Tribunal Judiciaire · CHAMBRE DES REFERES — 19 mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

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O R D O N NA N C E D E R É F É R É

du 19 MAI 2026
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N° du dossier : N° RG 25/00348 - N° Portalis DBYL-W-B7J-DI7T


A l'audience publique des référés tenue le 21 avril 2026, 

Nous, Madame Laure VUITTON, Présidente, du tribunal judiciaire de DAX, juge des référés, en présence de Guillaume PUYGRENIER, magistrat, assistée de Madame Cristine MARTINS, greffière, avons rendu la décision dont la teneur suit :


ENTRE :

S.A.R.L. [Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Maître Elina BOYON de la SELARL LANDAVOCATS, avocat au barreau de DAX

ET :

S.C.I. [G] [R]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Maître Philippe LALANNE de la SCP LALANNE-JACQUEMAIN LALANNE, avocat au barreau de DAX

S.C.I. DE BORDA
[Adresse 4]
[Localité 1]
Représentée par Maître Pierre-Olivier DILHAC de la SELARL ASTREA, avocat au barreau de DAX, substitué par Maître Lydie VILAIN-ELGART, avocat au barreau de DAX

S.A. ABEILLE IARD & SANTE
[Adresse 5]
[Localité 3]
Non représentée



EXPOSE DU LITIGE 

Selon acte de cession en date du 9 octobre 2012, la SARL [Adresse 1] a acquis le fonds d’officine de pharmacie sis [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 4] (40) auprès de Monsieur [W] [M].

La SARL PHARMACIE DU CENTRE est preneur d’un bail commercial sis [Adresse 6], dont la SCI BORDA, gérée par [W] [M], est propriétaire.

Dès mars 2018, la SARL [Adresse 1] a constaté divers désordres (nombreuses infiltrations d’eau, notamment au niveau de la réserve) du fait de la vétusté des locaux mis à bail par la SCI DE BORDA.

La SARL [Adresse 1] a sollicité son assurance laquelle a mandaté le cabinet SARETEC afin de procéder à une expertise amiable. Le rapport a été rendu le 18 décembre 2023.

Une seconde expertise amiable a été réalisée par le cabinet SARETEC qui a rendu son rapport le 15 novembre 2024.

A la requête de Monsieur [W] [M], pris en sa qualité de syndic bénévole représentant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 4] (40), le cabinet ALFA a été mandaté pour réalisée une expertise amiable qui a fait l’objet d’un rapport rendu le 17 juin 2024.

Le 24 juillet 2025, la SARL [Adresse 1] a mis en demeure la SCI BORDA de remédier aux désordres constatés afin de lui permettre une jouissance normale des lieux loués, en vain, la lettre recommandée avec avis de réception étant revenue à la SARL PHARMACIE DU CENTRE “Pli avisé non réclamé”.

Le 2 septembre 2025, la SARL [Adresse 1] a réitéré sa mise en demeure, laquelle a fait l’objet d’une réponse par lettre de la SCI BORDA reconnaissant la présence de désordres. A ce jour, aucune remise en état des lieux n’a été entreprise.

Par acte en date du 26 novembre 2025 (RG N°25/00348), la SARL [Adresse 1] a fait assigner la SCI BORDA devant la présidente du tribunal judiciaire de Dax, statuant en référé, aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire avec mission habituelle en pareille matière.

Par actes séparés en date des 12 et 13 février 2026 (RG N°26/00041), la SCI BORDA a fait assigner la SCI [G] [R] et la SA ABEILLE IARD & SANTE, en sa qualité d’assureur de la copropriété, devant la présidente du tribunal judiciaire de Dax, statuant en référé, aux fins de leur voir déclarer communes et opposables les mesures d’expertise à venir.

A l'audience du 21 avril 2026, la SARL [Adresse 1], représentée par son conseil a soutenu ses demandes, telles que développées dans ses conclusions notifiées par RPVA le 13 avril 2026. Elle demande à la juridiction de :
- prononcer la jonction des instances enrôlées 25/00348 et 26/00041, l’instance demeurant devant être appelée sous le seul numéro 25/00348,
- ordonner une expertise judiciaire avec mission habituelle en pareille matière.

Elle soutient que la responsabilité du propriétaire bailleur est susceptible d’être recherchée, compte tenu du défaut évident de jouissant de l’immeuble.

Selon conclusions notifiées le 13 avril 2026, la SCI BORDA représentée par son conseil demande à la juridiction de : 
- prendre acte de ce qu’elle ne s’oppose pas à la demande d’expertise sollicitée et qu’elle présente toutes protestations et réserves d’usage en sa qualité de bailleur des locaux incriminés,
- joindre la présente procédure avec l’appel en garantie régularisé par la SCI DE BORDA à l’encontre de la SCI [G] [R] et de la compagnie d’assurances ABEILLE IARD & SANTE,
- dire que les opérations d’expertise à venir seront déclarées communes et opposables à la SCI [G] [R] et à la compagnie d’assurances ABEILLE IARD & SANTE, 
- condamner la SARL [Adresse 1] à faire l’avance des frais d’expertise.

Elle explique que :
- la SCI [G] [R] est propriétaire d’un bien à usage d’habitation situé au premier étage de l’immeuble et disposant d’une terrasse à l’aplomb de la salle de réserve exploitée par la pharmacie,
- le rapport d’expertise en date du 17 juin 2024 par le cabinet ALFA a conclu a divers défauts d’étanchéité de la terrasse de l’appartement de la SCI [G] [R], de sorte qu’il apparaît nécessaire que celle-ci soit conviée aux opérations d’expertise à venir.

A l’audience, la SCI [G] [R] par l’intermédiare de son conseil a émis protestations et réserves sur la mesure d’expertise sollicitée. 

Assigné à personne morale, la SA ABEILLE IARD & SANTE n'a pas comparu. 

La décision a été mise en délibéré au 19 mai 2026. 

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable, et bien fondée. 

Dans le cadre d’une bonne administration de la justice, il convient d’ordonner la jonction des procédures enregistrées sous les numéros RG 26/00041 avec celle inscrite sous le numéro RG 25/00348 sous ce dernier numéro.

Sur la demande d'expertise 

L'article 145 du code de procédure civile dispose que s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. 

L'appréciation du motif légitime n'implique pas de se prononcer sur les responsabilités ou garanties ni sur les chances de succès des futures prétentions des demandeurs. Il suffit que le demandeur justifie d'éléments rendant crédibles ses suppositions ou allégations et que les preuves à obtenir ou conserver soient de nature à alimenter un procès.

En vertu de l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En application de l'article 331 du code de procédure civile, un tiers peut être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement. 

En l'espèce, il ressort des rapports d’expertise amiable du cabinet SARETEC en date des 18 décembre 2023 et 15 novembre 2024 que divers désordres affectant la réserve de la pharmacie louée par la SARL PHARMACIE DU CENTRE à la SCI DE BORDA, ont été constatés (infiltration d’eau, peinture moisie et noircie) et que le taux d’humidité mesuré dans ladite réserve s’élève à 100 % ; que le rapport d’expertise amiable du cabinet ALFA rendu le 17 juillet 2024 conclut, après réalisation d’un test à la fluorescéine, à un défaut d’étanchéité de la terrasse (des plinthes, du volume de la surface courante, de la jonction façade et acrotère) dont la SCI [G] [R] est propriétaire et se trouvant par ailleurs à l’aplomb de la réserve de la pharmacie, de sorte que sa responsabilité est susceptible d’être engagée ; que l’immeuble étant placé sous le statut de la copropriété, il est possible que ses garanties d’assurance soient éventuellement mobilisées.

En conséquence, compte tenu de ce qui précède, le demandeur justifiant d’un motif légitime au sens du texte susvisé, il convient d'ordonner la mesure d'expertise sollicitée par la SARL [Adresse 1] au contradictoire de la SCI BORDA, de la SCI [G] [R] et de la SA ABEILLE IARD & SANTE, en sa qualité d’assureur de la copropriété, sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux responsabilités et garanties encourues. 

L’expertise sera réalisée aux frais avancés de la demanderesse, qui a seule intérêt à voir la mesure menée à son terme.

Il convient également de laisser les dépens à la charge de cette dernière 


PAR CES MOTIFS

Nous, Laure VUITTON, présidente, juge des référés du tribunal judiciaire de Dax, statuant publiquement par mise à disposition au greffe de la décision, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

ORDONNONS la jonction des dossiers inscrits au rôle sous le numéro RG 26/00041 avec celui inscrit sous le numéro RG 25/00348 sous ce dernier numéro, l'affaire étant désormais appelée sous ce seul numéro.

ORDONNONS une mesure d'expertise,

COMMETTONS pour y procéder : 

PREVERAUD DE LA BOUTRESSE [H]
[Adresse 8],
[Localité 5]
Tél : [XXXXXXXX01]
Mél : [Courriel 1] 

expert près la cour d'appel de Pau, avec pour mission de : 

 • convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise,
 
 • se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, ainsi que le cas échéant les rapports des examens techniques et des expertises déjà effectuées,

 • se rendre sur les lieux [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 4] (40), les parties et leurs conseils dûment convoqués, et en faire la description, y compris au besoin, l'environnement immédiat,
 
 • relever et décrire les désordres, malfaçons et inachèvements affectant l’immeuble litigieux, dénoncés dans l'assignation et les conclusions ultérieures en considération des documents contractuels liant les parties (contrats) ; en indiquer la nature et la date d’apparition; préciser s'agissant d'un immeuble, si ces désordres compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination,
 
 • en détailler les causes et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels fournisseurs ou intervenants ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables, et dans quelles proportions; indiquer à cette fin, l'identité des intervenants concernés (maitres d'ouvrage, maitrise d'oeuvre, contrôleur technique, entreprises adjudicataires, sous traitants...) en mentionnant pour chacun d'eux l'étendue de leur mission ou le lot dont ils étaient en charge, la ou les polices de la compagnie d'assurance les garantissant au titre de la responsabilité décennale et la responsabilité civile au moment des travaux,

• dire si les travaux ont été réalisés conformément aux règles de l'art applicables en la matière et s'ils ont respectés les prescriptions contractuelles (plan, descriptifs techniques, devis, factures....),
 
 • indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons et inachèvements quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu,
 
 • indiquer les solutions appropriées pour y remédier, en chiffrer le coût approximatif, par une estimation ou à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d'un maître d'œuvre de leur choix; préciser la durée prévisible des travaux de remise en état,
 
 • préciser la nature des préjudices induits, en caractérisant les éventuels liens de causalité entre ceux-ci et les désordres, malfaçons, inachèvements et solutions préconisées pour y remédier,
 
 • rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties,
 
 • mettre, en temps utile, au terme des opérations d’expertise, les parties en mesure de faire valoir leurs observations, qui seront annexées au rapport, 
 
DISONS que l'expert devra déposer son rapport au service du contrôle des mesures d'instruction dans un délai de 4 mois à compter de la notification de sa mission et de la consignation,

DISONS que l’expert devra solliciter du magistrat chargé du contrôle des mesures d'instruction une prorogation de ce délai si celui-ci s’avère insuffisant,

FIXONS à 2000 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que la SARL PHARMACIE DU CENTRE devra consigner à la régie de ce tribunal dans le délai de 40 JOURS à compter de la date de la présente ordonnance,

DISONS qu'en cas de défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l'expert deviendra caduque de plein droit, sauf pour la partie défaillante à obtenir d'être relevée de cette sanction sur justification d'un empêchement légitime,

DISONS que, en cas d'insuffisance manifeste de la provision allouée, au vu des diligences faites ou à venir, l'expert en fera sans délai rapport au juge qui, s'il y a lieu, ordonnera la consignation d'une provision complémentaire à la charge de la partie qu'il déterminera ; il joindra à sa demande de provision complémentaire le calendrier prévisible de ses opérations et une évaluation détaillée du coût des opérations d'expertise avec copie aux avocats des parties -ainsi qu'aux parties qui n'auraient pas d'avocat- auxquels il devra indiquer qu'ils disposent d'un délai de 15 jours pour faire valoir leurs éventuelles observations auprès du juge chargé du contrôle des mesures d'instruction, 

DISONS que l'expert pourra s'adjoindre l'avis d'un sapiteur, 

DISONS que l'expert devra adresser aux parties, au moins un mois avant le dépôt du rapport définitif, un pré-rapport détaillé en invitant les parties à lui faire part de leurs observations auxquelles il devra répondre, 

DISONS que le dépôt par l’expert de son rapport sera accompagné de sa demande de rémunération, dont il adressera un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception. S’il y a lieu, celles-ci adressent à l’expert et à la juridiction ou, le cas échéant, au juge chargé de contrôle les mesures d’instruction, leurs observations écrites sur cette demande dans un délai de quinze jours à compter de sa réception,

DISONS que les opérations d'expertise se dérouleront sous le contrôle du juge chargé du contrôle des mesures d'instruction, 

DISONS que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme OPALEXE et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges,

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

LAISSONS les dépens à la charge de la demanderesse.

La présente ordonnance a été signée le 19 mai 2026 par Laure VUITTON, présidente, juge des référés, et par Cristine MARTINS, greffière, et portée à la connaissance des parties par mise à disposition au greffe.

La greffière La présidente