Tribunal Judiciaire · ILLKIRCH Civil — 20 mai 2026

Tribunal judiciaire de Strasbourg
TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN
Juge des Contentieux de la Protection
Référé
[Adresse 1]
[Localité 1]
☎ : [XXXXXXXX01]
[Courriel 1]

______________________

ILLKIRCH Civil
N° RG 25/01068 - N° Portalis DB2E-W-B7J-N2HU
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MINUTE N° 

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :


Me Jean WEYL 

Copie certifiée conforme délivrée à :


Me Déborah ZOUARI 
Préfecture du Bas-Rhin 



le 



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
__________


ORDONNANCE Contradictoire 




DEMANDEURS : 

Monsieur [T] [X] [U] [A]
né le 10 Août 1946 à [Localité 2] 
de nationalité française 
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 111

Madame [F] [K] épouse [A]
née le 03 Avril 1952 à [Localité 4]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Me Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 111




DEFENDEURS :

Monsieur [L] [J]
né le 20 Décembre 1982 à [Localité 5]
[Adresse 4]
[Localité 3]
représenté par Me Déborah ZOUARI, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 171

Madame [Q] [J]
née le 09 Octobre 1987 à [Localité 6]
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Me Déborah ZOUARI, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 171







COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gabriela VETTER, Juge des Contentieux de la Protection, statuant sous la forme des référés, 
Maxime ISSENHUTH, Greffier 


DÉBATS ORAUX A L'AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 25 Mars 2026 
PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DE L'ORDONNANCE AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 20 Mai 2026


Premier ressort,


OBJET : Baux d'habitation - Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion




EXPOSE DU LITIGE : 
Selon acte sous signature privée du 22 avril 2016, Madame [D] [A], née [K] et Monsieur [T] [A] ont donné en location à Madame [Q] [J], née [M] et Monsieur [L] [J] un appartement situé [Adresse 5] à [Localité 6] moyennant un loyer mensuel initial de 800 euros et une provision pour charges de 140 euros . 

Par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2025, Madame [D] [A], née [K] et Monsieur [T] [A] ont fait délivrer à leurs locataires un congé pour vendre, à effet du 31 juillet 2025.
Par assignations délivrées le 18 août 2025 par dépôt à l'étude, Madame [D] [A], née [K] et 

Monsieur [T] [A] ont saisi le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, d’une action dirigée contre les locataires tendant à voir constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties par l’effet du congé pour vente au 31 juillet 2025 et obtenir l’expulsion des défendeurs, outre une condamnation de dommages et intérêts. 

Après avoir été fixé pour la première fois à l’audience du 5 novembre 2025, le dossier a été renvoyé à trois reprises jusqu’au 25 mars 2026 à la demande des parties, afin de leur permettre d’échanger leurs pièces et conclusions. 

