Cour d'Appel · Chambre civile 1-1 — 27 mai 2026

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 28A



Chambre civile 1-1



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 27 MAI 2026



N° RG 24/02362 



N° Portalis DBV3-V-B7I-WO5T



AFFAIRE :



[H], [X] [K] nom d'usage [O]





C/



[Y], [Q] [K]

...







Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 20 décembre 2023 par le tribunal judiciaire de NANTERRE

N° RG : 21/03855



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à :

- Me LEFEVRE

- Me [Localité 1]



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE VINGT SEPT MAI DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Madame [H], [X] [K] nom d'usage [O]

née le [Date naissance 1] 1959 à [Localité 2]

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 3]



représentée par Me Emmanuelle LEFEVRE de la SELARL BLOB AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 381 - N° du dossier E0004W7R

Me Alexandra DE SAINT PIERRE de la SELARL SELARL SAINT-PIERRE & OUDINET, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2212





APPELANTE

****************



Monsieur [Y], [Q] [K]

né le [Date naissance 2] 1950 à [Localité 4]

de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 5]

Madame [A], [T] [K] épouse [R]

née le [Date naissance 3] 1954 à [Localité 4]

de nationalité française

[Adresse 3]

[Localité 6]

Monsieur [Z], [L] [K]

né le [Date naissance 4] 1949 à [Localité 7]

de nationalité française

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Madame [B], [U] [K] épouse [G]

née le [Date naissance 5] 1952 à [Localité 4]

de nationalité française

[Adresse 6]

[Localité 9]



représentés par Me Astrid LOMONT de la SCP SANTINI - BOULAN - LEDUCQ - DUVERGER, Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 323 - N° du dossier 2240235

Me Grégory DESMOULINS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS



INTIMES

****************





Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 30 mars 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Lorraine DIGOT, Conseillère chargée du rapport et Madame Marina IGELMAN, Conseillère,



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Anna MANES, Présidente,

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

Madame Lorraine DIGOT, Conseillère,



Greffier, lors des débats : Madame Rosanna VALETTE,







FAITS ET PROCEDURE



[D] [K] est décédé le [Date décès 1] 2019 à [Localité 10] (92), laissant pour lui succéder ses cinq enfants : M. [Y] [K], Mme [A] [K], M. [Z] [K], Mme [B] [K] (ci-après désignés 'les consorts [K]'), et Mme [H] [K] (leur soeur).



L'actif successoral est composé de divers biens meubles, incluant notamment des comptes bancaires, ainsi que de la moitié en pleine propriété d'un ensemble immobilier sis [Adresse 7] à [Localité 11] (95). L'autre moitié de l'ensemble immobilier appartient de manière indivise aux parties à l'instance selon dévolution successorale opérée au décès de leur mère et épouse d'[D] [K].



Les tentatives de partage amiable ayant échoué, les consorts [K] ont par exploit d'huissier de justice du 2 avril 2021, fait assigner leur soeur, Mme [H] [K], devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins d'ouverture des opérations de partage et autorisation de procéder seuls à certains actes de disposition.



Par jugement contradictoire rendu le 20 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Nanterre a :



- Ordonné l'ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de la succession d'[D] [K] ;



- Désigné pour y procéder M. [J] [E], notaire à [Localité 12] (92) ;



- Commis tout juge de la 3ème section du pôle famille du tribunal judiciaire de Nanterre pour surveiller les opérations et faire rapport en cas de difficultés ;



- Dit qu'en cas d'empêchement du notaire et du juge commis, il sera pourvu à leur remplacement à la demande de la partie la plus diligente ;



- Dit que, conformément aux dispositions de l'article 1368 du code de procédure civile, le notaire, agissant dans le respect des règles du contradictoire, devra procéder dans les meilleurs délais et rendre compte, en toute hypothèse dans un délai maximum de un an à compter de sa désignation, du déroulement de sa mission au juge commis :

- soit en adressant une copie simple de l'état liquidatif dûment accepté et établissant les comptes entre copartageants, la masse partageable, les droits des parties et la composition des lots à répartir,

- soit en adressant un procès-verbal de difficultés circonstancié, accompagné d'un projet d'état liquidatif ;



- Dit que le notaire désigné devra saisir dans les meilleurs délais le juge commis à tout moment de toutes difficultés faisant obstacle à sa mission ;



- Dit que les parties ou leur conseil pourront saisir directement le juge commis en cas de retard, de manque de diligence ou de difficulté particulière dans le déroulement des opérations ;



- Rappelé que le notaire commis pourra s'adjoindre si la valeur ou la consistance des biens le justifie, un expert choisi d'un commun accord entre les parties ou à défaut désigné par le juge commis ;



- Autorisé M. [Y] [K], Mme [A] [K], M. [Z] [K], Mme [B] [K] à passer seuls tous actes utiles en vue de procéder à la vente de l'ensemble immobilier sis [Adresse 7] à [Localité 11] (95) ;



- Autorisé M. [Y] [K], Mme [A] [K], M. [Z] [K], Mme [B] [K] à passer seuls tous actes utiles en vue de procéder au détachement du terrain situé dans l'ensemble immobilier sis [Adresse 7] à [Localité 11] (95) ;



- Rejeté la demande formée par M. [Y] [K], Mme [A] [K], M. [Z] [K], Mme [B] [K] d'attribution préférentielle du terrain de 342 m² à Mme [A] [K] ;



- Rejeté la demande formée par les consorts [K] qu'il soit procédé à la répartition de la masse partageable dans les conditions prévues à l'article 826 du code civil ;



- Rejeté les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



- Ordonné le partage des dépens entre les copartageants à proportion de leurs parts respectives.





Le 12 avril 2024 Mme [H] [K] a interjeté appel de la décision à l'encontre des consorts [K].



Suivant acte authentique du 21 juin 2024, reçu par M. [W], notaire, M. [Y] [K], M. [Z] [K] et Mme [B] [K] ont cédé à titre de licitation à Mme [A] [K], leurs droits indivis et ceux de Mme [H] [K] dans le bien immobilier sis [Adresse 7] à [Localité 11] (95), pour le prix de 230 000 euros.



Par dernières conclusions notifiées au greffe le 10 février 2026, Mme [H] [K] demande à la cour de :

- Se déclarer compétente pour connaître des demandes de nullité et d'inopposabilité de l'acte de cession des droits indivis en date du 21 juin 2024 formulées par Mme [H] [K] ;



- Infirmer le jugement rendu le 20 décembre 2023 par le tribunal judiciaire de Nanterre en qu'il a :



* Autorisé les consorts [K] à passer seuls tous actes utiles en vue de procéder à la vente de l'ensemble immobilier [Adresse 7] à [Localité 11] ;

* Autorisé les consorts [K] à passer seuls tous actes utiles en vue de procéder au détachement du terrain situé dans l'ensemble immobilier [Adresse 7] à [Localité 11] ;



Statuant de nouveau,



- Débouter les consorts [K] de leur demande tendant à se faire autoriser à passer seuls tous actes utiles en vue de procéder à la vente de l'ensemble immobilier [Adresse 7] à [Localité 11] ;



- Débouter les consorts [K] de leur demande tendant à se faire autoriser à passer seuls tous actes utiles en vue de procéder au détachement du terrain situé dans l'ensemble immobilier [Adresse 7] à [Localité 11] ;



- Confirmer ledit jugement en toutes ses autres dispositions et notamment en qu'il a :



* Ordonné l'ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de la succession d'[D] [K],

* Rejeté la demande formée par les consorts [K] d'attribution préférentielle du terrain de 342 m² à Mme [A] [K] ;



Et y ajoutant,



A titre principal, 

- prononcer la nullité de l'acte de cession de droits indivis au titre de licitation dressé par M. [Q] [W], notaire, en date du 21 juin 2024, en violation des règles de l'article 1128 du code civil, portant sur la propriété sise [Adresse 7] à [Localité 11], cadastrée Section C n° [Cadastre 1] Lieudit [Adresse 7], Section C n°[Cadastre 2] Lieudit [Localité 13], Section C n° [Cadastre 3] Lieudit [Localité 13], Section C numéro [Cadastre 4] Lieudit [Adresse 8] et section C n° [Cadastre 5] Lieudit [Adresse 8] ;



- En conséquence, restituer les indivisaires dans les droits indivis dont ils étaient titulaires sur l'ensemble immobilier [Adresse 7] à [Localité 11] avant la régularisation de l'acte de cession déclaré nul et de nul effet ;



A titre subsidiaire, si la cour ne prononçait pas la nullité de l'acte de cession dans son ensemble :

- déclarer inopposable à Mme [H] [K] l'acte de cession des droits indivis au titre de licitation dressé par M. [Q] [W], notaire, en date du 21 juin 2024, portant sur la propriété sise [Adresse 7] à [Localité 11] (95), cadastrée Section C n° [Cadastre 1] Lieudit [Adresse 7], Section C n° [Cadastre 2] Lieudit [Localité 13], Section C n° [Cadastre 3] Lieudit [Localité 13], Section C numéro [Cadastre 4] Lieudit [Adresse 8] et section C n° [Cadastre 5] Lieudit [Adresse 8] ;



- déclarer nulle et de nul effet la cession des droits indivis de Mme [H] [K] actée par l'acte de cession des droits indivis du 21 juin 2024, à défaut de consentement de cette dernière ;



- En conséquence, restituer Mme [H] [K] dans les droits indivis dont elle était titulaire avant l'acte de cession du 21 juin 2024, sur l'ensemble immobilier [Adresse 7] à [Localité 11] (95) ;



- condamner les consorts [K] à payer à Mme [H] [K] la somme de 6 000 euros ainsi qu'aux entiers dépens.



Par dernières conclusions notifiées au greffe le 19 janvier 2026, les consorts [K] demandent à la cour de :



Vu les articles 815, 815-5 et suivants du code civil,

Vu les articles 514 et 514-3 du code de procédure civile,

Vu l'article L.213-6 du code de l'organisation judiciaire,

Vu les articles R.121-1 et R.121-4 du code des procédures civiles d'exécution,

Vu le jugement déféré, 

 

- Se déclarer incompétente pour connaître des demandes de nullité et d'inopposabilité de l'acte de vente en date du 21 juin 2024 formées par Mme [H] [K], au profit du juge de l'exécution près le tribunal judiciaire d'Évreux ;



- Débouter Mme [H] [K] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 



- Confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;



En toute hypothèse,



- Condamner Mme [H] [K] à payer aux concluants la somme totale de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance d'appel et de ses suites, dont distraction au profit de M. Guillaume Boulan, avocat à la Cour.



La clôture de l'instruction a été ordonnée le 19 février 2026.



SUR CE



Sur l'objet d l'appel



L'appel de Mme [H] [K] est limité aux dispositions du jugement qui autorisent les consorts [K], d'une part, à passer seuls tous actes utiles en vue de procéder à la vente de l'ensemble immobilier sis [Adresse 7] à [Localité 11] (95), d'autre part, à passer seuls tous actes utiles en vue de procéder au détachement du terrain situé dans l'ensemble immobilier sis [Adresse 7] à [Localité 11] (95).



Les intimés concluant à la confirmation dudit jugement, toutes les autres dispositions - ce compris celles relatives aux dépens et frais irrépétibles - sont donc définitivement acquises.



Mme [H] [K] y ajoute une demande de nullité - subsidiairement d'inopposabilité à son égard - d'un acte de cession intervenu le 21 juin 2024, après le jugement entrepris.

Les consorts [K] soulèvent l'incompétence de la cour pour en connaître.



Sur la demande par les consorts [K] d'être autorisés à passer tous actes utiles en vue de procéder à la vente de l'ensemble immobilier indivis



Pour faire droit à la demande des consorts [K], au visa de l'article 815-5 du code civil, le tribunal a retenu d'une part que Mme [H] [K] s'est toujours opposée à la vente du bien indivis situé [Adresse 7] à Montreuil-sur-Epte, refus toujours actuel, d'autre part qu'avant son décès, [D] [K] résidait en EHPAD depuis l'année 2015, que le bien est inoccupé depuis lors et connaît une dégradation de son état général avec par conséquent une perte de valeur au détriment de l'ensemble des coïndivisaires, que les demandeurs produisent des photographies montrant que l'extrémité supérieure de la cheminée s'est effondrée et que les murs extérieurs s'effritent, qu'[D] [K] avait été placé en tutelle par jugement du 20 avril 2018 et que la vente du bien avait été autorisée par le juge des tutelles par ordonnance du 11 juillet 2019, que le projet de vente est donc ancien, que dans ces conditions, le refus de vendre opposé par Mme [H] [K] met en péril l'intérêt commun des indivisaires.



Position des parties



Mme [H] [K] conclut à l'infirmation de ce chef faisant valoir que les dispositions de l'article 815-5 du code civil en ce qu'elles font exception au principe d'unanimité qui régit l'indivision, doivent être interprétées strictement ; qu'ainsi, l'autorisation de vendre doit concerner un projet de vente déterminé c'est-à-dire avec un acheteur et un prix précis (CA [Localité 14], 10 mars 2007, RG n° 05/01616 ; CA [Localité 15], 12 juin 2014, RG n° 13/02724) ; qu'il ne peut s'agir d'une autorisation générale de disposition dont les modalités seraient laissées à la libre appréciation des demandeurs ; qu'ainsi, en donnant une autorisation générale de vendre à certains indivisaires, le tribunal a outrepassé ses pouvoirs ; que de surcroît, les conditions de l'article 815-5 n'étaient pas réunies ; qu'en effet, elle ne s'est jamais opposée à la vente de l'immeuble à un acquéreur potentiel ; que son opposition concernait seulement le détachement de la parcelle de jardin d'une surface de 342 m² pour la voir céder à sa soeur, Mme [A] [K] ; que s'agissant de la mise en péril de l'intérêt commun, cette notion fait l'objet d'une interprétation stricte par les juges ; que l'acte autorisé ne doit pas seulement être utile ou avantageux mais d'une nécessité contraignante pour l'indivision ; que cette nécessité n'existe pas en l'espèce ; qu'aucune proposition d'achat d'un potentiel acquéreur avec un prix fixé ne lui a été présentée ; que ni l'origine ni la date des photographies produites par les consorts [K] ne sont précisées ; qu'aucune expertise ne vient corroborer leurs allégations quant à la dégradation de l'immeuble.



Les consorts [K] demandent la confirmation de ce chef en s'appropriant la motivation du tribunal, rappelant en outre que l'expertise immobilière réalisée le 30 novembre 2018 avait permis d'estimer la valeur du bien à la somme de 246 000 euros, que 6 ans plus tard, cette valeur oscille entre 200 000 et 220 000 euros, et que les différentes charges afférentes au bien continuent de peser sur l'indivision.

En réplique à l'argumentation de leur adversaire, ils soulignent que Mme [H] [K] s'est toujours refusée à donner mandat à un professionnel de l'immobilier afin de pouvoir mettre en vente le bien, que dans ces conditions, ils n'étaient pas en mesure de trouver un acquéreur potentiel, et prétendent que l'autorisation du juge donnée au visa de l'article 815-5 du code civil peut concerner tout acte de disposition ou d'administration selon les circonstances et les besoins de l'espèce.



Appréciation de la cour



Selon l'article 815-3, alinéa 7, du code civil, en matière d'actes de disposition concernant les immeubles, le consentement de tous les indivisaires est requis.



Toutefois, aux termes de l'article 815-5 du code civil, un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d'un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun.

(...) L'acte passé dans les conditions fixées par l'autorisation de justice est opposable à l'indivisaire dont le consentement a fait défaut.



La Cour de cassation rappelle que l'autorisation judiciaire est soumise à la preuve préalable de la mise en péril de l'intérêt commun (3e Civ., 28 novembre 2012, pourvoi n° 11-19.585, publié), lequel est souverainement apprécié par les juges du fond (voir notamment: 1re Civ., 3 mars 1992, pourvoi n° 90-16.420, publié ; 1re Civ., 21 juillet 1987, pourvoi n° 86-10.274, publié ; 1re Civ., 14 février 1984, pourvoi n° 82-16.526, publié).



La jurisprudence de la Cour de cassation enseigne que cette preuve est rapportée notamment dans les hypothèses suivantes :

* lorsque le refus de vendre d'un des indivisaires, ex conjoint divorcé, dont les intérêts patrimoniaux ont été liquidés, fait preuve d'une carence et d'une inertie et résiste sans justification à la vente de ce bien indivis (1re Civ., 8 mars 2017, pourvoi n°15-28.318) ;

* dès lors que la valeur de l'immeuble diminue de façon constante, que son état nécessite des travaux de rénovation auxquels l'autre coïndivisaire n'a pas les moyens de faire face, que l'unique offre d'achat au prix correspondant à celui du marché, n'a pu être acceptée, faute d'accord de ce dernier, que l'indivisaire revendique un prix excessif de ce bien (1re Civ., 16 mars 2016, pourvoi n° 15-14.959) ;

* dès lors que les immeubles ne sont plus loués, qu'ils se dégradent et produisent des charges sans contrepartie, que leur état nécessite des travaux de rénovation auxquels l'indivisaire qui résiste à la vente n'a pas les moyens de faire face (1re Civ., 2 avril 2014, pourvoi n° 13-15.744) ;

* dès lors que l'immeuble, inoccupé, n'est productif d'aucun revenu et engendre des charges importantes par rapport à sa valeur et que le prix offert correspond au prix du marché (1re Civ., 5 mars 2014, pourvoi n° 12-26.618).



L'urgence n'est pas une condition d'application de l'article 815-5 du code civil (1re Civ., 12 juillet 2001, pourvoi n° 99-14.202).





Au cas d'espèce, c'est en vain que Mme [H] [K] affirme ne pas s'être opposée à la vente alors qu'il ressort des pièces aux débats, qu'elle y était déjà opposée lorsque ce projet a été évoqué par les consorts [K] en 2017 ; que le conflit familial à propos de cette vente a été l'un des motifs d'éviction de la priorité familiale avec la désignation d'un mandataire judiciaire à la protection des majeurs en qualité de tuteur d'[D] [K], par le juge des tutelles de [Localité 10] lorsqu'il a placé ce dernier en tutelle par jugement du 20 avril 2018 ; que par courrier recommandé dont Mme [H] [K] a accusé réception le 20 juillet 2020,le conseil des consorts [K] lui a fait part de la volonté de ces derniers de vendre le bien sis à [Localité 11] (95) et lui a demandé de lui faire part de son accord sous quinzaine, à défaut de préciser les motifs d'opposition à cette vente ; que Mme [H] [K] ne prétend pas avoir répondu à cette demande.

C'est donc à bon droit que le tribunal a retenu que la condition tenant au refus d'un indivisaire était acquise.



C'est tout aussi vainement que Mme [H] [K] prétend que l'autorisation donnée sur le fondement des dispositions de l'article 815-5 du code civil ne pourrait l'être qu'au vu d'une offre d'achat et donnée sur cette base en vue de signer avec un acheteur déterminé et à un prix fixé.



En réalité, la vente peut être autorisée en l'absence d'offre d'achat puisqu'une négociation peut difficilement être engagée en l'état de l'opposition de l'un des indivisaire et qu'en tout état de cause, une telle offre risquerait d'être devenue caduque eu égard aux délais de procédure.



Enfin, s'agissant de la mise en péril de l'intérêt commun, il se déduit des pièces versées aux débats qu'[D] [K] a été admis à l'EHPAD Orpea de [Localité 10] le 14 décembre 2015.

Il est constant que depuis cette date, le bien litigieux - qui constituait sa résidence principale - est inoccupé.



Les photographies produites au dossier des consorts [K] (pièces n° 12 et 13), non datées, dont rien ne permet de dire où elles ont été prises et qui sont de surcroît en noir et blanc avec un cadrage très réduit, ne peuvent dans ces conditions être utilement exploitées par la cour.



Pour autant, il n'est pas sérieusement contestable que la maison, inoccupée depuis plusieurs années, et dépourvue d'isolation thermique ainsi que relevé par M. [N], expert évaluateur immobilier, dans un rapport du 30 novembre 2018 (pièce n° 5 du dossier des consorts [K]), se dégrade nécessairement au fil du temps et que, dans de telles conditions, l'écoulement du temps est un facteur d'amenuisement du prix tandis que des charges d'assurances, d'impôts, voire de chauffage, doivent continuer à être supportées par l'indivision.



Ainsi, fixé à 246 000 euros par l' expert évaluateur immobilier en novembre 2018, le prix de vente du bien a été estimé, en 2024, dans une fourchette comprise entre 200 000 et 230 000 euros notamment en raison des travaux de rénovation à prévoir, selon les estimations faites par deux agences immobilières, à la demande des consorts [K] et qui ne sont pas contestées en tant que telles par l'appelante.



Dans ces conditions, il est suffisamment établi que le refus de vendre le bien opposé par Mme [H] [K] en l'absence d'alternative sérieuse quant à la conservation du bien indivis, met en péril l'intérêt commun des indivisaires.



S'il était possible au premier juge de préciser un prix minimum de vente, il n'y était pas tenu par les textes précités de sorte qu'il ne peut être considéré qu'il aurait commis - en ne le faisant pas - un excès de pouvoir invalidant sa décision.



En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a autorisé les consorts [K] à passer seuls tous actes utiles en vue de procéder à la vente de l'ensemble immobilier sis [Adresse 7] à [Localité 11] (95) 



Sur la demande par les consorts [K] d'être autorisés à passer tout acte utile en vue de procéder au détachement du terrain situé dans l'ensemble immobilier



Pour faire droit à la demande des consorts [K] de détachement du terrain d'une surface de 342 m² situé dans l'ensemble immobilier de Montreuil-sur-Epte, Mme [A] [K] souhaitant l'acquérir, le tribunal a retenu que dans le rapport d'expertise vénale, réalisé le 30 novembre 2018 dans le cadre de la requête déposée devant le juge des tutelles aux fins d'autorisation de mise en vente de l'ensemble immobilier, il ressort des 'notes d'incidence de la cession de 342 m²' que le détachement d'une parcelle de terrain de 342 m² est sans incidence sur la valeur vénale du bien, que Mme [H] [K] ne rapporte pas la preuve que le défunt se serait opposé à la division des parcelles, aucun testament n'ayant en outre été établi, qu'enfin, dans son ordonnance du 11 juillet 2019, le juge des tutelles avait autorisé le mandataire judiciaire à la protection des majeurs à vendre au nom de la personne protégée la parcelle de terrain de 342 m² détachée à Mme [A] [K].



Position des parties



Mme [H] [K] conclut à l'infirmation de ce chef soutenant que l'autorisation donnée dans l'intérêt personnel d'un des coïndivisaires n'est pas fondée juridiquement et conduit à détourner les règles d'attribution préférentielle qui ne sont pas applicables en l'espèce, ainsi que l'a jugé par ailleurs le tribunal ; que l'autorisation donnée en ce sens par le juge des tutelles dans une ordonnance du 11 juillet 2019 l'avait été au seul tuteur et dans l'intérêt du majeur protégé et que la mesure de tutelle s'est éteinte avec le décès d'[M] [K] ; que cette décision n'est donc pas opposable dans le cadre d'un partage successoral ; que ce détachement a pour seul objectif de permettre à Mme [A] [K] de se porter acquéreur de la parcelle détachée, contigue à la sa propriété ; qu'il ne s'agit pas de satisfaire l'intérêt commun de l'indivision.



Les consorts [K] sollicitent la confirmation de cette disposition en s'appropriant les motifs du premier juge, tout en indiquant que du fait de la vente conclue le 21 juin 2024, ce chef de jugement et sa critique sont sans véritable objet, le bien indivis ayant été acquis en intégralité et sans division de terrain préalable ou simultanée.



Appréciation de la cour



A titre liminaire, il convient de faire observer qu'un appel ne devient pas sans objet du seul fait de l'exécution - de surcroît contestée - de tout ou partie du jugement entrepris ce d'autant moins que les intimés demandent la confirmation du chef de jugement critiqué par l'appelante.



La demande s'analyse comme visant à la division des parcelles de terrain bâti et non bâti, afin de permettre la licitation de la parcelle libre de construction, de 342 m², à Mme [A] [K].



Elle relève des dispositions de l'article 815-5 du code civil précitées, étant observé que Mme [H] [K] reconnaît être opposée à cette division.



Faute pour les consorts [K] de démontrer que l'absence de division mettrait en péril l'intérêt commun lequel ne se confond pas avec celui des indivisaires pris individuellement, par exemple en rendant très difficile la vente de l'ensemble immobilier ou en lui faisant perdre de sa valeur, il ne peut être fait droit à la demande.



Il sera ajouté que la séparation du bien en deux lots nécessite des frais préalables importants et qu'à défaut de proposition alternative de la part des consorts [K], ils seraient à la charge de l'indivision.



Enfin, la décision du juge des tutelles autorisant cette division, antérieure au décès d'[D] [K] et motivée par le seul intérêt du majeur protégé, ne saurait avoir d'incidence sur le présent litige soumis aux règles qui régissent l'indivision successorale.



En conséquence, le jugement sera infirmé de ce chef.



Sur la demande en nullité de l'acte de cession à titre de licitation du 21 juin 2024



Par acte notarié du 21 juin 2024, postérieurement au jugement dont appel, les consorts [K] ont régularisé devant M. [W], notaire, un acte de cession à titre de licitation faisant cesser l'indivision, au bénéfice de Mme [A] [K], ayant pour objet le bien sis [Adresse 9] à [Localité 11] (95), pour le prix de 184 000 euros, basé sur une valeur totale du bien de 230 000 euros.



Mme [H] [K] prétend que cet acte est nul en ce qu'elle n'y a pas consenti, qu'elle n'en a été informée qu'à la lecture des conclusions des intimés et ce alors que, s'agissant d'un acte de partage et non d'un acte de vente, son consentement était nécessaire ; qu'en effet, la Cour de cassation a confirmé que tout acte mettant fin à l'indivision est un partage et que 'la cession de droits indivis intervenue en l'espèce entre coïndivisaires avait le caractère prééminent de partage' (3e Civ., 13 octobre 2004, n° 03-12.968, publié) ; qu'ainsi, l'acte de cession de droits indivis est régi par les règles du partage et non celles de la vente (CA [Localité 16], 12 janvier 2011, n° 09/03004) ; qu'au demeurant, l'article 883 du code civil concernant l'effet déclaratif du partage est expressément cité en page 6 de l'acte litigieux ; qu'un acte de partage n'a pas les mêmes effets qu'une vente ; qu'ainsi, le coïndivisaire cessionnaire qui reçoit le bien est censé en être propriétaire depuis le jour de l'indivision contrairement à la vente qui n'a pas d'effet rétroactif ; que chacun des cédants, par la cession de ses droits indivis, abandonne le droit de demander l'attribution du bien dans le partage ; qu'ainsi, cet acte a été passé en fraude de ses droits mais également en fraude du jugement dont appel ; qu'en effet, le premier juge a rejeté la demande d'attribution préférentielle dudit immeuble formée par Mme [A] [K] de sorte que, par l'acte litigieux, les consorts [K] ont détourné le jugement ; que le notaire n'a pas été informé de la procédure d'appel pourtant en cours à la date de signature de l'acte puisqu'il affirme, dans une lettre du 15 octobre 2024 que le jugement du 20 décembre 2023 est purgé de tout recours ; que le jour même de la régularisation de l'acte de cession, le notaire a également organisé un rendez-vous de clôture d'inventaire mobilier situé dans l'immeuble indivis objet de la cession ; que le notaire lui a adressé le 20 juin 2024 une convocation en exigeant une réponse avant le 13 juillet 2024 ; que sans même attendre la réception de ladite convocation, le rendez-vous de clôture d'inventaire s'est tenu le 21 juin 2024 ; que l'intention frauduleuse des consorts [K] est établie.



Les consorts [K] soutiennent que cette demande de nullité et d'inopposabilité ne relève pas de la compétence de la cour, qu'en tout état de cause elle est mal fondée.

Ils font valoir qu'en application des articles L. 213-6 du code de l'organisation judiciaire et R. 121-1 du code des procédures civiles d'exécution, le juge de l'exécution connaît de manière exclusive des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s'élèvent à l'occasion de l'exécution forcée, et que tout autre juge doit relever d'office son incompétence ; que selon l'article 514 du code de procédure civile les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision n'en dispose autrement ; que le jugement déféré est de droit exécutoire par provision ; que l'acte notarié du 21 juin 2024 a été pris en exécution du jugement déféré lequel donnait autorisation aux seuls intimés de procéder à la vente du bien immobilier litigieux ; qu'il appartenait à Mme [H] [K], le cas échéant, de saisir le premier président de la cour d'une demande de suspension de l'exécution provisoire, ce qu'elle n'a pas fait.



Sur le fond, ils soutiennent qu'en vertu du jugement, ils étaient fondés à se passer du consentement de l'appelante, propriétaire indivis du bien immobilier litigieux pour 1/5e ; qu'il n'a pas été porté atteinte aux droits de cette dernière ; que le prix a été consigné entre les mains du notaire commis aux opérations de liquidation et partage de la succession ; qu'il n'existe aucune différence entre une cession de droits immobiliers indivis et une vente immobilière ; que la vente consiste en une cession du droit de propriété du bien et non du bien lui-même, peu important que ce droit soit divisé ou non ; que l'acte du 21 juin 2024 emporte transfert de propriété à titre onéreux comme autorisé par le tribunal en vue de pouvoir procéder au partage successoral définitif ; qu'il ne s'agit pas d'un acte de partage en lui-même ; qu'enfin, la demande d'attribution préférentielle formée devant le premier juge portait non sur l'immeuble dans son entier mais uniquement sur la parcelle de terrain à détacher ; qu'enfin, il a été jugé au visa de l'article 815-13 du code civil, que la cession d'un bien indivis par un seul indivisaire est opposable aux coïndivisaires à concurrence de la quote-part de l'indivisaire vendeur (1re Civ., 21 septembre 2016, n° 15-24.023).



Appréciation de la cour



Aux termes de l'article L. 213-6 du code de l'organisation judiciaire, le juge de l'exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s'élèvent à l'occasion de l'exécution forcée, même si elles portent sur le fond du droit à moins qu'elles n'échappent à la compétence des juridictions de l'ordre judiciaire.



En l'espèce il n'est fait état ni d'une difficulté relative au titre exécutoire, à savoir le jugement dont appel, ni d'une contestation à l'occasion de l'exécution forcée.

Dès lors, il sera dit que la cour est compétente pour en connaître.



Par ailleurs, si la prétention est nouvelle en appel, elle est néanmoins recevable dès lors qu'elle se fonde sur un fait survenu postérieurement au jugement entrepris aux termes de l'article 564 du code de procédure civile.



Sur le fond, l'appelante prétend que l'acte notarié du 21 juin 2024 ne doit pas être regardé comme un acte de vente tel qu'autorisé par le premier juge mais comme un acte de partage pour lequel son consentement était nécessaire et qui est nul comme ayant été passé par les seuls consorts [K].



Il est constant que le jugement entrepris était exécutoire de droit à titre provisoire nonobstant appel.



L'autorisation accordée sur le fondement de l'article 815-5 du code civil a pour objet de pallier l'absence d'un consentement pour conclure un acte dont la nature requiert l'unanimité des indivisaires, selon les dispositions de l'article 815-3 du code civil. Elle intervient au cours de la gestion de l'indivision, hors toute procédure de partage, laquelle est régie par les articles 816 et suivant du code civil. 



Cette distinction peut être illustrée par la décision de non-transmission au Conseil constitutionnel de deux questions prioritaires de constitutionnalité portant sur les dispositions de l'article 815-6 du code civil [disposition similaire à celle de l'article 815-5 mais dans les cas d'urgence avec une procédure devant le président du tribunal judiciaire] ainsi motivée : 'les questions posées ne présentent pas un caractère sérieux en ce que la disposition critiquée n'a pour effet ni de priver un indivisaire de son droit de propriété sur un bien de l'indivision dont la propriété ne sera attribuée personnellement qu'au moment du partage, avec effet au jour de l'ouverture de l'indivision, de sorte que les coïndivisaires seront censés n'en avoir jamais été propriétaires, ni de porter atteinte à l'exercice de ce droit, la cession du bien ne réduisant pas la valeur des droits indivis dès lors que le prix se substitue au bien dans l'indivision' (QPC - 1re Civ., 18 décembre 2014, pourvoi n° 14-18.944, 14-25.420). 



Il est ainsi mis en évidence que, par l'effet des décisions prises par le juge sur le fondement des articles 815-5 ou 815-6, il n'est pas mis fin à l'indivision, à l'instar de ce que la Cour de cassation a jugé (1re Civ., 30 juin 1992, pourvoi n° 90-19.052, publié) en rappelant que la cession de biens indivis autorisée sur le fondement de l'article 815-5 du code civil ne réalise pas un partage.



Enfin, il convient de souligner que la vente d'un bien indivis emportant transfert de propriété ne peut résulter que de la cession par tous les indivisaires de leurs droits indivis sur ledit bien et que ni l'article 815-5 précité, ni le jugement dont appel n'imposent que cette vente soit réalisée au profit d'un tiers à l'indivision.



Dès lors, l'acte authentique reçu le 21 juin 2024 par M. [W], notaire, portant licitation de l'ensemble des droits indivis à Mme [A] [K], déjà propriétaire de 1/5e de l'immeuble, ce compris les droits indivis de Mme [H] [K] non comparante à l'acte en vertu du jugement du 20 décembre 2023, ne saurait être déclaré nul du seul fait de l'absence de consentement de cette dernière.



A titre surabondant, il sera également indiqué que :

- les conditions et le régime de l'attribution préférentielle dans le cadre d'un partage sont très différentes de celle de l'acquisition à titre onéreux de droits indivis et rien ne permet de dire que la seconde serait une fraude au jugement ayant refusé la première, encore moins lorsque leur périmètre est différent ;



- l'acte notarié mentionne bien que le prix de vente disponible sera réparti entre les indivisaires en vertu d'un partage judiciaire à recevoir par M. [E], notaire à [Localité 12] (92), nommé aux termes du jugement dont appel ;



- la licitation a été réalisée au prix de 230 000 euros ce qui correspond à la fourchette haute des estimations versées aux débats par les consorts [K], d'une part de l'agence [1] de [Localité 17] (27), en date du 3 mai 2024, qui fixe le prix de commercialisation dans une fourchette comprise entre 200 000 et 210 000 euros, d'autre part de l'agence [2] à [Localité 18] (95) en date du 30 avril 2024, qui estime le prix du bien dans une fourchette comprise entre 210 000 et 230 000 euros ; l'appelante n'émet aucune critique circonstanciée ni ne produit d'avis de valeur récent ou même contraire à ceux établis.



En conséquence, cet acte est valable, opposable à l'indivisaire dont le consentement a fait défaut selon l'article 815-5 du code civil, et Mme [H] [K] sera déboutée de sa demande.



Sur les demandes accessoires



Mme [H] [K] succombant très largement en son appel, sera condamnée aux dépens de la présente instance et déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera fait application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Les consorts [K] sont bien fondés en leur demande présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Mme [H] [K] sera condamnée à leur payer la somme totale de 4 000 euros à ce titre.



PAR CES MOTIFS



La cour, 

Statuant dans les limites de l'appel, par arrêt contradictoire, mis à disposition,



Infirme le jugement rendu le 20 décembre 2023 par le tribunal judiciaire de Nanterre uniquement en ce qu'il a autorisé M. [Y] [K], Mme [A] [K], M. [Z] [K], Mme [B] [K] à passer seuls tous actes utiles en vue de procéder au détachement du terrain situé dans l'ensemble immobilier sis [Adresse 7] à Montreuil-sur-Epte (95),



Le confirme pour le surplus,



Statuant de nouveau et y ajoutant,



Déboute M. [Y] [K], Mme [A] [K], M. [Z] [K], Mme [B] [K] de leur demande d'être autorisés à passer seuls tous actes utiles en vue de procéder au détachement du terrain situé dans l'ensemble immobilier sis [Adresse 7] à [Localité 11] (95),



Se déclare compétente pour connaître de la demande de Mme [H] [K] épouse [F] de voir dire nul ou inopposable l'acte notarié reçu le 21 juin 2024 par M. [W], notaire, mais l'en déboute,



Condamne Mme [H] [K] épouse [F] aux dépens de l'instance d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,



Condamne Mme [H] [K] épouse [F] à payer à M. [Y] [K], Mme [A] [K], M. [Z] [K], Mme [B] [K] la somme totale de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Rejette toutes autres demandes.





- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Anna MANES, Présidente et par Madame Rosanna VALETTE, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





La Greffière La Présidente