Tribunal Judiciaire · PPP Contentieux général — 22 mai 2026

Du 22 mai 2026


5AH


SCI/


PPP Contentieux général

N° RG 25/00581 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2EZJ



[O] [R]

C/

[U] [J]







TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 22 mai 2026



JUGE : Madame Aurélie BAIL, Vice-Présidente

GREFFIER : Monsieur Stéphane LAURENT,



DEMANDERESSE :

Madame [O] [R]
née le 08/04/1998 à [Localité 1] (33)
[Adresse 2]
[Localité 2]

bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle (55%) n° 2025-010552

Représentée par maître BERNARD Morgane, avocat au barreau de Bordeaux


DEFENDEUR :

Monsieur [U] [J]
né le 07/07/1984 à [Localité 3] (65)
[Adresse 3]
[Localité 4]

Représenté par maître LAPLAGNE Dominique, avocat au barreau de Bordeaux


DÉBATS :

Audience publique en date du 23 Mars 2026

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 


QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Jugement en dernier ressort, contradictoire




EXPOSÉ DU LITIGE 

Exposé des faits et de la procédure 

Par acte sous seing privé du 14 octobre 2022 à effet au 18 octobre 2022, M. [U] [J] a consenti à Mme [O] [R] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 4], au [Adresse 5] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 720,00 euros, outre une provision sur charges de 150 euros par mois et un dépôt de garantie de 720,00 euros. 

L’état des lieux d’entrée a été établi le 25 octobre 2022. 

L’état des lieux de sortie s’est tenu le 28 septembre 2024. 

Se plaignant de retenues injustifiées sur le dépôt de garantie, par requête enregistrée le 20 janvier 2025, Mme [O] [R] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de condamnation de M. [U] [J] à lui restituer la somme de 1.942,00 euros.

A la suite de l’audience du 15 avril 2025, le dossier a fait l’objet de renvois à la demande des parties, pour échanges de conclusions et de pièces entre elles, avant d’être fixé pour plaider à l’audience du 23 mars 2026. 

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 23 mars 2026, Mme [O] [R], sollicitant le bénéfice de ses conclusions, demande au tribunal de : 
Condamner M. [U] [J] à lui restituer la somme de 720,00 euros au titre du dépôt de garantie, outre la somme de 792,00 euros au titre du retard de de restitution du dépôt de garantie, Débouter M. [U] [J] de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 831,01 euros, Condamner M. [U] [J] aux dépens,Condamner M. [U] [J] à lui payer la somme de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 
Au soutien de ses prétentions, Mme [O] [R], visant l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, se plaint de ne s’être pas vu restituer le dépôt de garantie, alors que l’état des lieux de sortie n’a mis en évidence aucun élément détérioré ou manquant. Elle ajoute être en droit de solliciter la majoration de 10% par mois de retard à compter du 28 novembre 2024. 
Sur la demande reconventionnelle au titre des réparations locatives, Mme [O] [R] relève que le bailleur produit des estimations mais ne justifie aucunement s’être acquitté des travaux de reprises allégués. Elle précise que les traces sur les barrières, portes vitrées et autres surfaces ne lui sont pas imputables mais résultent de travaux diligentés par le bailleur et de l’usure normale. S’agissant de la clef manquante, elle se défend de l’avoir perdue, expliquant avoir été victime d’un cambriolage et avoir fait intervenir son assureur. Elle estime en tout état de cause que le montant réclamé pour leur remplacement excessif. Enfin, elle conteste tout lien de causalité avec l’obstruction des canalisations, notant que l’hydrocurage est intervenu presque un an après son départ et alors que le logement était reloué. 
Concernant la demande au titre du loyer de septembre 2024, Mme [O] [E] fait valoir que son préavis expirait le 22 août 2024 et que si elle s’est rétractée de son congé le 20 août n’ayant pas retrouvé le logement, elle a, en définitive, confirmé dès le 21 août quitter effectivement les lieux en raison des violences dont elle était victime avec sa fille et du risque de représailles de son ex-concubin. Elle en conclut que le bail a pris fin le 22 août 2024, date initialement fixée pour l’état des lieux de sortie. 

M. [U] [J], se référant à ses écritures, demande au tribunal de :
Débouter Mme [O] [R] de ses demandes, Condamner Mme [O] [R] à lui payer la somme de 831,01 euros au titre d’arriérés de loyers, charges, charges rapportables et travaux locatifs, avec intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2024, Condamner Mme [O] [R] aux dépens,Condamner Mme [O] [R] à lui payer la somme de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 
Au soutien de ses prétentions, M. [U] [J], se fondant sur les articles 7, 22 et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 1353 du code civil, fait valoir qu’il n’avait pas à restituer le dépôt de garantie dès lors que le congé initial ayant été annulé par Mme [O] [R], le second préavis courait à compter du 21 août 2022. Il ajoute que l’état des lieux de sortie n’est intervenu que le 28 septembre 2024 après deux rendez-vous manqués. Il estime que la locataire, qui s’est à tout le moins maintenue sans droit ni titre dans les lieux, est redevable des sommes suivantes : 
Au titre du reliquat du mois d’août 2024 : 56,41 euros au titre du loyer et 40 euros au titre de la provision sur charges Au titre du mois de septembre 2024 proratisé à la date d’expiration du congé : 521,50 euros au titre du loyer, 105 euros au titre de la provision sur charges et 65,02 euros pour la location de parking prévue au bail114,76 euros au titre de l’enlèvement des ordures ménagères 2024. Il ajoute que la comparaison entre les états de lieux permet de retenir la responsabilité de la locataire au titre : 
des clefs et du badge manquants pour respectivement 324,50 euros et 45 eurosdes plinthes du hall décollées, de l’encadrement de la porte palière endommagé, d’éclats sur le placard intérieur du hall, de la détérioration du plan de travail de la cuisine, de salissures et chocs excédant les traces normales d’occupation et ne relevant pas de la seule vétusté, évalués à 207,80 euros, d’un défaut entretien des canalisations par Mme [O] [R], celles-ci étant bouchées par des cheveux et autres résidus à son départ des lieux, ayant nécessité une intervention spécialisée d’hydrocurage pour 363 euros. Le bailleur précise que des devis estimatifs suffisent à justifier les retenues opérées. 

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe, dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.


MOTIVATION

L'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. 

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, prévoit notamment que Ie locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d'un préavis de trois mois. 
Le délai de préavis est toutefois d'un mois notamment sur les territoires en tension locative, ainsi que pour le locataire bénéficiaire d'une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l'objet de poursuites, d'une procédure alternative aux poursuites ou d'une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui.
Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

La restitution des lieux loués se matérialise par la remise effective des clés au bailleur ou à un mandataire dûment habilité à les recevoir.

En cas de maintien dans les lieux d’un locataire ou de toute personne de leur chef malgré la fin du bail, une indemnité d’occupation sera due en vertu de l'article 1240 du code civil qui dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

L'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. (…)
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.

Le dépôt de garantie a pour finalité de garantir l’exécution des obligations des locataire nées du contrat de bail incluant tant le paiement du loyer et des charges, que la réparation des dégradations locatives et la remise en état des lieux.

En l’espèce, indifféremment aux débats au titre des congés successivement délivrés par la locataire et étant observé que les parties ne discutent ni la durée de préavis, ni les modalités d’envoi des congés, il est constant que les lieux ont été libérés le 28 septembre 2028, date de la remise des clefs, à l’occasion de l’état des lieux de sortie. 

Mme [O] [R] est donc redevable du montant du loyers et provisions sur charges jusqu’à cette date au titre de l’occupation des lieux.

Dans la limite des sommes sollicitées par le bailleur à ce titre, Mme [O] [R] est redevable des sommes suivantes : 
- au titre du reliquat du mois d’août 2024 : 56,41 euros au titre du loyer et 40 euros au titre de la provision sur charges, 
- au titre du mois de septembre 2024 proratisé à la date d’expiration du congé : 521,50 euros au titre du loyer, 105 euros au titre de la provision sur charges,
Soit un total de 722,91 euros, de sorte que M. [U] [J] était fondé à conserver le dépôt de garantie d’un montant inférieur. 

En revanche, si le contrat de bail mentionne un parking « en amodiation, objet d’une régularisation de charges annuelles », aucun élément n’est produit au titre de la somme de 65,02 euros revendiquée par le bailleur à ce titre, autre qu’un décompte et un courrier établis par son service de gérance lui-même mentionnant « [Adresse 6] », insuffisants à démontrer sa créance. Ainsi M. [U] [J] n’est pas fondé à réclamer une quelconque somme au titre du parking. 

De la même manière, en l’absence de pièce relativement à la somme réclamée au titre de l’enlèvement des ordures ménagères autre que le décompte et un courrier mentionnant « Taxe foncière 2024 » établis par le service de gérance du bailleur lui-même, M. [U] [J] n’est pas non plus fondé à réclamer un paiement à ce titre. 

S’agissant des réparations locatives invoquées, si l’état des lieux de sortie du 28 septembre 2024 réserve expressément le bon état et le bon fonctionnement des canalisations, il spécifie que « toute défectuosité dans le fonctionnement de celles-ci doit être signalé dans un délai maximum de 8 jours », de sorte que le coût de l’intervention d’hydrocurage résultant d’un devis du 10 avril 2025 et effectué le 25 avril 2025 selon facture émise par TECHMO HYGIENNE, alors que Mme [O] [R] n’occupait plus les lieux depuis plusieurs mois et qu’ils étaient reloués à une autre locataire, ne saurait lui être imputé.

Concernant le badge manquant et les deux clefs non restituées, Mme [O] [R] ne saurait invoquer utilement un cambriolage d’autant qu’elle ne produit aucun justificatif à ce titre et doit donc supporter le coût de leur remplacement, respectivement pour un montant de 45 euros selon facture émise par ENELAT Sud-Ouest du 26 novembre 2024 et pour un montant de 324,50 euros selon facture émise par DECLIC Serrurerie du 07 octobre 2024. 

Quant aux dégradations locatives, l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement via SNEXI « état des lieux & diagnostics », démontre que le logement était en état neuf à la conclusion du bail.
Il ressort de l’état des lieux de sortie que le logement a été rendu en « bon état », ce qui correspond à un usage deux années durant. 
Ceci étant, l’estimation produite établie par SNEXI fait état de la nécessité de prestations de nettoyage en raison de toiles d’araignées, poussières et traces de calcaires et aux fins de refixer l’abattant des WC, nécessairement indispensables avant une remise en location, ainsi que de la dépréciation liée aux coups/chocs sur le plan de travail stratifié de la cuisine évalué à un coût total de 207,80 euros déplacement inclus, somme qui n’apparaît pas excessive et qui relève de l’obligation d’entretien et de menues réparations incombant au locataire. Il y a donc lieu de condamner Mme [O] [R] à ce titre. 

En considération de l’ensemble des éléments qui précèdent, il y a lieu de débouter Mme [O] [R] de sa demande de restitution du dépôt de garantie et de majoration pour retard de restitution et de la condamner à payer à M. [U] [J] la somme de 580,21 euros au titre du reliquat d’arriéré locatif après retenue du dépôt de garantie, des dégradations et pertes survenues pendant la durée du contrat, du défaut d'entretien courant et des menues réparations locatives. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision compte tenu de sa nature indemnitaire. 

Sur les frais du procès

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [O] [R], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Mme [O] [R], condamnée aux dépens, devra payer à M. [U] [J], au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros et sera déboutée de sa propre demande au titre des frais irrépétibles. 


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, 

DEBOUTE Mme [O] [R] de sa demande de restitution du dépôt de garantie et de sa demande de majoration pour retard de restitution du dépôt de garantie ; 

CONDAMNE Mme [O] [R] à payer à M. [U] [J] la somme de 580,21 euros au titre du reliquat d’arriéré locatif, des dégradations et pertes survenues pendant la durée du contrat, du défaut d'entretien courant et des menues réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 

CONDAMNE Mme [O] [R] aux dépens ; 

CONDAMNE Mme [O] [R] à payer à M. [U] [J] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; 

DEBOUTE Mme [O] [R] de sa demande au titre des frais irrépétibles ; 

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes, plus amples ou contraires ; 

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 mai 2026, et signé par le juge et le greffier susnommés.

LE GREFFIER LE JUGE