Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 27 mai 2026

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRÊT DU 27 MAI 2026

(n° , 12 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/06211 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CLDVI



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 06 Février 2025 rendue par le juge de la mise en état de [Localité 1]- RG n° 23/07469







APPELANTS

 

Madame [A] [V] née le 18 juin 1976 à [Localité 2] (01),

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Benjamin SEMAN de la SELARL JUB AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1623





Monsieur [D] [N] né le 07 avril 1971 à [Localité 4] (49),

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Me Benjamin SEMAN de la SELARL JUB AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1623





S.C.I. BLUE CATimmatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 825 239 015, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Benjamin SEMAN de la SELARL JUB AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1623









INTIMÉS 



Syndicat Des Coproprietaires [Adresse 2] à [Localité 5] représenté par son syndic, la société SERGIC, SAS immatriculée au RCS [Localité 6] B 428 748 909, dont le siège social est [Adresse 3], prise son établissement secondaire SERGIC

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représenté par Me Valérie CESSART, avocat au barreau de PARIS, toque : E0101



Société d' Etudes et de Réalisation de Gestion Immobilière de Construction - SERGIC

immatriculée au RCS de [Localité 6] Métropole sous le numéro B 428 748 909, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 5],

[Localité 8]

Représentée par Me Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1155







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 11 Février 2026, en audience publique, devant la Cour composée de :



Madame Perrine VERMONT,, Conseillère, faisant fonction de présidente pour la présidente empêchée en vertu de l'article R 312-3 du code de l'organisation judiciaire,

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère 

Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire 



qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Perrine VERMONT, Conseillère, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.





Greffier, lors des débats : Madame Dominique CARMENT



 



ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile



signé par Madame Perrine VERMONT , Conseillère, faisant fonction de présidente pour la présidente empêchée en vertu de l'article R 312-3 du code de l'organisation judiciaire, et par Madame Marylène BOGAERS , greffière présente lors de la mise à disposition 





FAITS & PROCEDURE



L'ensemble immobilier situé [Adresse 6], [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et régi par un règlement de copropriété en date du 13 janvier 2004. Il a pour syndic en exercice la société Sergic.



Par acte authentique du 13 avril 2017, l'Association Interprofessionnelle des [Localité 9] Médicaux et Sociaux de Santé au Travail de la Région Ile de France (ACMS) a vendu à la S.C.I. blue Cat, représentée par Monsieur [N] et Madame [V], ses associés et co-gérants, les lots n° 18 (local au rez-de- chaussée), 19 (local au premier étage), 67 (cave au premier sous-sol), 68 (cave au premier sous-sol) et 135 (emplacement de stationnement au deuxième sous-sol).





Préalablement à cette vente, l'ACMS a été autorisée à effectuer à ses frais, divers travaux d'aménagement des lots n° 18 et 19, selon résolution n° 23 de l'assemblée générale annuelle des copropriétaires du 24 novembre 2016.



Lors de l'assemblée générale annuelle du 23 novembre 2017, les copropriétaires ont adopté les résolutions n° 22 à 24 portant respectivement sur la transformation du lot n° 19, local commercial, en lot n° 162 à titre d'habitation (résolution n° 22), la suppression du lot n° 162 et la création des lots n° 163, 164, 165 et 166 (résolution n° 23), ainsi que la suppression des lots n° 18, 163, 164, 165, 166 de la clé de répartition chauffage de l'immeuble (résolution n° 24).



Au cours de l'assemblée générale annuelle du 16 mars 2023, les copropriétaires ont notamment adopté : 

- la résolution n° 30 relative à la 'ratification a posteriori des travaux portant sur les réparations des trames électriques au niveau du plafond du rez-de-chaussée du hall A', 

- les résolutions n° 32.1, 32.3 et 32.4 relatives à la décision de réaliser des travaux de réparation des trames électriques entre le plafond du rez-de-chaussée et le plancher du 1er étage au bâtiment B dans le local de la SCI blue Cat, lot 18, représenté par M. et Mme [V] [N], les honoraires du syndic pour la gestion financière, administrative et comptable desdits travaux et l'échéancier des appels de fonds, 

- la résolution n° 33 portant sur la réintégration des lots 18, 163, 164, 165, 166 dans la clé de répartition des charges de chauffage, 

- la résolution n° 34 portant sur l'adoption 'du projet de modificatif au RCP aux fins de réintégration des lots 18, 163, 164, 165 et 166 dans la clé de répartition des charges de chauffage', 

- et la résolution n° 35 relative au pouvoir donné au syndic aux fins de régularisation devant notaire du modificative au RCP comportant réintégration des lots 18, 163, 164,

 165 et 166 à la clé de répartition des charges de chauffage, avec publication au service de la publicité foncière. Par ailleurs, les copropriétaires ont rejeté la résolution n° 32.2 relative à la souscription d'un contrat de maîtrise d''uvre/contrôle technique/coordonnateur SPS, si nécessaire, concernant les travaux faisant l'objet de la résolution n° 32.1.



Par acte du 1er juin 2023, Mme [V], M. [N] et la SCI Blue Cat ont fait assigner le syndicat des copropriétaires et la société Sergic Ion Immobilière de Construction devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir, à titre principal, l'annulation des résolutions n° 30, 32.1, 32.2, 32.3, 32.4, 33, 34 et 35 de l'assemblée générale du 16 mars 2023 ainsi que la condamnation de la société Sergic Ion Immobilière de Construction à leur verser la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts.



Le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris a été saisi de conclusions d'incident visant à voir déclarer irrecevables Mme [V], M. [N] et la société Blue Cat en leur action en annulation des résolutions de l'assemblée générale du 16 mars 2023, au regard de leur renonciation à toute procédure en contestation par la résolution 36 de ladite à assemblée générale en faveur de laquelle ils ont voté, les en débouter, et en tout état de cause, les déclarer irrecevables en leur demande d'annulation des résolutions 30, 32.1 à 32.4 de ladite assemblée générale, faute d'avoir la qualité de défaillant ou d'opposant, les déclarer irrecevables en leur demande d'annulation de la résolution 30 de l'assemblée générale du 16 mars 2023 pour défaut d'intérêt à agir. 



Par ordonnance du 6 février 2025 le juge de mise en état du tribunal judiciaire de Paris : 

- s'est déclaré incompétent pour statuer sur la demande tendant à voir retirer divers termes des conclusions d'incident de Mme [V], M. [N] et la société Blue Cat, formée par la société Sergic Ion Immobilière de Construction, ainsi que sur la demande subséquente de cette dernière de condamnation de Mme [V], M. [N] et la société Blue Cat au paiement de la somme de 1 euro à titre de dommages et intérêts 'en raison des propos outrageants contenus dans leurs conclusions d'incident', 

- rejeté la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6], [Adresse 9] et [Adresse 8] à [Localité 5] et la société Sergic Ion Immobilière de Construction, tirée de la renonciation de







 Mme [V], M. [N] et la société Blue Cat à 'toute procédure en contestation par la résolution 36 de' l'assemblée générale du 16 mars 2023, en faveur de laquelle ils ont voté, 

- déclaré Mme [V], M. [N] et la société Blue Cat irrecevables en leur demande d'annulation des résolutions n°30 et 32.1 à 32.4 de l'assemblée générale des copropriétaires du 16 mars 2023, faute de justification de leur qualité de défaillant ou d'opposant au sens des dispositions de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, 

- condamné in solidum Mme [V], M. [N] et la société Blue Cat aux dépens de l'incident, 

- condamné in solidum Mme [V], M. [N] et la société Blue Cat à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6], [Adresse 9] et [Adresse 8] à [Localité 5] la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- débouté la société Sergic Ion Immobilière de Construction de l'intégralité de sa demande formée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- rejeté la demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure formée par Mme [V], M. [N] et la société Blue Cat en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 

- débouté les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes, 

- renvoyé l'affaire à une audience de mise en état.



Mme [V], M. [N] et la société Blue Cat ont relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 27 mars 2025.



La procédure devant la cour a été clôturée le 11 février 2026, jour de l'audience.





PRETENTIONS DES PARTIES



Par conclusions notifiées le 11 août 2025, Mme [V], M. [N] et la société Blue Cat, appelants, invitent la cour, au visa des articles 789 du code de procédure civile, 10, 11, 26 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, 11, 15 et 19-2 du décret du 17 mars 1967 et 1240 et suivants du code civil, à : 

- infirmer l'ordonnance rendue par le juge de la mise en état de la 8ème chambre du tribunal judiciaire de Paris le 6 février 2025, enregistrée sous le numéro RG 23/07469, en ce qu'elle : 

'les a déclarés irrecevables en leur demande d'annulation des résolutions n°30 et 32.1 à 32.4 de l'assemblée générale des copropriétaires du 16 mars 2023, faute de justification de leur qualité de défaillant ou d'opposant au sens des dispositions de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, 

' les a condamnés in solidum aux dépens de l'incident, 

' les a condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6], [Adresse 9] et [Adresse 8] à [Localité 5] la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

' a rejeté leur demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 

' les a déboutés de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles, 

- confirmer l'ordonnance rendue par le juge de la mise en état de la 8ème chambre du tribunal judiciaire de Paris le 6 février 2025, enregistrée sous le numéro RG 23/07469, en ce qu'il : 

' s'est déclaré incompétent pour statuer sur la demande tendant à voir retirer divers termes des conclusions d'incident de Mme [V], M. [N] et la société Blue Cat, formée par la société Sergic Ion Immobilière de Construction, ainsi que sur la demande subséquente de cette dernière de condamnation de Mme [V], M. [N] et la société Blue Cat au paiement de la somme de 1 euro à titre de dommages et intérêts 'en raison des propos outrageants contenus dans leurs conclusions d'incident', 

' rejeté la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 10] et [Adresse 8] à [Localité 5] et la société Sergic Ion Immobilière de Construction, tirée de la renonciation de Mme [V], M. [N] la société Blue Cat à 'toute procédure en contestation par la résolution 36 de' l'assemblée générale du 16 mars 2023, en faveur de laquelle ils ont voté, 

statuant à nouveau, 

- les déclarer recevables en leurs demandes d'annulation des résolutions n°30 et 32.1 à 32.4 de l'assemblée générale des copropriétaires du 16 mars 2023, 

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6], [Adresse 9] et [Adresse 8] à [Localité 5] et la société Sergic Ion Immobilière de Construction de l'intégralité de leurs demandes, 

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 10] et [Adresse 8] à [Localité 5] à leur verser la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 10] et [Adresse 8] à [Localité 5] aux dépens de première instance et d'appel, 

- les dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.



Par conclusions notifiées le 12 juin 2025, la société Segic Ion Immobilière de Construction, intimée, invite la cour, au visa des articles 32 et 789, 3° du code de procédure civile, 42 de la loi du 10 juillet 1965, 1103 et suivants du code civil et 41 de la loi du 29 juillet 1881, à : 

- réformer la décision entreprise en ce qu'elle a : 

' rejeté la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 10] et [Adresse 8] à [Localité 5] et la société Sergic Ion Immobilière de Construction, tirée de la renonciation de Mme [V], M. [N] et la société Blue Cat à 'toute procédure en contestation par la résolution 36 de' l'assemblée générale du 16 mars 2023, en faveur de laquelle ils ont voté, 

et statuant à nouveau, 

- prononcer l'absence d'intérêt à agir de M. [N], Mme [V] et la société Blue Cat, 

- confirmer la décision en ce qu'elle a : 

' déclaré Mme [V], M. [N] et la société Blue Cat irrecevables en leur demande d'annulation des résolutions n°30 et 32.1 à 32.4 de l'assemblée générale des copropriétaires du 16 mars 2023, faute de justification de leur qualité de défaillant ou d'opposant au sens des dispositions de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, 

' condamné in solidum Mme [V], M. [N] et la société Blue Cat aux dépens de l'incident, 

' condamné in solidum Mme [V], M. [N] et la société Blue Cat à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 10] et [Adresse 8] à [Localité 5] la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

' rejeté la demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure formée par Mme [V], M. [N] et la société Blue Cat en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 

en tout état de cause, 

- condamner M. [N], Mme [V] et la société Blue Cat à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la SELARL cabinet Dechezleprêtre représentée par Maître Dechezleprêtre Desrousseaux, avocat aux offres de droit.



Par conclusions notifiées le 9 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6], [Adresse 9] et [Adresse 8] à [Localité 5], intimé, invite la cour, au visa des articles 32, 122, 124, 700, 789 et 790 du code de procédure civile et 42 de la loi du 10 juillet 1965, à : 

- le déclarer recevable et bien-fondé en ses demandes, 

et y faisant droit, 

- infirmer l'ordonnance du 6 février 2025 du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris 8ème chambre en ce qu'elle : 

' a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6], [Adresse 9] et [Adresse 8] à [Localité 5] et la société Sergic Ion Immobilière de Construction tirée de la renonciation de Mme [V], M. [N] et la société Blue Cat à toute procédure en contestation de l'assemblée générale du 16 mars 2023 par la résolution 36 de l'assemblée générale du 16 mars 2023, en faveur de laquelle ils ont voté, 

' l'a débouté de sa demande de condamnation in solidum de Mme [V], M. [N] et la société Blue Cat aux dépens de l'incident, 

- confirmer l'ordonnance du 6 février 2025 du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris 8ème chambre en ce qu'elle a : 

' déclaré Mme [V], M. [N] et la société Blue Cat irrecevables en leur demande d'annulation des résolutions n° 30 et 32.1 à 32.4 de l'assemblée générale des copropriétaires du 16 mars 2023, faute de justification de leur qualité de défaillant ou d'opposant au sens des dispositions de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, 

' condamné in solidum Mme [V], M. [N] et la société Blue Cat à lui payer une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile, mais la réformer sur le quantum de la condamnation, 

et statuant à nouveau, 

- déclarer irrecevables les consorts [V] et [N] et la société Blue Cat, en leur action en annulation des résolutions de l'assemblée générale du 16 mars 2023, pour défaut d'intérêt à agir, au regard de leur renonciation à toute procédure en contestation par la résolution 36 de ladite assemblée générale en faveur de laquelle ils ont voté, et les en débouter, 

en tout état de cause, 

- déclarer irrecevables les consorts [V] et [N] et la société Blue Cat, en leur demande d'annulation des résolutions 30, 32.1 à 32.4 de l'assemblée générale, faute d'avoir la qualité de défaillant ou d'opposant, 

- déclarer irrecevables les consorts [V] et [N] et la société Blue Cat, en leur demande d'annulation de la résolution 30 de l'assemblée générale du 16 mars 2023 pour défaut d'intérêt à agir, 

- condamner in solidum les consorts [V] et [N] et la société Blue Cat à lui payer la somme de 3 500 euros en première instance, et celle de 6 000 euros en cause d'appel au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- les condamner in solidum aux dépens de première instance et d'appel. 





SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.



Sur les fins de non-recevoir tirées du défaut de droit d'agir soulevées par le syndicat des copropriétaires et la société Sergic



L'article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.



' Sur le moyen tiré de l'existence d'une transaction intervenue entre les parties selon résolution n° 36 de l'assemblée générale du 16 mars 2023 aux termes desquelles les appelants auraient renoncé à agir en nullité des résolutions n° 30, 32.1, 32.2, 32.3, 32.4, 33, 34 et 35



Moyens des parties



Le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

- selon résolution n° 36.2 de l'assemblée générale du 16 mars 2023, aujourd'hui définitive, les demandeurs ont expressément renoncé à toute procédure relative aux travaux sur les trames électriques, afin d'obtenir en contrepartie des autres copropriétaires leur renonciation à réclamer le montant des charges chauffage non imputées aux lots des demandeurs depuis le 1er juillet 2017, de sorte que c'est de parfaite mauvaise foi qu'ils poursuivent l'annulation des résolutions querellées, en violation de leurs engagements ayant force obligatoire et ne pouvant être révoqués que du consentement mutuel des parties ;

- les demandeurs sont dès lors dépourvus de droit d'agir en annulation des résolutions de l'assemblée générale du 16 mars 2023, cette action constituant bien une procédure relative aux travaux sur les trames électriques et sur la clé de répartition des charges de chauffage ;

- la preuve de l'existence d'une transaction est rapportée, puisqu'elle est rédigée par écrit et termine une contestation née et/ou à naître avec renonciation relative aux travaux électriques et aux sujets qui s'y rattachent (travaux de réparation, montant des dépenses, imputation des dépenses, clé de répartition des charges), plusieurs attestations de copropriétaires versées aux débats confirmant la volonté exprimée par les parties (pièces n° 18 à 25), à savoir la renonciation de la copropriété à réclamer un arriéré de charges chauffage en contrepartie de la renonciation des époux [V]/[N] et de la S.C.I. Blue Cat à attaquer les décisions prises par l'assemblée générale par une action en justice ;

- contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, les conditions de l'article 2044 du code civil sont bien remplies, les parties ont fait des concessions réciproques pour terminer une contestation née ; la résolution 36 constitue bien un contrat au sens de l'article 1101 du même code, c'est-à-dire un acte de volonté destiné à créer ou éteindre des obligations ;

- le fait que la proposition de conciliation émane du syndicat ne rend pas imprécis l'engagement demandé à Mme [V], M. [N] et la SCI Blue Cat ; les termes utilisés sont très précis et les actes de volonté clairement exprimés.



La société Sergic allègue que :

- les demandeurs n'ont pas d'intérêt à agir en annulation des résolutions n° 30, 32, 33, 34 et 35, compte tenu de l'accord conclu avec la copropriété, selon résolution n° 36 de l'assemblée générale du 16 mars 2023, ayant contractuellement renoncé à cette possibilité pour obtenir la concession votée à la résolution n° 36 ;

- la décision prise en assemblée générale constitue à tout le moins un commencement de preuve par écrit d'un accord entre les parties ; l'accord a également été matérialisé par sa mise en 'uvre puisque les charges de chauffage en cause n'ont pas été réclamées.



M. [N], Mme [V] et la SCI Blue Cat soutiennent que :

- une décision d'assemblée générale ne peut constituer un accord compte tenu de ce qu'il s'agit d'un acte unilatéral n'exprimant que la volonté du syndicat des copropriétaires, en application de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965, et ne permettant pas de conclure le moindre accord, faute de rencontre de volonté :

- à l'examen de la résolution n° 36, il n'a jamais été exprimé leur intention de mettre expressément fin aux différends comme le prévoit l'article 2049 du code civil, cette résolution faisant suite à leur offre de conciliation et constituant la seule proposition de trouver un règlement amiable, de sorte que l'assemblée générale a fixé dans ses termes les conditions de l'accord qu'elle était disposée à trouver ;

- ils n'ont jamais donné leur accord pour transiger, d'autant que le syndicat des copropriétaires ne faisait aucune concession, de sorte qu'aucune renonciation ne peut être utilement invoquée par le syndicat des copropriétaires.



Réponse de la cour



Selon l'article 2044 du code civil, la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat doit être rédigé par écrit.



L'article 2048 du même code prévoit que les transactions se renferment dans leur objet : la renonciation qui y est faite à tous droits, actions et prétentions, ne s'entend que de ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu.



L'article 2049 dispose que les transactions ne règlent que les différends qui s'y trouvent compris, soit que les parties aient manifesté leur intention par des expressions spéciales ou générales, soit que l'on reconnaisse cette intention par une suite nécessaire de ce qui est exprimé.



Selon l'article 2052, la transaction fait obstacle à l'introduction ou à la poursuite entre les parties d'une action en justice ayant le même objet.



En l'espèce, la résolution n° 36 de l'assemblée générale du 16 mars 2023, intitulée « Régularisation de la répartition des charges de chauffage entre le 1er juillet 2017 et la publication du modificatif voté lors des résolutions précédentes », comporte en réalité deux résolutions, 36.1 et 36.2, intitulées respectivement « Imputation des charges de chauffage sur les propriétaires des lots 18,163,164,165 et 166 pendant la période entre juillet 2017 et le nouveau modificatif » et « Aucune imputation des charges de chauffage sur les propriétaires des lot 18, 163, 164, 165, 166 pendant la période entre la publication du modificatif de 2019 et le nouveau modificatif ».



Ces deux résolutions sont précédées d'un préambule ainsi rédigé :



« Entre le 1er juillet 2017et le (date du futur modificatif au RCP), les charges de chauffage n'ont pas été appelées (ou ont été appelées puis remboursées) auprès des lots 18, 163, 164, 165 et 166, suite au retrait de ces lots de la clé de répartition afférente.



Elles se sont élevées pour cette période à la somme de 10.087,74 € répartie comme suit :



- Exercice2017-2018 : 1379,54 euros,

- Exercice2018-2019 : 1455,32 euros,

- Exercice2019-2020 : 1504,04 euros,

- Exercice2020-2021 : 1372 euros,

- Exercice 2021-2022 : 3114,44 euros en cas d'approbation des comptes,

-Budget en cours : 1262,40euros



Total : 10.087,74euros.



Une discussion s'est engagée entre les participants à l'assemblée générale et M. Mme [V] [N]. L'assemblée a fait la proposition de conciliation suivante :

A condition que M. Mme [V] [N] s'engagent à :

- Donner accès à leurs lots pour réaliser rapidement les travaux votés ;

- Reconnaître [G] comme expert technique qui va réaliser les détections, les réparations et déterminer l'origine des désordres ;

- Faire leur affaire personnelle de tous travaux de remise en état dans leurs parties privatives ;

- Cesser tout contestation, tout courrier d'avocat et toute procédure à ce sujet,



l'assemblée générale, consciente des efforts que M. et Mme [V] [N] devront fournir, et satisfaite de leur engagement lors de l'assemblée, propose de ne pas réclamer les arriérés qu'elle est en droit de demander ».



La résolution n° 36.1 a été rejetée et la résolution n° 36.2, rédigée comme suit, a été adoptée :

« L'assemblée générale, après que sa proposition de conciliation a été acceptée par M. Mme [V] [N], décide :

- que la répartition des charges chauffage pour cette même période ne sera pas rectifiée et les montants des arriérés ne seront pas réclamés ».



L'écrit prévu par l'article 2044 n'est pas exigé pour la validité du contrat de transaction, dont l'existence peut être établie selon les modes de preuve prévus en matière de contrats (Civ. 1re, 18 mars 1986, 84-16.817). La preuve peut être rapportée par témoins ou présomptions lorsqu'il existe un commencement de preuve par écrit (Civ. 3e, 6 févr. 1973).



Néanmoins, c'est à juste titre que le juge de la mise en état a relevé que l'engagement demandé à Mme [V] et M. [N] était imprécis. En effet, les concessions réciproques doivent être clairement déterminées et l'engagement de « cesser toute contestation, tout courrier d'avocat et toute procédure à ce sujet » n'indique pas l'étendue ni la nature du « sujet », alors que les développements précédents mentionnent simplement le montant des charges de chauffage non appelées ou appelées et remboursées concernant les lots de M. [N], Mme [V] et la SCI Blue Cat pour les années 2017 à 2022.



Il n'est aucunement fait état d'un engagement de ne pas contester certaines résolutions de l'assemblée générale et aucun élément versé aux débats ne permet d'établir que l'opposition aux résolutions litigieuses est incluse dans l'engagement de « cesser ['] toute procédure à ce sujet ».



La cour relève au demeurant que l'engagement du syndicat consiste uniquement à renoncer à réclamer le montant des charges de chauffages des années 2017 à 2022 alors que le modificatif de l'état descriptif de division enregistré devant notaire le 9 avril 2019 mentionne le retrait des lots 18, 163, 164, 165 et 166 de la clé de répartition des charges de chauffage et qu'en conséquence ces charges ne sont pas dues.



C'est par conséquent à bon droit que le juge de la mise en état a retenu qu'aucune renonciation des copropriétaires requérants à solliciter l'annulation des résolutions n° 30,32.1, 32.2, 32.3, 32.4, 33, 34 et 35 ne pouvait résulter du caractère définitif de la résolution n° 36 et de l'absence de contestation par eux de cette résolution, qui n'exprime en elle-même aucune volonté de ces derniers de renoncer à un différend à naître relatif à une demande d'annulation des résolutions querellées, au sens de l'article 2049 du code civil.



Ce moyen doit être écarté.



' Sur le moyen tiré de l'absence de qualité d'opposant ou défaillant des appelants aux résolutions n° 30, 32.1, 32.2, 32.3 et 32.4



Moyens des parties



M. [N], Mme [V] et la SCI Blue Cat soutiennent que :

- ils ont été exclus délibérément de toute participation aux votes des résolutions n° 30, 31 et 32, en violation de l'article 10 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965, l'article 12.2 du règlement de copropriété ne prévoyant pas la possibilité que seuls les copropriétaires concernés par les dépenses d'entretien du chauffage collectif prennent part au vote ;

- la jurisprudence considère qu'un copropriétaire est défaillant dès lors qu'il ne prend pas part au vote, de sorte qu'ils sont recevables à agir, ayant clairement montré leur opposition à ces résolutions.



Le syndicat des copropriétaires allègue que :



- le juge de la mise en état a justement relevé que les appelants étaient présents à l'assemblée générale et qu'ils n'avaient pas voté contre les résolutions 30, 32.1, 32.3 et 34.4, adoptées, ni pour la résolution 32.2, rejetée ;

- les appelants ne rapportent pas la preuve qu'ils ont expressément demandé à participer au vote et qu'ils en ont été délibérément exclus ;

- en application de la loi de 1965 et du règlement de copropriété, les décisions relatives au chauffage doivent être prises par les copropriétaires en ayant l'usage, soit suivant la clé de répartition des charges de chauffage ; or les anciens lot 18 et 19 en avaient été exclus, de sorte que les appelants, propriétaires de ces lots, n'avaient pas à prendre part au vote.



La société Sergic soutient que :

- M. [N], Mme [V] et la SCI Blue Cat, qui étaient bien présents lors de l'assemblée générale, n'ont pas voté contre et se sont simplement abstenus de voter aux résolutions ;

- Ils soutiennent sans preuve avoir été empêchés de voter mais rien ne permet d'imaginer que celui puisse être vrai, aucune mention n'ayant été portée par les secrétaires de séance ou scrutateurs.



Réponse de la cour



L'article 42 alinéa 2 de la même loi dans sa version applicable au litige dispose que les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.



Le procès-verbal de l'assemblée générale du 16 mars 2023 mentionne, pour chaque résolution, la clé de répartition déterminant les copropriétaires appelés à voter (en particulier la clé A, « charges communes générales » et la clé G « charges chauffage »). Ainsi, le nombre de tantièmes appelés à voter est de 100 242 pour les résolutions concernant l'ensemble de la copropriété et de 6 417 pour les résolutions concernant le chauffage.



M. [N], Mme [V] et la SCI Blue Cat n'apparaissant ni en qualité d'opposant ni en qualité d'abstentionnistes, il est indiscutable qu'ils n'ont pas participé au vote des résolutions litigieuses. Ainsi que le syndicat des copropriétaires l'indique lui-même, il a été considéré que M. [N], Mme [V] et la SCI Blue Cat n'avaient pas à participer aux votes concernant le chauffage puisque leurs lots avaient été retirés de la clé « charges chauffage ».



La société Sergic est donc particulièrement mal fondée à prétendre qu'ils se sont abstenus.



Les développements des intimées sur la nécessité de manifester son opposition lors de l'assemblée générale sont inopérants car ils concernent des situations dans lesquelles des



 copropriétaires se sont abstenus de voter en raison de leur opposition au vote, notamment en raison des méthodes appliquées ou des règles de majorité retenues.



Il n'est pas sérieusement contestable qu'un copropriétaire privé de son droit de vote doit être assimilé à un copropriétaire défaillant et se trouve par conséquent fondé à contester une assemblée générale ou certaines de ses résolutions.



M. [N], Mme [V] et la SCI Blue Cat sont dès lors recevables à contester les résolutions litigieuses. L'ordonnance doit être infirmée sur ce point.







Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à infirmer l'ordonnance sur les dépens et l'application qui y a été faite de l'article 700 du code de procédure civile, sauf en ce qu'elle a débouté la société Sergic de sa demande.



Le syndicat des copropriétaires et la société Sergic, parties perdantes, doivent être condamnées in solidum aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer à Mme [V], M. [N] et la société Blue Cat, ensemble, la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d'appel.



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires et la société Sergic.



Sur l'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965



Mme [V], M. [N] et la société Blue Cat demandent à être dispensés de toute participation aux condamnations précitées et aux frais afférents à la présente procédure, par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.



Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ».



Mme [V], M. [N] et la société Blue Cat, gagnant leur procès contre le syndicat, sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance d'incident et d'appel, incluant les dépens, l'application de l'article 700 du code de procédure civile et les honoraires de l'avocat du syndicat des copropriétaires, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.





PAR CES MOTIFS

LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Infirme l'ordonnance en ses dispositions frappées d'appel, sauf en ce qu'elle a ;

- rejeté la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 10] et [Adresse 8] à [Localité 5] et la société Sergic Ion Immobilière de Construction, tirée de la renonciation de Mme [V], M. [N] et la société Blue Cat à 'toute procédure en contestation par la résolution 36 de' l'assemblée générale du 16 mars 2023, en faveur de laquelle ils ont voté, 



- débouté la société Sergic Ion Immobilière de Construction de l'intégralité de sa

 demande formée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 



Statuant à nouveau et y ajoutant ;



Déclare Mme [V], M. [N] et la société Blue Cat recevables en leurs demandes d'annulation des résolutions n°30 et 32.1 à 32.4 de l'assemblée générale des copropriétaires du 16 mars 2023 ;



Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6], [Adresse 9] et [Adresse 8] à [Localité 5] et la société Sergic Ion Immobilière de Construction aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à Mme [V], M. [N] et la société Blue Cat, ensemble, la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du même code en cause de première instance et d'appel ;





Dispense Mme [V], M. [N] et la société Blue Cat de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et d'appel, incluant notamment les dépens, l'application de l'article 700 du code de procédure civile et les honoraires de l'avocat du syndicat des copropriétaires, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;



Rejette toute autre demande.





LA GREFFIÈRE, LA CONSEILLÈRE POUR LA PRÉSIDENTE,