Cour d'Appel · 1ere Chambre Section 1 — 27 mai 2026

27/05/2026



ARRÊT N° 26/ 213



N° RG 25/02825

N° Portalis DBVI-V-B7J-REX5

LI - SC



Décision déférée du 22 Mai 2025

TJ de [Localité 1] - 23/00676

D. LABORDE

















































CONFIRMATION PARTIELLE











































































Grosse délivrée le 27/05/2026

par Rpva aux avocats

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT SEPT MAI DEUX MILLE VINGT SIX

***



APPELANT



Monsieur [W] [L]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représenté par Me Manuel FURET de la SELARL CLF, avocat au barreau de TOULOUSE







INTIMES



Monsieur [R] [V]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Madame [P] [I] épouse [V]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentés par Me Lise CAIESSEZOL, avocat au barreau de CASTRES











COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 mars 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant L. IZAC, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



S. LECLERCQ, présidente

N. ASSELAIN, conseillère

L. IZAC, conseiller





qui en ont délibéré.





Greffière : lors des débats M. POZZOBON





ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties 

- signé par S. LECLERCQ, présidente et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSE DU LITIGE



M. [W] [L] est propriétaire depuis le 14 avril 2017 de biens immobiliers situés [Adresse 3] » à [Localité 4] (81) figurant à la matrice cadastrale comme suit : 

- la parcelle C [Cadastre 1] ; 

- la parcelle C [Cadastre 2] ;

- le lot n°1 d'un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété par acte notarié des 22 et 30 décembre 1999, situé sur la parcelle C [Cadastre 3] d'une surface de 59 ca, consistant en un espace situé au rez-de-chaussée d'une surface de 59 m² à usage de remise et un couloir, ainsi que les 500/1000èmes des parties communes générales. 



Ses voisins, M. [R] [V] et Mme [P] [I] épouse [V] (ci-après désignés les époux [V]) sont notamment propriétaires depuis le 26 septembre 2003 des biens immobiliers suivants, sis sur la même commune : 

- la parcelle C [Cadastre 4] ; 

- la parcelle C [Cadastre 5] ;

- la parcelle C [Cadastre 6] ;

- la parcelle C [Cadastre 7] ;

- lot n°2 du même ensemble immobilier, consistant en l'espace situé au 1er étage du bâtiment ainsi que les 500/1000èmes des parties communes générales.



Se prévalant de différentes atteintes à son droit de propriété du fait des époux [F], M. [L] a sollicité les services de Me [D] [Q], huissier de justice à [Localité 5] (81), qui a dressé un procès-verbal de constat le 2 mars 2021.



Par acte du 15 mai 2023, M. [L] a fait assigner les époux [V] devant le tribunal judiciaire de Castres aux fins de les voir condamnés, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à faire cesser lesdites atteintes à sa propriété.



Par voie de demande reconventionnelle, les époux [V] ont notamment sollicité la condamnation M. [L] à :

- enlever les encombrants et à laisser libre l'assiette de leur droit de servitude de passage jusqu'à la porte de leur immeuble sis parcelle C [Cadastre 7], en procédant également à la suppression du portail ;

- replacer leur conduit d'évacuation des eaux usées à sa position initiale située en façade ;

- leur verser la somme de 2.000 euros au titre du préjudice moral et celle de 3.000 euros pour procédure abusive.



Par jugement du 22 mai 2025, le tribunal judiciaire de Castres a :

- condamné les époux [V] à déplacer à leurs frais le compteur électrique, actuellement situé sur la façade en copropriété, sur leur fonds privatif dans le respect de la norme NFC 14-100 ; 

- condamné M. [L] à déplacer à ses frais son coupe-circuit afin de disposer d'un coupe-circuit unique sur la façade en copropriété et à assurer le branchement avec son compteur et, ce dans le respect de la norme NFC 14-100 ; 

- condamné M. [L] à déplacer à ses frais « le réseau d'alimentation des eaux pluviales » des époux [V] en façade de le copropriété ou à défaut dans sa position initiale en façade de la maison de M. [L] ;

- condamné M. [L] à payer aux époux [V] la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral ; 

- rejeté toutes demandes autres, plus amples ou contraires ; 

- condamné M. [L] à payer aux époux [V] la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rejeté les autres demandes présentées en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné M. [L] aux dépens de l'instance ; 

- dit que le coût du constat d'huissier de Me [S] en date du 27 juillet 2023 sera laissé à la charge des époux [V] ; 

- dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.



M. [L] a formé appel le 19 août 2025, désignant les époux [V] en qualité d'intimés, et visant dans sa déclaration l'ensemble des dispositions du jugement sauf celles relatives au déplacement du compteur EDF et du coupe-circuit ainsi qu'aux frais du constat d'huissier.



Par avis d'orientation du 8 septembre 2025, l'affaire a été fixée à bref délai conformément aux dispositions de l'article 906 du code de procédure civile.





PRETENTIONS DES PARTIES





Par dernières conclusions du 23 février 2026, M. [L], appelant, demande à la cour, au visa des articles 544, 555, 676 et 678 du code civil, de :

- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a :

# condamné M. [L] à déplacer à ses frais le réseau d'alimentation des eaux pluviales des époux [V] en façade de la copropriété ou à défaut dans sa position initiale en façade de la maison de M. [L] ;

# condamné M. [L] à payer aux époux [V] la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral ; 

# rejeté toutes demandes autres, plus amples ou contraires ; 

# condamné M. [L] à payer aux époux [V] la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

# rejeté les autres demandes présentées en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

# condamné M. [L] aux dépens de l'instance ;

 

statuant à nouveau, 

- condamner in solidum les époux [V], sous astreinte de 500 euros par jour de retard dans un délai de 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir, à : 

# retirer les diverses canalisations d'évacuation des eaux usées leur appartenant situées dans le volume privatif du requérant ; 

# remettre à leur emplacement initial les évacuations d'eaux pluviales ;

# faire cesser l'ensemble des vues droites prohibées (portes et fenêtres) donnant sur son fonds cadastré C [Cadastre 1], situées dans le mur pignon sud et le mur nord-est de l'immeuble cadastré C [Cadastre 7], en les refermant définitivement et à défaut, à remplacer les fenêtres à verres translucides par des fenêtres à fer maillé et verre dormant ; 

# supprimer tout ancrage sur le mur non mitoyen du requérant de l'escalier et de la dalle situés à l'intérieur de l'habitation des époux [V] ;

- débouter les époux [V] de l'ensemble de leurs demandes ;

- condamner les époux [V] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et de 6.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens. 



Au soutien de sa demande en obturation de la porte créée par les époux [V] sur la façade côté nord-est de leur bâtiment situé sur la parcelle C [Cadastre 7], il fait valoir que l'accord verbal de Mme [J] (précédente propriétaire) lui est inopposable et que c'est à tort que le premier juge a retenu l'existence d'une servitude de passage grevant son fonds C [Cadastre 1].



Il expose que la demande en suppression du portail et en enlèvement des encombrants se heurte au fait que les époux [V] disposent d'un accès à leur immeuble situé sur la parcelle C [Cadastre 7] grâce à un passage créé avec l'étage de la parcelle C [Cadastre 3] (lot n°2 de la copropriété) et que c'est ainsi uniquement pour les besoins de la cause qu'ils forment cette demande.



S'agissant de sa demande en suppression des fenêtres situées en façade nord-est du bâtiment situé sur la parcelle C [Cadastre 7], il ajoute à l'argumentation déjà développée à l'encontre de la porte créée au rez-de-chaussée qu'à défaut d'obturation desdites ouvertures, elles devront respecter les dispositions de l'article 676 du code civil en étant transformées en fenêtres à fer maillé et verre dormant.



Au soutien de sa demande à l'encontre des fenêtres situées en façade sud dont il sollicite la transformation en simples jours, il indique que l'acte de vente passé le 22 décembre 1999 entre M. [M] et les époux [U] ne comporte aucune constitution de servitude, que la faculté de créer des ouvertures n'a été consentie qu'au profit des époux [U] et que l'acte de vente du 26 septembre 2003 conclu entre les époux [U] et les époux [V] ne mentionne pas non plus cette prétendue servitude.



S'agissant de l'escalier, il fait valoir que les époux [V] en admettent l'existence en se contentant d'affirmer la licéité de son ancrage au regard des dispositions de l'article 657 du code civil alors qu'il n'existe aucun mur mitoyen entre les parcelles C [Cadastre 3] et C [Cadastre 1].

Au soutien de sa demande en déplacement de la descente d'eaux pluviales, il invoque le fait qu'elle prend appui sur la façade de son bâtiment (C [Cadastre 1]) et qu'elle rejette directement sur le sol devant son garage.



Il oppose à la demande des époux [V] relative au repositionnement de la descente d'eaux usées que celle-ci venait auparavant prendre appui sur la façade de son bâtiment (C [Cadastre 1]), ce qui constituait une emprise irrégulière comme celle qui résulte encore aujourd'hui de la présence des conduites d'eaux usées cheminant en sous-face de la dalle en béton que les époux [V] ont réalisés au-dessus du couloir en rez-de-chaussée lui appartenant dans l'immeuble en copropriété (C [Cadastre 3]).



Il conteste la demande de dommages et intérêts présentée par les époux [V] dans la mesure où son action en justice est fondée sur le respect de son droit de propriété et que, comme l'a jugé le tribunal, l'installation d'une ruche à proximité de l'habitation des époux [V] (dont ces derniers lui imputaient la présence) n'a pas été démontrée.



Par uniques conclusions du 26 décembre 2025, les époux [V], intimés et formant appel incident, demandent à la cour, au visa des articles 678 et suivants du code civil ainsi que des 690 et suivants du même code, de : 

- débouter M. [L] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 

- réformer et infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Castres du 22 mai 2025 en ce qu'il a :

# condamné M. [L] à déplacer à ses frais le réseau d'alimentation des eaux pluviales des époux [V] en façade de le copropriété ou à défaut dans sa position initiale en façade de la maison de M. [L] ;

# condamné M. [L] à payer aux époux [V] la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral ; 

# rejeté toutes demandes autres, plus amples ou contraires ;

 

statuant à nouveau : 

- condamner M. [L] à déplacer à ses frais le réseau d'évacuation des eaux usées des époux [V] en façade de la copropriété ou à défaut dans sa position initiale en façade, conformément au constat d'huissier du 2 mars 2021, sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;

- condamner M. [L], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à enlever tous encombrants, et à laisser libre l'assiette du droit de servitude de passage jusqu'à la porte de l'immeuble sis parcelle [Cadastre 7] en procédant également à l'enlèvement du portail qu'il y a installé ;

- condamner M. [L] au paiement de la somme de 5.000 euros au bénéfice des époux [V] au titre du préjudice moral ;

- condamner M. [L] au paiement de la somme de 5.000 euros au bénéfice de des époux [V] pour procédure abusive ;

- condamner M. [L] au paiement d'une somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le coût du constat d'huissier de Me [S] du 27 juillet 2023.



Ils opposent à la demande en obturation de la porte créée dans la façade nord-est de leur bâtiment (C [Cadastre 7]) le fait que, d'une part, ils bénéficient d'une servitude de passage au travers des fonds C [Cadastre 3] et C [Cadastre 1] dont l'assiette est matérialisée par un tracé en jaune dans le plan de division annexé à l'acte de vente de M. [L] et que, d'autre part, cette servitude est la reprise de celle mentionnée dans l'acte d'achat de leurs propres auteurs (les époux [U]) auprès de M. [M] (propriétaire à l'origine de la division du fonds dont sont issus notamment les parcelles C [Cadastre 3] et C [Cadastre 1]).

Ils ajoutent que la création de cette porte s'est faite avec l'accord de Mme [J] (fille et héritière de M. [M], laquelle a notamment vendu le fonds C [Cadastre 1] à M. [L]) afin d'éviter d'avoir à traverser le fonds C [Cadastre 1] et que, si la fermeture de cette porte devait leur être ordonnée, ils seraient contraints d'accéder uniquement à leur bien par l'entrée située dans le couloir de la parcelle C [Cadastre 3] et d'exiger ainsi que M. [L] retire le portail qu'il a installé ainsi que les encombrants dans le passage. Ils font également valoir que l'existence de cette servitude de passage justifie le maintien des fenêtres ménagées dans la façade nord-est en ce qu'elles donnent sur l'assiette de celle-ci.



S'agissant des fenêtres situées dans la façade sud, ils exposent que l'acte de vente du 22 décembre 1999 est à l'origine d'une servitude de vue grevant la parcelle C [Cadastre 1] et qu'en tout état de cause, les ouvertures litigieuses correspondent à celles présentes au jour de leur propre acquisition du bien ; lesquelles sont licites en vertu des stipulations de cet acte qui autorisait expressément les époux [U] à créer ou agrandir les fenêtres côté sud.



Ils contestent l'existence d'un quelconque désordre phonique résultant de l'implantation de l'escalier à propos duquel ils font valoir qu'il est conforme aux dispositions de l'article 657 du code civil dans la mesure où il s'appuie sur mur mitoyen.



Ils opposent à la demande en déplacement de la descente des eaux pluviales le fait que celle-ci est un équipement collectif faisant partie de la copropriété dont ils ne sont pas les représentants et qu'en toute hypothèse, ils ne sont pas à l'origine de sa présence en façade du bâtiment appartenant à M. [L].

S'agissant des conduites d'eaux usées, ils exposent que celles circulant en sous-face de la dalle en béton qu'ils ont réalisée au-dessus du couloir appartenant à M. [L] se situent dans leur volume privatif du 1er étage puisque cette dalle est surélevée par rapport au niveau d'origine du plancher. Ils ajoutent que M. [L] a, de son propre chef, déplacé la descente de ces mêmes eaux usées qui jusqu'alors était située en façade aux côtés de celle assurant le rejet des eaux pluviales.



Au soutien de leurs demandes en dommages et intérêts pour préjudice moral et pour procédure abusive, il font valoir que M. [L] avait installé sur sa propriété une ruche positionnée à quelques mètres des fenêtres de leur habitation, qu'ils ont fait l'objet d'une procédure judiciaire engagée sur des motifs infondés, elle-même accompagnée du déplacement illicite de leur descente d'eaux usées et que ce comportement est constitutif d'un harcèlement à l'origine d'un important stress pour Mme [V], au point qu'elle doive suivre un traitement médicamenteux. Ils ajoutent que, comme en témoigne l'agent immobilier qu'ils ont chargé de la vente du bien dont ils souhaitent se défaire pour ne plus être les voisins de M. [L], ce dernier adopte systématiquement une attitude destinée à dissuader les candidats acquéreurs.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 24 mars 2026. L'affaire a été examinée à l'audience tenue le même jour.





MOTIFS DE LA DECISION





Sur les ouvertures (porte et fenêtres) pratiquées dans la façade nord-est du bâtiment situé sur la parcelle C [Cadastre 7]



Aux termes de l'article 678 du code civil, on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s'exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions.



En l'espèce, il est constant que les époux [V] ont, moyennant l'accord de Mme [J], héritière de M. [M], précédent propriétaire des parcelles C [Cadastre 3] et C [Cadastre 1], pratiqué l'ouverture d'une porte dans la façade nord-est de leur immeuble situé sur la parcelle C [Cadastre 7] afin d'y accéder sans avoir à traverser la parcelle C [Cadastre 1] et rejoindre ensuite la porte située dans le couloir de la parcelle C [Cadastre 3].



Si cet accord n'a pu en lui-même donner lieu à la constitution d'une servitude de vue ou de passage qui soit opposable à M. [L] dans la mesure où il n'a fait l'objet d'aucune mention dans l'acte notarié de vente du 14 avril 2017, par lequel l'appelant a notamment acquis de Mme [J] le fonds C [Cadastre 1] et le rez-de-chaussée du fonds C [Cadastre 3] (lot de copropriété n°1), cet acte renvoie en revanche au règlement de copropriété afférent au fonds C [Cadastre 3] et comporte en annexe un plan de division (pièce n°4 p. 8 et 9 - [L]) sur lequel est figuré en jaune le cheminement d'un droit de passage prenant naissance dans le fonds C [Cadastre 1] afin d'assurer la desserte de la porte située dans le couloir de la parcelle C [Cadastre 8] (lot n°1, propriété de M. [L]) permettant aux époux [V] d'accéder ainsi à leur l'immeuble situé sur le fonds C [Cadastre 7].



L'assiette de ce droit de passage correspond à la reprise de la servitude figurée dans l'acte de vente, reçu le 22 décembre 1999 par Me [B] (pièce n°1 - époux [V]), aux termes duquel les époux [U] (auteurs des époux [V]) avaient auparavant acquis le fonds bâti C [Cadastre 7] de M. [M], lequel avait en revanche conservé le fonds C [Cadastre 1] avant qu'il ne soit ensuite cédé (par sa fille) à M. [L].







De sorte qu'en vertu de l'existence de cette servitude de passage grevant le fonds C [Cadastre 1] et faisant obstacle, compte-tenu de la configuration des lieux, à l'édification de constructions devant la façade nord-est de l'immeuble des époux [V] (C [Cadastre 7]), la nouvelle porte créée au rez-de-chaussée de celle-ci, bien qu'engendrant une vue droite sur la propriété de M. [L], ne contrevient pas aux dispositions de l'article 678 du code civil.



Un raisonnement identique doit être conduit s'agissant des fenêtres ménagées dans cette même façade nord-est tandis que M. [L] n'est pas non plus fondé, les concernant, à invoquer les dispositions de l'article 676 du code civil dans la mesure où ce texte est applicable aux jours et non aux vues.



Au surplus, la cour observe que la parcelle C [Cadastre 1] est également grevée d'une servitude de passage à pied assurant la jonction entre les deux parties du « sentier pour aller à la fontaine » qui, bien que destinée au public et non spécialement réservée à la parcelle C [Cadastre 7], interdit pareillement la réalisation de toute construction sur la partie du fonds C [Cadastre 1] sur laquelle donne la porte et les fenêtres pratiquées dans la façade nord-est du bâtiment des époux [V].



Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu'il a débouté M. [L] de sa demande en obturation des ouvertures (porte et fenêtres) pratiquées dans la façade nord-est, tout comme en modification des fenêtres en simples jours.





Sur l'enlèvement des encombrants dans le passage et la suppression du portail



Il est de principe que l'exercice d'un droit de passage doit se faire en évitant de causer une gêne excessive au propriétaire du fonds servant qui, en l'absence de précision dans l'acte instaurant la servitude, doit quant à lui permettre un accès suffisant au fonds dominant.



En l'espèce, le constat d'huissier dressé le 23 juillet 2023 (pièce n°4 - époux [V]) ainsi que les photographies versées aux débats (pièce n°6 - époux [V]) montrent que M. [L] a installé le long du couloir de la parcelle C [Cadastre 3], desservant la porte d'accès à l'immeuble du fonds C [Cadastre 7] appartenant aux époux [V], un certain nombre d'étagères où sont stockés divers matériels et produits. 



Si la largeur du passage se trouve ainsi partiellement réduite, il convient pour en apprécier le caractère suffisant de tenir compte de l'usage susceptible d'en être fait par les époux [V] au regard de leur besoin de s'en servir. Or, ces derniers mettent eux-mêmes en exergue dans leurs écritures le fait que l'accès principal au fonds C [Cadastre 7] réside désormais dans la porte qu'il ont créée dans la façade nord-est de leur bâtiment afin justement de ne pas avoir à emprunter ce couloir, ni traverser l'ensemble du fonds C [Cadastre 1] appartenant à M. [L]. 



La cour ayant confirmé le fait que M. [L] ne pouvait obtenir l'obturation de la porte côté nord-est, l'accès par le couloir situé au rez-de-chaussée de la parcelle C [Cadastre 3] (après avoir traversé l'ensemble du fonds C [Cadastre 1]) ne présente plus pour les époux [V] qu'un rôle très secondaire au regard duquel sa largeur, quoiqu'en partie réduite par les stockages évoquées, demeure suffisante pour satisfaire un usage purement occasionnel. 



De même, la présence d'un portail installé au bout de ce couloir par M. [L], afin d'empêcher l'accès à son fonds C [Cadastre 1], ne peut être considérée comme susceptible d'entraver l'accès des époux [V] à leur fonds (C [Cadastre 7]) puisque, compte-tenu de l'existence de la porte créée du côté nord-est, l'usage de celle donnant sur ledit couloir doit s'entendre uniquement afin de regagner l'extérieur ou de venir de celui-ci et non de traverser le fonds C [Cadastre 1].



Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu'il a débouté les époux [V] de leur demande en enlèvement des encombrants situés dans le passage ainsi qu'en suppression du portail installé par M. [L].



 

Sur les fenêtres présentes dans le mur pignon sud du bâtiment situé sur la parcelle C [Cadastre 7]



Aux termes de l'article 693 du code civil, il n'y a destination du père de famille que lorsqu'il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c'est par lui que les choses ont été mises dans l'état duquel résulte la servitude.



Il est de principe que la destination du père de famille vaut titre à l'égard des servitudes discontinues lorsqu'existent, lors de la division du fonds, des signes apparents de la servitude et que l'acte de division ne contient aucune stipulation contraire à son maintien (Cass. Civ. (3e), 24 novembre 2004, n°03-16.366).



À cet égard, les juges du fond disposent d'un pouvoir souverain pour apprécier l'intention de l'auteur commun, qui a divisé les fonds, d'assujettir l'un des fonds issu de la division au profit de l'autre, en créant des ouvertures (Cass. Civ.(3e), 15 mai 1991, n°89-21.384).



En l'espèce, en vertu d'un document d'arpentage dressé le 28 mai 1998 à la demande de M. [G] [M], propriétaire du fonds C [Cadastre 9], il a été procédé à la division de celui-ci en 5 parcelles dont la parcelle C [Cadastre 7], destinée à être vendue aux époux [U], et la parcelle C [Cadastre 1] conservée par M. [M].



Les époux [U] ont par la suite cédé aux époux [V] la propriété de l'immeuble situé sur la parcelle C [Cadastre 7] tandis que M. [L] a acquis la propriété du fonds C [Cadastre 1] de Mme [J], fille et héritière de M. [M].



Or, il ressort de l'acte de vente du 22 décembre 1999 conclu entre M. [M] et les époux [U] que :

« Les parties conviennent en outre :

[']

- que toutes les fenêtres et ouvertures existant actuellement sur le mur SUD du numéro [Cadastre 7] section C, présentement vendu, pourront être maintenues et même agrandies. Il sera permis à l'acquéreur d'en ouvrir d'autres sur ce mur ».



Ainsi, au moyen de cette stipulation, les parties à la vente n'ont pas entendu remettre en cause la servitude de vue résultant de l'existence, dans la façade sud de la construction cédée aux époux [U], de fenêtres donnant sur la parcelle C [Cadastre 1] conservée par M. [M], mais au contraire la maintenir en offrant également la possibilité aux acquéreurs d'agrandir ou de créer de nouvelles ouvertures. 



Si cette dernière possibilité n'a pu être transmise aux époux [V] dans la mesure où elle présente un caractère personnel, pour avoir été consentie aux seuls époux [U] et non au profit de tout propriétaire du fonds C [Cadastre 7], il n'en demeure pas moins que ce n'est pas cette faculté qui est invoquée par les intimés puisqu'ils se prévalent uniquement du bénéfice de la servitude de vue correspondant aux fenêtres qui existaient au jour où ils ont eux-mêmes acquis le bien, c'est-à-dire y compris celles créées ou agrandies par les époux [U].



M. [L], lequel supporte la charge de la preuve du fait qu'en contravention des dispositions de l'article 702 du code civil, les époux [V] auraient modifié de quelque façon que ce soit le nombre, l'emplacement ou la taille desdites ouvertures, n'en apporte aucune démonstration alors même qu'étant leur voisin immédiat, il lui était loisible d'observer aisément toute transformation de ce type et de s'en préconstituer la preuve.



Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu'il a débouté M. [L] de sa demande en transformation de ces ouvertures en simples jours.





Sur l'ancrage de l'escalier et de la dalle des époux [V] (C [Cadastre 3])



Aux termes du premier alinéa de l'article 1383 du code civil, l'aveu est la déclaration par laquelle une personne reconnaît pour vrai un fait de nature à produire contre elle des conséquences juridiques.



L'article 1383-2 précise que l'aveu judiciaire est la déclaration que fait en justice la partie ou son représentant spécialement mandaté.

Il fait foi contre celui qui l'a fait.

Il ne peut être divisé contre son auteur.

Il est irrévocable, sauf en cas d'erreur de fait.



Aux termes de l'article 657 du même code, tout copropriétaire peut faire bâtir contre un mur mitoyen, et y faire placer des poutres ou solives dans toute l'épaisseur du mur, à cinquante-quatre millimètres près, sans préjudice du droit qu'à le voisin de faire réduire à l'ébauchoir la poutre jusqu'à la moitié du mur, dans le cas où il voudrait lui-même asseoir des poutres dans le même lieu, ou y adosser une cheminée.



En l'espèce, il ressort des écritures (p. 12) des époux [V] qu'« ils contestent formellement avoir implanté un escalier qui ne serait pas conforme aux dispositions de l'article 657 du Code civil » en faisant valoir qu'« ils sont donc parfaitement autorisés à appuyer un escalier s'ils le souhaitent sur un mur mitoyen ». Ils ajoutent contester également le désordre phonique qui, selon M. [L], résulterait de la présence de l'escalier litigieux.



Dès lors, si l'indivisibilité de l'aveu interdit de considérer que les époux [V] admettent le caractère illicite de l'escalier litigieux, ils reconnaissent en revanche son existence en précisant, outre l'absence de désordre phonique, que cet ouvrage prend appui sur un mur mitoyen.



Or, les intimés n'apportent pas la preuve de la mitoyenneté qu'ils invoquent tandis qu'il ne ressort pas du plan de division (pièce 8 - [L]) versé aux débats l'existence d'un mur mitoyen entre les parcelles C [Cadastre 3] (dont les époux [V] sont propriétaires du 1er étage) et C [Cadastre 1] (appartenant à M. [L]).



Les époux [V] doivent être condamnés à supprimer l'ancrage de cet escalier. Il n'y a cependant pas lieu d'assortir cette condamnation d'une astreinte, étant observé que le désordre phonique invoqué par M. [L] apparaît largement hypothétique.



Le jugement sera par conséquent infirmé en ce qu'il a débouté M. [L] de sa demande tendant à voir ordonner aux époux [V] de supprimer l'ancrage de leur escalier dans le mur construit sur le fonds C [Cadastre 1].



En l'absence de preuve d'un ancrage identique de la dalle à l'intérieur de l'habitation des époux [V], M. [L] sera en revanche débouté de sa demande et le jugement confirmé sur ce point.





Sur les évacuations des eaux



À titre liminaire, il sera observé que le bâtiment en copropriété, situé sur la parcelle C [Cadastre 3], est uniquement composé des lots n°1 et 2, appartenant respectivement aux parties en litige, de sorte que l'ensemble des copropriétaires de ce bien se trouvent dans la cause et peuvent ainsi valablement former des prétentions relatives à ses parties communes, parmi lesquelles figurent les façades et réseaux d'évacuation des eaux.



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Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.



Sur la descente des eaux pluviales



Les parties s'opposent uniquement sur le positionnement de la descente d'eau de pluie située à l'angle du bâtiment de la parcelle C [Cadastre 3] en copropriété et du bâtiment de la parcelle C [Cadastre 1] appartenant à M. [L].



La cour observe que, s'il est exact que les colliers de fixation de la descente en façade sont vissés dans le mur appartenant exclusivement à M. [L], ce dernier ne démontre pas que cette installation soit le fait des époux [V] tandis que, d'une part, cet équipement collectif fait partie du bien dont il est lui-même copropriétaire et que, d'autre part, l'ensemble des bâtiments concernés appartenaient auparavant à une seule et même personne (M. [M]). De sorte que sa présence à cet endroit n'est pas nécessairement incongrue.



Par ailleurs, l'existence même d'un déplacement de la descente d'eaux pluviales apparaît douteuse dans la mesure où le regard d'évacuation dont M. [L] fait état se trouve du côté du bâtiment voisin et non pas à proximité immédiate du lieu où il prétend que se trouvait précédemment le pied de la descente d'eaux pluviales. En outre, si le tuyau de canalisation en pvc blanc qui constitue l'actuelle descente d'eaux pluviales apparaît être relativement récent, tel n'est pas cas en revanche de son positionnement dans la mesure où, d'une part, la gouttière ainsi que sa naissance (partie reliant la gouttière à la descente), toutes deux en zinc, sont de facture ancienne et, d'autre part, il ressort de la photographie figurant dans le constat dressé par Me [Q] le 2 mars 2021 (pièce 5 p. 18 - [L]) que cette même descente, déjà présente à cet endroit, était auparavant protégée par deux arceaux en fer scellés dans le mur du bâtiment de la parcelle C [Cadastre 1] et eux-mêmes manifestement très anciens.



Dès lors, outre le fait que le déplacement allégué par M. [L] n'est pas démontré, il ne saurait être ordonné aux époux [V] de supprimer ou de modifier un ouvrage dont ils ne sont pas les auteurs.



Le jugement sera confirmé sur ce point.



Sur l'évacuation des eaux usées



En préambule, comme l'invoquent l'ensemble des parties, il convient de relever l'existence d'une erreur de plume commise par le premier juge dans la partie du dispositif de son jugement relative à la condamnation de M. [L] à déplacer « le réseau d'alimentation des eaux pluviales » des époux [V] puisqu'il s'agit en réalité du réseau d'évacuation des eaux usées.



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Ceci précisé, les parties s'opposent, d'une part, sur le cheminement des canalisations horizontales installées par les époux [V] en sous-face de la dalle en béton qu'ils ont créée à l'étage et, d'autre part, sur l'emplacement de la descente initialement située en façade et déplacée par M. [L].



S'agissant du cheminement des canalisations horizontales dans le couloir, il ressort des photographies contenues dans le procès-verbal de constat dressé le 2 mars 2021 par Me [Q] (pièce n°5 p. 15 et 20 - [L]) que la dalle en béton réalisée par les époux [V] est surélevée par rapport au plancher de leur lot situé à l'étage, de sorte que le cheminement des canalisations querellées en sous-face de cet ouvrage apparait a priori situé dans les limites de leur volume privatif. Or, M. [L], sur qui repose la charge de la preuve d'un empiètement, n'apporte aucune démonstration contraire puisqu'il se contente de faire valoir que le couloir se situe en hauteur par rapport au garage.



C'est donc à juste titre que le premier juge a débouté M. [L] de sa demande tendant à voir condamner les époux [V] à retirer les diverses canalisations d'évacuation des eaux usées leur appartenant et prétendument situées dans son volume privatif.



S'agissant de l'emplacement actuel de la descente d'évacuation de ces mêmes eaux usées, il est constant que si, au cours du printemps 2021, celle-ci a été déplacée par M. [L] qui l'a installée dans le volume de son garage, elle se trouvait auparavant en façade de son immeuble C [Cadastre 10], fixée à côté de la descente d'eaux pluviales.

Or, cette emprise irrégulière trouvait son origine dans les travaux réalisés par M. [V], avec l'aide de son neveu, comme cela ressort de la réponse apportée par Mme [J] à la troisième question de la sommation interpellative dont elle a fait l'objet à la demande des intimées, lesquels versent aux débats cette dernière sans en contester le contenu (pièce n°4) et admettent implicitement être à l'origine de cette installation puisqu'ils font état d'un positionnement réalisé « dans un souci esthétique ».



En se faisant ainsi justice à lui-même, alors qu'aucun péril grave et immédiat ne justifiait cette intervention dénuée de tout caractère conservatoire, M. [L] a commis une faute. Toutefois, celle-ci n'a engendré aucun préjudice matériel, ni créé de situation illicite au détriment des époux [V] dans la mesure où, d'une part, le bon fonctionnement de cette installation n'est pas contesté et, d'autre part, l'appelant a fait le choix de supporter la présence de cette descente dans son garage et ne peut ainsi désormais en dénoncer l'existence.



Les époux [V] ne sont donc pas fondés à solliciter le déplacement de cette conduite verticale.



Le jugement sera par conséquent infirmé en ce qu'il a condamné M. [L] à déplacer à ses frais le « réseau d'alimentation des eaux pluviales » (réseau d'évacuation des eaux usées) des époux [V] en façade de la copropriété ou à défaut dans sa position initiale en façade de la maison de M. [L].





Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral et pour procédure abusive



Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est de principe qu'une action en justice ne présente de caractère abusif qu'en cas d'intention malicieuse, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol.



En l'espèce, une partie des demandes M. [L] étant fondées, il ne saurait lui être reproché d'avoir engagé abusivement une action en justice à l'encontre des époux [V]. 



En revanche, le fait qu'il ait procédé d'office au déplacement de la descente d'eaux usées des époux [V], alors qu'aucun péril ne justifiait qu'il agisse ainsi à l'insu de ses voisins, constitue une faute dommageable à l'origine d'un préjudice moral.



En outre, la cour observe que M. [L] demeure taisant sur le fait d'adopter une attitude destinée à dissuader les candidats acquéreurs (attestation de l'agent immobilier, pièce n°15 - époux [V]) alors même que s'il ne peut être attendu de lui qu'il favorise la vente souhaitée par les intimés, il ne peut en revanche tenter d'y faire obstacle à leur détriment a fortiori lorsque c'est la dégradation de leurs relations de voisinage qui explique leur volonté de se défaire de ce bien. 



L'ensemble de ces éléments justifient que l'indemnisation du préjudice moral causé aux époux [V] soit portée à la somme de 1.000 euros. 



Le jugement sera par conséquent infirmé en ce qu'il a limité cette indemnisation à la somme de 500 euros. Le rejet de leur demande complémentaire de dommages et intérêts pour procédure abusive sera quant à lui confirmé.





Sur les demandes accessoires



L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en remette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.



En conséquence, compte tenu de l'économie générale de la présente décision, chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens d'appel.



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a mis les dépens de première instance à la charge de M. [L] dans la mesure où l'essentiel des condamnations prononcées à son encontre ont été confirmées tandis que l'indemnisation des époux [V] a été majorée. 

L'article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie, la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité, de la situation économique de la partie condamnée.



En l'espèce, eu égard aux circonstances, il y a lieu de débouter l'ensemble des parties de leurs demandes fondées sur ce texte.



Pour les mêmes raisons que celles précédemment exposées, le jugement sera confirmé quant aux frais irrépétibles de première instance.





PAR CES MOTIFS



La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort, et dans les limites de sa saisine,



Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Castres rendu le 22 mai 2025, sauf en ce qu'il a :

# débouté M. [W] [L] de sa demande tendant à voir condamner M. [R] [V] et Mme [P] [I] épouse [V] à supprimer l'ancrage de leur escalier dans le mur construit sur le fonds C [Cadastre 1] ;

# condamné M. [W] [L] à déplacer à ses frais le « réseau d'alimentation des eaux pluviales » (réseau d'évacuation des eaux usées) de M. [R] [V] et Mme [P] [I] épouse [V] en façade de la copropriété ou à défaut dans sa position initiale en façade de la maison de M. [W] [L] ;

# condamné M. [W] [L] à payer à M. [R] [V] et Mme [P] [I] épouse [V] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

Statuant à nouveau,



Condamne M. [R] [V] et Mme [P] [I] épouse [V] à supprimer tout ancrage dans le mur non mitoyen de M. [W] [L] de l'escalier situé à l'intérieur de leur habitation ;



Déboute M. [R] [V] et Mme [P] [I] épouse [V] de leur demande tendant à voir condamner M. [W] [L] à déplacer à ses frais, en façade de la copropriété ou à défaut dans sa position initiale en façade de la maison de M. [W] [L], la descente d'évacuation des eaux usées leur appartenant ;



Condamne M. [W] [L] à payer à M. [R] [V] et Mme [P] [I] épouse [V] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;



Y ajoutant,



Dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens d'appel ;



Déboute l'ensemble des parties de leurs demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



 La greffière La présidente 











































La République Française mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République, près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. 



La présente grosse certifiée conforme a été signée par la greffière de la cour d'appel de Toulouse.

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