Tribunal Judiciaire · Annexe Rue de Crosne — 21 mai 2026

DOSSIER N° RG 25/01625 - N° Portalis DB2W-W-B7J-NKCT


JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 21 MAI 2026


_____________________________________________________________________________________________




DEMANDERESSE :

HABITAT 76
112 BOULEVARD D’ORLEANS
CS 72042
76040 ROUEN CEDEX 1
Représentant : Mme [A] (Responsable contentieux) munie d’un pouvoir spécial


DEFENDEUR :

M. [X] [J]
331 Route de Darnetal
appt 01.001, Résidence du Moulin
76000 ROUEN
non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL 

Lors des débats à l'audience publique du 20 Mars 2026


JUGE : Stéphanie LECUIROT

GREFFIÈRE : Céline JOINT


Le présent jugement a été signé par Mme Stéphanie LECUIROT, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile. 


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 juin 2006, avec prise d'effet au 15 juin 2006, l'OPH HABITAT 76 a donné à bail à Monsieur [X] [J] un appartement situé 331 route de Darnétal - Appt 01.001 - Résidence du Moulin à ROUEN (76000), pour un loyer mensuel de 100,80 euros, outre des provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 mai 2025, l'OPH HABITAT 76 a fait signifier à Monsieur [X] [J] un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire pour un montant de 162,71 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d'avoir à justifier de l'assurance du logement. 

Par notification électronique du 13 juin 2025, l'OPH HABITAT 76 a saisi la caisse d’allocations familiales pour signaler la situation d'impayés de loyers de Monsieur [X] [J]. 

Par acte de commissaire de justice en date du 4 septembre 2025, l'OPH HABITAT 76 a fait assigner Monsieur [X] [J] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :
- à titre principal, constater la résiliation du contrat de location aux torts de Monsieur [X] [J] ;
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement aux obligations du contrat de location ; 
- ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d'un serrurier ; 
- condamner Monsieur [X] [J] au paiement des sommes suivantes :
- la somme de 344,99 euros au titre de la dette locative arrêtée au 22 août 2025, suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;
- une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit;
- de l'assurance facturée de mars 2025 à juillet 2025, pour absence d'attestation fournie par le débiteur malgré les courriers de rappel envoyés ; 
- la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- les dépens comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l'assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières. 

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 11 septembre 2025.

À l'audience du 20 mars 2026, l'OPH HABITAT 76, dûment représenté, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l'arriéré locatif à la somme de 29,98  euros selon décompte arrêté au 10 mars 2026. 

L'OPH HABITAT 76 s'oppose à l'octroi de délais de paiement et fait valoir que Monsieur [X] [J] a des problèmes de comportement. 
Monsieur [X] [J], régulièrement cité à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. 


MOTIFS DE LA DECISION 

Sur l'absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Monsieur [X] [J], cité à l’étude de commissaire de justice, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter à l’audience. 

Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande de résiliation du bail 

Sur la recevabilité 

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 11 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience. 

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par l'OPH HABITAT 76 le 13 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l'OPH HABITAT 76 aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le fond 

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 30 mai 2025. 
Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 30 juillet 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 14 juin 2006 à compter du 31 juillet 2025. 

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 31 juillet 2025, Monsieur [X] [J] est sans droit ni titre depuis cette date. 

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [X] [J] à son paiement à compter de 31 juillet 2025, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement 

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 
En l'espèce, l'OPH HABITAT 76 produit le bail en date du 14 juin 2006 ainsi qu'un décompte actualisé, en date du 10 mars 2026, faisant état d'une dette locative de 22,58 euros, déduction faite des frais de procédure d'un montant de 192,50 euros. 

Il ressort de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais d'assurance pour un montant total de 28,16 euros. 

L'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « à défaut de remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.
Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire. 
Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l'article L.112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier aliéna du présent g. Le montant total de la prime d'assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d'un montant fixé par décret en Conseil d'Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l'avis d'échéance et porté sur la quittance remise au locataire. 
Une copie du contrat d'assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat. 
Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d'assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d'assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire ». 

En l'espèce, l'OPH HABITAT 76 ne démontre pas avoir adressé de sommation à son locataire de justifier d'une assurance locative qui serait restée vaine, ni de l'avoir informée de sa volonté de souscrire une assurance pour son compte, ni qu'une assurance groupe serait incluse dans le bail, ne produisant qu'une lettre simple en date du 20 janvier 2025.

Dès lors, les montants prélevés pour l'assurance doivent être déduits du décompte produit. 

Par conséquent, Monsieur [X] [J] n'est plus redevable d'aucune somme à l'encontre de l'OPH HABITAT 76 et il convient de débouter l'OPH HABITAT 76 de sa demande en paiement au titre des loyers et charges impayés. 

Sur les demandes accessoires 

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [X] [J] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, le coût de l'assignation, de la notification à la préfecture et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales.
L'OPH HABITAT 76 sollicite également la condamnation de Monsieur [X] [J] à payer le coût de sommation de cesser les troubles du 5 novembre 2025 délivré par le commissaire de justice.

Cependant, ces frais postérieurs à l'introduction de l'instance ne sont pas dans un rapport étroit et nécessaire avec l'instance dès lors que la clause résolutoire était déjà acquise et qu'il s'agit d'apprécier l'existence d'un trouble de jouissance par le locataire. Par conséquent, Monsieur [X] [J] ne sera pas condamné à son paiement dans la présente instance. 

Il convient également de condamner Monsieur [X] [J] à payer à l'OPH HABITAT 76 la somme de 50 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de l'OPH HABITAT 76 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ; 

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 14 juin 2006 entre l'OPH HABITAT 76 d'une part, et Monsieur [X] [J] d'autre part, concernant les locaux situés 331 route de Darnétal - Appt 01.001 - Résidence du Moulin à ROUEN (76000), sont réunies à la date du 31 juillet 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [X] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [X] [J] à compter du 31 juillet 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi ;

DEBOUTE l'OPH HABITAT 76 de sa demande en paiement au titre des loyers et charges impayés ; 

CONDAMNE Monsieur [X] [J] à payer à l'OPH HABITAT 76 l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 10 mars 2026, échéance de mars 2026, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE Monsieur [X] [J] à payer à l'OPH HABITAT 76 la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE Monsieur [X] [J] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 30 mai 2025, le coût de l'assignation, de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales ; 

DEBOUTE l'OPH HABITAT 76 de ses autres demandes et prétentions ; 

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE