Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 27 mai 2026

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRÊT DU 27 MAI 2026



(n° , 14 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/07135 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFTTD



Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Février 2022 -Tribunal de proximité de SAINT DENIS - RG n° 11-21-000371





APPELANTS

 

Monsieur [Z] [J] né le 01 décembre 1967 à [Localité 1]( Pakistan), selon conclusions du 24 /10/2022)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté et assisté de Me Aurélie BERTHET, avocat au barreau de PARIS, toque : C2274

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/011370 du 20/04/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 3])





Madame [S] [N] [L] épouse [J] née le 25 juin 1970 à [Localité 1] (Pakistan), selon conclusions du 24 /10/2022)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée et assistée de Me Aurélie BERTHET, avocat au barreau de PARIS, toque : C2274

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 751010022022011370 du 20/04/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 3])









INTIMÉEE 



Syndicat Des Coproprietaires de la résidence '[Localité 4] [Adresse 2]' représenté par son syndic : Société FONCIA [Localité 3] EST, dont le nom commercial est CPGES CONSEIL / CPGES, immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 518 931 340 ayant son siège [Adresse 3] et dont le principal établissement est sis à [Adresse 4], agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[Adresse 5] et [Adresse 6]

[Localité 5]

représentée et assistée de Me Denis RINGUET, avocat au barreau de PARIS, toque : E0080











COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 février 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Marie CHABROLLE , conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :





Madame Perrine VERMONT, conseillère faisant fonction de Présidente de chambre pour la Présidente empêchée en vertu de l'article R 312-3 du code de l'organisation judiciaire 

 Madame Marie CHABROLLE , conseillère

 Monsieur Jean- Loup CARRIERE, président de chambre, magistrat honoraire



Greffier, lors des débats : Madame Marylène BOGAERS.



ARRÊT : 



- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- Signé par Perrine VERMONT, conseillère faisant fonction de Présidente de Chambre pour la Présidente empêchée en vertu de l'article R 312-3 du code de l'organisation judiciaire et par Marylène BOGAERS, greffière présente lors de la mise à disposition.





FAITS ET PROCEDURE



La cour est saisie de l'appel d'un jugement rendu le 28 février 2022 par le tribunal de proximité de Saint-Denis dans une affaire opposant le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] située [Adresse 1] et [Adresse 8] à La [Adresse 9] à M. [Z] [J] et à Mme [S] [N] [L] épouse [J].

M. et Mme [J] sont propriétaires des lots n°78 et 133 au sein de l'immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 10] à [Localité 6], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.



Selon jugements du tribunal d'instance de Saint Denis des 24 juillet 2009, 3 octobre 2011, 6 janvier 2014 rectifié le 2 avril 2014 et du 15 octobre 2015, ils ont été condamnés au règlement de charges impayées arrêtées au 2ème trimestre 2009, puis au 1er trimestre 2011, au 4 juin 2013 et enfin au 3ème trimestre 2015. 



Par acte introductif d'instance du 3 mars 2021, le syndicat des copropriétaires a saisi le tribunal de proximité de Saint-Denis de demandes visant à voir notamment condamner solidairement M. et Mme [J] au paiement des charges de copropriété dues au 8 février 2021, avec intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 20 février 2020, de frais de recouvrement, outre diverses sommes. 

Par des conclusions postérieures, le syndicat des copropriétaires a actualisé sa demande en sollicitant la condamnation de M. et Mme [J] au paiement des charges de copropriété arrêtées au 7 décembre 2021.



Par la décision attaquée, le tribunal a statué en ces termes : 

- condamne solidairement M. et Mme [J] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] située [Adresse 1] et [Adresse 8] à [Localité 6] la somme de 4 502,66 euros au titre de l'arriéré de charges, avec intérêts au taux légal à compter de la signi'cation de la présente décision, 

- condamne solidairement M. et Mme [J] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] située [Adresse 1] et [Adresse 8] à [Localité 6] la somme de 171,65 euros au titre des frais, 

- rejette pour le surplus les demandes des parties, 

- condamne in solidum M. et Mme [J] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] située [Adresse 1] et [Adresse 8] à [Localité 6] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamne in solidum M. et Mme [J] aux dépens, 

- rappelle que la présente décision est revêtue de l'exécution provisoire. 



M. et Mme [J] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 6 avril 2022. 



Par conclusions notifiées le 15 septembre 2022, l'intimé a relevé appel incident. 

La clôture a été prononcée par ordonnance du 3 décembre 2025.

L'affaire a été appelée à l'audience du 24 février 2026.



PRETENTIONS DES PARTIES



Par conclusions notifiées électroniquement le 24 octobre 2022, les appelants demandent à la cour, au visa des dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et des articles 1343-5 et 1373- 5 du code civil, de :

- les juger recevables et bien fondés en leur appel, 

- infirmer la décision du tribunal de proximité de Saint-Denis sauf en ce qu'il les aura condamnés au paiement de frais de procédure à hauteur de 171,65 euros, 

et statuant à nouveau, 

- juger que la dette de charges devra être réduite à hauteur de 922,47 euros, (3950,80- 3028,33 euros), 

- débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] située [Adresse 1] et [Adresse 8] à [Localité 6] de toutes ses autres demandes, 

à titre reconventionnel, 

- leur accorder, compte tenu de leur situation financière et des besoins de son créancier, les plus larges délais aux fins d'apurer leur dette, 

- leur donner acte, eu égard au montant de la dette qui sera fixée définitivement par le tribunal, de ce qu'ils offrent de verser au syndic la somme de 80 euros par mois (ou 240 euros par trimestre) durant 23 mois au titre des charges courantes et réelles restant dues tenant compte du décompte qui sera réactualisé à l'audience par le demandeur, la dernière et 24ème mensualité devant apurer le solde, 

- statuer ce que de droit quant aux dépens.



Par conclusions notifiées le 15 septembre 2022, l'intimé demande à la cour de :

- déclarer irrecevable l'appel des époux [J] compte tenu de l'absence d'indication de leur date, lieu de naissance et, en ce qui concerne M. [J], prénoms dans leur déclaration d'appel et dans leurs conclusions d'appelant, 

à titre subsidiaire sur le fond, 

- confirmer purement et simplement le jugement rendu le 28 février 2022 en ce qu'il a : 

 *condamné solidairement M. et Mme [J] à lui verser la somme de 4502,66 euros au titre de l'arriéré de charges au 7 décembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, 

 *condamné in solidum M. et Mme [J] à lui verser la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

 *condamné in solidum M. et Mme [J] aux dépens, 

- infirmer le jugement rendu le 28 février 2022 en ce qu'il a limité la condamnation des époux [J] au titre des frais de procédure à la somme de 171,65 euros, 

et par conséquent, 

 *condamner solidairement M. et Mme [J] à lui verser à ce titre la somme de 2084,25 euros, et y ajouter que ce n'est qu'à la suite d'une simple erreur matérielle que le dispositif dudit jugement n'a pas repris la condamnation qu'il prononçait à titre de dommages et intérêts pour un montant de 500 euros, 

et par conséquent, 

 *dire que ce jugement a également condamné in solidum M. et Mme [J] à lui verser la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, 

y ajoutant, 

- condamner solidairement M. et Mme [J] à lui verser : 

 *la somme de 1764,11 euros au titre des charges appelées entre le 8 décembre 2021 et le 14 septembre 2022, 

 *la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour appel abusif, 

 *la somme de 2500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner solidairement M. et Mme [J] en tous les dépens d'appel. 



MOTIFS DE LA DECISION

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

Il convient de rappeler qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.