A cette dernière audience du 25 mars 2026, Madame [D] [A], née [K] et Monsieur [T] [A], représentés par leur conseil, reprennent les termes de leurs écritures du 21 janvier 2026 et demandent au juge de : 
A titre liminaire, 
rejeter la demande de nullité de l'assignation formée par les époux [J],dire n'y avoir lieu de constater une quelconque incompétence du juge des référés pour connaître des demandes formées par les époux [A],constater la résiliation au 31 juillet 2025 du contrat de bail du 22 avril 2016 liant les parties,dire et juger que le congé pour vendre délivré le 17 janvier 2025 aux époux [J] est régulier et valable,constater que Monsieur [L] [J] et Madame [Q] [J] née [M] sont occupants sans droit ni titre de l'appartement qu'ils occupent situé [Adresse 4] à [Localité 3], lot de copropriété n° 4, ainsi que la cave formant lot de copropriété n° 5, le parking extérieur formant lot de copropriété n° 57 et le garage formant lot de copropriété n° 16.ordonner l'expulsion de Monsieur [L] [J] et Madame [Q] [J] née [M] de l'appartement qu'ils occupent [Adresse 4] à [Localité 3], lot de copropriété n° 4, ainsi que la cave formant lot de copropriété n° 5, le parking extérieur formant lot de copropriété n° 57 et le garage formant lot de copropriété n° 16, ainsi que de tous occupants de leur chef, avec, si besoin est, le concours de la force publique et d'un serrurier.fixer une astreinte de 500,00 € par jour de retard à charge des époux [J] à dater du lendemain de la signification de l'ordonnance à intervenir, jusqu'à libération effective des lieux, le juge se réservant la liquidation de ladite astreinte,condamner solidairement Monsieur [L] [J] et Madame [Q] [J], née [M], à payer aux époux [A] une indemnité d'occupation provisionnelle,à titre principal, de 936,80 € par mois à compter du 1ER août 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux,à titre subsidiaire, de tout montant au moins égal au loyer contractuel de 800 € par mois à compter de la même date et jusqu'à la libération effective des lieux.rejeter la demande des époux [J] tendant à être autorisés à se maintenir dans les lieux jusqu'au 1er septembre 2026,dire et juger qu'en se maintenant dans les lieux au-delà du terme du bail et malgré un congé régulier délivré pour vendre, les époux [J] ont commis une voie de fait caractérisant un trouble manifestement illicite.à titre principal, accorder une provision à valoir sur les dommages et intérêts pour résistance abusive subie par les bailleurs, d'un montant de 5 000 €, à parfaire au fond.A titre subsidiaire, réserver l'examen du quantum définitif des dommages et intérêts pour résistance abusive à la juridiction du fond, sans que cela ne fasse obstacle à la fixation d'une indemnité d’occupation correspondant à la contrepartie de l'occupation des lieux.condamner solidairement Monsieur [L] [J] et Madame [Q] [J], née [M], à verser aux époux [A] la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.condamner solidairement les défendeurs aux entiers frais et dépens.constater que l'ordonnance à intervenir est exécutoire par provision de plein droit.
A titre liminaire, s’agissant de la compétence du juge des référés à statuer sur la demande indemnitaire, Madame [D] [A], née [K] et Monsieur [T] [A] font valoir que l’occupation sans droit ni titre postérieurement au 31 juillet 2025, après congé régulièrement délivré, caractérise un trouble manifestement illicite et une obligation non sérieusement contestable de quitter les lieux et de verser une indemnité d'occupation, de sorte qu'une provision à valoir sur le préjudice subi par les bailleurs pourrait parfaitement être allouée. Ils ajoutent qu’ils subissent un préjudice financier et moral très lourd. Ils expliquent ainsi que le maintien des époux [J] dans les lieux empêche la réalisation du projet de vente au profit de leur petit-fils et les arbitrages patrimoniaux qu’ils entendaient faire. Sur le plan moral, ils indiquent qu’ils se trouvent contraints de vivre dans l'incertitude, de multiplier démarches et procédures pour pouvoir mener à bien un projet familial légitime, alors même qu’ils ont proposé des solutions de relogement provisoire.

Par ailleurs, Madame [D] [A], née [K] et Monsieur [T] [A] précisent qu’il n’existe aucune contestation sérieuse quant à l’extinction du bail, à la perte de tout droit au maintien dans les lieux et à l'obligation de quitter le logement et de verser une contrepartie financière à l'occupation. 

En outre, les bailleurs s’opposent à la demande de délais formulée en défense et indiquent que les époux [J] étaient informés du projet de vente dès le mois de juillet 2024 et qu’ils ont disposé ainsi d’un délai très significatif pour organiser leur relogement. 

Sur l’indemnité d’occupation, les demandeurs déclarent qu’ils n’ont jamais procédé à l’indexation des loyers pendant neuf ans et produisent une DPE ) jour classant le logement en classe C.

De leur côté, Madame [Q] [J], née [M] et Monsieur [L] [J], représentés par leur conseil, reprennent le bénéfice de leurs écritures du 17 février 2026 et demandent au juge de : 
A titre liminaire,
se déclarer incompétent pour statuer sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,
A titre principal,
débouter Monsieur [T] [X] [A] Madame [D] [F] [A], née [K] de leurs entières demandes, fins et prétentions,A titre subsidiaire, 
autoriser Monsieur [L] [J] et Madame [Q] [J] à se maintenir dans le logement jusqu'au 1er septembre 2026 moyennant paiement du loyer de 800€ et des charges,débouter Monsieur [T] [X] [A] Madame [D] [F] [A], née [K] de leur demande au titre de l'indexation du loyer,En tout état de cause,
condamner Monsieur [T] [X] [A] Madame [D] [F] [A], née [K] au paiement de la somme de 2 000 € à titre de l'article 700 du Code procédure civile, ainsi qu'aux entiers frais et dépens de la présente procédure,juger qu'il n'y a pas lieu à écarter l'exécution provisoire.Madame [Q] [J], née [M] et Monsieur [L] [J] précisent qu’ils se désistent de leurs demandes en nullité de l’assignation et du congé pour vente.

A titre liminaire, ils soulèvent l’incompétence du juge des référés pour statuer sur la demande indemnitaire des bailleurs au motif que cette demande se heurte à une contestation sérieuse. Aussi, à titre principal, ils font valoir que Monsieur et Madame [A] n'établissent aucunement la résistance abusive et qu’ils ne démontrent pas leur préjudice. Ils ajoutent qu’ils ne pouvaient pas avoir connaissance du projet officiel et définitif de vente du logement avant même sa mise en vente.

A titre subsidiaire, Madame [Q] [J], née [M] et Monsieur [L] [J] sollicitent, au visa de l’article L 412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, un délai pour quitter le logement. Ils soutiennent ainsi qu’ils sont de bonne foi, mais qu’ils se sont heurtés à des difficultés dans le cadre de |'acquisition de leur bien immobilier car ils ont été dans l'impossibilité de commencer leurs travaux et en l'absence de chauffage le logement est inhabitable. Ils ajoutent que les pièces produites par les demandeurs ne suffisent pas à prouver que des propositions de relogement avaient été faites par les bailleurs. 

Enfin, les défendeurs font valoir que les bailleurs ne sont pas fondés à solliciter une indemnité d'occupation correspondant au loyer revalorisé après calcul de l'indexation pendant 9 ans et soutiennent que cette augmentation ne peut être réclamée que pour une année, conformément aux dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. 

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, le Tribunal se réfère expressément aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des moyens invoqués et des prétentions émises. 

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mai 2026.


MOTIFS DE LA DECISION : 

Sur la demande en résiliation du contrat de bail : En application de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut également, en application de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il convient au préalable de rappeler qu'il n'entre pas dans les pouvoirs de la juridiction des référés de se prononcer sur la validité ou la nullité d'un acte mais uniquement d'apprécier le caractère sérieux, ou non, d'un moyen tiré d'une irrégularité manifeste dudit acte.

Le débat sur la validité dudit congé n'a de raison d'être que pour permettre de caractériser (ou non) le caractère manifestement illicite du trouble allégué par les bailleurs à l'appui de leurs prétentions. 
Aussi, en application des dispositions de l'article 15-I de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur peut six mois avant l'expiration du bail, donner congé des lieux loués pour vendre. 
Le congé doit mentionner le prix de vente et reproduire certaines mentions. Le bien objet de la vente doit par ailleurs être identifié. Il faut ainsi qu'il y ait concordance entre l'objet loué et celui offert à la vente, que l'assiette du congé soit identique à celle du bail, sauf pour des actes intervenant entre parents jusqu'au troisième degré inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au 1° de l'article L. 126-17 du code de la construction et de l'habitation.
A la date d'effet du congé, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués et devient occupant sans droit ni titre. 

En l'espèce, le bail consenti à Madame [Q] [J], née [M] et Monsieur [L] [J] a pris effet le 1er août 2016 pour une durée de trois ans. Il s’est ensuite renouvelé par tacite reconduction pour des périodes triennales, et est arrivé à expiration le 31 juillet 2025. 
Aussi, le congé délivré par acte de commissaire de justice le 17 janvier 2025 a donc été délivré plus de six mois avant l'échéance précitée.
Le congé indique par ailleurs que le bien sera vendu à Monsieur [P] [A] et Madame [W] [B] et précise que Monsieur [P] [A] est le petit-fils des bailleurs, de sorte que les locataires ne bénéficient pas de droit de préemption conformément aux dispositions de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989. 

A l’audience du 25 mars 2026, Madame [Q] [J], née [M] et Monsieur [L] [J] se sont désisté de leur demande en nullité du congé. 

Or, Madame [Q] [J], née [M] et Monsieur [L] [J] sont maintenant depuis plusieurs mois dans les lieux en dépit du congé délivré pour le 31 juillet 2025, l'action en expulsion diligentée est parfaitement fondée en référé tant au regard de l'urgence et de l'absence de contestation sérieuse qu'au regard de l'existence d'un trouble manifestement illicite. 

L’expulsion des défendeurs sera ordonnée.

Il n'apparaît en revanche pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour Madame [Q] [J], née [M] et Monsieur [L] [J] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par les bailleurs, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

A ce titre, depuis le 1er août 2025, Madame [D] [A], née [K] et Monsieur [T] [A] sont en droit d’obtenir une indemnité d’occupation dont le montant doit être fixé en considération de la valeur locative du logement en cause et du préjudice subi.

L'indemnité d'occupation sera ainsi fixée au montant du loyer courant augmenté des charges (provision et régularisation annuelle des charges) sans qu'il n'y ait lieu de majorer ce montant. En effet, le contrat ayant été résilié par l’effet du congé, les bailleurs ne peuvent plus procéder à l’indexation du loyer contractuellement prévu. 

Il convient dès lors de condamner solidairement Madame [Q] [J], née [M] et Monsieur [L] [J] au paiement, à titre provisionnel et en quittance ou deniers, de cette indemnité d'occupation à compter du 1er août 2025 et ce jusqu'à libération des lieux.
Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive : 
S’agissant, en premier lieu, de la question de la compétence du juge des référés pour statuer sur la demande indemnitaire, il est rappelé qu’il est de jurisprudence constante qu’il appartient à la juridiction des référés de statuer à titre provisoire sur le dommage causé par le comportement abusif de l'une des parties dans la procédure dont elle a connu. 

Ensuite, sur le fond de la demande, au visa de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. 

En l'état les demandeurs ne justifient ni de la mauvaise foi des locataires qui se sont maintenus dans les lieux en retard, ni d'un préjudice indépendant de l’absence de jouissance du bien. En effet, les préjudices allégués ne sont justifiés par aucun élément objectif, notamment quant à la situation financière des demandeurs. 

En conséquence, la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive sera rejetée.


Sur la demande de délais pour quitter les lieux : 
Aux termes de l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

En l’espèce, les époux [J] ne démontrent pas que leur relogement ne pourrait avoir lieu dans des conditions normales. Il ressort ainsi des pièces du dossier qu’ils ont eux-mêmes acquis un bien immobilier situé sur la commune de [Localité 7], soit à quelques kilomètres seulement du bien loué. Si les défendeurs exposent que le bien est inhabitable en raison de l’absence de chauffage et de l’impossibilité d’effectuer des travaux, force est de constater qu’ils n’apportent pas la preuve de leurs déclarations. En outre, il est observé que le congé avait été notifié aux locataires le 17 janvier 2025, soit depuis plus d’un an à la date de la présente décision et que l’achat immobilier des locataires date de presque neuf mois à ce jour. 

Dans ces conditions, la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux sera rejetée. 


Sur les demandes accessoires : 
Madame [Q] [J], née [M] et Monsieur [L] [J], succombant seront condamnés in solidum aux dépens.


L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de Madame [D] [A], née [K] et Monsieur [T] [A] et de condamner solidairement les époux [J] à leur payer la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles par eux engagés.


PAR CES MOTIFS : 
La juge des contentieux de la protection, statuant en référé par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au Greffe,

CONSTATONS que Madame [Q] [J], née [M] et Monsieur [L] [J] sont déchus de tout titre d'occupation depuis le 31 juillet 2025, et qu'ils sont dès lors occupants sans droit ni titre de l’appartement situé [Adresse 5] à [Localité 6] depuis cette date,

CONDAMNONS Madame [Q] [J], née [M] et Monsieur [L] [J] à évacuer de corps et biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux loués [Adresse 5] à [Localité 6] , dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, 

DISONS qu’à défaut de libération volontaire de leur part pendant ce délai, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [Q] [J], née [M] et Monsieur [L] [J], ainsi que de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire le concours de la force publique après accord de l’autorité compétente,

RAPPELONS que le sort des meubles est régi par les articles L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,

DEBOUTONS Madame [D] [A], née [K] et Monsieur [T] [A] de leur demande d’astreinte, 

FIXONS l'indemnité mensuelle d'occupation due par Madame [Q] [J], née [M] et Monsieur [L] [J] à Madame [D] [A], née [K] et Monsieur [T] [A] au seul montant du loyer et des charges ( provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s'était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes et indexation,

CONDAMNONS solidairement Madame [Q] [J], née [M] et Monsieur [L] [J] à payer à Madame [D] [A], née [K] et Monsieur [T] [A], en quittances et deniers, l'indemnité d’occupation provisionnelle au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s'était poursuivi, à compter du 1er août 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clefs entre les mains du bailleur ou de son représentant,

DEBOUTONS Madame [D] [A], née [K] et Monsieur [T] [A] de leur demande de dommages et intérêts, 

DEBOUTONS Madame [Q] [J], née [M] et Monsieur [L] [J] de leur demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux,

CONDAMNONS solidairement Madame [Q] [J], née [M] et Monsieur [L] [J] à payer à Madame [D] [A], née [K] et Monsieur [T] [A] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS in solidum Madame [Q] [J], née [M] et Monsieur [L] [J] aux entiers dépens de la présente procédure,


REJETONS le surplus des demandes, 

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Fait et juger à [Localité 8], le 20 mai 2026. 


Le Greffier Le Juge des contentieux et de la protection