Tribunal Judiciaire · JCP — 21 mai 2026

MINUTE N° : 26/00102 
DÉCISION DU : 21 Mai 2026
DOSSIER : N° RG 25/00581 - N° Portalis DB3B-W-B7J-DFAI
NAC : 5AA
AFFAIRE : OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION [Localité 1] C/ [Z] [L]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CASTRES

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


COMPOSITION DU TRIBUNAL


PRESIDENT : Madame Michelle SALVAN magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, affectée au service du juge des contentieux de la protection 

GREFFIER : Madame Catherine TORRES


PARTIES :

DEMANDEUR

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Me Lise CAIESSEZOL, avocat au barreau de CASTRES

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [L]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]
comparant en personne 

Débats tenus à l'audience du : 16 Avril 2026
Ordonnance prononcée par sa mise à disposition au greffe le 21 Mai 2026

Le
ccc délivrées 
cccrfe délivrée à Me 



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte du 7 mai 2025, l’OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ D'AGGLOMÉRATION DE [Localité 3] a consenti à [Z] [L] un bail portant sur un logement à usage d'habitation situé à [Localité 4] [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 241,50 euros et d’une provision pour charges de 77,34 euros. 

Le 30 septembre 2025, un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré au locataire, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1681,86 euros.

Cet acte a été dénoncé à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le 1er octobre 2025.

Par acte de commissaire de justice du 17 décembre 2025, dénoncé le 19 décembre 2025, par voie électronique au représentant de l’État dans le département, l’OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ D'AGGLOMÉRATION DE [Localité 3] a fait assigner [Z] [L] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins d'obtenir:
le constat de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire,
l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,
la condamnation de [Z] [L] au paiement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, de la date de la résiliation jusqu’au départ des lieux,
la condamnation de [Z] [L] au paiement provisionnel de la somme de 1.445,17 euros due au titre des loyers et charges arriérés au 4 décembre 2025,
la condamnation du locataire à fournir son avis d’imposition et l’enquête de ressources associée,
la condamnation de [Z] [L] au paiement d'une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
la condamnation du locataire aux intérêts légaux,
la condamnation de [Z] [L] aux entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et des mesures conservatoires prises.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

L’OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ D'AGGLOMÉRATION DE [Localité 3], représenté à l’audience par son conseil, actualise sa créance à la somme de 2840,77 euros au 31 mars 2026 et souligne que le loyer courant n’a jamais été versé et ce, depuis le début de la location.

[Z] [L], comparant en personne, explique être employé selon CDD successifs. Il demande des délais de paiement et s’engage à payer le loyer si les travaux qu’il a demandés sont effectués par le bailleur. 

L’enquête sociale réceptionnée par le greffe le 11 mars 2026 mentionne que [Z] [L] a intégré un logement social en mai 2025 après un parcours de rue, qu’étant âgé de 53 ans il est salarié depuis peu, que suite à un litige avec le bailleur une dette locative s’est progressivement accumulée, qu’il s’engage à reprendre le paiement régulier de son loyer ainsi qu’à respecter le plan d’apurement mis en place.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de l’action:

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture du TARN six semaines au moins avant la première audience.

En outre, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, aucune irrecevabilité n’est encourue de ces chefs.

Sur la demande de provision au titre des loyers impayés:

Par application de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Selon l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, l’OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ D'AGGLOMÉRATION DE [Localité 3] justifie sa demande de l’arriéré locatif en produisant le contrat de bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire et un décompte actualisé des sommes dues.

Suivant le décompte arrêté au 31 mars 2026, la dette s'élève à la somme de 2.840,77 euros. 

[Z] [L] qui ne conteste pas le montant de la créance locative fait valoir que le propriétaire n’a jamais effectué les travaux qu’il lui avait demandé ce qui justifie de sa part le non paiement du loyer.

Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il
soit besoin d'aucune situation particulière de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette
chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée.

Il est constant que le locataire ne peut suspendre son obligation de paiement que si le défaut d'entretien rend l'usage de la chose louée impossible. 

[Z] [L] qui ne produit aucune pièce au soutien de son allégation procède par voie d’affirmation et non de démonstration en exposant que son défaut de paiement du loyer s’explique par l’insalubrité de son logement.

L'obligation au paiement des loyers et charges incombant à [Z] [L] n'est donc pas sérieusement contestable.

Par conséquent, [Z] [L] sera condamné au paiement de la somme de 2.840,77 euros, à titre de provision.

Sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable aux faits de l'espèce prévoit que "I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

En l'espèce, le commandement de payer délivré le 30 septembre 2025 visant la clause résolutoire étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 1er décembre 2025 et le bail résilié de plein droit à cette date.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire:

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, à la demande du bailleur, du locataire ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler la dette locative et qu’ils ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) .

L’article 24 VII précise pour sa part que lorsque le juge est saisi en ce sens par le locataire ou le bailleur, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

La condition pour que soit examinée une demande d’octroi de délais de paiement est la reprise du loyer courant par le locataire. En l’espèce cette condition fait évidemment défaut puisque le loyer n’a jamais été payé. 

En conséquence, la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire doit être rejetée.

Sur la demande d’expulsion :

A défaut de départ volontaire, l’expulsion de [Z] [L] et de tous occupants de son chef sera ordonnée conformément aux articles L412-1 et suivants et R411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et ce, dans les termes du dispositif de la présente décision.

Il est rappelé qu'en vertu des articles L. 153-1 et L. 153-2 du code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

Conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis au frais des personnes expulsées en un lieu que celles-ci désignent. À défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution avec sommation aux personnes expulsées d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

À défaut de quoi, conformément à l'article L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l'exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis la résiliation du bail, [Z] [L] cause un préjudice à l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ D'AGGLOMÉRATION DE [Localité 3] qui est réparé par sa condamnation au versement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail.

Conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d'occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d'exigibilité.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, [Z] [L] supportera les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation. 

L’équité commande que soit allouée à l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ D'AGGLOMÉRATION DE [Localité 3] une somme de 100 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé et en premier ressort par ordonnance contradictoire rendue par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,
DÉCLARE l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ D'AGGLOMÉRATION DE [Localité 3] recevable en son action;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies et que le bail conclu entre l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ D'AGGLOMÉRATION DE [Localité 3] et [Z] [L] est résilié de plein droit à effet du 1er décembre 2025; 
REJETTE les demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire;
ORDONNE l'expulsion de [Z] [L] et de tout occupant de son chef des lieux donnés à bail sis à [Localité 4] [Adresse 4] avec, le cas échéant, le concours de la force publique, dans le respect des dispositions des articles L 412-1 et suivants et R 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

DIT qu'à défaut par [Z] [L] d’avoir libéré les lieux au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble;

CONDAMNE [Z] [L] à payer à l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ D'AGGLOMÉRATION DE [Localité 3] la somme provisionnelle de 2.840,77 euros représentant l'arriéré locatif échu et impayé arrêté au 31 mars 2026 ;

CONDAMNE [Z] [L] à payer à l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ D'AGGLOMÉRATION DE [Localité 3] une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de leur date d'exigibilité pour les indemnités d'occupation à échoir;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet du TARN en application de l'article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution;

CONDAMNE [Z] [L] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation; 

CONDAMNE [Z] [L] à payer à l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ D'AGGLOMÉRATION DE [Localité 3] la somme de 100 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

La Greffière La Juge