Sur la recevabilité de l'appel

Moyens des parties

L'intimé conclut à l'irrecevabilité de l'appel en faisant valoir que :

- l'article 54 3°a) du code de procédure civile exige à peine de nullité que la demande initiale mentionne, pour les personnes physiques, les noms, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance de chacun des demandeurs ;

- l'article 59 du même code prévoit que « le défendeur doit à peine d'être déclaré, même d'office, irrecevable, faire connaître : a) s'il s'agit d'une personne physique, ses nom, prénom, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance » ;

- l'article 901 du même code prévoit que « la déclaration d'appel est faite par acte, comportant le cas échéant une annexe, contenant outre les mentions prescrites par les 2° et 3° de l'article 54 et par le cinquième alinéa de l'article 57, à peine de nullité' » ; 

- l'article 960 du même code prévoit que « la constitution d'avocat par l'intimé ou par toute personne qui devient partie en cours d'instance est dénoncée aux autres parties par notification entre avocats. Cet acte indique : a) si la partie est une personne physique, ses nom, prénom, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance » ;

- l'article 961 du même code dispose que « les conclusions des parties sont signées par leur avocat et notifiées dans la forme des notifications entre avocats. Elles ne sont pas recevables tant que les indications mentionnées à l'alinéa 2 de l'article précédent n'ont pas été fournies. Cette fin de non-recevoir peut être régularisée jusqu'au jour du prononcé de la clôture ou, en l'absence de mise en état, jusqu'à l'ouverture des débats' » ;

- les époux [J] n'ont à aucun moment fait connaître leurs lieux et dates de naissance et M. [J] n'a indiqué qu'un seul prénom aussi bien dans sa déclaration d'appel que dans ses conclusions ;

- l'état civil complet et réel des appelants reste inconnu et ils sont irrecevables en leur appel. 



Les appelants répondent que :

- ils rectifient, s'il en est encore besoin, en faisant connaître leurs états civils complets : M. [Z] [J] est né le 1er décembre 1967 à [Localité 1] (Pakistan), il est de nationalité française et sans emploi ; Mme [S] [N] [J] née [L] est née le 25 juin 1970 à [Localité 1] (Pakistan), elle est de nationalité française et sans emploi ; 

- aucun autre qu'eux ne pouvait avoir intérêt à interjeter appel ;

- l'article 114 du code de procédure civile rappelle qu' « aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause cette irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public. » ; le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucun grief lié à l'absence de mention de leur état civil complet lors de la déclaration d'appel ; 

- il dispose de l'acte d'achat des époux [J] contenant leur état civil complet. 



Réponse de la cour

En droit, l'article 901 du code de procédure civile dans sa version applicable à la présente instance introduite avant l'entrée en vigueur le 1er septembre 2024 du décret n°2023-1391 du 29 décembre 2023, dispose notamment que la déclaration d'appel est faite par acte, comportant le cas échéant une annexe, contenant les mentions prescrites par le 3° de l'article 54, à savoir, à peine de nullité, pour les personnes physiques, les nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance de chacun des appelants. 

Aux termes de ces dispositions, la sanction du défaut de ces mentions dans la déclaration d'appel est une nullité pour vice de forme de cet acte au sens des articles 114 et suivants du code de procédure civile et non l'irrecevabilité de l'appel. 

Or, les articles 114 et 115 du code de procédure civile rappellent notamment que la nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public, et que la nullité est couverte par la régularisation ultérieure de l'acte si aucune forclusion n'est intervenue et si la régularisation ne laisse subsister aucun grief. La régularisation peut intervenir après l'expiration des délais d'appel (Civ. 2e, 7 juin 2018, n° 17-16.661). 

En l'espèce, outre qu'il n'est pas établi que M. [J], né au Pakistan ait un second prénom, le syndicat des copropriétaires ne se prévaut ni ne démontre l'existence d'un grief résultant du défaut de mention des dates et lieux de naissance des appelants qu'il avait bien identifiés dans le cadre du jugement attaqué sans qu'aucune nullité ne soit alors soulevée. Ces derniers ont, au surplus, donné ces informations dans leurs écritures notifiées le 24 octobre 2022. 

S'agissant des mentions contenues dans les conclusions, si aux termes des articles 960 et 961, à peine d'irrecevabilité de ces conclusions et non de l'appel, ces dernières doivent comporter ces mêmes mentions. Il doit, cependant, être rappelé que l'article 126 du code de procédure civile précise qu'une fin-de-non-recevoir peut être régularisée et l'irrecevabilité écartée, si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

C'est bien le cas, ici, puisque les appelants ont donné les informations manquantes dans leurs dernières écritures notifiées le 24 octobre 2022 avant la clôture des débats. 

En conséquence, la cour rejette les fins de non-recevoir soulevées. 

Sur les demandes en paiement des charges

Moyens des parties

L'appelant conclut à la réformation du jugement attaqué en faisant valoir que :

- le décompte de créance produit par l'intimé est imprécis et inexact ;

- le décompte débute en septembre 2015 mentionnait déjà des postes intitulés « débours et suivi de procédure 2015/3 » comptabilisés hors frais de procédure (ligne 1) et « débours et suivi de procédure 2015/4 » comptabilisés pour un même montant en frais 10-1 (ligne 4) ; ils ont été certainement précédés de « débours et suivi de procédure 2015/1 et /2 » ;

- ce décompte ne correspond pas à celui initialement remis à M. [J] ;

- deux postes de 500 euros, chacun facturés le 5 janvier 2016, interrogent, outre une signification « SCP [C] [T] » pour 1053 euros à la date du 15 janvier 2017 qui n'apparaît pas sur le décompte produit pour l'instance en cours ou « [C] signification » pour la date du 19 avril 2017 qui n'apparaît pas non plus sur le décompte ; cette somme de 1053 pourrait être une reprise de la somme de 105,30 euros demandée par Foncia ; 

- un poste intitulé « charges du 1er janvier au 31 décembre 2015 » de 2740,09 euros est inexpliqué ; il ne s'agit pas d'une régularisation ou d'un solde ;

- ces deux postes devront donc être déduits pour un montant de 3028,33 euros pour aboutir à un montant de 922,47 euros ;

- le syndicat admet lui-même une erreur de comptabilisation mais qui n'était pas rectifiée en décembre 2017. 



L'intimé répond que :

-  les appelants reprennent les moyens développés devant le premier juge et qu'il a rejetés ;

- les sommes de 500 euros comptées deux fois le 5 janvier 2016 et de 1053 euros au titre d'une facture de la SCP [C]-[T] au 15 janvier 2017, ne faisaient pas partie des sommes demandées en première instance ; la retenue de 500 euros correspondant à la condamnation aux frais irrépétibles de 500 euros du jugement de 2015 retenue par erreur deux fois, ainsi que la facture en cause, ont été corrigés le 14 décembre 2017 ; cela n'a rien à voir avec les montants demandés dans le cadre de la présente procédure ;

- le poste relatif aux charges de l'exercice 2015 pour 2740,09 euros est la reddition de cet exercice (charges réelles de ce montant, remboursement des provisions de 2514,51 euros) comme le montre la pièce n°19 versée aux débats ; c'est une reddition classique en application de la loi SRU ; 

- les sommes demandées en première instance étant justifiées, le jugement sera confirmé à cet égard ; 

- depuis le jugement, d'autres appels de fonds sont demeurés impayés pour un montant de 1764,11 euros au titre des charges appelées entre le 8 décembre 2021 et le 14 septembre 2022, les quelques paiements intervenus depuis que le jugement a été rendu ayant été imputés sur les causes de celui-ci. 



Réponse de la cour

Sur la demande arrêtée au 7 décembre 2021

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

L'article 14-2 de la même loi prévoit encore que les dépenses pour les travaux listés à l'article 44 du décret du 17 mars 1967 ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.

Conformément à l'article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l'assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges.

En application des articles 1342-10 du code civil et 9 alinéa 2 de l'arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires, les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d'indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne. 

Conformément aux dispositions de l'article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il n'en reste pas moins que l'approbation des comptes de la copropriété n'emporte pas approbation des comptes individuels des copropriétaires. 

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient alors au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable des sommes qu'il réclame. 

En l'espèce, les moyens soutenus par l'appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation.

Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants.

Le décompte arrêté au 14 décembre 2021 (pièce n°55), produit aux débats par le syndicat au soutien de sa demande, distingue les sommes appelées au titre des charges et travaux de celles relatives aux frais, excluant les « débours et suivi procédure 2015/3 » des sommes demandées au titre des charges. 

Les autres sommes invoquées par les appelants n'y sont pas mentionnées, hors celle au titre de la régularisation des charges de l'exercice 2015, après l'approbation des comptes de cet exercice lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 21 mars 2016 (pièce n°14) et correspond au montant de la répartition opérée, à savoir 2740,09 euros au titre des charges et travaux approuvés et 2514,51 euros déduits à cette même date au titre des provisions versées.

Les époux [J] ne démontrent pas avoir réalisé de paiement ensuite s'imputant sur les causes du jugement.

 En conséquence, la cour confirme le jugement. 

Sur la demande actualisée au titre des charges dues entre le 8 décembre 2021 et le 14 septembre 2022

Le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- l'extrait de matrice cadastrale relatif à la propriété des appelants sur les lots en cause et aux tantièmes détenus ;

- les procès-verbaux des assemblées générales du 7 octobre 2020 et du 3 juin 2021 votant les budgets prévisionnels des exercices 2021 et 2022 ; 

- les appels des charges et travaux du 4ème trimestre 2021 au 3ème trimestre 2022,

- le relevé des dépenses de l'exercice 2021 au crédit du compte des appelants ; 

- un décompte au titre de la période du 31 décembre 2021 au 1er juillet 2022, arrêté au 14 septembre 2022.



Après l'analyse de ces éléments et la déduction des sommes retenues pour des montants de 70 euros et de 140 euros les 15 mars 2022 et 16 juin 2022 au titre du « suivi de la procédure de recouvrement », qui ne relèvent pas d'appels de charges ou travaux arrêtée au 14 septembre 2022 (appel provisionnel du 3ème trimestre 2022 inclus), le syndicat démontre une créance de charges et travaux de (1764 ,41-70-140) 1554,41 euros. 

En conséquence, la cour condamne solidairement M. et Mme [J] au paiement de cette somme qui portera intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2022 (date des conclusions de l'intimé actualisant sa créance), en application de l'article 1231-6 du code civil. 



Sur la demande en paiement des frais nécessaires de recouvrement

Moyens des parties

L'intimé conclut à la réformation du jugement attaqué en faisant valoir que :

- le suivi des impayés, l'émission de mises en demeure, la constitution d'un dossier de recouvrement à transmettre à un huissier et à un avocat puis le suivi de la procédure occasionnent une surcharge de travail considérable et un coût ;

- le contrat signé entre le syndic et le syndicat des copropriétaires prévoit un honoraire complémentaire spécial et le sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est de mettre ces sommes à la charge des débiteurs ;

- le législateur a défini un contrat type par décret du 18 mars 2015 prévoyant la facturation d'honoraires supplémentaires imputables aux seuls copropriétaires concernés comprenant les frais de recouvrement (article 9.1) ; 

- le contrat de syndic approuvé par la copropriété ici est conforme à ce modèle ; aucune règle n'impose qu'un syndic soit payé de la même façon en fonction du nombre d'heures dédiées ; gérer un immeuble normal c'est dans 99% des cas ne pas avoir à se préoccuper d'impayés ; il n'est pas normal que les autres copropriétaires supportent ces coûts ; 

- quels seraient, sinon, les frais désignés par l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 qui ne sauraient se limiter au seul coût des mises en demeure. 



L'intimé répond que :

- le jugement doit être confirmé ;

- les frais doivent être nécessaires et exposés pour le recouvrement d'une créance justifiée ; 

- les frais mis à leur charge par leur montant et leur fréquence ont été engagés sans réelle nécessité et de manière inconsidérée ; leur coût représente le tiers de la créance de charges ; tel est le cas des relances postérieures à l'assignation ou de la facturation trimestrielle automatique de frais de suivi du dossier impayé ou de « débours et suivi de procédure » au coût forfaitaire sans diligences précises sortant de la gestion courante du syndic ; 

- il n'est pas démontré que les frais retenus à ce titre excèdent la gestion courante du syndic ; ces honoraires du syndic ne rentrent pas dans les dispositions de l'article 10-1 ; 

- ces frais font double emploi avec l'indemnité de frais irrépétibles demandée et les dépens.



Réponse de la cour

Il doit être rappelé qu'en application de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Par 'frais nécessaires', il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme les frais de mise en demeure, de relance suivant cette mise en demeure et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, investis pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. 

Ne relèvent pas de ces dispositions, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de tout syndic, dont la mission est de procéder au recouvrement des charges impayées affectant de très nombreuses copropriétés, et qui sont répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice qui feront l'objet des dépens de l'instance concernée par cette acte, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l'assignation. Sauf si ce dernier démontrait que ses diligences excédaient, par leur temps, la spécificité de celles-ci, cette gestion courante par un syndic des impayés de charges.

Il n'est pas inutile de rappeler également que les rapports entre le syndicat et ses membres sont régis par le règlement de copropriété et non par le contrat de syndic (Civ. 3e, 5 mai 2009, n° 08-13.855), peu important donc ses mentions à cet égard. 

En l'espèce, le décompte des frais (pièce n°55) fait d'abord apparaître que le syndic demande bien, comme l'avaient soulevé les appelants, des « débours et suivis de procédure 2025/3 » et « 2015/4 » pour des montants de 288,24 euros les 21 septembre et 14 décembre 2015 dont le syndicat reconnaissait lui-même précédemment qu'ils relevaient des frais liés au jugement du 15 octobre 2015 et dont il n'est donc pas démontré le lien avec le présent litige. 

Ensuite, il doit être constaté que le syndicat ne produit aux débats aucune mise en demeure du 20 février 2020 et relance du 10 mars suivant de nature à justifier les frais retenus à ces titres. Il n'explique pas davantage les intérêts de retard décomptés avant toute décision judiciaire. 

Les frais de « constitution » « dr huiss » et « dr avocat » retenus les 23 novembre 2020, 8 février 2021, « d'assignation » (à supposer que ce soient les honoraires du syndic à ce titre, sinon ils relèvent des dépens) du 1er juin 2021 et « suivi procédure recouvrement » des 12 juillet et 7 décembre 2021, des 15 mars et 16 juin 2022 relèvent de la mission de gestion courante des impayés de charges par un syndic, faute de démonstration de diligences excédant celle-ci. Au surplus, leur réitération trimestrielle à un montant forfaitaire, sans explication des diligences accomplies, ne suffit pas à démontrer leur nécessité. Seul le règlement de copropriété régit les relations entre le syndicat et les copropriétaires.

Enfin, aux termes du bordereau récapitulatif annexé aux dernières écritures de l'intimé dont est saisie la cour au sens de l'article 954 du code de procédure civile et conformément au principe du contradictoire édicté aux articles 15 et 16 de ce même code, il n'est produit aux débats aucun justificatif au titre des frais d'inscription hypothécaire retenus dans le décompte des frais. 

Dans ces conditions, seul peut être retenu le coût non contesté du commandement de payer du 21 décembre 2020 retenu par les premiers juges. 

En conséquence, la cour confirme le jugement à cet égard. 

Sur les dommages et intérêts, la rectification d'erreur matérielle et l'appel abusif

Moyens des parties

L'appelant conclut à la réformation du jugement attaqué en faisant valoir que :

-   le syndicat ne justifie d'aucun préjudice pour solliciter une indemnisation qu'il prétend fonder sur une résistance abusive ;

- l'absence de règlement de charges courantes malgré plusieurs condamnations antérieures ne caractérise pas nécessairement et automatiquement leur mauvaise foi mais elle démontre un acharnement du syndicat qui multiplie les procédures qui, en deçà d'un certain montant, ne nécessitent pas l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires ; en moins de six ans quatre décisions ont été rendues qui alourdissent d'autant le budget de la copropriété et retardent le règlement de leur solde, les acculant également au règlement des frais cumulés ; 

- les époux [J] ont à c'ur d'exécuter le jugement. 



L'intimé répond que :

- l'erreur matérielle contenue dans le dispositif du jugement, qui ne mentionne pas la condamnation de 500 euros retenue aux termes de son dispositif, doit être rectifiée par la cour auquel ce jugement est déféré, même si une requête a été adressée au tribunal de proximité ;

- le tribunal de proximité a justement retenu que l'absence de règlement des charges courantes malgré plusieurs condamnations antérieures caractérisait la mauvaise foi des débiteurs ; 

- la procédure d'appel est manifestement abusive et dilatoire. 



Réponse de la cour

En droit, l'article 462 du code de procédure civile dispose que les erreurs et omissions matérielles qui affectent un jugement, même passé en force de chose jugée, peuvent toujours être réparées par la juridiction qui l'a rendu ou par celle à laquelle il est déféré, selon ce que le dossier révèle ou, à défaut, ce que la raison commande.

En l'espèce, il ressort effectivement de la comparaison des motifs et du dispositif du jugement attaqué que c'est à la suite d'une erreur matérielle qu'il n'est pas mentionné dans ce dispositif la condamnation de M. et de Mme [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros retenue dans les motifs (« ils seront condamnés à versés au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts »). 

Aucun jugement rectificatif n'étant versé aux débats et la cour étant saisie de cette demande, il lui appartient de statuer. 

Le jugement sera donc rectifié en ce sens. 

La cour étant ainsi saisie de ce chef du jugement, il doit être rappelé qu'en application de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.



Le non-paiement des charges par un copropriétaire lorsqu'il est délibéré et répété traduit sa mauvaise foi. Il a pour effet de porter atteinte au fonctionnement normal de la copropriété en créant un déséquilibre dans sa trésorerie et en rendant difficile voire impossible l'engagement des dépense collectives obligatoires ou simplement nécessaires. En outre, il génère une répartition inéquitable des charges au détriment des copropriétaires respectueux de leur obligation se trouvant dans l'obligation de contribuer aux dépenses communes pour la part couverte par les copropriétaires défaillants. 

Comme l'ont justement retenu les premiers juges, il s'agit de la quatrième procédure judiciaire qui aboutit à la condamnation des intimés pour non-respect de leur obligation de paiement des charges de copropriété, les premiers impayés remontant à plus de sept ans. Les décomptes produits aux débats font apparaître des règlements irréguliers et il n'est plus justifié d'aucun règlement entre le 6 décembre 2021 et le 14 septembre 2022. La dette s'est encore accrue dans le cadre de la procédure d'appel. 

Face à cela, les époux [J] procèdent à une inversion des responsabilités sans produire aucun élément de nature à justifier une situation financière obérée ni d'un début d'exécution du jugement attaqué. 

Le manquement volontaire à leur obligation de paiement, partant leur mauvaise foi, est ainsi établie. La réitération de ces impayés pendant une longue période a généré un préjudice au détriment des autres copropriétaires contraints de contribuer à leur place ainsi qu'un déséquilibre de la trésorerie du syndicat au détriment de l'engagement des dépenses nécessaires. 

Le jugement sera donc confirmé quant aux dommages et intérêts alloués. 

S'agissant de ceux sollicités dans le cadre de l'appel, au titre d'une procédure qualifiée d'abusive et de dilatoire par le syndicat des copropriétaires, force est de constater que ce dernier n 'invoque aucun moyen précis de nature à démontrer une faute des appelants à cet égard et un préjudice en résultant pour lui en application de l'article 1240 du code civil. 

Sa demande à ce titre sera donc rejetée. 



Sur la demande de délais de paiement

Moyens des parties

Les appelants concluent à la réformation du jugement attaqué en faisant valoir que :

- des délais de paiement doivent être octroyés aux copropriétaires en situation financière précaire et qui sont de bonne volonté ;

- en réponse au tribunal qui a considéré qu'ils avaient bénéficié de délais de fait, il doit être constaté qu'ils ne contestent pas l'existence de leur dette ; ils comprennent difficilement le français et leur présence aux assemblées ne leur permettent pas de s'enquérir de l'importance et du coût des travaux votés qu'ils subissent sans que leur budget de le permette ;

- ils s'acquittent régulièrement de sommes importantes et reprennent le cours difficilement du paiement de leurs charges ; ils avaient déjà sollicité des délais afin d'éviter de trop nombreux frais de procédure mais le syndic multipliait les diligences ; la somme qu'ils ont versée qui était destinée à régler les charges courantes a été affectée au règlement des premières condamnations ; tous les membres de la famille ont participé aux paiements ; 

- ils proposent des règlements mensuels de 80 euros par mois ou 240 euros par trimestre pendant 24 mois ; 

- leur situation financière est difficile puisque M. [J] a perdu son emploi et que son épouse ne travaille pas tandis qu'ils doivent rembourser l'emprunt immobilier portant sur leur bien ; leur revenu fiscal déclaré est modeste ; leurs enfants majeurs les aident à se maintenir dans le logement ce qu'ils ne pourraient pas faire sinon. 



L'intimé répond que :

- il s'agit de la cinquième procédure de recouvrement en douze ans ;

- les autres copropriétaires de la résidence n'ont pas beaucoup plus de moyens que les appelants et ont tous leurs propres difficultés ; 

- ils s'octroient des délais de paiement depuis de très nombreuses années de sorte qu'ils doivent trouver un moyen de payer leurs charges à échéance ou en tirer des conséquences pour trouver une solution de logement moins onéreuse. 



Réponse de la cour

En droit, l'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, si la décision d'aide juridictionnelle du 20 avril 2022 rendue dans le cadre du présent appel retenait, alors, un revenu fiscal de 5257 euros, force est de constater que les appelants ne produisent aucun élément de nature à justifier de leur situation financière actuelle donc de la persistance de son caractère obéré et de leur capacité d'assurer des règlements mensuels réguliers, en plus du règlement de leurs charges de copropriété courantes. 

Ils ont bénéficié de délais de fait déjà très importants sans justifier d'un début de règlement de leur dette de charges, celle-ci s'étant encore accrue depuis le jugement attaqué. 

Les autres copropriétaires ne sauraient, à l'issue de cette cinquième procédure en recouvrement, continuer à rembourser à leur place les dépenses nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété. 

En conséquence, la cour confirme le jugement en ce qu'il a rejeté leur demande de délais de paiement. 



Sur les frais du procès

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [J], parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément à la législation sur l'aide juridictionnelle, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 2500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. 



DISPOSITIF

Par ces motifs, la cour

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement 

Rejette les fins de non-recevoir soulevées par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] située [Adresse 1] et [Adresse 8] à [Localité 6] à l'encontre du présent appel ; 

Ordonne la rectification suivante du dispositif du jugement du tribunal de proximité du 28 février 2022 qui a été déféré à la cour, à raison d'erreurs matérielles :

- Dit qu'après « condamne solidairement M. et Mme [J] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] située [Adresse 1] et [Adresse 8] à [Localité 6] la somme de 171,65 euros au titre des frais,

- Il doit être mentionné : « Condamne M. et Mme [J] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] située [Adresse 1] et [Adresse 8] à [Localité 6] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts » ; 



Dit que la présente décision rectificative sera mentionnée sur la minute et les expéditions du jugement ;



Confirme le jugement ainsi rectifié en ses dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau

Condamne solidairement M. [Z] [J] et à Mme [S] [N] [L] épouse [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] située [Adresse 1] et [Adresse 8] à [Localité 6] la somme de 360,65 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires ;



Y ajoutant 



Condamne solidairement M. [Z] [J] et à Mme [S] [N] [L] épouse [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] située [Adresse 1] et [Adresse 8] à [Localité 6] la somme de 1554,41 euros au titre des charges et travaux pour la période du 8 décembre 2011 au 14 septembre 2022 (appel provisionnel du 3ème trimestre 2022 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2022 ; 



Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] située [Adresse 1] et [Adresse 8] à [Localité 6] de dommages et intérêts pour procédure abusive ;



Condamne in solidum M. [Z] [J] et à Mme [S] [N] [L] épouse [J] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément à la législation sur l'aide juridictionnell;



Condamne in solidum M. [Z] [J] et à Mme [S] [N] [L] épouse [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] située [Adresse 1] et [Adresse 8] à [Localité 6] la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; 



Rejette toute autre demande. 



LE GREFFIER, 

LA CONSEILLERE POUR LA PRÉSIDENTE,