Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 27 mai 2026

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 27 MAI 2026



N° 2026 / 243



N° RG 24/00425



N° Portalis DBVB-V-B7I-BMMXI





[T] [R]



[G] [A] épouse [R]



C/



Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]



S.C.I. DES PLANETES



S.A. MMA IARD



[Z] [E]



[W] [N]



































Copie exécutoire délivrée le :





à :





Me Jean-Mathieu LASALARIE



Me Dorothée SOULAS



Me Erick CAMPANA



Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 07 Novembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/00281.



APPELANTS



Monsieur [T] [R]

né le 24 Novembre 1950 à [Localité 1] (TUNISIE),

Madame [G] [A] épouse [R]

née le 03 Janvier 1958 à [Localité 2] (TUNISIE),



demeurant tous deux au [Adresse 2]



représentée par Me Jean-Mathieu LASALARIE, membre de l'association WILSON/DAUMAS, avocat au barreau de MARSEILLE



INTIMÉES



Syndicat des copropriétaire du [Adresse 3] sis à [Localité 3]

pris en la personne de son syndic bénévole, M. [D] [K] demeurant et domicilié [Adresse 4]



S.C.I. DES PLANETES

prise en la personne de son représentant légal y domicilié au siège sis [Adresse 4]



représentés par Me Dorothée SOULAS, membre de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Samanta MARTINS-LOPES, avocat au barreau de MARSEILLE



S.A. MMA IARD

prise en la personne de son représentant légal domicilié au siège social sis [Adresse 5]



représentée par Me Erick CAMPANA, membre de la SELARL CAMPANA-MOUILLAC, avocat au barreau de MARSEILLE



Madame [Z] [E] 

demeurant [Adresse 6]

signification de la DA le 28/03/24 par PVRI

signification de conclusions le 22/04/24 à étude

défaillante



Madame [W] [N]

demeurant [Adresse 7]

signification de la DA le 28/03/24 par PVRI

signification de conclusions le 22/05/24 par PVRI

 défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 10 Mars 2026 en audience publique devant la cour composée de : 

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré en présence de Monsieur Pierre LAROQUE, Président



Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Mai 2026.



ARRÊT rendu par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Mai 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



Le 27 novembre 2017, un dégât des eaux s'est déclaré dans l'immeuble en copropriété du [Adresse 1] à Marseille, endommageant les deux logements du premier étage appartenant à la SCI DES PLANETES ainsi que des parties communes.



Une expertise amiable a été diligentée par le Cabinet ELEX pour le compte du syndic, attribuant la cause des désordres à un défaut d'étanchéité du bac de douche de l'un des logements situés au deuxième étage, appartenant aux époux [R] et donné en location à Mme [W] [N], elle-même assurée auprès de la société MMA.



Une expertise judiciaire a ensuite été ordonnée en référé et le technicien commis M. [M] [S] a rendu son rapport définitif le 22 juin 2021, concluant pareillement à un défaut d'étanchéité des équipements sanitaires de l'appartement [R], mais également de ceux de l'appartement mitoyen, propriété de Mme [Z] [E].



Par actes délivrés les 23 et 30 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble et la SCI DES PLANETES ont assigné les époux [R], Mme [E], Mme [N] et la société MMA à comparaître devant le tribunal judiciaire de Marseille pour les entendre condamner à procéder aux réparations nécessaires pour mettre fin aux infiltrations et obtenir l'indemnisation de leurs préjudices.



Les époux [R] et Mme [E] ont constitué avocat mais n'ont pas conclu, en dépit d'une injonction du juge de la mise en état.



Mme [N] et la société MMA n'ont pas comparu.



Par jugement rendu le 7 novembre 2023, le tribunal a :

- condamné les époux [R] à procéder aux réparations des défauts d'étanchéité affectant le siphon du lavabo de la salle de bain et du bac de douche, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé un délai de 30 jours à compter de la signification de la décision et courant pour une période de deux mois,

- condamné Mme [Z] [E] à procéder aux réparations des défauts d'étanchéité affectant le siphon du lavabo de la salle de bain et le joint entre la baignoire et la faïence murale, sous peine de la même astreinte,

- condamné in solidum les époux [R], Mme [E], Mme [N] et la société MMA à payer à la SCI DES PLANETES une somme de 2.660 euros au titre de la reprise des embellissements de ses deux appartements,

- condamné in solidum les époux [R], Mme [E], Mme [N] et la société MMA à payer à la SCI DES PLANETES une somme de 4.043,20 euros au titre des pertes de loyer concernant l'appartement situé côté [Adresse 8], et une somme de 6.040 euros au titre des pertes de loyer concernant l'appartement situé côté cour,

- débouté le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses demandes,

- et condamné in solidum les époux [R], Mme [E], Mme [N] et la société MMA aux dépens comprenant le coût de l'expertise judiciaire, ainsi qu'à payer à la SCI DES PLANETES une somme de 2.500 euros au titre de ses frais irrépétibles.



Les époux [R] ont interjeté appel le 12 janvier 2024. Aux termes de leurs conclusions notifiées le 11 avril 2024, ils demandent à la cour :

- de dire et juger que les pertes locatives concernant l'appartement situé côté [Adresse 8] doivent être indemnisées sur la base d'une perte de chance de louer à hauteur de 40 % du montant du dernier loyer et non de 70 % comme retenu par le premier juge,

- de condamner la société MMA, auprès de laquelle ils sont également assurés en qualité de propriétaire non occupant, à les relever et garantir des sommes mises à leur charge au titre de la reprise des embellissements et des pertes locatives,

- de réformer de ces chefs le jugement entrepris,

- et de condamner solidairement les parties intimées à leur payer une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre leurs dépens.



Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son syndic bénévole M. [D] [K], et la SCI DES PLANETES ont pris des conclusions conjointes le 6 juin 2024.



Le syndicat des copropriétaires poursuit l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a débouté de l'ensemble de ses prétentions et demande à la cour, statuant à nouveau, de condamner les époux [R], Mme [E], Mme [N] et la société MMA à lui payer :

- 1.595 euros au titre des frais de remise en état des parties communes,

- 8.760 euros au titre des travaux de reprise de la travée du plancher du côté de l'appartement [E] et de la poutre endommagée,

- 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre ses entiers dépens.



La SCI DES PLANETES poursuit pour sa part l'infirmation du jugement quant au montant des indemnités qui lui ont été allouées au titre des pertes locatives, faisant valoir que son préjudice doit être pris en compte non pas jusqu'au 5 mars 2019, date à laquelle l'immeuble a fait l'objet d'un arrêté de péril, mais jusqu'au 22 juin 2021, date du dépôt du rapport d'expertise. Elle demande en conséquence à la cour de condamner in solidum les époux [R], Mme [E], Mme [N] et la société MMA à lui payer une somme de 17.100 euros au titre des pertes de loyer concernant l'appartement situé côté [Adresse 8], et une somme de 22.200 euros au titre des pertes de loyer concernant l'appartement situé côté cour. Elle réclame en sus paiement de 4.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel, outre ses dépens.



Par conclusions notifiées le 4 octobre 2024, la société MMA IARD demande à la cour de débouter les époux [R] et le syndicat des copropriétaires de leurs prétentions formulées en cause d'appel et de confirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf à y ajouter qu'elle est en droit d'opposer la franchise stipulée dans la police d'assurance. Elle fait valoir qu'elle n'est pas l'assureur des époux [R] mais celui de Mme [N], et que l'expert n'a constaté aucun désordre affectant les parties communes.



Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour l'exposé des moyens soutenus par chacune des parties.



Mmes [Z] [E] et [W] [N], citées à comparaître par exploits signifiés le 28 mars 2024 dans les conditions prévues à l'article 659 du code de procédure civile, n'ont pas constitué avocat, le présent arrêt devant être rendu par défaut à leur endroit.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 février 2026.





DISCUSSION 



Sur les demandes du syndicat des copropriétaires :



Pour débouter le syndicat de sa demande en paiement de la somme de 1.595 euros, le premier juge a retenu que l'expert judiciaire n'avait pas relevé de désordres affectant les parties communes au niveau du premier étage.



Il résulte cependant du rapport de M. [M] [S] que celui-ci est intervenu alors que des travaux de réparation avaient déjà été effectués, la reprise des dommages aux parties communes ayant été évaluée à 1.600 euros par le Cabinet ELEX et ayant donné lieu par la suite à l'émission d'une facture de la société HCBTT pour un montant de 1.595 euros.



Si l'expert a indiqué qu'il lui était impossible de procéder lui-même à un chiffrage objectif, il n'a pas exclu en revanche l'imputabilité des désordres aux infiltrations en provenance du deuxième étage, de sorte que le syndicat est en droit d'obtenir paiement de la somme susdite, le jugement entrepris devant être infirmé de ce chef.



En revanche, c'est à bon droit que le tribunal a débouté le syndicat de son autre demande en paiement portant sur la somme de 8.760 euros au titre de la réfection du plancher du deuxième étage en se fondant sur l'avis de l'expert selon lequel ces désordres structurels n'étaient pas liés au dégât des eaux de 2017, mais à des sinistres antérieurs ainsi qu'à des défauts constructifs. Il convient en outre de relever qu'en page 10 de son rapport, l'expert rappelle que les services de la Ville de [Localité 4] ont fait le constat de désordres structurels affectant les planchers de tous les étages de l'immeuble, ce qui a conduit à la prise d'un arrêté de péril le 5 mars 2019.





Sur les pertes locatives subies par la SCI DES PLANETES :



C'est encore par de justes motifs que le premier juge a retenu que, l'immeuble ayant fait l'objet d'un arrêté de péril grave et imminent interdisant toute occupation à compter du 5 mars 2019, les pertes de loyer directement imputables au dégât des eaux devaient être arrêtées à cette date, étant précisé qu'au jour du dépôt de son rapport ledit arrêté n'avait pas encore été levé.



C'est également à bon droit que la perte de chance de louer l'appartement situé côté [Adresse 8] a été évaluée à 70 % du montant du dernier loyer à compter du 27 novembre 2017, étant précisé que la SCI DES PLANETES produit en cause d'appel :

- le bail conclu le 31 janvier 2014 avec M. [Q] [H], 

- l'état des lieux de sortie établi le 29 septembre 2017,

- et le bail conclu le 21 décembre 2017 avec M. [Y] [P], dénoncé par ce dernier dès le 12 janvier 2018.





Sur la garantie due par la société MMA :



La société MMA a été attraite à l'instance en sa qualité d'assureur de Mme [W] [N], locataire des époux [R], à laquelle elle doit sa garantie responsabilité civile pour toutes les sommes excédant la franchise contractuelle stipulée au contrat.



En revanche, les époux [R] ne prouvent pas qu'ils seraient également assurés auprès de la société MMA en qualité de propriétaire non occupant, ce que celle-ci conteste, de sorte qu'ils doivent être déboutés de leur demande en garantie.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par défaut,



Infirme le jugement déféré en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses demandes,



Statuant à nouveau de ce chef, 



Condamne in solidum les époux [T] [R] et [G] [A], Mme [Z] [E], Mme [W] [N] et son assureur la société MMA à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4] une somme de 1.595 euros en réparation de son préjudice matériel,



Déboute le syndicat des copropriétaires du surplus de ses prétentions,



Confirme le jugement en ses autres dispositions contestées,



Y ajoutant,







Dit que la société MMA sera en droit d'opposer la franchise stipulée dans la police d'assurance souscrite par Mme [N],



Déboute les époux [R] de leur demande en garantie dirigée contre la société MMA,



Condamne les époux [R] aux dépens de l'instance d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires, à la SCI DES PLANETES et à la société MMA une somme de 1.000 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT