Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 27 mai 2026

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 27 MAI 2026



N° 2026 / 245



N° RG 24/04918 



N° Portalis DBVB-V-B7I-BM4RF





[X], [K] [B]





C/



Syndicat des copropriétaires 

de l'ensemble immobilier

[Adresse 1]















































Copie exécutoire délivrée le :





à :





Me Julie DE VALKENAERE



Me Philippe DAN







Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 18 Mars 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/02753.





APPELANT



Monsieur [X], [K] [B]

né le 14 Juin 1952 à [Localité 1] (81), demeurant [Adresse 2]



représenté par Me Julie DE VALKENAERE, membre de la SELARL JDV AVOCATS, avocat au barreau de NICE





INTIMÉE



Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] sis à [Adresse 3][Localité 2][Adresse 4] 

prise en la personne de son syndic en exercice le CABINET CENTRAL GESTION, [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 



représentée par Me Philippe DAN, membre de la SCP DELAGE - DAN - LARRIBEAU - RENAUDOT, avocat au barreau de GRASSE





*-*-*-*-*



COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 10 Mars 2026 en audience publique devant la cour composée de : 

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré en présence de Monsieur Pierre LAROQUE, Président





Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Mai 2026.





ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Mai 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



***



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



Suivant acte notarié du 6 décembre 2002, M. [X] [B] a acquis auprès du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], sise [Adresse 7] à [Localité 3], l'ensemble du bâtiment D constitué des lots n°121, 122, 123 et 148. 



Il a été dressé à cette occasion un acte modificatif à l'état descriptif de division portant création dudit lot n°148, qui abritait précédemment des locaux communs destinés à la conciergerie, auquel ont été attribués 12 millièmes supplémentaires de la propriété du sol et des parties communes générales, publié le 7 février 2003 au service de la publicité foncière.



L'acte de vente stipulait que l'acquéreur déclarait vouloir réaménager l'ensemble des lots en une habitation unique, le syndicat des copropriétaires ayant donné son accord pour cette transformation.



Par délibération précédemment votée le 14 mars 2001, l'assemblée générale avait également adopté la modification de la répartition des charges communes générales et par voie de conséquence celle du règlement de copropriété.



La situation étant demeurée en l'état, M. [X] [B] a demandé l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 8 février 2021 d'un projet de délibération aux fins de désignation d'un notaire à l'effet de procéder à la modification du règlement de copropriété et à la publication du nouveau règlement.



Cette demande a été toutefois rejetée aux termes de la résolution n° 28 votée à la majorité des voix de l'ensemble des copropriétaires.



Par assignation signifiée le 15 avril 2021, M. [X] [B] a saisi le tribunal judiciaire de Grasse afin d'entendre principalement annuler cette délibération pour violation des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, et plus particulièrement de son article 6-4 introduit par la loi ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018 et de son article 11. Il a demandé également la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui restituer la somme de 4.231,92 euros au titre des charges de copropriété afférentes au lot n° 148 indûment versées depuis l'année 2018.



Subsidiairement, il poursuivait l'annulation de cette même délibération pour non-respect du délai de convocation à l'assemblée générale et demandait qu'il soit enjoint sous astreinte au syndicat de convoquer une nouvelle assemblée générale aux mêmes fins.



Le syndicat des copropriétaires a conclu au rejet de l'ensemble de ces prétentions, considérant que l'état descriptif de division avait d'ores et déjà été modifié et que la mise à jour du règlement de copropriété n'était pas nécessaire. Il a réclamé reconventionnellement paiement d'une somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.









Par jugement rendu le 18 mars 2024, le tribunal a :

- débouté M. [X] [B] de sa demande d'annulation de la résolution litigieuse,

- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en dommages-intérêts,

- et condamné le demandeur aux dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Les premiers juges ont omis en revanche de se prononcer sur les autres demandes.





M. [X] [B] a interjeté appel de cette décision suivant déclaration enregistrée le 16 avril 2024 au greffe de la cour. Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 10 février 2016, il renonce à se prévaloir des moyens de nullité de fond précédemment invoqués, mais maintient en revanche le moyen de nullité tiré du non-respect du délai de convocation à l'assemblée générale.



Il réitère également sa demande en restitution des charges afférentes au lot n° 148 sur le fondement des articles 10 et 11 de loi du 10 juillet 1965, en raison de 'l'inexistence' dudit lot faute de mention au règlement de copropriété.



Il demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau :

- d'annuler la résolution n° 28 votée par l'assemblée générale du 8 février 2021,

- de condamner le syndicat des copropriétaires à lui restituer la somme de 4.231,92 euros au titre des charges de copropriété afférentes au lot n° 148 indûment payées depuis l'année 2018,

- de débouter le syndicat de ses prétentions,

- et mettre les entiers dépens à la charge de la partie intimée, outre une indemnité de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- et de le dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.





Par conclusions notifiées le 14 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le Cabinet CENTRAL GESTION, poursuit la confirmation du jugement attaqué, sauf en ce qu'il l'a débouté de sa demande reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive, qu'il réitère devant la cour à hauteur de 10.000 euros. Il réclame en sus paiement de 5.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel, outre ses dépens.



Il conclut également au rejet de la demande en restitution de charges, faisant valoir que la modification de la répartition des charges communes générales a été adoptée par l'assemblée générale du 14 mars 2001, que l'acte modificatif à l'état descriptif de division a été régulièrement publié, et que depuis le 6 décembre 2002 les appels de charges sont effectués sur une base de 1.012 millièmes et non plus de 1.000 millièmes.



Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un plus ample exposé des moyens soutenus par chacune des parties.





L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 février 2026.





DISCUSSION



Sur la demande d'annulation de la résolution n° 28 :



En vertu de l'article 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la convocation des copropriétaires à l'assemblée générale doit leur être notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété ait prévu un délai plus long.



Suivant l'article 64 du même texte, ce délai court à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.









La jurisprudence considère d'autre part que le copropriétaire convoqué hors délai mais néanmoins présent ou représenté à l'assemblée générale demeure recevable à solliciter l'annulation des décisions vis-à-vis desquelles il a la qualité d'opposant, sans avoir à justifier d'un grief.



Au cas présent, la lettre recommandée de convocation a été présentée au domicile de M. [X] [B] le 19 janvier 2021 et le délai de convocation a commencé à courir le 20 janvier, de sorte qu'il ne s'est pas écoulé un délai de vingt et un jours francs avant la tenue de l'assemblée générale.



En rejetant ce moyen de nullité au motif que le demandeur, étant à l'initiative du projet de résolution, n'avait pas été privé d'un délai de réflexion suffisant pour se déterminer, les premiers juges ont ajouté à la loi une condition qu'elle ne comporte pas, le délai de convocation devant être en tout état de cause respecté.



Il convient en conséquence d'infirmer de ce chef le jugement déféré et, statuant à nouveau, d'annuler la résolution n° 28 votée le 8 février 2021.





Sur la demande en répétition de charges :



En vertu de l'effet dévolutif de l'appel, il appartient à la cour de réparer l'omission de statuer sur ce chef de demande affectant la décision rendue en première instance.



L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 1er du décret du 17 mars 1967 précité disposent que le règlement de copropriété doit comporter l'état de répartition des charges fixant la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.



Il a été jugé par la Cour de cassation que la publication, postérieurement au règlement de copropriété, d'un nouvel état descriptif de division non contesté ne confère pas à ce dernier une valeur contractuelle.



Il a également été jugé que l'état descriptif de division est un document non contractuel qui, en cas de contradiction avec le règlement de copropriété, doit s'effacer devant celui-ci.



Il convient en conséquence de juger qu'à défaut de transcription dans le règlement de copropriété des décisions de l'assemblée générale portant création du lot n° 148 et modification de la répartition des charges communes générales, les appels de charges afférents audit lot ne sont pas exigibles, de sorte que l'appelant est en droit d'obtenir restitution de la somme de 4.231,92 euros indûment versée.





Sur la demande reconventionnelle en dommages-intérêts :



L'action de M. [X] [B] étant reconnue bien fondée, le syndicat des copropriétaires doit être débouté de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour procédure abusive.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,





Confirme le jugement déféré en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en dommages-intérêts,



L'infirme pour le surplus,



Statuant à nouveau et y ajoutant :



Annule la résolution n° 28 votée par l'assemblée générale du 8 février 2021,





Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à restituer à M. [X] [B] la somme de 4.231,92 euros au titre des charges de copropriété afférentes au lot n° 148 indûment versées depuis l'année 2018,



Condamne le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer à M. [X] [B] une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Dispense M. [X] [B] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT