Cour d'Appel · Chambre civile 1-1 — 27 mai 2026

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 63B



Chambre civile 1-1



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 27 MAI 2026



N° RG 24/01115



N° Portalis DBV3-V-B7I-WLRE



AFFAIRE :



[E], [K] [U]

...



C/



[D], [Q] [C]









Décision déférée à la cour : jugement rendu le 15 novembre 2023 par le tribunal judiciaire de CHARTRES

N° RG : 21/00871



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à :

- Me DELORME-MUNIGLIA

- Me DOURLEN





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE VINGT SEPT MAI DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Maître [E], [K] [U], 

né le [Date naissance 1] 1951 à [Localité 1]

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 2]

S.A.S. [N] [W] [F] [V] [S], Notaires associés, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social

N° SIRET : [N° SIREN/SIRET 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

[1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social

N° SIRET : [N° SIREN/SIRET 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]



représentés par Me Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52 - N° du dossier 23583

Me Gérard SALLABERRY de la SCP KUHN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E379





APPELANTS

****************





Monsieur [D], [Q] [C]

né le [Date naissance 2] 1941 à [Localité 4]

de nationalité française

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 2]



représenté par Me Sabrina DOURLEN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 453



INTIME

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 26 mars 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anna MANES, Présidente chargée du rapport et Madame Isabelle CHESNOT, Présidente faisant fonction de Conseillère,



Ces magistrat ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :





Madame Anna MANES, Présidente,

Madame Isabelle CHESNOT, Présidente faisant fonction de Conseillère

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,



Greffier, lors des débats : Madame Rosanna VALETTE,







FAITS [F] PROCEDURE,



Par acte authentique dressé par M. [U], notaire, le 17 décembre 2004, M. [C] a acquis de la société [2], une maison d'habitation sise [Adresse 6] à [Localité 5] (Eure-et-Loir), sur un terrain ayant formé le lot n° 58 d'un lotissement, cadastré section AH n° [Cadastre 1], ladite parcelle provenant de la division de la parcelle cadastrée AH n° [Cadastre 2]. 



Envisageant de vendre son bien en viager en 2018, M. [C] a trouvé des acquéreurs par l'intermédiaire de l'agence [R] [P] viager. 



La vente s'est révélée impossible à réaliser, le notaire en charge de la rédaction des actes indiquant que le bien immobilier faisait partie d'un lotissement dont le cahier des charges prohibait toute division des lots. 



Par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 décembre 2019, le conseil de M. [C] a tenté de trouver une issue amiable avec la société [N] [W] et [V] [S], notaires associés, successeure de M. [U], notaire, sans succès. 



Par acte de commissaire de justice du 8 avril 2021, M. [C] a fait assigner la société [N] [W] et [V] [S], notaires associés, devant le tribunal judiciaire de Chartres en indemnisation de son préjudice. 



Par acte de commissaire de justice du 18 mars 2022, M. [C] a appelé en intervention forcée M. [U], notaire, et la société [1]. 



Par jugement contradictoire rendu le 15 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Chartre a : 

- Déclaré irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la société [N] [W] et [V] [S], M. [U], et la société [3] relative à la prescription de l'action formée par M. [C] ; 



- Déclaré recevable l'action formée par M. [C] à l'encontre de la société [N] [W] et [V] [S], M. [U], et la société [3] ;



- Condamné solidairement la société [N] [W] et [V] [S], M. [U], et la société [3] à payer à M. [C] les sommes de 228 000 euros en réparation de son préjudice financier et 3 000 euros en réparation de son préjudice moral, sommes assorties des intérêts au taux légal à compter du jugement ; 



- Condamné solidairement la société [N] [W] et [V] [S], M. [U], et la société [3] à payer à M. [C] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 



- Débouté la société [N] [W] et [V] [S], M. [U], et la société [3] de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ; 



- Condamné solidairement la société [N] [W] et [V] [S], M. [U], et la société [3] aux dépens, et accordé à la SELARL Dalle Chaboche Pasquet et associés le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; 



- Rappelé que l'exécution provisoire est de droit. 



Le 15 février 2024, la société [N] [W] et [V] [S], M. [U], et la société [3] ont interjeté appel du jugement à l'encontre de M. [C]. 



Par dernières conclusions notifiées au greffe le 6 août 2024, la société [N] [W] et [V] [S], M. [U] et la société [3] demandent à la cour de : 

- Infirmer le jugement rendu le 15 novembre 2023 par le tribunal judiciaire de Chartre en ce qu'il a : 

- Déclaré irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la société [N] [W] et [V] [S], M. [U], et la société [3] relative à la prescription de l'action formée par M. [C] ; 

- Déclaré recevable l'action formée par M. [C] à l'encontre de la société [N] [W] et [V] [S], M. [U], et la société [3] ;

- Condamné solidairement la société [N] [W] et [V] [S], M. [U], et la société [3] à payer à M. [C] les sommes de 228 000 euros en réparation de son préjudice financier et 3 000 euros en réparation de son préjudice moral, sommes assorties des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; 

- Condamné solidairement la société [N] [W] et [V] [S], M. [U], et la société [3] à payer à M. [C] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et leur condamnation aux dépens ; 

- Débouté la société [N] [W] et [V] [S], M. [U], et la société [3] de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ; 

- Rappelé que l'exécution provisoire est de droit. 



Statuant à nouveau, 

 

Vu les dispositions de l'article 2224 du code civil, 

 

- Juger prescrite l'action en responsabilité civile intentée par M. [C] à l'encontre de la société [N] [W] et [V] [S], M. [U], et la société [3] ;

 

Vu les dispositions de l'article 1240 du code civil, 

 

- Juger M. [C] tant irrecevable que mal fondé en toutes ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de la société [N] [W] et [V] [S], M. [U], et la société [3] ;

 

- L'en débouter purement et simplement ;

 

- Le condamner au paiement d'une somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

 

- Et condamner le demandeur en tous les dépens dont distraction au profit de M. Courtaigne, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Par d'uniques conclusions notifiées au greffe le 7 août 2024, M. [C] demande à la cour de : 

- Déclarer M. [C] recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions ; 

 

- Déclarer la société [N] [W] et [V] [S], M. [U], et la société [3], mal fondés en leurs demandes, fins et conclusions, et les rejeter ; 

 

- Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Chartres en date du 15 novembre 2023 en toutes ses dispositions ; 

 

Y ajoutant, 

 

- Condamner solidairement la société [N] [W] et [V] [S], M. [U], et la société [3] à payer à M. [C] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 



- Condamner solidairement la société [N] [W] et [V] [S], M. [U], et la société [3] aux entiers dépens. 



La clôture de l'instruction a été ordonnée le 8 janvier 2025. 



SUR CE, LA COUR,



Sur l'objet de l'appel,



Il résulte des écritures ci-dessus visées que le débat en cause d'appel se présente dans les mêmes termes qu'en première instance, chacune des parties maintenant ses prétentions telles que soutenues devant les premiers juges.



Sur la prescription de l'action,



Après avoir rappelé les dispositions des articles 789 et 795 du code de procédure civile et avoir relevé que les défendeurs n'avaient pas saisi le juge de la mise en état d'un incident tendant à déclarer irrecevable M. [C] en ses demandes, comme étant prescrites, le tribunal les a déclarés irrecevables en leur fin de non-recevoir et a déclaré recevable M. [C] en ses demandes. 



Moyens des parties



Les appelants poursuivent l'infirmation du jugement de ce chef et, se fondant sur les dispositions de l'article 2224 du code civil, font valoir que :

* la faute reprochée au notaire aurait été commise à l'occasion de la rédaction de l'acte de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) du 17 décembre 2004 ;

* l'assignation en responsabilité engagée contre le notaire date du 8 avril 2021 soit 17 années après l'acte litigieux ;

de sorte que l'action est prescrite.



M. [C] rétorque qu'il n'a pu connaître les faits lui permettant d'exercer cette action en responsabilité contre le notaire que lorsqu'il a trouvé un acquéreur en viager et que le notaire qui devait recevoir l'acte l'a informé de son impossibilité d'instrumenter la vente. Il souligne que ce n'est qu'à cette date, soit le 8 mars 2019, qu'il a appris du notaire l'existence d'une clause de prohibition de division des lots que le cahier des charges du lotissement dont dépend son bien prescrivait et que son bien était issu d'une division illicite. 



Il ajoute qu'aucune solution amiable n'ayant été trouvée, le 8 avril 2021, soit avant l'expiration du délai de cinq années, il a engagé cette action contre le notaire instrumentaire ayant dressé l'acte le 17 décembre 2004.



Il s'ensuit, selon lui, que c'est exactement que le tribunal a déclaré ses demandes non prescrites et recevables. 



Appréciation de la cour



Selon l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.



Il s'en déduit que le délai de prescription de l'action en responsabilité civile court à compter du jour où celui qui se prétend victime a connu ou aurait dû connaître le dommage, le fait générateur de responsabilité et son auteur, ainsi que le lien de causalité entre le dommage et le fait générateur.



Il est clair que l'action en responsabilité civile contre les appelants tend à l'indemnisation d'un dommage subi par M. [C], acquéreur d'un bien en 2004, qui ne s'est manifesté qu'à l'occasion de la revente de celui-ci envisagée en août 2018, la société [N] [W] et [V] [S], le notaire instrumentaire de cette vente, lui apprenant, le 8 mars 2019 (pièce 6) qu'il ne pourrait y procéder parce que le cahier des charges du lotissement dont dépendait son bien prescrivait une prohibition de division des lots et que son bien était issu d'une division illicite. Il s'ensuit que le délai de prescription de l'action en responsabilité exercée contre le notaire ayant instrumenté l'acte de vente en 2004 a commencé à courir à compter de cette date, le 8 mars 2019 pour s'achever le 8 mars 2024.



M. [C] ayant exercé cette action le 18 mars 2022, soit dans le délai de cinq ans édicté par l'article 2224 du code civil, son action n'est pas prescrite et ses demandes sont dès lors recevables. 



Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu'il déclare recevable l'action formée par M. [C] à l'encontre de la société [N] [W] et [V] [S], M. [U], et la société [3] recevable.

 

Sur la responsabilité des notaires



Le tribunal a retenu que M. [U], le notaire ayant dressé l'acte de vente le 17 décembre 2004, disposait du cahier des charges du lotissement du 23 décembre 1965 stipulant expressément en son article 3/2 l'interdiction de rediviser ou de morceler les terrains faisant l'objet du lotissement tels qu'ils sont délimités au projet ; qu'il était cependant stipulé que la cession d'une partie de terrain à un propriétaire voisin pourra être consentie à la condition que soit dûment constaté auparavant que cette cession ne contrevient pas aux clauses et obligations du cahier des charges ; dans le cas contraire, la vente sera considérée comme nulle. 



Il a observé que le notaire avait cependant dressé l'acte de vente le 17 décembre 2004 contenant vente d'une maison d'habitation située sur un terrain ayant formé le lot n° 58 du lotissement ; que l'acte précise que ce bien est cadastré section AH n° [Cadastre 1] et qu'il provient de la division de la parcelle cadastrée AH n° [Cadastre 2] en deux (parcelles AH [Cadastre 1] et [Cadastre 3]). 



Le tribunal a estimé que, en dressant l'acte de vente d'un bien immobilier provenant d'une division parcellaire non autorisée par le cahier des charges du lotissement, M. [U] avait commis une faute professionnelle ; qu'il ne pouvait pas prétendre sérieusement que la faute revenait au géomètre expert ayant procédé à la division alors que, en sa qualité de professionnel, il lui revenait d'assurer l'efficacité des actes qu'il établissait. 



Il a ensuite considéré que cette faute était directement à l'origine du préjudice subi par M. [C] puisque ce dernier établissait qu'il n'avait pas pu vendre son bien alors qu'il avait trouvé des acquéreurs en viager pour l'achat de celui-ci au 2 août 2018. 



S'agissant du préjudice, le tribunal a retenu qu'il consistait en la perte de chance de pouvoir vendre le bien en août 2018.



Il a rappelé que la perte de chance se définissait comme la disparition de la probabilité d'un événement favorable lorsque cette chance apparaissait suffisamment sérieuse et que cette perte était indemnisée par l'allocation de dommages et intérêts et nullement de la totalité de ce que la chance, si elle s'était réalisée, aurait pu procurer à la victime.



En l'occurrence, il a considéré que le risque de non-réalisation de la vente du bien immobilier apparaissait sérieux et la probabilité d'y parvenir très grande. Il l'a donc fixée à 95 %. Il a relevé que l'accord sur la vente du bien en viager, occupé, à Mme et M. [A] au 2 août 2018 était le suivant : valeur économique de 90 325 euros, bouquet net vendeur de 24 000 euros, rente mensuelle de 540 euros revalorisée de 20 % en cas de libération anticipée du bien, non alléguée en l'espèce, alors que M. [C] était âgé de 77 ans. 



La valeur vénale du bien ayant été estimée à 240 000 euros, il a retenu que le montant des dommages et intérêts devait être fixé à 228 000 euros (95% x 240 000 euros). Il a dès lors solidairement condamné la société [N] [W] et [V] [S], notaires associés, M. [U] et la société [4] au paiement de cette somme. 



S'agissant du préjudice moral, il l'a évalué à 3 000 euros et a condamné les mêmes au paiement de cette somme. 



Moyens des parties



Les appelants poursuivent l'infirmation du jugement de ce chef et font valoir que :

* M. [C] a reçu le cahier des charges du lotissement préalablement à la vente contenant l'article 3-2 qui stipulait expressément l'interdiction de rediviser ou de morceler les terrains tels qu'ils sont délimités au projet sous peine de nullité de la vente ;

* l'acte de vente indiquait très clairement que la parcelle acquise provenait d'une division de la parcelle AH [Cadastre 2] en deux nouvelles parcelles ;

* M. [C] ne pouvait raisonnablement pas ignorer la clause du cahier des charges prohibant la division des lots lorsqu'il s'est porté acquéreur de sa maison ;

* la situation litigieuse est imputable au géomètre ;

* il revenait à M. [C] d'attraire dans la cause le géomètre dont la faute était directement à l'origine de cette situation.



Ils demandent dès lors leur mise hors de cause. 



Ils ajoutent, s'agissant du préjudice, qu'en l'absence de faute, aucun préjudice ne peut être indemnisé. 



En tout état de cause, si la cour devait en juger différemment, ils soutiennent que :

* le préjudice allégué n'est ni certain, ni actuel ; 

* la situation n'est nullement figée, une modification du cahier des charges étant toujours possible comme le prévoit l'article L. 442-10 du code de l'urbanisme ;

* cette cour, dans un arrêt rendu le 8 juin 2021 (pièce 1), a considéré dans une affaire similaire que le préjudice allégué n'était pas démontré ;

* M. [C] aurait pu attraire son vendeur et demander la restitution du prix de vente ;

* le notaire est étranger aux préjudices subis par M. [C] ;

* M. [C] réclame en fait le remboursement du prix de vente tout en conservant les droits réels sur le bien immobilier acquis. 



M. [C] poursuit la confirmation du jugement et rétorque que :

* la faute du notaire a exactement été caractérisée par le jugement ;

* la perte financière correspond à la valeur du bien puisqu'il lui est interdit de le vendre sauf à voir l'acte attaqué aux fins d'annulation par l'un des copropriétaires ;

* il conteste avoir reçu le cahier des charges au jour de la vente ;

* le notaire, professionnel du droit, a manqué à son devoir de conseil, de mise en garde à son égard, profane en la matière ; il lui revient de démontrer qu'il n'a pas manqué à ses obligations ce qu'il ne fait pas ;

* la responsabilité du notaire n'est pas subsidiaire de sorte qu'il est indifférent qu'il n'ait pas actionné le géomètre ou/et son vendeur ;

* le préjudice est certain et actuel et a été parfaitement analysé par le tribunal. 



Appréciation de la cour



Le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention sur les conséquences et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique. 



C'est par d'exacts motifs adoptés par cette cour, que le tribunal a retenu que le notaire ne démontrait pas avoir satisfait à ses obligations de conseil et d'information et que cette faute du notaire était directement en lien avec le préjudice allégué à savoir la perte de chance pour M. [C] de procéder à la vente en viager de son bien à Mme et M. [A] le 2 août 2018 aux conditions énoncées par le jugement déféré. 



En effet, M. [C] démontre par ses productions que cette vente n'a pu être réalisée en raison des stipulations du cahier des charges. Ainsi, la lettre adressée à M. [C] par le notaire qui devait instrumenter cet acte conclut en ces termes 'Les dispositions contenues dans le cahier des charges étant de nature imprescriptible, il est impossible à ce jour d'envisager la vente d'un lot de lotissement ayant fait l'objet d'une division cadastrale en contravention avec les dispositions du cahier des charges' (pièce 6 de l'intimé).



La cour rappelle que la responsabilité du notaire n'est pas subsidiaire ; qu'il importe dès lors peu que M. [C] n'ait pas attrait à la cause d'autres professionnels ou son vendeur. 



A titre surabondant, il sera rappelé aux appelants qu'il leur appartenait s'ils estimaient que d'autres fautes, commises par des tiers à l'acte, avaient concouru à la réalisation des préjudices subis par M. [C] de les appeler en garantie. 



En outre, c'est à tort que les appelants invoquent l'arrêt rendu par cette cour le 8 juin 2021 qui n'est nullement transposable. Dans cet arrêt, le bien appartenant aux demandeurs était certes issu d'une division prohibée, mais avait été revendu à deux reprises et ceux-ci réclamaient la réparation du préjudice né de la perte de chance de renoncer à l'achat de ce bien. Or, la cour a considéré qu'ils ne démontraient pas que le préjudice allégué était certain et actuel dès lors qu'ils ne justifiaient pas avoir tenté de vendre ce bien, qu'il était établi que d'autres colotis étaient également propriétaires de biens divisés en contravention aux stipulations du cahier des charges sans que soit prouvée l'existence d'actions en nullité des ventes concernées ou en démolition d'un ouvrage ainsi édifié. En outre, dans l'arrêt de 2021 susmentionné, cette cour a relevé que les productions étaient de nature à établir que le cahier des charges encourait la caducité. 



La présente affaire est bien différente puisque les productions démontrent que M. [C] était sur le point de vendre son bien en viager aux conditions sus énoncées et que le notaire instrumentaire a justifié son refus d'y procéder en invoquant les dispositions contenues dans le cahier des charges rendant 'impossible à ce jour d'envisager la vente d'un lot de lotissement ayant fait l'objet d'une division cadastrale en contravention avec les dispositions' de celui-ci.



S'agissant de l'évaluation du préjudice, c'est cependant avec raison que les appelants soutiennent que M. [C] ne peut sérieusement réclamer le remboursement du prix de vente tout en conservant les droits réels sur le bien immobilier acquis. 



La cour retient dès lors que le préjudice de M. [C] consiste en la perte de chance réelle, sérieuse et actuelle de recevoir 95% de la somme de 24 000 euros (bouquet net vendeur) à laquelle s'ajoute le versement de la rente mensuelle de 540 euros à compter d'août 2018 jusqu'en août 2024 (date de la notification de ses dernières conclusions) soit 22 800 euros (95% de 24 000 euros) + 36 936 euros [95 % de 38 880 euros correspondant à 540 euros x 12 mois x 6 années (de 2018 à 2024)] = 59 736 euros. 



Les appelants seront condamnés au paiement de cette somme. 



Le jugement sera infirmé sur le quantum du préjudice. 



Sur le préjudice moral



Le tribunal a condamné les notaires et leur assureur à verser la somme de 3 000 euros à M. [C] en réparation de son préjudice moral. 



Force est de constater que les appelants poursuivent l'infirmation du jugement sur ce point sans développer le moindre moyen spécifique. Dans ces conditions, le jugement ne pourra qu'être confirmé. En tout état de cause, il est établi que M. [C] justifie l'existence du préjudice moral qu'il allègue dès lors que, aujourd'hui âgé de 82 ans, confiant en l'homme de l'art qu'est le notaire, il a cru pouvoir profiter de ses vieux jours dans les conditions économiques avantageuses du contrat en viager, notamment percevoir depuis août 2018 la rente mensuelle de 540 euros, contrat qu'il avait négocié avec Mme et M. [A], ce dont il a été privé en raison de la faute du notaire instrumentaire de l'acte conclu en 2004 ainsi que retenu précédemment. C'est donc à bon droit que le tribunal a condamné les notaires et leur assureur comme il l'a fait. 



Sur les demandes accessoires



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement en ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile. 



Les appelants, qui succombent majoritairement, seront condamnés aux dépens d'appel. Leur demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée. 



L'équité commande d'allouer la somme de 3 000 euros à M. [C] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Les appelants seront condamnés in solidum au paiement de cette somme. 



PAR CES MOTIFS 



La cour, 



Statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition, 



Infirme le jugement sur le montant du préjudice financier ;



Le confirme pour le surplus ;



Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,



Ramène à la somme de 59 736 euros le montant du préjudice financier de M. [C] ; 



Condamne in solidum la société [N] [W] et [V] [S], M. [U], et la société [3] à payer à M. [C] la somme de 59 736 euros en réparation de son préjudice financier ;



Condamne in solidum la société [N] [W] et [V] [S], M. [U], et la société [3] aux dépens ;



Condamne in solidum la société [N] [W] et [V] [S], M. [U], et la société [3] à verser à M. [C] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Rejette toutes autres demandes. 







- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Anna MANES, Présidente et par Madame Rosanna VALETTE, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





La Greffière La Présidente