Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 27 mai 2026

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 27 MAI 2026



N° 2026 / 246





N° RG 24/05156



N° Portalis DBVB-V-B7I-BM5KH







Syndicat des copropriétaires

[Adresse 1]





C/



S.A.S. GAMBETTA 16













































Copie exécutoire délivrée le :





à :



Me Sandra JUSTON



Me Joseph [Localité 1]









Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 21 Mars 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/03989.





APPELANTE



Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sis [Localité 2] [Adresse 2]

pris en la personne de son administrateur provisoire en exercice la SELARL [R] [M] & ASSOCIES domicilié en cette qualité audit siège



représenté par Me Sandra JUSTON, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Thibault POZZO DI BORGO, membre de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE





INTIMÉE



S.A.S. GAMBETTA 16 

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 3]



représentée par Me Joseph MAGNAN, membre de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Nicolas DONNANTUONI, avocat au barreau de NICE



*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 10 Mars 2026 en audience publique devant la cour composée de : 

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré en présence de Monsieur Pierre LAROQUE, Président



Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Mai 2026.



ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Mai 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], situé [Adresse 4] à NICE, est représenté par la Selarl [R] [M] & Associés, depuis une ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire de NICE du 26 décembre 2017, la désignant en qualité d'administrateur provisoire dont la mission a été prorogée à plusieurs reprises.



Le 6 septembre 2022, la société Gambetta 16 a acquis auprès de la SCI [Adresse 5] le lot n°469, constitué par un ban au rez-de-chaussée du [Adresse 6] formant l'ancien lot n°23 du cahier des charges de l'ensemble immobilier [Adresse 1] situé [Adresse 4] à NICE.



Par acte extra-judiciaire du 12 septembre 2022, la Selarl [R] [M] & Associes a formé opposition au paiement du prix de vente pour obtenir le paiement de la somme principale de 10.769,32 euros de charges de copropriété selon un décompte joint listant les appels de fonds relatifs au lot n°469 mais également au lot n°454 débutant par des reprises de soldes antérieurs.



Par acte du 6 octobre 2022, la société Gambetta 16 a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], pris en la personne de son administrateur provisoire, la Selarl [R] [M] & Associés, aux 'ns d'obtenir principalement la mainlevée de cette opposition.



Par jugement rendu le 21 mars 2024, le Tribunal:

CONSTATE que l'opposition au paiement du prix de vente du lot n° 469 dans l'immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 2] formée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 1] par acte extra-judiciaire du 22 septembre 2022 est irrégulière et infondée ; 

ORDONNE la mainlevée de 1'opposition au paiement du prix de vente du lot n°469 par la SCI [Adresse 5] formée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 1] le 22 septembre2022 ; 

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 1] situé [Adresse 7] à [Localité 2], représenté par son administrateur provisoire, la Selarl [R] [M] & Associés, à payer à la société Gambetta l6 la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

DEBOUTE la société Gambetta 16 de sa demande additionnelle de dommages intérêts;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 1] , situé [Adresse 7] à [Localité 2], représenté par son administrateur provisoire la Selarl [R] [K] de sa demande reconventionnelle de paiement d'un solde de charges;

DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de 1'immeub1e dénommé [Adresse 1], situé [Adresse 7] à [Localité 2], représenté par son administrateur provisoire, la Selarl [R] [M] & Associés, aux dépens.



Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé que les créances invoquées par le syndicat ne comportent pas les précisions exigées par les articles 20 de la loi du 10 juillet 1965 et 5-1 du décret du 27 mars 1967, rendant impossible d'apprécier si les sommes réclamées sont susceptibles de bénéficier du privilège immobilier, l'opposition n'est pas justifiée et il doit être ordonnée la mainlevée.

Il a rejeté la demande indemnitaire de la société Gambetta 16 au motif que si le syndicat des copropriétaires a commis une faute en délivrant une opposition au prix de vente pour des charges dont il ne pouvait ignorer qu'elles n'étaient pas dues par la SCI [Adresse 5], la société Gambetta 16 ne peut se prévaloir du préjudice causé à la SCI [Adresse 5] et ne justifie pas d'un préjudice personnel causé par cette opposition.



