Tribunal judiciaire · Adjudications — 26 mai 2026

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 17 Février 2026 puis prorogé successivement jusqu’au 26 Mai 2026 PRONONCE : par mise à disposition au Greffe le 26 Mai 2026 après prorogations Par Madame UGOLINI, Vice-Présidente Assistée de Mme GIL, F/F greffier NATURE DE LA DECISION contradictoire et en premier ressort EN LA CAUSE DE La Société BANQUE INTERNATIONALE A LUXEMBOURG, société anonyme de droit anonyme de droit Luxembourgeois, dont lesiège social est 69 route d’Esch à LUXEMBOURG, immatriculée au registre du commerce et des sociétés du Luxembourg, sous le numéro B-6307, agissnt poursuites et diligences de Monsieur [O] [X], Head of Litigation & Claims et de Madame [B] [G] Litigation & Claims manager domiciliés audit siège social, CREANCIER POURSUIVANT Ayant Me Jean-Yves HEBERT pour avocat postulant, et Me Stéphanie DALET-VENOT pour avocat plaidant, avocat au Barreau de PARIS CONTRE La Société SCI VILLA SCALA, société civile immobilière, immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le numéro 450 492 871, dont le siège social est 2 cours de l’Intendance à BORDEAUX (33000), représentée par Madame [J] [L] demeurant 13 avenue des Ternes à PARIS (75017), Ayant Me Virginie ROSENFELD pour avocat DEBITRICE SAISIE La société BANQUE INTERNATIONALE DU LUXEMBOURG poursuit à l’encontre de, la SCI VILLA SCALA suivant commandement de payer en date du 15 juin 2023, signifié par Me [K] , Commissaire de Justice à Bordeaux et publié le 8 août 2023 au Service de la Publicité Foncière de Marseille 3ème Bureau volume 2023 S n°186, la vente des biens et droits immobiliers consistant en : - une villa portant le numéro 18 dénommée Villa Scala avec garage 7 places, 2 terrasses, jardin attenant et piscine, dénommée “Les Hôtels particuliers des Alpines” située 397 Promenade de la Corniche John F. Kennedy à MARSEILLE (13007), cadastré Quartier Roucas Blanc, section 833 I n°68, lieudit Chemin du Roucas Blanc, pour une contenance de 4a 1ca, plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente. La procédure est fondée sur un acte notarié d’affectation hypothècaire passé le 12 juin 2014 devant Me [Q], notaire à Paris et portant garantie d’un prêt au bénéfice de la SCI VILLA SCALA, d’un montant de 2 652 000 euros, au taux Euribor 3 mois augmenté d’une marge de 2% l’an, souscrit par une convention de crédit sous seing privé en date du 27 février 2014 avec avenant du 22 mai 2014. Par acte d’huissier du 2 octobre 2023 signifié à la personne morale, le poursuivant a fait assigner la SCI VILLA SCALA à comparaître devant le juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire de Marseille à l’audience d’orientation du mardi 21 novembre 2023. Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 6 octobre 2023. La procédure de saisie immobilière a été dénoncée le 5 octobre 2023 au trésor public (SIP de Marseille-Borde). La SCI VILLA SCALA a émis plusieurs contestations par la voix de son Conseil : - A titre liminaire, elle soulève : - l’absence de pouvoir de la Banque Internationale à Luxembourg dont deux salariés de la banque sont les poursuivants pour le compte de cette dernière, alors que seul le Conseil d’Administration a le pouvoir d’ester en justice. A cet égard, la banque répond que le comité de direction de la banque confère à certains salariés le pouvoir d’agir pour son compte et de la représenter, l’acte notarié d’affectation hypothécaire du 12 juin 2014 ayant été signé par trois salariés qui figurent sur une liste de signatures autorisées de catégorie A, comme le sont les deux salariés qui agissent pour le compte de la banque dans le cadre de la présente procédure de saisie immobilière. La SCI SCALA répond que l’acte notarié d’affectation hypothécaire mentionne en effet expressément le nom des salariés habilités à le conclure et qu’il s’agit donc d’un pouvoir spécial, nécessaire également pour une saisie immobilière, que le créancier poursuivant ne démontre pas que les salariés représentant la banque ont bien la capacité à agir dans le cadre de la saisie immobilière qui constitue un acte de disposition, le poursuivant pouvant être déclaré adjudicataire en cas de carence d’enchères. La Banque répond que les deux salariés la représentant sont habilités pour des actes ne relevant pas d’une simple gestion journalière mais aussi pour des actes de dispositions y compris pour des montants très élevés. Elle ajoute subsidiairement que ce défaut de capacité constitue une nullité de forme et que la SCI SCALA ne démontre aucun grief de ce chef. - la nullité de l’affectation hypothécaire, la banque ne démontrant pas le versement des fonds, aucun procès-verbal de l’assemblée générale de la SCI autorisant cette affectation n’étant versé au débat, et ce alors que cet acte est contraire à son objet et son intérêt social. Le créancier répond que cette demande est irrecevable par application de la prescription quinquennale, compte tenu de la signature de l’acte notarié le 12 juin 2014. La SCI répond que s’agissant d’une exception opposée à un acte d’exécution forcée, la demande ne peut être prescrite. La banque rappelle que la prescription soulevée même par voie d’exception s’applique dès lors que le contrat a commencé à trouver application, ce qui est le cas dès lors que l’affectation hypothécaire a été publiée. Sur le fond, elle réplique qu’il est stipulé dans la convention de crédit du 27 février 2014 que les fonds ont été mis à disposition, que l’acte notarié d’affectation hypothécaire mentionne l’autorisation des associés et porte en annexe le procès-verbal de l’assemblée générale autorisant l’acte, et que l’acte a été autorisé dans l’intérêt de la société elle-même. Sur le fond, la SCI VILLA SCALA soutient que le créance de la banque n’est ni certaine, ni liquide ni exigible, s’agissant d’une affectation hypothécaire certes notariée, mais liée à une convention de crédit établi par acte sous seing privé. Elle soulève le caractère abusif de la clause de résiliation du contrat de prêt faute de délai raisonnable accordé au débiteur pour s’acquitter de ses obligations, la SCI SCALA étant une SCI familiale ne pouvant être considérée comme étant un professionnel. Elle relève par ailleurs que le décompte figurant sur le commandement de payer n’est pas déterminé et ne permet pas au débiteur de connaître l’état de son endettement. Elle soutient que le taux Euribor porté dans l’acte de prêt n’est pas défini, ni le TEG. Enfin, elle indique qu’aucun frais répétible n’est prévu dans l’acte de prêt, alors que le commandement de payer en fait mention. A titre subsidiaire, la SCI SCALA sollicite l’autorisation de vendre le bien à l’amiable. Elle demande la condamnation du créancier poursuivant à lui payer la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La banque répond qu’un acte authentique d’affectation hypothécaire caractérisant la créance, tant en son principe qu’en son montant, en garantie d’un prêt sous seing privé, constitue un titre exécutoire valide. Elle rappelle que les modalités de calcul des intérêts sont indiquées de manière précise au contrat de prêt, et que l’acte d’affectation hypothécaire mentionne que la somme garantie comprend également tous les frais et accessoires y afférents. Elle conclue à l’irrecevabilité de la demande relative à la clause de déchéance du terme comme n’ayant pas été soulevée dans les premières écritures avant toute défense au fond alors qu’elle tend à la nullité de la procédure. Sur le fond, elle soutient que la SCI VILLA SCALA n’est pas un professionnel au sens auquel l’entend le Code de la Consommation, que le décompte figurant au commandement de payer est clair, que le taux d’intérêts est détaillé et que des arrêtés de compte ont été adressés régulièrement à la SCI. Elle rappelle enfin subsidiairement qu’un décompte erroné dans le commandement de payer n’affecte pas la validité de la saisie. Le créancier poursuivant a sollicité la vente forcée du bien, le débiteur ne versant aucune pièce quant à la valeur du bien et démontrant qu’il s’inscrit dans une démarche de vente amiable. Subsidiairement, il accepterait une vente amiable au prix plancher de trois millions d’euros. La réouverture des débats a été ordonnée par décision du 28 novembre 2025, aux fins de production par le créancier poursuivant des dispositions issues de ses statuts portant sur la représentation en justice de la banque. Ces pièces ont été produites entre avocats le 6 janvier 2026. Elles étaient accompagnées de nouvelles conclusions. Le créancier poursuivant a demandé le rejet de ces conclusions.