Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 27 mai 2026

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRÊT DU 27 MAI 2026



(n° , 13 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/05893 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFQAV



Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Février 2022 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BOBIGNY - RG n° 20/04711





APPELANT

 

Syndicat Des Coproprietaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 2] représenté par son syndic la SOCIETE D'ETUDES ET DE GESTION IMMOBILIERE DU NORD EST exerçant sous le sigle 'SEGINE', SAS immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro B 642 032 130, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par Me Caroline COLET, avocat au barreau de PARIS, toque : P0511

Ayant pour avocat plaidant : Me Bruno ADANI, avocat au barreau du VAL D'OISE, toque : 183 substitué par Me Akli DJOUANI, même cabinet







INTIMÉS 



Monsieur [W] [E] né le 28 juin 1971 à [Localité 3] (Tunisie),

[Adresse 4]

[Localité 4]

Représenté par Me Armand JABER de la SELASU JABER AVOCAT, avocat au barreau de PARIS





DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES de la Région Languedoc-[Localité 5] et du Département de l'Hérault à [Localité 6] chargée du domaine, en sa qualité de curateur de la succession vacante de Madame [U] [O], épouse [E], née le 11 décembre 1972 à [Localité 3] (Tunisie) prise en la personne de sa Directrice

[Adresse 5]

[Localité 7]

Défaillante,

La déclaration d'appel a été régulièrement signifiée à étude le14 juin 2022, 













COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie CHABROLLE, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Perrine VERMONT,, Conseillère, faisant fonction de présidente pour la présidente empêchée en vertu de l'article R 312-3 du code de l'organisation judiciaire,

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère 

Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire 

 





Greffier, lors des débats : Madame Dominique CARMENT



 

ARRÊT :



- PAR DÉFAUT 



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile



- signé par Madame Perrine VERMONT , Conseillère, faisant fonction de présidente pour la présidente empêchée en vertu de l'article R 312-3 du code de l'organisation judiciaire, et par Madame Marylène BOGAERS , greffière présente lors de la mise à disposition



FAITS ET PROCEDURE

La cour est saisie de l'appel d'un jugement rendu le 2 février 2022 par le tribunal judiciaire de Bobigny dans une affaire opposant le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 7], représentée par son syndic en exercice, à M. [W] [E] et à Mme la Directrice régionale des finances publiques de la région Languedoc-Roussillon et du département de l'Hérault à Montpellier chargée du domaine en sa qualité de curateur à la succession vacante de Mme [U] [O] épouse [E].

Mme [O] épouse [E] était propriétaire indivise avec M. [E] du lot n°2317 au sein de la copropriété dénommée [Adresse 8] située [Adresse 9] à [Localité 8], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. 



Mme [O] épouse [E] est décédée le 28 novembre 2013 à [Localité 9].



Par ordonnance en date du 2 octobre 2019, saisi sur requête du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10], le président du tribunal de grande instance de Montpellier a déclaré vacante la succession de Mme [E] et nommé en qualité de curateur Mme la Directrice Régionale des Finances Publiques de la Région Languedoc-Roussillon et du département de l'Hérault à Montpellier chargée du domaine.



Par acte introductif d'instance du 2 mars 2020, le syndicat des copropriétaires a saisi le tribunal judiciaire de Bobigny de demandes visant au paiement des charges de copropriété avec intérêts au taux légal et des frais de recouvrement, outre diverses sommes. 

Par la décision attaquée, le tribunal a statué en ces termes : 

- ordonne la révocation de l'ordonnance de clôture rendue le 20 octobre 2021, 

- prononce la clôture de l'instruction à la date du 2 février 2022, 

- déclare la fin de non-recevoir tirée de la prescription irrecevable, 

- condamne solidairement M. [E] et Mme la Directrice Régionale des Finances Publiques de la région Languedoc-[Localité 5] et du département de l'Hérault à [Localité 6] chargée du domaine ès-qualités de curateur à la succession de Mme [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] située [Adresse 9] à [Localité 8] les sommes suivantes : 

 5 428,95 euros à titre d'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er avril 2021, outre les intérêts au taux légal à compter du 2 mars 2020, 

 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 11] située [Adresse 9] à [Localité 8] du surplus de ses demandes, 

- déboute M. [E] de sa demande de délais de paiement, 

- condamne in solidum M. [E] et Mme la Directrice Régionale des Finances Publiques de la région Languedoc-Roussillon et du département de l'Hérault à Montpellier chargée du domaine ès-qualités de curateur à la succession de Mme [E] aux dépens et autorisé Maître Sevin, SCP Martins Sevin à les recouvrer directement conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, 

- rappelle que la présente décision est de droit assortie de l'exécution provisoire. 



Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement par déclaration du 21 mars 2022. 

Cette déclaration d'appel a été signifiée à la Direction Régionale des Finances Publiques de la Région Languedoc-[Localité 5] et du département de l'Hérault à [Localité 6] chargée du domaine en qualité de curateur à la succession vacante de Mme [O] épouse [E] par acte remis à étude le 14 juin 2022. 

La clôture a été prononcée par ordonnance du 28 janvier 2026.



Une demande de renvoi a été formée par conclusions de l'appelant notifiées le 4 février 2026, à laquelle il n'a pas été fait droit, compte tenu de l'ancienneté de l'affaire et de la clôture ordonnée. 



L'affaire a été appelée à l'audience du 10 février 2026.



PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées électroniquement le 19 décembre 2025, l'appelant demande à la cour, au visa des articles 10, 10-1, 19 et 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 1231-6 et 2222 du code civil, 90 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, 35 du décret n°67-337 du 17 mars 1967, de :

- juger irrecevable et en tout état de cause, mal fondé, M. [E] en ses demandes de caducité et de prescription, 

en conséquence, 

- juger recevable et bien-fondé son appel, 

- juger que son action n'est pas prescrite, 

- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 2 février 2022 en ce qu'il a condamné solidairement M. [E] et Mme la Directrice Régionale des Finances Publiques de la Région Languedoc-Roussillon et du département de l'Hérault à Montpellier chargée du domaine en sa qualité de curateur de la succession vacante de Mme [E] à lui payer la somme de 5 428,95 euros à titre d'arriéré de charges de copropriété arrêté au 1er avril 2021, 

- infirmer le jugement en ce qu'il l'a débouté de sa demande de de dommages et intérêts à hauteur de 2 000 euros, 

statuant à nouveau, 

- condamner solidairement M. [E] et Mme la Directrice Régionale des Finances Publiques de la Région Languedoc-[Localité 5] et du département de l'Hérault à [Localité 6] chargée du domaine en sa qualité de curateur de la succession vacante de Mme [E] à lui payer la somme de 19 196,54 euros (2ème trimestre 2021 inclus) majorée des intérêts de retard calculés au taux légal à compter de la date de l'assignation, au jour du parfait paiement, 

au titre de l'actualisation, 

- condamner solidairement M. [E] et Mme la Directrice Régionale des Finances Publiques de la Région Languedoc-[Localité 5] et du département de l'Hérault à [Localité 6] chargée du domaine en sa qualité de curateur de la succession vacante de Mme [E] à lui payer la somme de 34 396,34 euros (4ème trimestre 2025 inclus) majorée des intérêts de retard calculés au taux légal à compter de la date de l'assignation, au jour du parfait paiement, 

- condamner solidairement M. [E] et Mme la Directrice Régionale des Finances Publiques de la Région Languedoc-[Localité 5] et du département de l'Hérault à [Localité 6] chargée du domaine en sa qualité de curateur de la succession vacante de Mme [E] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, 

- juger mal fondé, M. [E] en toutes ses demandes, fins et conclusions, 

en tout état de cause, 

- condamner solidairement M. [E] et Mme la Directrice Régionale des Finances Publiques de la Région Languedoc-[Localité 5] et du département de l'Hérault à [Localité 6] chargée du domaine en sa qualité de curateur de la succession vacante de Mme [E] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner solidairement M. [E] et Mme la Directrice Régionale des Finances Publiques de la Région Languedoc-[Localité 5] et du département de l'Hérault à [Localité 6] chargée du domaine en sa qualité de curateur de la succession vacante de Mme [E] aux dépens lesquels comprendront notamment le coût de l'inscription d'hypothèque avec application de l'article 699 du même code au profit de Maître Colet, avocat aux offres de droit.



Ces conclusions ont été signifiées à Mme la Directrice Régionale des Finances Publiques de la Région Languedoc-[Localité 5] et du département de l'Hérault intimée défaillante, le 30 décembre 2025, par acte remis à personne.



Par conclusions notifiées le 16 septembre 2022, l'intimé demande à la cour, au visa des articles article 122 et 902 du code de procédure civile et 2219 et 2224 du code civil, de :

- déclarer l'appel formé par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] située [Adresse 9] à [Localité 8] irrecevable et mal fondé, 

- confirmer le jugement du tribunal de judiciaire de Bobigny, 

- débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 11] située [Adresse 9] à [Localité 8] de l'ensemble de ses demandes y compris indemnitaires, 

- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] située [Adresse 9] à [Localité 8] à lui payer la somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] située [Adresse 9] à [Localité 8] aux dépens de la présente procédure.





MOTIFS DE LA DECISION

Mme la Directrice Régionale des Finances Publiques de la région Languedoc-[Localité 5] et du département de l'Hérault à [Localité 6] chargée du domaine ès-qualités de curateur à la succession de Mme [E] n'a pas constitué avocat ; il sera statué par défaut.

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

Il convient de rappeler qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.

Par ailleurs, il doit être rappelé que, conformément à l'article 472 du code de procédure civile, si l'un des défendeurs ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Il doit, en particulier en appel, vérifier la recevabilité de celui-ci, la régularité de sa saisine et s'assurer que la condamnation prononcée en première instance est régulière et bien fondée.

L'article 954 dernier alinéa du code de procédure civile précise également que la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs.

Il convient, enfin, de constater que les chefs du jugement portant sur les dépens et les frais irrépétibles n'étant pas querellés, ils sont devenus définitifs.



Sur l'irrecevabilité de l'appel soulevée par M. [E]

Moyens des parties

M. [E] fait valoir que :

-  l'action et les demandes du syndicat sont irrecevables, l'action portant sur des impayés de charges n'ayant pas été introduite dans les cinq ans à compter de la date d'entrée en vigueur de la loi [Localité 10], le 25 novembre 2018, en violation de l'article 2219 du code civil ainsi que de l'article 2224 du même code tel qu'issu de cette loi ; 

- au vu des pièces produites aux débats par le syndicat et du montant annuel des charges de copropriété, les sommes réclamées en 2014 à hauteur de 9381,56 euros correspondent à des périodes antérieures notamment à l'année 2008 et sont nécessairement prescrites ; 

-le demandeur se contente d'indiquer que les sommes qu'ils réclament correspondent aux impayés du 1er janvier 2014 au 4ème trimestre 2019 inclus, en contradiction avec la pièce n°10 qu'il produit qui évoque des sommes antérieures et un report d'une période indéterminée ; 

- le tribunal a rejeté sa demande faute de précision des sommes réclamées pour la période du 1er avril 2009 au 1er janvier 2014 et en l'absence de communication des appels de fonds ; 

- le syndicat se contente de répéter en appel ce qu'il a soutenu en première instance.



Le syndicat des copropriétaires répond que :

- en application de l'article 2222 du code civil , la loi [Localité 10], publiée le 24 novembre 2018, ayant réduit le délai de prescription de 10 à 5 ans, pour des charges impayées dues avant l'application des dispositions de cette loi, l'action en recouvrement devait être introduite dans les cinq ans de son entrée en vigueur, soit jusqu'au 25 novembre 2023 ; le recouvrement des charges pouvait porter sur des charges impayées remontant à dix années maximum, soit depuis le 25 novembre 2008, sans que la durée totale ne puisse excéder 10 ans ; l'article 2240 du code civil rappelle, en outre, que la reconnaissance du débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait, par la réalisation de paiements, interrompt le délai de prescription pour la totalité de la créance ; 

- le jugement attaqué n'a pas retenu la prescription ;

- le solde antérieur au 1er janvier 2014 est créditeur après imputation des règlements courant du 31 juillet 2009 au 11 mars 2016 ; les règlements de M et de Mme, avant son décès, ont interrompu la prescription. 





Réponse de la cour

Il résulte de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, entrée en vigueur le 25 novembre 2018, que les actions en recouvrement des charges relèvent du nouveau délai de prescription de cinq édicté à l'article 2223 du code civil.

Cependant, en application de l'article 2222 du code civil, ce délai ayant été réduit de dix à cinq ans par ces dispositions légales, il doit être retenu, pour les charges impayées dues avant le 25 novembre 2018, que l'action devait être introduite avant le 25 novembre 2023 et pouvait porter sur des charges impayées remontant à dix années antérieures au maximum, soit au 25 novembre 2008 sans que leur durée totale ne puisse excéder dix ans. 

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l'article 2240 du code civil qui prévoit que le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription, 
la reconnaissance, même partielle, que le débiteur fait du droit de celui contre lequel il prescrivait, entraîne pour la totalité de la créance un effet interruptif qui ne peut se fractionner (Civ. 3e, 14 mai 2020, pourvoi n° 19-16.210).

Les articles 2241 et 2242 du code civil précisent que la demande en justice interrompt également le délai de prescription et que celle-ci produit ses effets jusqu'à l'extinction de l'instance. 

Il doit également être rappelé qu'en application des articles 1342-10 du code civil et 9 alinéa 2 de l'arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires, les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d'indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne.

En l'espèce, si le syndicat produit un premier décompte de créance (pièce n°9) débutant par un report de solde de 39,73 euros antérieur au 1er avril 2009, non daté, comme cela sera ensuite démontré, compte tenu de l'imputation des règlements des intimés sur leur dette la plus ancienne, à la date du jugement attaqué, la demande en paiement portait sur des impayés débutant au 1er avril 2014 et, dans le cadre du présent appel, compte tenu d'autres paiements ensuite effectués, à un premier solde débiteur au 1er avril 2017.

Il doit être observé, en tout état de cause, qu'ont été réalisés des paiements par M. [E] ou son épouse avant son décès, les 31 juillet 2009, 1er octobre 2009, 23 février, 15 avril, 27 juillet, 14 octobre 2010, 31 janvier, 14 juin, 3 août, 11 octobre 2011, 24 janvier 2012 d'un montant à chaque fois exact au montant de l'appel provisionnel appelé le 1er du mois précédent, selon lesquels les intimés reconnaissent donc leur dette et interrompait le délai de prescription. 

Il ne s'était donc pas écoulé un délai de dix ans avant la délivrance de l'assignation du 2 mars 2020, antérieure à la date du 25 novembre 2023, laquelle a de nouveau interrompu le délai de prescription. 

Il doit en être conclu que la créance initiale du syndicat arrêtée au 1er avril 2021 puis celle, ici actualisée au 2 décembre 2025, ne sont pas prescrites en tout ou partie.

La fin-de-non-recevoir soulevée à l'encontre en réalité des demandes de l'appelant plutôt que de son appel lui-même, doit ainsi être rejetée. 

Il doit, ensuite, être rappelé que le moyen tiré de la caducité de la déclaration d'appel en application de l'article 905-2 du code de procédure civile applicable à la présente procédure d'appel, introduite avant l'entrée en vigueur le 1er septembre 2024, du décret n°2023-1391 du 29 décembre 2023, ne constitue pas une fin de non-recevoir. 

Or, force est de constater qu'aux termes du dispositif de ses dernières conclusions, M. [E] ne sollicite pas expressément cette caducité qu'il n'invoque que dans la partie discussion. La cour n'est donc pas saisie d'une demande à ce titre. 

Elle ne l'est pas davantage de demandes de délais de paiement ou d'injonction de production de pièces qui ne sont pas davantage formulées dans le dispositif des écritures de l'intimé. 



Sur la demande en paiement des charges 

Moyens des parties

L'appelant conclut à la réformation du jugement attaqué en faisant valoir que :

-  les juges ont réduit de façon erronée le montant demandé ; la somme de 9552,9 euros qu'ils ont déduite au titre de règlements qui n'auraient pas été retirés du décompte actualisé au 1er avril 2021, l'avaient en réalité été en application de la règle d'imputation sur la dette la plus ancienne à savoir entre le 19 décembre 2023 et le 1er janvier 2014 sur le décompte qui mentionnait bien la date ultérieure des chèques en cause pour un total de 9833,46 euros  (du 20 mai 2014 au 11 mars 2016) pour aboutir à un solde créditeur de 280,77 euros repris sur le décompte suivant débutant au 1er janvier 2014 pour un premier solde débiteur postérieur ; celui-ci actualisait la dette à un montant de 19 196,54 euros au 1er avril 2021, frais inclus soit à celle de 14 981,64 euros au titre des seules charges et travaux impayés comme le montre le décompte ; 

- la dette de charges et travaux des intimés doit être actualisée au montant de 26 634,25 euros (quatrième trimestre 2025 inclus) ; 

- contrairement aux assertions de l'intimé, le syndicat détaille le montant des charges dues, de façon distincte à celui des frais sollicités ; sont en outre versés les appels de fonds du 1er janvier 2011 au 13 décembre 2013 sur lesquels les virements ont été imputés ; 

- le tribunal a déduit de façon erroné un montant de 4214,90 euros au titre de frais qui n'étaient pas inclus dans la créance demandée. 



L'intimé répond que :

- en application de l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967, la contestation par un copropriétaire des charges demandées sur son décompte individuel est toujours possible nonobstant les décisions d'assemblée générale ;

- les sommes figurant sur les décomptes concernent des frais de poursuite abusivement demandés qui doivent être retirées du montant demandé ; la somme de 5391,30 euros au 19 septembre 20216 a été mise à sa charge à ce titre en contravention des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 ; les chèques adressés pour des montants de 645,73 et 946,36 euros soit un total de 1592, 09 euros par son conseil le 1er septembre 2016, encaissés les 28 septembre et 14 octobre 2016 visaient à régler le montant des frais qu'il reconnaissait devoir à cette date au titre de ces frais ; il a ensuite continué à payer ces charges comme le montre le décompte produit ;

- après déduction des frais, il reste dû la somme totale de 4499,44 euros ;

- son compte est toujours bloqué sur la plateforme en ligne de l'appelant, ne lui permettant pas de faire le point sur les charges dues, à mettre à jour son adresse postale, malgré de multiples relances pour résoudre cette difficulté. 



Réponse de la cour

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

L'article 14-2 de la même loi prévoit encore que les dépenses pour les travaux listés à l'article 44 du décret du 17 mars 1967 ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.

En vertu des dispositions combinées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient alors au syndicat de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité et au copropriétaire de rapporter la preuve qu'il est libéré de sa dette. 

De façon distincte, selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.



Il ressort de ces dispositions que les sommes dues par un copropriétaire au titre des provisions sur charges, des charges et travaux sont de nature distincte de celles dues au titre des frais investis pour leur recouvrement au titre de l'article 10-1 précité ou au titre des frais du procès qui seront ultérieurement examinés. 



Le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

- l'extrait de matrice cadastrale ainsi que l'ordonnance du 2 octobre 2019 du tribunal de grande instance de Montpellier justifiant de la qualité de copropriétaires des intimés, pour le second comme curateur à la succession de Mme [O] épouse [E], ainsi que les tantièmes affectés à leurs lots,

- les appels provisionnels de fonds et travaux pour la période du 1er avril 2014 au 1er décembre 2025 ; 

- les procès-verbaux des assemblées générales des 3 décembre 2013, 3 mars 2015, 12 janvier 2016, 10 janvier 2017, 17 avril 2018, 23 avril 2019, 18 février 2020, 30 juin 2021, 19 octobre 2021, 17 mai 2022, 28 mai 2024, 22 mai 2025 approuvant les comptes des exercices du 1er octobre 2012 au 30 septembre 2025 et votant les budgets prévisionnels des exercices du 1er octobre 2013 au 30 septembre 2026 ; 

- les relevés des dépenses pour les exercices 2014 à 2020 ;

- six décomptes successifs de créances : pour le premier de 2009 au 9 décembre 2013, ensuite arrêtée au 1er janvier 2020, au 21 mai 2021, au 1er avril 2022, au 12 décembre 2022, au 2 décembre 2025. 



Les décomptes produits aux débats, soit distinguent dans des colonnes différentes les sommes demandées au titre des charges ou des frais, soit énumèrent les sommes et le syndicat produit un dernier décompte arrêté au 2 décembre 2025 différenciant les sommes demandées sur ces deux postes de créances. 



L'analyse de ces éléments, en particulier du décompte arrêté au 1er janvier 2020 produit en pièce n°9 démontre que l'appelant a imputé, à la date du 19 décembre 2013, sur la dette la plus ancienne de 15 702,72 euros des copropriétaires, six chèques qu'il reconnaissait avoir reçus de M. [E], encaissés les 20 mai 2014, 1er août 2014, 12, 21 novembre 2014, 16 janvier, 24 avril 2015 et 11 mars 2016 pour un montant total de 9833,46 euros, conduisant à un solde créditeur, à cette date, de 280,77 euros.



Le tribunal était donc saisi d'une demande au titre de charges impayées à compter du 1er janvier 2014 (date du premier solde débiteur, correspondant aux procès-verbaux d'assemblée générale et décomptes produits) sans qu'il n'y ait donc eu lieu de prendre en compte ces paiements postérieurs déjà imputés ni d'examiner le bien-fondé des sommes retenues antérieurement à cette date au titre des charges, travaux et frais à la charge de M. [E] et du curateur à la succession, dont il n'était pas saisi. 



Ce d'autant que M. [E] n'invoquait pas ces paiements et ne produisait aucun élément autres que deux chèques bien postérieurs de 645,73 et 946,36 euros du 1er septembre 2016, encaissés les 28 septembre et 14 octobre 2016 et imputés, comme il l'avait demandé, à la date de leur encaissement. 



Dans ces conditions, le jugement sera infirmé.



Il doit être relevé que Mme la Directrice régionale des Finances Publiques de la région Languedoc-[Localité 5] et du département de l'Hérault à [Localité 6] est curatrice à la succession de l'épouse de M. [E] et que le règlement de copropriété stipule une clause de solidarité (article 17ème, pièce n°18) concernant le paiement des charges.



Le décompte actualisé au 2 décembre 2025 fait apparaître d'autres paiements réalisés depuis celui-ci. La cour, statuant à nouveau et y ajoutant, ne prononcera donc qu'une condamnation au titre de la dette de charges et travaux actualisée au 2 décembre 2025. 



Au vu des éléments produits aux débats par le syndicat, outre les procès-verbaux précédemment cités, du décompte de créance débutant au premier solde débiteur le 1er janvier 2014 pour se terminer aux trois appels du 1er octobre 2025 inclus (4ème trimestre, fonds travaux et étude phase 3), arrêté au 2 décembre 2025, M. [E] et la Mme la directrice régionale des finances publiques de la région Languedoc-[Localité 5] et du département de l'Hérault à [Localité 6] chargée du domaine en qualité de curateur à la succession de Mme [O] épouse [E] doivent donc être condamnés solidairement à payer au syndicat la somme de 26 634, 26 euros, avec intérêts au taux légal, en application de l'article 1231-6 du code civil, à compter du 2 mars 2020 (date de l'assignation) sur la somme de 11 352,74 euros, à compter du 25 mai 2021 (date des dernières conclusions du syndicat en première instance) sur celle de 19 196,54 euros et à compter du 19 décembre 2025 (date des dernières conclusions en appel) pour le surplus.



Sur la demande en paiement des frais de recouvrement nécessaires 

Moyens des parties

L'appelant conclut à la réformation du jugement attaqué en faisant valoir que :

-  la liste des frais édictée à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 n'est pas limitative et l'appréciation de leur nécessité relève de l'appréciation souveraine des juges du fond ;

- la créance demandée en première instance au titre des frais nécessaires était de 3831,10 euros au titre de ceux engagés à compter du 1er avril 2014 jusqu'au 1er avril 2021 ; 

- il est démontré les paiements sporadiques des intimés ; le syndicat a dû engager des démarches pour la désignation d'un curateur en vue du recouvrement des sommes dues ; les frais engagés à partir de la mise en demeure du 20 janvier 2016, conformément aussi au contrat de syndic doivent lui être imputés ; 

- il est justifié de lui régler les frais de 268,80 euros au titre des frais nécessaires à la désignation d'un curateur, de 595 euros au titre des frais d'inscription d'hypothèque et de 337,26 euros pour les diligences du syndic excédant sa mission de gestion courante comme le retient le contrat de syndic soit 3831,10 euros au 1er avril 2021 ; 

- ces frais sont actualisés à la somme de 7006, 10 euros au 2 décembre 2025 ; 

- les chiffres de 5391,30 euros au 19 septembre 2016 et 3559,58 euros au 1er janvier 2021 invoqués par l'intimé ne ressortent d'aucun document et M. [E] ne tient pas compte des termes de sa demande, ainsi que de l'imputation des paiements réalisée ; les deux chèques qu'il invoque ont été pris en compte. 



Les moyens de l'intimé ont été précédemment développés. 

Réponse de la cour

 Il a été précédemment rappelé les dispositions de l'article 954 du code de procédure civile.

L'article 562 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable à la présente procédure d'appel (introduite par déclaration postérieure au 17 septembre 2020 et antérieure au 1er septembre 2024), dispose que « l''appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent », et que « la dévolution ne s'opère pour le tout que lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible. »



En application de l'ensemble de ces dispositions, pour les déclarations d'appel postérieures au 17 septembre 2020 comme ici, lorsque l'appelant ne demande pas l'infirmation ou l'annulation du jugement dans le dispositif de ses écritures, la cour ne peut s'estimer saisie qu'aux fins de confirmation du chef de jugement en cause (2e Civ., 17 septembre 2020, pourvoi n° 18-23.626). 

En l'espèce, aux termes de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires ne sollicite l'infirmation que des chefs du jugement relatifs à la condamnation des intimés au paiement des charges et au rejet de sa demande de dommages et intérêts. Il ne demande pas celle-ci s'agissant du rejet de sa demande relative aux frais de recouvrement nécessaires au titre des charges arrêtées alors au 1er avril 2021. 

Le jugement devra donc être confirmé à cet égard.

Il convient d'examiner, ensuite, sa demande en paiement de frais nécessaires de recouvrement au titre de sa créance de charges postérieure, actualisée au 2 décembre 2025. 

A cet égard, il doit être rappelé qu'en application de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Par 'frais nécessaires', il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme les frais de mise en demeure, de relance suivant cette mise en demeure et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, investis pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. 

Ne relèvent pas de ces dispositions, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de tout syndic et qui sont répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice qui feront l'objet des dépens de l'instance concernée par cette acte, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l'assignation. 

Il n'est pas inutile de rappeler également que les rapports entre le syndicat et ses membres sont régis par le règlement de copropriété et non par le contrat de syndic (Civ. 3e, 5 mai 2009, n° 08-13.855). 

Or, les honoraires de plaidoirie et d'appel facturés les 16 décembre 2021 et 14 mars 2022 par l'avocat du syndicat relèvent des frais irrépétibles tels que définis à l'article 700 du code de procédure civile et ne sauraient donc être mis deux fois à la charge des intimés. 



Les honoraires de suivi contentieux facturés les 18 juin, 16 décembre 2024 et 26 juin 2025, certes justifiés par des factures établies par le syndic, relèvent de la gestion courante faute de démonstration de diligences exceptionnelles qui excèdent cette gestion courante par le syndic du recouvrement des impayés de charges et le contrat de syndic ne régissant pas les relations entre le syndicat et les copropriétaires. 

Dans ces conditions, la demande formulée au titre des frais de recouvrement relatifs à la créance de charges actualisée au 2 décembre 2025, sera rejetée. 

Sur la demande de dommages et intérêts 

Moyens des parties

L'appelant conclut à la réformation du jugement attaqué en faisant valoir que :

-  les copropriétaires commettent une faute engageant leur responsabilité dès lors qu'ils s'opposent opiniâtrement et sans fondement au paiement des charges, obligation résultant de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, et le préjudice du syndicat consiste en la privation de la collectivité des copropriétaires de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ;

- la résistance abusive des intimés est établie ; les consorts [E] étaient coutumiers du paiement sporadique et partiel des charges ; le décompte arrêté au mois d'avril 2021 fait état d'un dernier versement remontant du 2 mai 2018 ; ici, la carence de M. [E] dans la succession de son épouse est établie et a conduit le syndicat des copropriétaires à solliciter la nomination d'un curateur en ce sens ; 

- pendant ces quatre années, le syndicat a dû continuer de régler les charges habituelles inhérentes au fonctionnement de la copropriété d'un montant de 1 800 000 et 1 900 000 euros selon les années ; cette copropriété est confrontée à de très nombreux impayés avec des créances irrecouvrables ou donnant lieu à des saisies immobilières ; les autres copropriétaires doivent non seulement régler les charges courantes de leur compte mais également pour ceux qui ne les règlent pas et prendre en charge les créances irrecouvrables ; son préjudice est établi ;

-alors qu'il sollicite la confirmation du jugement, M. [E] n'en n'a pas réglé les causes. 



L'intimé, outre les précédents moyens déjà développés, notamment quant à l'accès à son compte individuel, répond que le décès de son épouse, la conjoncture économique et sanitaire ont fragilisé sa situation rendant sa situation financière extrêmement délicate, alors qu'il ne dispose d'aucune économie pour régler en une seule fois le montant restant dû. 

Réponse de la cour

L'article 1231-6 du code civil dispose que « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ». 

Le non-paiement des charges par un copropriétaire lorsqu'il est délibéré et répété traduit sa mauvaise foi. Il a pour effet de porter atteinte au fonctionnement normal de la copropriété en créant un déséquilibre dans sa trésorerie et en rendant difficile voire impossible l'engagement des dépense collectives obligatoires ou simplement nécessaires. En outre, il génère une répartition inéquitable des charges au détriment des copropriétaires respectueux de leur obligation se trouvant dans l'obligation de contribuer aux dépenses communes pour la part couverte par les copropriétaires défaillants. 

En l'espèce, les décomptes produits aux débats font apparaître, s'agissant des impayés de charges inclus dans la présente procédure, des paiements très irréguliers qui ne couvrent à chaque fois qu'une toute partie des charges appelées, pour conduire entre le 1er janvier 2014 et le 2 décembre 2025 à une dette qui augmente continuellement passant de 401,59 euros au montant particulièrement conséquent de 26 634, 26 euros précédemment établi. 



Pour expliquer cette dette, M. [E] soutient, sans le démontrer par la production de courriers adressés au syndic ou de capture d'écran de son compte individuel, qu'il ne pouvait pas vérifier le montant de celui-ci. Plus encore, il ne produit aucun élément prouvant la situation financière difficile qu'il invoque, faute de justifier de ses ressources et de ses charges courantes. Il est, au surplus, démontré par le syndicat que ce dernier a dû contacter le notaire en charge de la succession de son épouse, qui a expliqué ne pas avoir pu gérer celle-ci du fait de sa carence (pièces n°5 et 6), puis saisir lui-même le tribunal judiciaire de Montpellier pour obtenir la désignation d'un curateur à la succession de son épouse. 

Il ne conteste pas la non-exécution du jugement attaqué s'agissant des condamnations prononcées assorties de l'exécution provisoire dont il demande la confirmation.

Le défaut de paiement délibéré des charges dues, partant sa mauvaise foi, est ainsi démontrée. 

Celle-ci a causé pendant plus de dix ans un préjudice conséquent à la copropriété qui a dû gérer ses dépenses avec un budget annuel moyen de 1 800 000 à 1 900 000 euros (au vu des procès-verbaux d'assemblée générale produits aux débats) sans disposer de ces fonds, au détriment des autres copropriétaires qui ont dû faire l'avance de ces sommes.

Dans ces conditions, les intimés seront condamnés in solidum (leur faute étant commune) à payer la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts à l'appelant. 

Sur les frais du procès

Il a été précédemment rappelé les dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, comprenant les frais d'inscription d'hypothèque, lesquels ne peuvent pas être sollicités au titre des dépens, encore moins d'appel, étant rappelé que la cour n'est saisie que de ces derniers, en l'espèce. 

Les intimés, parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens d'appel, hors le coût de l'inscription d'hypothèque, lesquels seront distraits par Me Caroline Colet, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à l'appelant la somme supplémentaire de 3000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. La demande de M. [E] d'indemnisation au titre des frais irrépétibles, sera rejetée. 



DISPOSITIF

Par ces motifs, la cour

Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par M. [W] [E] au titre de la prescription ;



Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu'il a : 

- condamné solidairement M. [E] et Mme la Directrice Régionale des Finances Publiques de la région Languedoc-[Localité 5] et du département de l'Hérault à [Localité 6] chargée du domaine ès-qualités de curateur à la succession de Mme [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 11] située [Adresse 9] à [Localité 8] la somme de 5 428,95 euros à titre d'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er avril 2021, outre les intérêts au taux légal à compter du 2 mars 2020 ;

- débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] située [Adresse 9] à [Localité 8] de sa demande de dommages et intérêts ; 



Statuant à nouveau et y ajoutant 

- Condamne solidairement M. [W] [E] et la Mme la directrice régionale des finances publiques de la région Languedoc-[Localité 5] et du département de l'Hérault à [Localité 6] chargée du domaine en qualité de curateur à la succession de Mme [O] épouse [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 11] située [Adresse 9] à [Localité 8] la somme de 26 634, 26 euros, avec intérêts au taux légal, en application de l'article 1231-6 du code civil, à compter du 2 mars 2020 sur la somme de 11 352,74 euros, à compter du 25 mai 2021 sur celle de 19 196,54 euros et à compter du 19 décembre 2025 pour le surplus ;



- Condamne in solidum M. [W] [E] et la Mme la directrice régionale des finances publiques de la région Languedoc-[Localité 5] et du département de l'Hérault à [Localité 6] chargée du domaine en qualité de curateur à la succession de Mme [O] épouse [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] située [Adresse 9] à [Localité 8] la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts ;



- Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 11] située [Adresse 9] à [Localité 8] de paiement au titre de frais nécessaires pour le recouvrement de sa créance de charges actualisée au 2 décembre 2025 ; 



- Condamne in solidum M. [W] [E] et la Mme la directrice régionale des finances publiques de la région Languedoc-[Localité 5] et du département de l'Hérault à [Localité 6] chargée du domaine en qualité de curateur à la succession de Mme [O] épouse [E] aux dépens d'appel, hors le coût de l'inscription d'hypothèque ; Maître Caroline Colet pouvant recouvrer directement ceux dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision, dans les conditions prévues à l'article 699 du code de procédure civile ;



- Condamne in solidum M. [W] [E] et la Mme la directrice régionale des finances publiques de la région Languedoc-[Localité 5] et du département de l'Hérault à [Localité 6] chargée du domaine en qualité de curateur à la succession de Mme [O] épouse [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 11] située [Adresse 9] à [Localité 8] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- Rejette toute autre demande. 



LA GREFFIÈRE, LA CONSEILLÈRE POUR LA PRÉSIDENTE,