Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 1ère section — 19 mai 2026

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :
à Me GUITTON 

Copie certifiée conforme délivrée le :
à Me AMIEL


■

8ème chambre 
1ère section


N° RG 22/11547 - 
N° Portalis 352J-W-B7G-CX3C4

N° MINUTE : 




Assignation du :
20 Septembre 2022









JUGEMENT 
rendu le 19 Mai 2026 
DEMANDEURS

Monsieur [R], [N] [S]
Madame [W] [Z] épouse [S]

[Adresse 1]
[Localité 2]

représentés par Maître Xavier GUITTON de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0502




DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic, le cabinet N.G IMMOBILIER, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 3]

représenté par Maître Pierre AMIEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0235

Décision du 19 Mai 2026
8ème chambre 1ère section
 N° RG 22/11547 - N° Portalis 352J-W-B7G-CX3C4

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente
Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente
Madame Alexandra GOUIN, Juge

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,



DÉBATS

A l’audience du 11 Mars 2026 tenue en audience publique devant Madame GOUIN, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.



JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort


***


EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. 

M. [R] [S] et Mme [W] [Z] épouse [S] sont propriétaires du lot n°15. 

Par acte du 20 septembre 2022, M. et Mme [S] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires devant ce tribunal en annulation des décisions n°34 et 35 de l’assemblée générale du 29 juin 2022 prévoyant notamment la cession de WC communs à Mme [P], autre copropriétaire de l’immeuble.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 mars 2025, M. et Mme [S] sollicitent de :

« DIRE ET JUGER les demandeurs recevables et bien fondés en toutes leurs demandes. 
 
DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 
 
En conséquence, 
 
ANNULER les résolutions 34 et 35 de l’assemblée générale du 29 juin 2022, 
 
Décision du 19 Mai 2026
8ème chambre 1ère section
 N° RG 22/11547 - N° Portalis 352J-W-B7G-CX3C4

DISPENSER Monsieur [S] et Madame [Z] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure engagés par le Syndicat des Copropriétaires, 
 
CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à verser à Monsieur [S] et Madame [Z] la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile 
 
CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Xavier GUITTON, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, Avocat aux offres de droit, par application de l’article 699 du Code de Procédure Civile. »

Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 juin 2025, le syndicat des copropriétaires demande de :

« Constater en tant que de besoin que la demande formée aujourd’hui par Monsieur et Madame [L] est dénuée d’objet. 
 
En tout état de cause, 
 
Les en débouter. 
 
Dire et juger n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du Code de Procédure civile. 
 
Et subsidiairement, réduire ce dernier à un montant symbolique et en tout état de cause inférieur à celui réclamé par les demandeurs. 
 
Statuer ce que de droit sur les dépens. »

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l'exposé des moyens de droit et de fait à l'appui de leurs prétentions conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

L’instruction a été close par ordonnance du 14 octobre 2025. 

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 11 mars 2026. 

La décision a été mise en délibéré au 19 mai 2026, par mise à disposition au greffe. 


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’annulation des décisions n°34 et 35 de l’assemblée générale du 29 juin 2022

Au soutien de leur demande, M. et Mme [S] exposent qu’ils disposaient d’un droit de jouissance sur les WC commun cédés à Mme [P], et que cette cession devait être votée à l’unanimité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et non à la majorité de l’article 25 de cette même loi. Ils indiquent avoir été contraints d’engager la présente procédure pour faire respecter leurs droits. 
Décision du 19 Mai 2026
8ème chambre 1ère section
 N° RG 22/11547 - N° Portalis 352J-W-B7G-CX3C4

Le syndicat des copropriétaires indique que Mme [P] a abandonné son projet et que l’assemblée générale du 7 juin 2023 a décidé de réformer les décisions contestées, en sorte que la demande est sans objet. Il précise que des démarches amiables ont été tentées et que la copropriété fait face à d’importantes dépenses. 

Selon l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l'immeuble.

Il est constant que la vente de parties communes peut valablement être adoptée à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dès lors que l’aliénation n’est de nature à porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Les décisions contestées ont prévu la création d’un lot n°21 consistant en les actuels WC communs du rez-de-chaussée du bâtiment A de l’immeuble (décision n°34) et la cession de ce lot à Mme [P] (décision n°35). Elles ont été adoptées à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. 

Le lot n°15 dont sont propriétaires M. et Mme [S] est décrit dans le règlement de copropriété comme comprenant « Un radiateur de chauffage et water-closets communs. » Il en est de même dans l’acte de vente du lot à M. et Mme [S]. 

La création et la cession du lot n°21 à Mme [P] portait ainsi atteinte au droit de jouissance des époux [S] sur le WC commun reconnu par le règlement de copropriété et leur titre de propriété. 

Les résolutions contestées ne relevaient ainsi pas de la majorité de l’article 25 et encouraient à ce titre l’annulation. 

Néanmoins, dès lors que l’assemblée générale du 7 juin 2023 a décidé de « réformer les décisions votées aux termes des résolutions n°34 et 35 de l’assemblée générale du 29 juin 2022 », la demande de M. et Mme [S] est devenue sans objet et sera rejetée. 

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile dès lors que la demande initiale de M. et Mme [S] était fondée, sera condamné aux dépens, avec recouvrement direct, au bénéfice de Maître Xavier Guitton, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, avocat, des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile. 

La circonstance que la copropriété ait intégré en mai 2023 un dispositif d’accompagnement à la rénovation avec un volet d’économie d’énergie et expose d’importants travaux est insuffisante pour justifier de difficultés financières rencontrées par la copropriété à défaut de production de l’entier budget de celle-ci.

Le syndicat des copropriétaires, tenu aux dépens, sera donc condamné à payer à M. et Mme [S] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

M. et Mme [S] seront ainsi dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel, mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande d’annulation des décisions n°34 et 35 de l’assemblée générale du 29 juin 2022 formée par M. [R] [S] et Mme [W] [Z] épouse [S] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, aux dépens avec recouvrement direct, au bénéfice de Maître Xavier Guitton, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, avocat, des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, à payer à M. [R] [S] et Mme [W] [Z] épouse [S] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que M. [R] [S] et Mme [W] [Z] épouse [S] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.


Fait et jugé à [Localité 1] le 19 Mai 2026.


La Greffière La Présidente