Tribunal Judiciaire · 4 ème Chambre civile — 18 mai 2026

Minute n° 

 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/03859 - N° Portalis DBYQ-W-B7J-I4MU


4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION



JUGEMENT DU 18 Mai 2026


COMPOSITION DU TRIBUNAL 

Lors des débats et du délibéré : 

Président : M. Bernard VALEZY, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ; 


DEBATS : à l'audience publique du 24 Février 2026


ENTRE :

E.P.I.C. HABITAT ET METROPOLE
dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 1]

représentée par Madame [U] [O], chargée de contentieux locatif, munie d’un pouvoir 




ET :

Monsieur [I] [R]
né le 14 Janvier 1993 
demeurant [Adresse 2]

non comparant





JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 18 Mai 2026







EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 20 mai 2021, l'EPIC HABITAT ET METROPOLE a donné à bail à Monsieur [I] [R] un appartement à usage d’habitation, logement n°1657 situé [Adresse 3], à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 275,79 € outre une provision mensuelle sur charges de 110,46 €.

Par courrier du 30 octobre 2024, l’EPIC HABITAT ET METROPOLE a informé l'organisme payeur de l'aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

L'EPIC HABITAT ET METROPOLE a fait délivrer le 16 mai 2025 à Monsieur [I] [R], un commandement de fournir les justificatifs d’assurance et de payer les loyers échus pour un arriéré locatif de 1 609,32 €.

Suivant assignation du 20 août 2025, l'EPIC HABITAT ET METROPOLE a attrait Monsieur [I] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail et d’ordonner son expulsion.

L'EPIC HABITAT ET METROPOLE a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 3] par voie électronique avec accusé de réception délivrée le 21 août 2025.

L'audience s'est tenue le 24 février 2026 au tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

L'EPIC HABITAT ET METROPOLE a maintenu ses demandes tendant à constater le jeu de la clause résolutoire et à ordonner l'expulsion de Monsieur [I] [R], elle demandait en outre de condamner Monsieur [I] [R] au paiement des sommes suivantes :
3 139,23 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 23 février 2026,une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et charges, à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à la reprise des lieux ;200,00 € de dommages et intérêts ;100,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.
L'EPIC HABITAT ET METROPOLE a sollicité l’octroi de délai de paiement au bénéfice du défendeur. Il a été précisé que Monsieur [I] [R] a déposé un dossier de surendettement et que la commission de surendettement a imposé un moratoire de 24 mois.

Monsieur [I] [R] régulièrement convoqué n’a pas comparu.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

En l'espèce, il convient de faire application de l’article 472 du code de procédure civile selon lequel « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la [Localité 3] par la voie électronique le 21 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est démontré que l’EPIC HABITAT ET METROPOLE a bien informé l'organisme payeur de l'aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX)

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l'effet produit par cette clause est réduit désormais à six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes de l'article 1103 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». L'article 1194 du même code précise à cet égard que : « les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l'équité, l'usage ou la loi ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Compte tenu de la force obligatoire du contrat, la stipulation contractuelle dérogeant au délai légal de six semaines, il sera appliqué un délai de deux mois pour le calcul de l’acquisition de la clause résolutoire, délai également repris dans le commandement de payer.

À l'examen des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [I] [R] le 16 mai 2025 pour un arriéré de loyers vérifié de 1 609,32 €.

La dette n’a pas été payée dans le délai imparti.

Le délai de deux mois prévu par le commandement de payer expirait le 17 juillet 2025.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à compter de cette date.

La résiliation est constatée alors que Monsieur [I] [R] n'a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [R] et de dire que faute par Monsieur [I] [R] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [I] [R] cause manifestement et nécessairement un préjudice à l’EPIC HABITAT ET METROPOLE qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.




Il y a donc lieu de condamner Monsieur [I] [R] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation ainsi que des stipulations du bail, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, l’analyse des différentes pièces financières et notamment l’extrait de relevé de compte attestent qu’à la date de l'audience, la dette locative demeure impayée et s’élève à la somme de
3 139,23 €, selon dernier décompte du 23 février 2026.

Il convient donc de condamner Monsieur [I] [R] à payer la somme de 3 139,23 € à l'EPIC HABITAT ET METROPOLE, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la suspension de la clause résolutoire du fait de la procédure de surendettement et les délais de paiement

L'article 24 VI de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;
2° Lorsqu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l'exigibilité de la créance locative en application du 4° de l'article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

Notification le :
- CCC à :
- Copie exécutoire à :
- Copie au dossier

En l’espèce, compte tenu la décision de la commission de surendettement de prononcer dans le cadre des mesures imposées un moratoire d’une durée de 24 mois à Monsieur [I] [R] le 23 janvier 2026 et des dispositions de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, et de la reprise par la locataire du paiement de ses loyers, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’au terme du moratoire prolongé de trois mois soit jusqu’au 24 avril 2028 sauf nouvelle décision de la commission de surendettement en vue du traitement de l’endettement de Monsieur [I] [R].

Au terme de ce délai et en absence de nouvelle décision de la commission de surendettement ou en cas de non-paiement d’une seule échéance du loyer en cours :
la clause de résiliation reprendra son plein effet ;la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible ;Monsieur [I] [R] devra régler à l’EPIC HABITAT ET METROPOLE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 23 février 2026, date du dernier décompte, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;et faute par Monsieur [I] [R] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement de commissaire de justice de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à l’EPIC HABITAT ET METROPOLE, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [I] [R], dans les conditions prévues par l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.
L’EPIC HABITAT ET METROPOLE sollicite l’octroi de délai de paiement, le locataire ayant repris le paiement des loyers en cours.

Toutefois en présence d’un dossier de surendettement, le juge ne peut autoriser le débiteur à payer dans le cadre de délais de paiement certains créanciers ce qui romprait l’équilibre entre les créanciers.

Sur les demandes accessoires

Dans la mesure où aucune pièce ni argument ne vient démontrer l'existence d'une résistance abusive de la part de Monsieur [I] [R], la demande de condamnation formée par l’EPIC HABITAT ET METROPOLE à ce titre sera rejetée.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [I] [R] aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement payer, de l’assignation et de la dénonciation à la préfecture.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile de sorte que l’EPIC HABITAT ET METROPOLE sera débouté de sa demande formulée à ce titre.

La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action de l'EPIC HABITAT ET METROPOLE ;

CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire figurant au bail signé le 20 mai 2021 entre l'EPIC HABITAT ET METROPOLE et Monsieur [I] [R] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2] sont réunies à compter du 17 juillet 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [I] [R] à payer à l'EPIC HABITAT ET METROPOLE la somme de 3 139,23 € correspondant à l'arriéré locatif, selon dernier décompte du 23 février 2026, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

CONSTATE le prononcé par la commission de surendettement de mesures imposées,

SUSPEND pendant le délai des mesures imposées prolongé de trois mois soit jusqu’au 24 avril 2028, à moins d’une nouvelle décision de la commission de surendettement, les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que les procédures d'exécution qui auraient été engagées par l'EPIC HABITAT ET METROPOLE sont suspendues d’une part et que les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues d’autre part, pendant le délai précité 

RAPPELLE que Monsieur [I] [R] est tenu de part la procédure de surendettement à régler les charges en cours et notamment ses loyers ;

DIT qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à son échéance pendant le déroulement de la procédure de surendettement puis pendant la période de deux ans à compter de la décision de rétablissement personnel, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
- la clause résolutoire reprendra ses effets ;
- Monsieur [I] [R] devra régler à l'EPIC HABITAT ET METROPOLE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 23 février 2026, date du dernier décompte, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;
- faute par Monsieur [I] [R] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement de commissaire de justice de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à l'EPIC HABITAT ET METROPOLE, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [I] [R];

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

REJETTE les autres demandes ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [I] [R] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture ;

CONSTATE l’exécution provisoire.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRESENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE