Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 27 mai 2026

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRÊT DU 27 MAI 2026



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/08215 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFWVJ



Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Février 2022 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Créteil - RG n° 19/09947





APPELANTS

 

Monsieur [S] [W] né le 15 Février 1979 à [Localité 1] (Côte d'ivoire),

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Me Laurence JOSEPH-THEOBALD, avocat au barreau de PARIS, toque : G0519



Madame [I] [P] épouse [W] née le 31 Janvier 1982 à [Localité 3] (78),

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Laurence JOSEPH-THEOBALD, avocat au barreau de PARIS, toque : G0519







INTIMÉ 



Syndicat Des Coproprietaires du [Adresse 2] représenté par son syndic KFPM , SARL immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 833 358 735, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 3]

[Localité 5]

Défaillant,

La déclaration d'appel a été régulièrement signifiée à étude le 19 juillet 2022 ,







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 février 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Marie CHABROLLE , conseillère, chargée du rapport.



Madame Perrine VERMONT, Conseillère, faisant fonction de présidente pour la présidente empêchée en vertu de l'article R 312-3 du code de l'organisation judiciaire,

 Madme Marie CHABROLLE , conseillère

 Monsieur Jean- Loup CARRIERE, président de chambre, magistrat honoraire



Greffier, lors des débats : Madame Marylène BOGAERS.



ARRÊT : 



- PAR DÉFAUT 



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- Signé par Perrine VERMONT , conseillère faisant fonction de Présidente de Chambre pour la Présidente empêchée en vertu de l'article R 312-3 du code de l'organisation judiciaire et par Marylène BOGAERS, greffière présente lors de la mise à disposition.



FAITS ET PROCEDURE

La cour est saisie de l'appel d'un jugement rendu le 17 février 2022 par le tribunal judiciaire de Créteil dans une affaire opposant le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] à Chennevières-sur-Marne (94430) à M. [S] [W] et à Mme [I] [P] épouse [W].

Le litige à l'origine de cette décision porte sur la réclamation d'un arriéré de charges de copropriété, outre diverses sommes. 

M. et Mme [W] sont propriétaire des lots n°2 et 8 au sein de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 6], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.



Par actes introductifs d'instance du 18 décembre 2019, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, la SASU Syndic One, a saisi le tribunal judiciaire de Créteil de demandes visant à obtenir la condamnation solidaire des époux [W] au paiement de charges de copropriété arrêtées au 2 février 2021, appel du 1er trimestre inclus, de frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 12 août 2019, outre diverses sommes.



Par la décision attaquée, le tribunal a statué en ces termes : 

- condamne solidairement M. et Mme [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 6] les sommes de : 

 20 342,72 euros avec intérêts au taux légal à compter du 17 août 2019 sur la somme de 15 366,24 euros, du 18 décembre 2019 sur la somme de 15 977,37 euros, et du 1er mars 2021 sur la somme de 20 342,72 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 2 février 2021, appel du 1er trimestre 2021 inclus, 

 1 000 euros à titre de dommages et intérêts, 

 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- ordonne l'exécution provisoire du présent jugement, 

- condamne solidairement M. et Mme [W] aux dépens, 

- accorde à la SELARL Ad Litem Juris, représentée par Maître Tesler, avocat, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, 

- rejette toutes les autres demandes, plus amples ou contraires, des parties. 



M. et Mme [W] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 21 avril 2022.



Par acte remis à étude le 19 juillet 2022, ils ont signifié la déclaration d'appel au syndicat des copropriétaires, intimé défaillant, représenté par son syndic en exercice, la SARL KFPM.



La clôture a été prononcée par ordonnance du 3 décembre 2025.

L'affaire a été appelée à l'audience du 24 février 2026. 

Par message notifié le 24 février 2026, M. et Mme [W] ont été autorisés à produire en délibéré le justificatif de la qualité de syndic de la SARL KFPM, ce qu'ils ont fait par courrier du 23 mars 2026, comprenant le procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 22 mars 2022 convoquée par la SARL KFPM en qualité de syndic.



PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées électroniquement le 12 juillet 2022, les appelants demandent à la cour, au visa des articles 14-1, 18-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, 7 à 13 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et 1103, 1134, 1343-5 et 1353 du code civil et des dispositions du décret n°2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires, de :

- les recevoir en leur appel, demandes, fins et conclusions, 

- les déclarer bien fondés, 

en conséquence, 

- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Créteil du 17 février 2022 en ce qu'il : 

 les a condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 6] les sommes de : 

 20 342,72 euros avec intérêts au taux légal à compter du 17 août 2019 sur la somme de 15 366,24 euros, du 18 décembre 2019 sur la somme de 15 977,37 euros, et du 1er mars 2021 sur la somme de 20 342,72 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 2 février 2021, appel du 1er trimestre 2021 inclus, 

 1 000 euros à titre de dommages et intérêts, 

 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

 a ordonné l'exécution provisoire du jugement, 

 les a condamnés solidairement aux dépens, 

statuant à nouveau, 

- constater que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 6] ne justifie pas les avoir régulièrement convoqués à l'assemblée des copropriétaires du 10 août 2018, 

- constater que syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 6] ne justifie pas avoir régulièrement notifié le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 10 août 2018, 

- constater que l'assemblée des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 6] en date du 22 mars 2022 annule les travaux d'installation de la colonne électrique générale votés à l'assemblée générale du 10 août 2018 d'un montant de 15 000 euros TTC (résolution n°10 de ladite assemblée), 

- constater que l'assemblée des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 6] en date du 22 mars 2022 annule les travaux de réfection de la toiture votés à l'assemblée générale du 10 août 2018 d'un montant de 8 400 euros TTC (résolution n°9 de ladite assemblée), 

- constater que l'assemblée des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 6] en date du 22 mars 2022 a porté au crédit de chaque compte copropriétaire le montant des appels de fonds correspondants, 

- ordonner que la somme de 9149,40 euros soit déduite du montant des charges dues par M. et Mme [W], 

- ordonner que le montant des charges à payer ne porte pas intérêts, 

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 6] de sa demande de dommages et intérêts, 

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 6] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- leur accorder les plus larges délais pour s'acquitter de toutes sommes qui seraient mises à leur charge, 



MOTIFS DE LA DECISION

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux conclusions des appelants. 



Il convient de rappeler qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.

Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu'il soit tranché un point litigieux.

Par voie de conséquence, les expressions telles que « dire et juger », « déclarer » ou « constater», qui ne sont pas suivies d'une telle demande, ne constituent pas de véritables prétentions, mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à l'examen des griefs formulés contre la décision entreprise et dans la discussion des prétentions et moyens, mais pas dans le dispositif même des conclusions.

Aussi, il n'y aura pas lieu de statuer sur celles-ci.



Par ailleurs, il doit être rappelé que, conformément à l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 

L'article 954 dernier alinéa du code de procédure civile précise également que la partie qui ne conclut pas, comme ici l'intimé non constitué, ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs.



Sur les demandes de réduction du montant de la créance de charges et travaux et d'exclusion des intérêts moratoires 

Moyens des parties

L'appelant conclut à la réformation du jugement attaqué en faisant valoir que :

- ls prétentions soumises à la cour ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge ;

- le tribunal a constaté l'absence de preuve de leur convocation à l'assemblée générale du 10 août 2018, ainsi que de la notification du procès-verbal de celle-ci à leur égard ; mais il a indiqué qu'ils ne pouvaient pas en solliciter l'annulation de cette assemblée par demande reconventionnelle, les déboutant de leur demande ; ils ne pouvaient donc plus contester les quotes-parts de charges et travaux résultant de cette assemblée ;

- en tout état de cause, la cour constatera le vote en urgence, lors d'une assemblée du 22 mars 2022, de l'annulation de travaux votés lors de cette assemblée de 2018 : la résolution n°4 portant sur l'annulation des travaux de réfection de la toiture et la remise au crédit de leur compte individuel de la somme de 3284,40 € à ce titre, la résolution n°5 sur l'annulation des travaux d'installation de la colonne électrique générale et la remise au crédit de leur compte de la somme de 5865 € ; la colonne électrique avait déjà été installée et la toiture n'était pas à refaire. 



L'intimé non constitué est réputé s'approprier les motifs du jugement aux fins de confirmation. 



Réponse de la cour

Il doit être rappelé qu'en vertu des dispositions combinées des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable des sommes qu'il réclame et à ce dernier de démontrer qu'il est libéré de sa dette.

Les articles 4 et 5 du code de procédure civile rappellent que l'objet du litige est défini par les prétentions respectives des parties et que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Par ailleurs, en application de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Le juge ne peut pas exclure l'application d'intérêts moratoires à une dette pécuniaire, il peut seulement ordonner, en application de l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, par décision spéciale et motivée, que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.



En l'espèce, aux termes du dispositif de leurs écritures du 22 juillet 2022 les appelants demandent l'infirmation du chef du jugement les ayant condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 6] les sommes de 20 342,72 euros avec intérêts au taux légal à compter du 17 août 2019 sur la somme de 15 366,24 euros, du 18 décembre 2019 sur la somme de 15 977,37 euros, et du 1er mars 2021 sur la somme de 20 342,72 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 2 février 2021, appel du 1er trimestre 2021 inclus, pour voir ordonner qu'il en soit déduit la somme indue de 9149,40 euros et exclu les intérêts, ne contestant donc pas devoir la somme de (20342,72-9149,40) 11 193,32 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 2 février 2021, appel du 1er trimestre 2021 inclus. 



De son côté, le syndicat des copropriétaires non constitué ne produit, en appel, ni la mise en demeure du 17 août 2019 mentionnée par le jugement attaqué, ni le décompte produit en annexe de l'assignation du 18 décembre 2019, ou tout élément (procès-verbal d'assemblée générale, décompte de créance') de nature à démontrer la créance de 20 342,72 euros retenue par le jugement attaquée. 



Il a été rappelé que le juge ne pouvait pas exclure de l'application des intérêts moratoires et, en tout état de cause, les appelants ne font valoir aucun moyen précis au soutien de leur demande. 



Dans ces conditions, le jugement attaqué sera infirmé et M. et Mme [W] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme non contestée de 11 193,32 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 2 février 2021, appel du 1er trimestre 2021 inclus, laquelle portera intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2021 (date des dernières conclusions du syndicat en première instance valant interpellation suffisante de payer cette somme au sens de l'article 1344 du code civil). 



Sur la demande de délais de paiement 

Moyens des parties

Les appelants font valoir que : 

- leur sont applicables les dispositions de l'article 1343-5 du code civil ;

- les justificatifs de leurs revenus et charges démontrent une situation particulièrement obérée puisqu'ils avaient fait l'acquisition du bien en cause pour effectuer un placement, contractant un prêt devant être remboursé par le loyer du bien mis en location mais que les locataires successifs (durant la procédure de première instance et celle d'appel) n'ont pas réglé le loyer ; les agissements du précédent syndic Syndic One les ont conduit à une situation d'endettement. 



Réponse de la cour

En application de l'article 1343-5 alinéa 1er du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce si les appelants produisent aux débats un avis d'imposition sur le revenu et un commandement de payer les loyers délivré à leur locataire, ces éléments portent sur les revenus des années 2019 et les loyers et chargés impayés au mois de septembre 2020, c'est-à-dire sur des éléments près de deux ans antérieurs à leur déclaration d'appel et plus de trois ans antérieurs à la date de la clôture de la présente procédure.

Ils ne démontrent donc pas que leur situation financière actuelle demeure obérée au point de ne pas leur permettre de payer leur dette. 

Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté leur demande de délais de paiement.

 

Sur les dommages et intérêts 

Moyens des parties

Les appelants font valoir des moyens similaires à ceux développés à l'égard de leur dette de charges. 



L'intimé non constitué est réputé s'approprier les motifs du jugement, lequel retenait que la défaillance prolongée des défendeurs, qui s'abstenaient de payer un montant important de charges de copropriété, avait désorganisé la trésorerie du syndicat qui avait dû cependant assurer l'entretien de l'immeuble, ce manquement lui causant un préjudice qu'il convenait d'indemniser.



Réponse de la cour

En application de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.



En l'espèce, faute pour le syndicat des copropriétaires de caractériser la mauvaise foi des intimés et de démontrer en quoi le préjudice de perturbation de trésorerie retenu par le premier juge est distinct de celui causé par les retards de paiement des appelants réparé par les intérêts moratoires alloués, en l'absence également de production d'un décompte permettant d'appréhender les dates des impayés restants par rapport aux règlements effectués le cas échéant et aux annulations d'appels de travaux invoqués, le jugement sera infirmé et cette demande de sera rejetée (Civ. 3e, 4 septembre 2025, n°23-23.329). 



Sur les frais du procès

Le sens du présent arrêt, qui retient une dette de charges importante des époux [W], conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

En appel, le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel, Maître Laurence Joseph-Theobald pouvant recouvrer directement ceux dont elle a fait l'avance sans en avoir reçu provision, dans les conditions prévues à l'article 699 du code de procédure civile. Il sera également condamné à payer à M. et à Mme [W] la somme de 1500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. 

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de dispenser M. et Mme [W] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure d'appel dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.



DISPOSITIF

Par ces motifs, la cour

Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu par défaut

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu'il a condamné solidairement M. [S] [W] et Mme [I] [P] épouse [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6] les sommes de : 

- 20 342,72 euros avec intérêts au taux légal à compter du 17 août 2019 sur la somme de 15 366,24 euros, du 18 décembre 2019 sur la somme de 15 977,37 euros, et du 1er mars 2021 sur la somme de 20 342,72 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 2 février 2021, appel du 1er trimestre 2021 inclus, 

- 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ; 



Statuant à nouveau :

- Condamne solidairement M. [S] [W] et Mme [I] [P] épouse [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6] la somme de 11 193,32 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 2 février 2021, appel du 1er trimestre 2021 inclus, laquelle portera intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2021 ;

- Rejette la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6] ; 

Y ajoutant :

- Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6] aux dépens d'appel ; Maître Laurence Joseph-Theobald pouvant recouvrer directement ceux dont elle a fait l'avance sans en avoir reçu provision, dans les conditions prévues à l'article 699 du code de procédure civile ;

- Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6] à payer à M. [S] [W] et Mme [I] [P] épouse [W] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- Dispense [S] [W] et Mme [I] [P] épouse [W] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure d'appel dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

- Rejette toute autre demande. 



LA GREFFIERE, 

 LA CONSEILLÈRE POUR LA PRÉSIDENTE,