats et non contesté par les parties qu’à compter de janvier 2021 les appartements de la résidence et notamment celui appartenant à Monsieur et Madame [Z] ont souffert d’un dysfonctionnement du système d’approvisionnement en eau chaude sanitaire.

Ce désordre est né postérieurement à la réception intervenue courant novembre 2013.

Ce défaut privant l’appartement de Monsieur et Madame [Z] d’un approvisionnement normal en eau chaude de manière habituelle générant d’importants inconforts de vie, rend nécessairement l’ouvrage impropre à sa destination.

Ce désordre a donc une nature décennale au sens de l’article 1792 du code civil.

b) sur les responsabilités et le recours de l’assureur [P] au titre du préjudice matériel

L’expertise du cabinet [O] désigné par l’assureur [P] la société ALLIANZ IARD concluait dans sa note technique du 23 février 2022 que les problèmes de production d’eau chaude sont consécutifs à plusieurs facteurs à savoir :
– un défaut de réglage de la pompe de circulation d’eau chaude qu’il impute à la maintenance réseau ;
– un défaut de réglage des vannes d’équilibrage alimentant chaque bâtiment qu’il impute à l’installation et à la maintenance réseau ;
– une présence de vannes d’équilibrage en haut de colonne qui génèrent des recyclages d’eau qu’il impute à l’installation ;
– un embouage des réseaux qu’il impute à la maintenance réseau ;
– une pompe de réseau légèrement insuffisante qu’il impute à l’installation.

La société ALPHA CLIMAT assurée auprès de la société ALLIANZ IARD puis la société DV CONSTRUCTION ont successivement été chargés du lot chauffage/ECS, cette dernière ayant sous-traité les travaux à la société SERCLIM assurée auprès des MMA.

Le désordre qui trouve son origine dans des manquements au stade de l’installation est en lien avec les travaux réalisés par la société ALPHA CLIMAT puis dans un second temps par la société DV CONSTRUCTION qui ont donc engagé leur responsabilité décennale à l’égard du maître de l’ouvrage et des propriétaires successifs de l’ouvrage dont le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] et Monsieur et Madame [Z].

La société SERCLIM sous-traitant a, selon les conclusions de l’expert, manqué à ses obligations contractuelles notamment pour la partie calcul de la pompe et équilibrage, participant aux dommages subis par Monsieur et Madame [Z] et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14]. Ce manquement constitue une faute engageant sa responsabilité délictuelle à leur égard.



La société BOUYGUES IMMOBILIER s’oppose à la mise en cause de sa responsabilité, en sa qualité de vendeur d’immeuble à construire, contestant la qualification du désordre telle que retenu par l’expert ainsi que l’imputabilité de celui-ci aux ouvrages qu’elle a fait réaliser.

Il sera observé en premier lieu que la société BOUYGUES IMMOBILIER ne conteste ni l’existence du désordre ni la date de son apparition, postérieure à la réception de l’ouvrage.

Il a été jugé ci-dessus que ce dysfonctionnement rend nécessairement l’ouvrage impropre à destination et qu’il en découlait donc que le désordre est de nature décennale.

En outre, le lien d’imputabilité entre l’ouvrage construit et les dommages, seule condition nécessaire à l’engagement de la responsabilité civile décennale du vendeur en état futur d’achèvement sur le fondement de 1646-1 du code civil est parfaitement établi.

La société BOUYGUES IMMOBILIER fait valoir également que Monsieur et Madame [Z] ont commis des fautes l’exonérant de sa responsabilité civile décennale en invoquant le fait que la déclaration de sinistre concernant le dysfonctionnement de l’alimentation en eau chaude date du 08 janvier 2019, que ce désordre était donc connu de ceux-ci lors de la conclusion du bail avec les consorts [I] et qu’ils ne les ont pas informés, ce qui aurait permis d’éviter que ces derniers puissent en tirer partie pour solliciter l’indemnisation d’un préjudice de jouissance.

Cependant, outre le fait qu’aucune des pièces produites aux débats ne permet d’établir que le sinistre était révélé préalablement à la signature du bail le 26 août 2020, en tout état de cause la société BOUYGUES IMMOBILIER ne peut s'exonérer de la présomption de responsabilité de l’article 1792, que par la preuve d'une cause étrangère, ce que ne constitue pas les faits allégués par cette dernière. 

La société BOUYGUES IMMOBILIER est donc également responsable de plein droit du désordre relatif à l’approvisionnement en eau chaude.

Le bureau d’études IGA était chargé d’une mission portant sur le chauffage de l’eau sanitaire au stade [Etablissement 1] suivant contrat du 15 mars 2011 et notamment du choix des principes de production, proposition de matériel, bilan de puissance provisoire et de détermination des principes de distribution des boucles.

Le désordre étant en lien avec la mission qui lui a été confié, la responsabilité de plein droit du bureau d’études IGA est donc établie sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

Concernant le recours de la société ALLIANZ IARD contre la MAF, cette dernière ne conteste pas devoir sa garantie en qualité d'assureur responsabilité civile décennale du bureau d'études IGA se contentant d'invoquer le partage de responsabilité retenu par l'expert [O] mais surtout la réduction proportionnelle de l'indemnité en raison du défaut de déclaration du bureau d'études IGA.




L'expert a évalué à la somme de 29.004,44 euros le coût des réparations du dysfonctionnement comprenant notamment le remplacement des vannes, de la pompe et l'ajout d'un ballon tampon.

La société ALLIANZ IARD ne démontre avoir payé au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] que la somme de 27.329,14 euros conformément à son courrier du 27 juin 2022 adressé au syndic.

Exerçant le recours subrogatoire dont dispose l’assureur de dommages à l’encontre du tiers responsable tel que prévu par l’article L. 121-12, alinéa 1er du code des assurances, son recours est donc limité au montant de l'indemnité.

La société ALLIANZ IARD indique avoir reçu paiement par les MMA assureur de la société SERCLIM de la part d'indemnité qu'elle estimait devoir être mise à la charge de cette dernière en application de la convention CRAC (convention de règlement assurance-construction).

Elle sollicite ainsi une somme résiduelle de 7.747,00 euros auprès de la MAF assureur du bureau d'études IGA sur la base des 20% de responsabilité retenue par le cabinet [O] à l’encontre de ce dernier.

Cependant, cette somme ne correspond pas à une part de 20% de la somme de 27.329,14 euros payée au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] mais de 37.234,00 euros somme retenue dans le cadre de son recours CRAC incluant le coût des travaux de 29.004,00 euros et des frais et honoraires d’un montant de 9.831,00 euros dont la société ALLIANZ IARD ne peut se prévaloir au titre de son recours subrogatoire.

Or, la MAF a procédé à un paiement de 6.329,95 euros à la société ALLIANZ IARD sur la base de ce recours.

Cette somme couvre la part de responsabilité de 20% revendiquée par la société ALLIANZ IARD à l’encontre de la société SERCLIM et de son assureur.

Dès lors, sur la base de l’argumentation développée par la société ALLIANZ IARD au soutien de sa demande et sans qu’il soit nécessaire d’aborder la question de la réduction proportionnelle soulevée par la MAF, la société ALLIANZ IARD en qualité d’assureur [P] sera déboutée de sa demande à l’encontre de la MAF assureur du bureau d’études IGA.

2) sur le désordre relatif aux infiltrations 

Il est établi par les pièces produites aux débats et non contesté par les parties, qu’à compter de février 2022 l’appartement de la résidence appartenant à Monsieur et Madame [Z] a subi des infiltrations d’eau dans le couloir d’entrée, la salle d’eau, la salle de bains ainsi que dans la cuisine.

L’expertise du cabinet [O] mettait en évidence des dommages au niveau des peintures des murs et plafonds de ces pièces.




Les investigations de ce dernier ont permis de déterminer que les dommages étaient consécutifs à une fuite apparente sur le raccord PVC présent sur la descente des eaux pluviales cheminant dans la gaine technique de la cuisine de l’appartement C331, Monsieur et Madame [Z] possédant l’appartement C327.

Aucun élément versé aux débats et notamment le rapport du cabinet [O] ne permet d’affirmer que ce désordre est imputable aux travaux de construction de l’ouvrage et plus spécifiquement aux travaux de pose des descentes d’eaux pluviales. 

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] a fait réaliser les travaux de réparation de la fuite le 27 avril 2022 ainsi que les travaux d’embellissements des pièces atteintes par les dommages mais ne forme aucun recours à ce titre. 

Celui-ci ne forme de recours que contre la société BOUYGUES IMMOBILIER, la société ALLIANZ IARD et la compagnie d’assurance [Adresse 1] au titre des condamnations prononcées à son encontre par le jugement du juge des contentieux de la protection en date du 16 février 2024 rectifié le 25 mars 2024 pour la somme de 11.956,74 €.

Dans ses conclusions, la compagnie d’assurance Groupama Centre Atlantique en qualité d’assureur multirisque habitation de la [Adresse 14] suivant police du 28 janvier 2018 ne conteste pas devoir sa garantie au titre des dommages consécutifs à ce désordre en application de ses garanties “dégâts des eaux” et “responsabilité civile propriétaire envers des locataires ou des occupants” s’agissant notamment du préjudice de jouissance subi par les locataires suite au dégât des eaux.

Elle se contente en effet de soutenir une réduction du montant des demandes à ce titre et de dénier sa garantie pour les conséquences dommageables liées au désordre affectant l’approvisionnement en eau chaude.

Sur le recours du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] et les recours subséquents

- sur le recours du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] 

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 18] forme une demande de condamnation in solidum de la société BOUYGUES IMMOBILIER, la société ALLIANZ IARD en qualité d’assureur [P] et de la compagnie d’assurance [Adresse 1] à le relever indemne des condamnations prononcées à son encontre par le jugement du 16 février 2024 rectifié le 25 mars 2024 soit la somme de 11.956,74 € augmentée des intérêts à compter du jugement à intervenir.

Le juge des contentieux de la protection a condamné in solidum Monsieur et Madame [Z] ainsi que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] à indemniser les locataires à hauteur de 9.000 € de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance consécutif aux infiltrations et au dysfonctionnement du système de production d’eau chaude et ce dernier à relever indemne Monsieur [M] [Z] des condamnations prononcées à son encontre.

Cette décision est à ce jour définitive.


Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] a fourni le décompte total des sommes dues selon elle au titre des condamnations prononcées à son encontre s’élevant à la somme de 11.956,74 €.

Cependant, il sera retiré de ce décompte la somme de 435,58 euros au titre des intérêts non justifiés ainsi que de 164,78 euros et 58,21 euros au titre des commandements de commissaire de justice ne constituant pas une conséquence des condamnations prononcées.

Les sommes réellement mises à la charge du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] au titre du jugement du 25 mars 2024 s’élèvent ainsi à 11.298,17 euros. 

Ce jugement prononçant une condamnation globale ne distingue pas le préjudice de jouissance consécutif aux infiltrations et celui engendré par le dysfonctionnement du système d’eau chaude.

Néanmoins, il est établi que les infiltrations apparues à compter de février 2022 ont été stoppées à compter du 27 avril 2022 suite aux travaux commandés par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] et que les travaux d’embellissement ont été effectués courant juin 2022 et facturé au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] le 1er juillet suivant.

La problématique de production d’eau chaude a débuté courant janvier 2021 et perdurait
à la date du 19 janvier 2023 comme le relevait le jugement.

Compte tenu de la persistance et de l’importance des troubles de jouissance consécutifs à la fourniture erratique d’eau chaude contrairement à la brièveté des infiltrations, il sera jugé que le préjudice de jouissance tel qu’arrêté dans le premier jugement est consécutif à 70% au dysfonctionnement du système d’approvisionnement en eau chaude et 30 % au titre des infiltrations.

Il a été jugé ci-dessus que la société BOUYGUES IMMOBILIER est responsable des dommages consécutifs au désordre affectant le système de production d’eau chaude au titre de sa garantie décennale, elle sera donc tenue de relever indemne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] des condamnations mises à sa charge à hauteur de 70% soit la somme de 7.908,72 euros.

Conformément aux motifs développés ci-dessus la compagnie d’assurance [Adresse 1] assureur multirisque habitation sera donc tenue de garantir le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] des condamnations mises à sa charge à hauteur de 30% soit la somme de 3.389,45 euros.

S’agissant de la société ALLIANZ IARD en qualité d’assureur [P] celle-ci fait valoir que les dispositions particulières de la police d’assurance ne couvrent pas le préjudice de jouissance au titre de la garantie complémentaire des dommages immatériels consécutifs, les dommages immatériels étant définis dans les conditions générales comme « tout préjudice pécuniaire qui résulte de la privation de jouissance d’un droit, de l’interruption d’un service rendu ou de la perte d’un bénéfice et qui est la conséquence directe de dommages garantis par le présent contrat ».

N° RG 24/06407 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZNS5


Les conditions générales stipulant effectivement une telle définition, le préjudice de jouissance subi par les preneurs, bien que susceptible d’une évaluation en argent, ne constitue pas, par nature, un préjudice pécuniaire au sens de la police.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] sera débouté de sa demande de garantie à l’encontre de la société ALLIANZ IARD.

Il convient ainsi de condamner la société BOUYGUES IMMOBILIER à relever indemne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] des condamnations mises à sa charge au titre du jugement du 16 février 2024 rectifié le 25 mars 2024 à hauteur de 70% soit la somme de 7.908,72 euros et la compagnie d’assurance [Adresse 1] assureur multirisque habitation de garantir le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] des condamnations mises à sa charge à hauteur de 30% soit la somme de 3.389,45 euros, augmentées des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision conformément à l’article 1231-7 du code civil.

- sur les recours au titre du dysfonctionnement du système de production d’eau chaude 

La société BOUYGUES IMMOBILIER forme des recours à l’encontre de la société ALLIANZ IARD en qualité d’assureur [P], les MMA en qualité d’assureur de la société SERCLIM ainsi que la MAF en qualité d’assureur du bureau d’études IGA.

S’agissant du recours contre le bureau d’études IGA, de jurisprudence constante, le maître de l’ouvrage vendeur ne perd pas le droit d’exercer l’action en garantie décennale lorsqu’il a supporté les conséquences du dommage dans son patrimoine et que l’action présente pour lui un intérêt direct et certain et qu’il peut invoquer un préjudice personnel. 

La société BOUYGUES IMMOBILIER est donc fondée à invoquer la responsabilité décennale du bureau d’études IGA et la garantie de son assureur la MAF.

Cette dernière oppose à la société BOUYGUES IMMOBILIER une réduction proportionnelle de sa garantie à hauteur de 85% en application de sa police d’assurance et de l’article L 113-9 du code des assurances aux motifs que le bureau d’études IGA n’a pas satisfait à son obligation déclarative.

Le contrat de service conclu entre la société BOUYGUES IMMOBILIER et le bureau d’études IGA prévoyait des honoraires à hauteur de 16.000 euros HT.

Il n’est pas contesté que le bureau d’études IGA n’a déclaré à la MAF que des honoraires de 13.600,00 euros ce en contradiction avec la clause 5.21 de la police, qui impose à l’assuré de déclarer pour chaque mission le montant des honoraires permettant à l’assureur d’apprécier le risque.

La MAF est donc fondée à opposer une réduction proportionnelle à hauteur de 85%.

Cette dernière sera donc condamnée à garantir la société BOUYGUES IMMOBILIER des condamnations mises à sa charge au titre du présent jugement à hauteur de 85%.

A juste titre la société ALLIANZ IARD oppose à la société BOUYGUES IMMOBILIER que l’assureur dommages ouvrage n’est pas l’assureur du maître d’ouvrage et que le seul bénéficiaire de l’assurance dommages ouvrage est le propriétaire actuel de l’ouvrage ou pour la garantie des dommages immatériels les propriétaires ou occupants ce qui n’est pas le cas de la société BOUYGUES IMMOBILIER.

Cette dernière sera donc déboutée de ce recours à l’encontre de la société ALLIANZ IARD.

Enfin, il est établi que la société SERCLIM a manqué à ses obligations contractuelles qui lui incombait en sa qualité de sous-traitant de la société DV CONSTRUCTION.

Ce manquement contractuel est constitutif d’une faute à l’égard de la société BOUYGUES IMMOBILIER engageant la responsabilité délictuelle de la société SERCLIM à égard de cette dernière.

Il n’est pas contesté que les MMA ont la qualité d’assureurs responsabilité civile décennale du sous-traitant de la société SERCLIM.

Elles seront donc condamnées à garantir la société BOUYGUES IMMOBILIER de la condamnation mis à sa charge.

La MAF forme un recours à l’encontre des MMA en leur qualité d’assureur de la société SERCLIM aux motifs que la société SERCLIM est la seule responsable du désordre affectant le système d’eau chaude.

Dans sa note technique du 23 février 2022 l’expert amiable conclut d’une formule générale que ce “désordre est lié à la conception adaptation pour l’exécution”.

Cependant, l’expert n’explicite nullement le lien entre la mission de conception confiée au bureau d’études IGA et la survenance du désordre n’évoquant que des manquements au stade de l’installation et de la maintenance qui ont été mentionnés ci-dessus.

Aucun manquement n’étant établi à l’encontre du bureau d’études IGA, la société SERCLIM qui a livré le lot chauffage/ECS et manqué à ses obligations contractuelles, a engagé sa responsabilité civile délictuelle à l’égard du bureau d’études IGA et son assureur sera condamné à garantir l’assureur de celui-ci de la condamnation mise à sa charge au titre de la présente décision.

- sur les recours au titre des désordres relatifs aux infiltrations

La compagnie d’assurance [Adresse 1] forme un recours à l’encontre de la société BOUYGUES IMMOBILIER et de la société ALLIANZ IARD.

S’agissant de la société BOUYGUES IMMOBILIER aucune responsabilité de cette dernière n’est établie relativement à ce désordre. Le recours sera donc rejeté.




Le dommage immatériel consécutif aux infiltrations ne relevant pas de la garantie de la société ALLIANZ IARD en sa qualité d’assureur [P], la compagnie d’assurance [Adresse 1] sera également déboutée de ce recours.

Sur la demande de Monsieur et Madame [Z] au titre de la participation aux dépenses communes

L’article 10-1 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

En application de ce texte Monsieur et Madame [Z], ayant été relevés indemnes des condamnations prononcées à leur encontre dans le cadre du jugement du 16 février 2024 rectifié le 25 mars 2024, sont fondés à obtenir d’être dispensés de la dépense commune liées aux frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] dans le cadre de l’instance engagée par les consorts [I], leurs locataires, au titre de leur préjudice de jouissance.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Les MMA en qualité d’assureur de la société SERCLIM et la compagnie d’assurance [Adresse 1] en qualité d’assureur multirisque habitation du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] succombant à l'instance, seront condamnés in solidum aux dépens. Les dépens pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile. 

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l'équité et peut, même d'office, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

En l'espèce, il apparaît équitable de condamner in solidum les MMA assureur de la société SERCLIM et la compagnie d’assurance [Adresse 1] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] la somme de 3.000,00 euros au titre de ses frais irrépétibles.

Il apparaît également équitable de condamner in solidum les MMA assureur de la société SERCLIM et la compagnie d’assurance [Adresse 1] à payer à Monsieur et Madame [Z] la somme de 3.000,00 euros au titre de leurs frais irrépétibles.



La répartition de ces frais et dépens sera ordonnée au prorata des responsabilités retenues.

En conséquence, la charge finale de ces frais irrépétibles et des dépens sera supportée à hauteur de 70% par les MMA et 30% par la compagnie d’assurance [Adresse 1].

L'équité commande de rejeter les autres demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 
L'exécution provisoire qui assortit la présente décision de plein droit n'étant pas incompatible avec la nature de l'affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort :

Déboute la société ALLIANZ IARD en qualité d’assureur [P] de sa demande en paiement à l’encontre de la MAF assureur du bureau d’études IGA.

Condamne la société BOUYGUES IMMOBILIER à relever indemne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] des condamnations mises à sa charge au titre du jugement du 16 février 2024 rectifié le 25 mars 2024 à hauteur de 70% soit la somme de 7.908,72 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision relativement au désordre affectant le système de production d’eau chaude. 

Condamne la MAF assureur du bureau d’études IGA à garantir la société BOUYGUES IMMOBILIER de cette condamnation à hauteur de 85%.

Condamne les MMA assureur de la société SERCLIM à garantir la société BOUYGUES IMMOBILIER et la MAF assureur du bureau d’études IGA de cette condamnation.

Condamne la compagnie d’assurance [Adresse 1] assureur multirisque habitation à relever indemne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] des condamnations mises à sa charge à hauteur de 30% soit la somme de 3.389,45 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision relativement aux désordres liés aux infiltrations.

Déboute la compagnie d’assurance Groupama Centre Atlantique de ses recours à ce titre.

Dispense Monsieur [W] [M] et Madame [V] [Z] de toute participation à la dépense commune liée aux frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] dans le cadre de l’instance engagée par les consorts [I] au titre de leur préjudice de jouissance.





Condamne in solidum les MMA assureur de la société SERCLIM et la compagnie d’assurance [Adresse 1] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] la somme de 3.000,00 euros au titre de ses frais irrépétibles.

Condamne in solidum les MMA en qualité d’assureur de la société SERCLIM et la compagnie d’assurance [Adresse 1] en qualité d’assureur multirisque habitation aux entiers dépens de l’instance qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Condamne in solidum les MMA assureur de la société SERCLIM et la compagnie d’assurance [Adresse 1] à payer à Monsieur [W] [M] et Madame [V] [Z] la somme de 3.000,00 euros au titre de leurs frais irrépétibles.

Dit que la charge finale des dépens et des frais irrépétibles ci-dessus fixés sera supportée à 70% par les MMA et 30% par la compagnie d’assurance [Adresse 1].

Déboute l’ensemble des parties du surplus de leurs demandes. 

Rappelle que l'exécution provisoire est de droit et dit n'y avoir lieu de l'écarter.


La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile et par Madame DENIS, adjoint administratif assermenté faisant fonction de Greffier lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRESIDENT