Tribunal Judiciaire · 3ème chambre civile — 20 mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN
3ème chambre civile
[Adresse 1]
[Adresse 2] 
[Localité 1]
☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 25/04621 - N° Portalis DBW5-W-B7J-JRYL

Minute : 2026/
Cabinet C




JUGEMENT 

DU : 20 Mai 2026






[C] [G] épouse [S]
[H] [S]


C/

[L] [Q]
[F] [D]
[K] [I]





Copie exécutoire délivrée le :


à :

Me Jean-Baptiste GUÉ - 118 


Copie certifiée conforme délivrée le :


à :

M. [L] [Q]
Mme [F] [D]
M. [K] [I]
Me Jean-Baptiste GUÉ - 118
Préfecture du Calvados







JUGEMENT



DEMANDEURS :

Madame [C] [G] épouse [S]
née le 20 Avril 1947 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Jean-baptiste GUÉ, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 118

Monsieur [H] [S]
né le 04 Juin 1980 à [Localité 2], demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Jean-baptiste GUÉ, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 118
 
ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [Q]
né le 05 Mai 1989 à [Localité 3], demeurant [Adresse 5]
non comparant, ni représenté

Monsieur [F] [D]
né le 04 Octobre 2001 à [Localité 4], demeurant [Adresse 5]
[P]
non comparante, ni représentée

Monsieur [K] [I]
né le 20 Juin 1998 à [Localité 4], demeurant [Adresse 6] [Localité 5] [Adresse 7]
non comparant, ni représenté
 
COMPOSITION DU TRIBUNAL : 

Président : Quentin ZELLER, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : [K] POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition, en présence de Monsieur [A] [T], Greffier-stagiaire


PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 24 Février 2026
Date des débats : 24 Février 2026
Date de la mise à disposition : 20 Mai 2026
EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [C] [S] est usufruitière d’un appartement situé [Adresse 8] [Localité 6]. Son fils, Monsieur [H] [S] est nu-propriétaire du bien suivant acte de donation entre vifs du 27 juillet 2009.

Par acte sous seing privé en date du 21 juin 2022, Madame [C] [G] épouse [S] a donné à bail à Monsieur [L] [Q] et Monsieur [F] [D] un appartement situé [Adresse 9], pour un loyer mensuel de 500,00 euros, et 120 euros de provisions sur charges.

Monsieur [K] [I] s'est porté caution des engagements de Monsieur [L] [Q] et Monsieur [F] [D]. 

Par actes de commissaire de justice, Madame [C] [G] épouse [S] a fait signifier à Monsieur [L] [Q], le 28 avril 2025, par acte remis à domicile, et à Monsieur [F] [D], le 9 mai 2025, par procès-verbal de recherches infructueuses, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 7 334,34 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés

Ce commandement de payer a été dénoncé à Monsieur [K] [I], en date du 22 mai 2025.

Par notification électronique du 27 mai 2025 Madame [C] [G] épouse [S] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par actes de commissaire de justice en date du 26 septembre et du 7 octobre 2025, Madame [C] [G] épouse [S] et Monsieur [H] [S] ont fait assigner Monsieur [L] [Q] et Monsieur [F] [D] Monsieur [K] [I] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
- à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,
- à titre subsidiaire , prononcer la résiliation judiciaire du bail,
- ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [Q] et Monsieur [F] [D] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
- condamner solidairement Monsieur [L] [Q] et Monsieur [F] [D] Monsieur [K] [I] au paiement des sommes suivantes :
* la somme de 6838,59 euros au titre de la dette locative arrêtée au 30 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2025 ;
* une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,
* la somme de 1800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile 
* les dépens comprenant le coût des commandement de payer et de l’assignation 
* dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture du Calvados le 30 septembre 2025.

À l'audience du 24 février 2026, Madame [C] [G] épouse [S] et Monsieur [H] [S], représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 11039,16 euros arrêtée au 31 janvier 2026, loyer du mois de janvier 2026 inclus.

Madame [C] [G] épouse [S] et Monsieur [H] [S] soutiennent, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [L] [Q] et Monsieur [F] [D] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 9 mai 2025. À titre subsidiaire, ils soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. 

Les défendeurs, bien que régulièrement assignés, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 20 mai 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 30 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience. 

Par ailleurs, Madame [C] [G] épouse [S] et Monsieur [H] [S] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 27 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par Madame [C] [G] épouse [S] et Monsieur [H] [S] le 27 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Madame [C] [G] épouse [S] et Monsieur [H] [S] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable sur ces fondements.

En revanche, seule Madame [C] [G] a la qualité de bailleresse du logement. Elle seule a conclu le contrat de location et est usufruitière du bien.

Ainsi, les demandes formulées au nom de Monsieur [H] [S] seront déclarées irrecevables pour défaut d’intérêt à agir sur le fondement de l’article 31 du code de procédure civile. 
Sur la demande en paiement
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non-écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 21 juin 2022, des commandements de payer délivrés le 9 mai 2025 et le 28 avril 2025 et du décompte de la créance actualisé au 31 janvier 2026 que Madame [C] [G] épouse [S] rapportent la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. 
Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [L] [Q] et Monsieur [F] [D] à payer à Madame [C] [G] épouse [S] la somme de 11039,16 euros, au titre des sommes dues au 31 janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 9 mai 2025 sur la somme de 7334 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire
Il résulte de l’avis de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 13 juin 2024 que les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1 et 1, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Le contrat de bail litigieux a été conclu le 21 juin 2022, de sorte qu’il convient de se référer à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Selon cette disposition, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 9 mai 2025. 

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 9 juillet à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 21 juin 2022 à compter du 10 juillet 2025.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [L] [Q] et Monsieur [F] [D] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. 

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [L] [Q] et Monsieur [F] [D]
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 10 juillet 2025, Monsieur [L] [Q] et Monsieur [F] [D] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner in solidum Monsieur [L] [Q] et Monsieur [F] [D] à son paiement à compter de 10 juillet 2025, jusqu'à la libération effective des lieux.

Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail, l'indemnité d'occupation est due solidairement pas les défendeurs.

Sur les demandes à l'encontre de Monsieur [K] [I] 

Selon l'article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l'espèce, Monsieur [K] [I] s'est porté caution pour le paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation dues par les locataires, pour la durée du bail.

Par ailleurs, le commandement de payer du 9 mai 2025 a été régulièrement dénoncé à Monsieur [K] [I] le 22 mai 2025.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [K] [I] chacun à payer 11039,16 euros au bailleur, celui-ci étant tenu solidairement avec les locataires

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [L] [Q], Monsieur [F] [D] et Monsieur [K] [I] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [L] [Q], Monsieur [F] [D] et Monsieur [K] [I] à payer à Madame [C] [G] épouse [S] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DÉCLARE irrecevable Monsieur [H] [S] en ses demandes ; 

DÉCLARE recevable la demande de Madame [C] [G] épouse [S] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;


CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 21 juin 2022 entre Madame [C] [G] épouse [S] d'une part, et Monsieur [L] [Q] et Monsieur [F] [D] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 9], sont réunies à la date du 10 juillet 2025 ; 

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [L] [Q] et Monsieur [F] [D] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due solidairement par Monsieur [L] [Q] et Monsieur [F] [D] à compter du 10 juillet 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [Q] et Monsieur [F] [D] à payer à Madame [C] [G] épouse [S] la somme de 11039,16 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 31 janvier 2026 échéance de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter, à compter du 9 mai 2025 sur la somme de 7334,34 euros ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [Q] et Monsieur [F] [D] à payer à Madame [C] [G] épouse [S] l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 31 janvier 2026, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE Monsieur [K] [I] solidairement avec Monsieur [L] [Q] et Monsieur [F] [D], dans la limite de son engagement de caution, au paiement des sommes dues à Madame [C] [G] épouse [S] arrêtées au 31 janvier 2026, soit la somme de 11039,16 euros ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [Q] et Monsieur [F] [D] et Monsieur [K] [I] à payer à Madame [C] [G] épouse [S] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [Q] et Monsieur [F] [D] et Monsieur [K] [I] aux dépens de l'instance comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer et le coût des assignations ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée à la préfecture du Calvados. 

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX 
 DE LA PROTECTION