Il a rejeté la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires en paiement d'un solde de charges, ce dernier ne produisant aucune pièce pour en justifier.



Par déclaration au greffe en date du 18 avril 2024, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision, en ce qu'il a:

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 1] situé [Adresse 7] à [Localité 2], représenté par son administrateur provisoire, la Selarl [R] [M] & Associés, à payer à la société Gambetta l6 la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 1], situé [Adresse 7] à [Localité 2], représenté par son administrateur provisoire la Selarl [R] [K] de sa demande reconventionnelle de paiement d'un solde de charges;

DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de 1'immeub1e dénommé [Adresse 1], situé [Adresse 7] à [Localité 2], représenté par son administrateur provisoire, la Selarl [R] [M] & Associés, aux dépens.



Par déclaration d'appel complémentaire en date du 11 juillet 2024, il a déféré les chefs du jugement suivants:



CONSTATE que l'opposition au paiement du prix de vente du lot n° 469 dans l'immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 2] formée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 1] par acte extra-judiciaire du 22 septembre 2022 est irrégulière et infondée ; 

ORDONNE la mainlevée de 1'opposition au paiement du prix de vente du lot n°469 par la SCI [Adresse 5] formée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 1] le 22 septembre2022 ; 



Par ordonnance du 4 octobre 2024, les procédures ont été jointes.



Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 janvier 2025; auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses moyens et prétentions, il sollicite:

JUGER le syndicat des copropriétaires CITE DE LA [Adresse 8] pris en la personne de la SELARL [R] [M] ET ASSOCIES recevable et fondé en ses demandes,



A titre principal,

JUGER que la SAS Gambetta 16, en sa qualité d'acquéreur, n'a pas intérêt et qualité à agir à l'encontre du syndicat des copropriétaires CITE DE LA [Adresse 8] et en ses demandes d'annulation de l'opposition du 22 septembre 2022,

DEBOUTER la SAS Gambetta 16 de son moyen d'irrecevabilité au motif que cette fin de non-recevoir serait soulevée pour la première fois en appel,

REFORMER le jugement du Tribunal Judiciaire de NICE du 21 mars 2024 en ce qu'il a statué comme suit :

CONSTATE que l'opposition au paiement du prix de vente du lot n ° 469 dans l'immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 2] formée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 1] par acte extra-judiciaire du 22 septembre 2022 est irrégulière et infondée,

ORDONNE la mainlevée de l'opposition au paiement du prix de vente du lot n°469 par la SCI [Adresse 5] formée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 1] le 22 septembre 2022,



Statuant à nouveau de ce chef,

JUGER irrecevable la SAS Gambetta 16 en ses demandes,

DEBOUTER la SAS Gambetta 16 de l'ensemble de ses demandes, 'ns et conclusions,



A titre subsidiaire,

REFORMER le jugement du Tribunal Judiciaire de NICE du 21 mars 2024 en ce qu'il a statué comme suit :

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 1], situé [Adresse 9] à [Localité 2], représenté par son administrateur provisoire, la SELARL [R] [M] & Associés de sa demande reconventionnelle de paiement d'un solde de charges,



Statuant de nouveau de ce chef,

CONDAMNER la SAS Gambetta 16 au paiement de la somme de 3.926,37 euros au titre des charges de copropriété,

En toutes hypothèses,

CONFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de NICE du 21 mars 2024 en ce qu'il a statué comme suit :

DEBOUTE la société Gambetta 16 de sa demande additionnelle de dommages intérêts,

CONDAMNER la SAS Gambetta 16 au paiement d'une somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts,

DEBOUTER la SAS Gambetta 16 de l'ensemble de ses demandes, 'ns et conclusions, en ce compris ses demandes au titre de son appel incident,

CONDAMNER la SAS Gambetta 16 au paiement d'une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la SAS Gambetta 16 aux dépens.



A l'appui de son recours, il fait valoir:

-qu'il ne ressort pas de la clause prévue à l'acte de vente entre la SCI [Adresse 5] et la SAS Gambetta 16 un quelconque engagement de cette dernière de prendre à sa charge les éventuelles contestations et demande de mainlevée de l'opposition qu'il a formée, engagement qui lui serait d'ailleurs inopposable, de sorte qu'elle est dépourvue de tout intérêt et qualité à agir,

-que cette fin de non recevoir peut être soulevée en tout état de cause y compris pour la première fois devant la cour d'appel,

-que la SAS Gambetta 16 venant aux droits de la SCI [Adresse 5] a reconnu devoir la somme de 3 595,65€,

-que cet aveu judiciaire justifie sa condamnation, à la somme de 3 926,37€,

-qu'en tout état de cause en appel les pièces utiles sont produites étant précisé que des procès verbaux d'assemblée générale ne peuvent être communiqués dès lors qu'en matière d'administration provisoire les décisions sont prises par l'administrateur et par voie de résolutions, 

-qu'aucune indemnisation ne saurait être accordée à la SAS Gambetta 16,

-qu'il sollicite des dommages et intérêts en raison du refus de payer malgré l'aveu et alors qu'il est établi qu'il est en difficulté financière, 

-qu'il ne s'agit pas d'une demande nouvelle, les demandes reconventionnelles étant recevables en appel.



Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 janvier 2025, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses moyens et prétentions, la SAS Gambetta 16 conclut:

DECLARER IRRECEVABLES les demandes nouvelles en appel du syndicat des copropriétaires CITE DE LA [Adresse 8] tendant à sa demande d'irrecevabilité pour défaut de qualité et intérêt à agir ainsi que sur la condamnation de la SAS Gambetta 16 au paiement d'une somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts. 

CONFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions 



Ainsi, 



JUGER que l'opposition au paiement du prix de vente du lot n° 469 dans l'immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 2] formée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 1] par acte extra-judiciaire du 22 septembre 2022 est irrégulière et infondée ; 

 

ORDONNER la mainlevée de l'opposition au paiement du prix de vente du lot n°469 par la SCI [Adresse 5] formée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 1] le 22 septembre 2022 ; 

 

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 1], situé [Adresse 7] à [Localité 2], représenté par son administrateur provisoire, la Selarl [R] [M] & Associés, à payer à la société Gambetta 16 la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 



DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 1], situé [Adresse 7] à [Localité 2], représenté par son administrateur provisoire, la Selarl [R] [M] & Associés de sa demande reconventionnelle de paiement d'un solde de charges ; 

 

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 1], situé [Adresse 7] à [Localité 2], représenté par son administrateur provisoire, la Selarl [R] [M] & Associés, aux dépens 

 





Y ajoutant, en cause d'appel : 

 

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 1], situé [Adresse 7] à [Localité 2], représenté par son administrateur provisoire, la Selarl [R] [M] & Associés, à payer à la société Gambetta 16 la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

 

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 1], situé [Adresse 7] à [Localité 2], représenté par son administrateur provisoire, la Selarl [R] [M] & Associés, aux dépens de l'appel.

 

Elle soutient:

-que le chef du jugement ordonnant la mainlevée de l'opposition du syndicat des copropriétaires n'est pas critiqué dans la déclaration d'appel mais apparaît dans les conclusions de l'appelant de sorte que la dévolution n'a pas opéré et la demande de l'appelant à ce titre irrecevable,

-que les demandes nouvelles en cause d'appel du syndicat des copropriétaires tant sur sa qualité et intérêt à agir que sur la demande de dommages et intérêts sont irrecevables, 

-qu'il appartenait au syndicat des copropriétaires de présenter dès la première instance l'ensemble des moyens qu'il estimait de nature à justifier le rejet total ou partiel de la demande, selon le principe de la concentration des moyens,

-qu'en outre sa demande reconventionnelle nouvelle en appel de dommages et intérêts, non justifiée en droit et en fait, est sans lien suffisant avec la prétention originaire de mainlevée d'une opposition au prix de vente formée par le syndicat de manière légère et blâmable, 

-que le décompte joint à l'opposition contient un arriéré de charges non justifié, incluant des sommes prescrites et des frais irréguliers, concernant le lot 469 qui a été vendu, mais aussi un lot 454 qui n'a jamais appartenu à la SCI [Adresse 5],

-que tant les appels de fonds que les convocations à assister aux assemblées générales semblent ne pas avoir été dirigés vers la SCI du Marché mais vers l'ancienne locataire commerciale de la SCI, 

-qu'en appel le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas davantage la preuve de ce que les charges qu'il réclame seraient dues.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 février 2026.



L'affaire a été appelée à l'audience du 10 mars 2026 et mise en délibéré au 27 mai 2026





DECISION:



Fin de non recevoir tirée de la qualité ou intérêt à agir peut être soulevée pour la première fois en appel, il ne s'agit pas d'une prétention au fond et elle n'est donc pas soumise à l'obligation de concentration des prétentions ;



Elle est donc recevable et effectivement la SAS Gambetta 16 n'a pas qualité et intérêt à agir le montant des charges réclamées au vendeur ayant été consignées de manière définitive à l'acte de vente.



Une demande reconventionnelle peut être faite pour la première fois en appel article 567 du CPC si elle a un lien la rattachant à la prétention originaire, ce qui est le cas pour autant la SAS Gambetta n'étant pas condamnée à des charges impayées, elle ne saurait être condamnée à des dommages et intérêts pour non paiement de ces charges.





MOTIFS DE LA DECISION:



Sur la dévolution du chef du jugement ordonnant la mainlevée de l'opposition du syndicat des copropriétaires



Il résulte des pièces versées aux débats que le syndicat des copropriétaires a inscrit deux déclarations d'appel, la seconde intervenue dans le délai pour conclure au fond, déférant ainsi l'intégralité des chefs du jugement du 21 mars 2024 du tribunal judiciaire de NICE à la présente cour.



Ainsi, la demande de l'appelant à ce titre est recevable.





Sur la fin de non recevoir tirée de la qualité ou intérêt à agir



L'article 122 du code de procédure civile dispose que les fins de non recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu'il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages et intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt.



Il en résulte que la fin de non recevoir tirée de la qualité ou intérêt à agir peut être soulevée pour la première fois en appel.



En outre, contrairement à ce que prétend la SAS Gambetta 16, ne s'agissant pas d'une prétention au fond, cette fin de non recevoir n'est pas soumise à l'obligation de concentration des prétentions.



L'article 31 du code de procédure civile prévoit que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention.



En l'espèce, il était prévu à l'acte de vente entre la SCI [Adresse 5] et la SAS Gambetta 16 que :



'L'acquéreur a versé à l'instant même en la comptabilité de l'Office Notarial, la somme de 10 389,32€ correspondant au dernier appel de charges en date du 1er juillet 2022 et à l'arriéré de charges dû par le vendeur.



Cette somme sera séquestrée en la comptabilité du notaire, une partie des sommes réclamées par le syndic apparaissant:

-soit prescrites,

-soit concerner un lot n'appartenant pas à la SCI [Adresse 5], vendeur aux présentes,



Le vendeur s'oblige à régler toute somme qui serait effectivement dues au syndic sur le lot vendu, de sorte que l'acquéreur ne soit jamais recherché sur ce point.

La somme séquestrée ne sera débloquée qu'au vu d'un protocole transactionnel ou d'un jugement devenu définitif.



Ce paiement est effectué à titre définitif entre les parties, et ce quel que soit le décompte définitif des charges sur l'exercice en cours.'





Il ne ressort pas de cette clause un quelconque engagement de la SAS Gambetta 16 de prendre à sa charge les éventuelles contestations et demandes de main levée de l'opposition formée par le syndicat des copropriétaires.



Ainsi, le montant des charges réclamées au vendeur a été consigné de manière définitive à l'acte de vente pour la SAS Gambetta 16, qui est dépourvue de toute qualité et intérêt à agir, de sorte qu'elle est irrecevable en ses demandes en mainlevée de l'opposition et indemnitaires.



Etant fait droit à la demande principale du syndicat des copropriétaires, il n'y a pas lieu d'examiner sa demande à titre subsidiaire.





Sur la demande de condamnation de la SAS Gambetta à des dommages 



Il résulte de l'article 567 du code de procédure civile que les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel.



Ainsi, une demande reconventionnelle peut être faite pour la première fois en cause d'appel si elle a un lien la rattachant à la prétention originaire, ce qui est le cas pour la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires face à une demande de mainlevée de l'opposition formulée par la SAS Gambetta 16.



Le syndicat des copropriétaires fonde sa demande de dommages et intérêts sur les difficultés financières qu'il rencontre, notamment en raison du refus par la SAS Gambetta 16 de payer les charges.



Or, la SAS Gambetta n'étant pas condamnée à des charges impayées, ne saurait être condamnée à des dommages et intérêts pour non paiement de ces charges, de sorte que le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande à ce titre.





Sur les autres demandes



La SAS Gambetta est condamnée à 3 000€ d'article 700 du code de procédure civile outre aux dépens de première instance et d'appel.





PAR CES MOTIFS,



La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,





CONSTATE la dévolution à la cour des chef du jugement critiqué suivants :



CONSTATE que l'opposition au paiement du prix de vente du lot n°469 dans l'immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 2] formée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 1] par acte extra-judiciaire du 22 septembre 2022 est irrégulière et infondée ; 

ORDONNE la mainlevée de 1'opposition au paiement du prix de vente du lot n°469 par la SCI [Adresse 5] formée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 1] le 22 septembre2022 ; 

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 1], situé [Adresse 7] à [Localité 2], représenté par son administrateur provisoire, la Selarl [R] [M] & Associés, à payer à la société Gambetta l6 la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 1], situé [Adresse 7] à [Localité 2], représenté par son administrateur provisoire la Selarl [R] [K] de sa demande reconventionnelle de paiement d'un solde de charges;

DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de 1'immeub1e dénommé [Adresse 1], situé [Adresse 7] à [Localité 2], représenté par son administrateur provisoire, la Selarl [R] [M] & Associés, aux dépens.





INFIRME le jugement rendu le 21 mars 2024 par le Tribunal judiciaire de NICE,





SAUF en ce qu'il :



DEBOUTE la société Gambetta 16 de sa demande additionnelle de dommages intérêts;





Statuant à nouveau et Y ajoutant,





DECLARE recevable la demande du syndicat des copropriétaires CITE DE LA BUFFA pris en la personne de son administrateur provisoire en exercice la SELARL [R] [M] & ASSOCIES au titre du défaut de qualité et d'intérêt à agir de la SAS Gambetta 16, formulée pour la première fois en cause d'appel, 





DIT que la SAS Gambetta 16 n'a ni intérêt ni qualité à agir en mainlevée de l'opposition du syndicat des copropriétaires du 22 septembre 2022,





DEBOUTE la SAS Gambetta 16 de l'intégralité de ses demandes, 





DEBOUTE le syndicat des copropriétaires CITE DE LA BUFFA pris en la personne de son administrateur provisoire en exercice la SELARL [R] [M] & ASSOCIES de sa demande de dommages et intérêts, 







DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes, 





CONDAMNE la SAS Gambetta 16 à régler au syndicat des copropriétaires CITE DE LA BUFFA pris en la personne de son administrateur provisoire en exercice la SELARL [R] [M] & ASSOCIES la somme de 3 000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,





CONDAMNE la SAS Gambetta 16 aux entiers dépens de première instance et d'appel.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT