Tribunal Judiciaire · JCP — 21 mai 2026

MINUTE N° : 26/00108 
DÉCISION DU : 21 Mai 2026
DOSSIER : N° RG 26/00016 - N° Portalis DB3B-W-B7K-DFFL
NAC : 5AA
AFFAIRE : Etablissement public TARN HABITAT OFFICE PUBLIC DEPARTEMENTAL D’HLM DU TARN C/ [O] [R]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CASTRES

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


COMPOSITION DU TRIBUNAL


PRESIDENT : Madame Michelle SALVANmagistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, affectée au service du juge des contentieux de la protection 

GREFFIER : Madame Catherine TORRES


PARTIES :

DEMANDEUR

TARN HABITAT OFFICE PUBLIC DEPARTEMENTAL D’HLM DU TARN
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Maître Luc RIMAILLOT de la SELARL ALARY FEMENIA RIMAILLOT, avocats au barreau d’ALBI


DEFENDEUR

Monsieur [O] [R]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]
comparant en personne 

Débats tenus à l'audience du : 16 Avril 2026
Ordonnance prononcée par sa mise à disposition au greffe le 21 Mai 2026

Le
ccc délivrées 
cccrfe délivrée à Me 



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte du 19 juin 2025, TARN HABITAT-OFFICE PUBLIC DÉPARTEMENTAL D’HLM DU TARN a donné à bail à [O] [R] un logement sis à [Localité 3], [Adresse 4] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 420,97 euros outre une provision pour charges de 48,51 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, TARN HABITAT-OFFICE PUBLIC DÉPARTEMENTAL D’HLM DU TARN a fait signifier à [O] [R] un commandement visant la clause résolutoire, le 30 octobre 2025, pour avoir paiement de la somme de 1263,44 euros.

TARN HABITAT-OFFICE PUBLIC DÉPARTEMENTALD’HLM DU TARN a ensuite fait assigner [O] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Castres, statuant en référé, par acte du 7 juin 2025, aux fins de voir :
- constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire à la date du 31 décembre 2025;
- ordonner l'expulsion de [O] [R], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;
- condamner [O] [R] à payer à titre provisionnel la somme de 1.889,47 euros représentant les loyers et charges impayés au 29 décembre 2025, puis de l’indemnité d’occupation; 
- le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges à compter du 31 décembre 2025 jusqu' à la libération effective des lieux ;
- condamner [O] [R] au paiement de la somme de 261,40 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner [O] [R] aux entiers dépens.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Au soutien de ses prétentions, TARN HABITAT-OFFICE PUBLIC DÉPARTEMENTAL D’HLM DU TARN, représenté par son conseil, maintient ses demandes visées dans l’acte introductif d’instance en soulignant l’absence totale de paiement du loyer.

En défense, [O] [R] réclame un délai de deux mois pour régler sa dette .

MOTIVATION

Sur la recevabilité de l’action:

L'article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 énonce que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de préventions des expulsions locatives (CCAPEX).
Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien des aides mentionnées à l’article L 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

Par ailleurs, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience (article 24 III).

En l'espèce, le bailleur, personne morale, a notifié à la CCAPEX le commandement de payer délivré le 30 octobre 2025, par acte du 5 novembre 2025.

L'assignation aux fins de résiliation du bail, signifiée le 7 janvier 2026, a été notifiée au Préfet le 9 janvier 2026.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 16 avril 2026.

En conséquence, l’action de TARN HABITAT-OFFICE PUBLIC DÉPARTEMENTAL D’HLM DU TARN est recevable.

Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire:
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable aux faits de l'espèce prévoit que "I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

En l’espèce, le bail conclu le 19 juin 2025, contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause,a été signifié le 30 octobre 2025 pour la somme de 1263,44 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 31 décembre 2025.

Sur la demande de suspension de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, à la demande du bailleur, du locataire ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler la dette locative et qu’ils ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) .

L’article 24 VII précise pour sa part que lorsque le juge est saisi en ce sens par le locataire ou le bailleur, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

La condition pour que soit examinée une demande d’octroi de délais de paiement est la reprise du loyer courant par le locataire. En l’espèce, cette condition fait défaut étant souligné que le loyer n’a jamais été payé.

[O] [R] explique avoir sollicité une aide financière de sa famille qui lui permettra de solder sa dette au mois de mai 2026, et il réclame en conséquence un délai de paiement de deux mois.

Il ne produit toutefois aucune pièce justificative au soutien de son allégation et procède par voie d’affirmation et non de démonstration, 

En conséquence, la demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire doit être rejetée.

Sur la demande de provision au titre des loyers, charges locatives et indemnités d'occupation impayés :

Par application de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, [O] [R] est obligée de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, l'obligation au paiement des loyers et charges incombant à [O] [R] n'est pas sérieusement contestable.

Suivant le décompte arrêté au 29 décembre 2025, cette dette s'élève à la somme de 1.889,47 euros.

Ce quantum n'est nullement contesté ni contestable, en l'absence d'un quelconque justificatif de paiement complémentaire.

Par conséquent, [O] [R] doit être condamné au paiement de ladite somme à titre de provision.

Sur la demande d’expulsion et l’indemnité d’occupation :

A défaut de départ volontaire, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de [O] [R] et de tous occupants de son fait, en application des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il est rappelé qu'en vertu des articles L. 153-1 et L. 153-2 du code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique. 

Conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis au frais des personnes expulsées en un lieu que celles-ci désignent. À défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution avec sommation aux personnes expulsées d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

À défaut de quoi, conformément à l'article L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l'exécution.
En occupant sans droit ni titre les lieux loués [O] [R] cause un préjudice à TARN HABITAT-OFFICE PUBLIC DÉPARTEMENTAL DE L'HABITAT DU TARN qui est réparé par sa condamnation au versement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, [O] [R] supportera les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé et en premier ressort par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, 

DÉCLARE TARN HABITAT-OFFICE PUBLIC DÉPARTEMENTAL D’HLM DU TARN recevable en son action;

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 juin 2025 entre TARN HABITAT-OFFICE PUBLIC DÉPARTEMENTALD’HLM DU TARN et [O] [R], portant sur un logement à usage d’habitation sis à [Adresse 5] ([Adresse 6] réunies à la date du 31 décembre 2025;

DÉBOUTE [O] [R] de sa demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire;

ORDONNE l'expulsion de [O] [R] et de tout occupant de son chef des lieux donnés à bail avec, le cas échéant, le concours de la [Localité 4] publique, dans le respect des dispositions des articles L 412-1 et suivants et R 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution;

DIT qu'à défaut par [O] [R] d’avoir libéré les lieux au plus tard DEUX MOIS après la notification au Préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à leur frais ;

CONDAMNE [O] [R] à payer à [Localité 5] HABITAT-OFFICE PUBLIC DÉPARTEMENTAL D’HLM [Localité 6] [Localité 5], à titre provisionnel la somme de 1889,47 euros représentant l'arriéré locatif échu et impayé au 29 décembre 2025;

CONDAMNE [O] [R] à payer à TARN HABITAT-OFFICE PUBLIC DÉPARTEMENTAL D’HLM DU TARN une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et charges à compter du 31 décembre 2025 jusqu' à la libération effective des lieux ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet du TARN en application de l'article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution;

CONDAMNE [O] [R] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE [O] [R] à payer à TARN HABITAT-OFFICE PUBLIC DÉPARTEMENTAL D’HLM DU TARN la somme de 250 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ; 

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
La Greffière La Juge