Cour d'Appel · Chambre 1-1 — 27 mai 2026

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1



ARRÊT AU FOND 

DU 27 MAI 2026



N° 2026/ 230







Rôle N° RG 21/15915 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIMCR







[E] [C]





C/



[B] [G]

[U] [C]









Copie exécutoire délivrée 

le :

à :

Me Nawel BELMANAA

Me Paul GUEDJ 

Me David HAZZAN 











Décision déférée à la Cour :



Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 09 Novembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 21/07692.





APPELANTE



Mme [E] [R] [C]

née le 10 Octobre 1964 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1] FRANCE



représentée et assistée par Me Nawel BELMANAA, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMÉS



M. [B] [A] [N] [G]

né le 01 Juillet 1971 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]



représenté par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Maud DAVAL-GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et ayant Me Cécile CRISANTI, avocat au barreau de MARSEILLE pour avocat plaidant





M. [U] [X] [C]

né le 29 Janvier 1963 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]



représenté par Me David HAZZAN de la SAS HAZZAN & BOUCHAREU, avocat au barreau de MARSEILLE









*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 23 Mars 2026 en audience publique devant la cour composée de : 



Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

Madame Anne DAMPFHOFFER, Magistrate honoraire ayant des fonctions de conseiller, rapporteur



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Mai 2026.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Mai 2026,



Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





***





EXPOSÉ DU LITIGE 



Vu le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Marseille le 9 novembre 2021, ayant statué ainsi qu'il suit :



' dit que la promesse unilatérale de vente reçue en la forme authentique par maître [K], notaire à [Localité 1], le 12 avril 2021 est valable,

' ordonne la réalisation forcée de la vente intervenue entre Mme [E] [R] [C], M. [U] [X] [C], vendeurs et M. [B] [A] [N] [G], acquéreur, le 15 juillet 2021, date de la levée d'option portant sur un appartement de type trois et une cave, situés [Localité 1],

' ordonne la transcription du présent jugement valant titre de vente auprès de la conservation des hypothèques compétente,

' condamne solidairement Mme [E] [C], M. [U] [C] à verser à M. [B] [G] la somme de 8000 euros au titre de la clause pénale,

' condamne in solidum Mme [E] [C], M. [U] [C] à verser à M. [B] [G] la somme de 3000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,

' rejette la demande d'expertise judiciaire de Madame [E] [C],

' condamne Mme [E] [C] à relever et garantir M. [U] [D] des condamnations à son égard,

' déboute M. [U] [C] de sa demande de dommages intérêts pour résistance abusive et de sa demande d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

' condamne Madame [E] [C] in solidum avec M. [U] [C] aux dépens,

' dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire.



Vu l'appel interjeté contre cette décision par Mme [E] [C] le 11 novembre 2021, ayant intimé M. [B] [G] et M. [U] [C].













Vu les conclusions de Mme [R] [C] en date du 3 janvier 2026, demandant de :



' infirmer le jugement et statuant à nouveau,

' prononcer la nullité de la promesse de vente reçue par maître [K] le 12 avril 2021, pour vice du consentement,



' constater le désistement de M. [G] de sa demande tendant à voir la réalisation forcée de la vente,

' en conséquence, débouter M. [G] de sa demande tendant à constater la perfection de la vente,

' débouter M. [G] de toutes demandes, fins et conclusions tendant à faire valider la vente de l'appartement,

' débouter M. [G] de sa demande en paiement de la somme de 17'500 euros correspondant au montant de la clause pénale,

' à titre subsidiaire voir désigner un expert psychiatre afin de déterminer l'état de santé psychologique de Mme [E] [C] et de dire si elle a contracté la promesse de vente en pleine conscience de son acte, de sa portée et de ses conséquences,

' dire que la consignation sera versée par Mme [C] dans un délai de trois mois,

' ordonner le sursis à statuer dans l'attente des résultats de l'expertise,

' à titre infiniment subsidiaire, si la cour venait à considérer que M. [G] pouvait prétendre à l'application de la clause pénale, diminuer son montant,

' rejeter la demande de M. [U] [C] de désolidarisation en avec elle,

' en tout état de cause, condamner M. [G] à lui payer la somme de 5000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 



Elle expose en substance que depuis le décès de sa mère, survenu le 20 janvier 2021, ses troubles de bipolarité se sont accentués ; que son frère, [U], va profiter de son état de santé psychologique en phase maniaque pour mettre en vente le logement de sa mère ; que la promesse de vente a donc été signée le 12 avril 2021 chez maître [M] [K] et que finalement, à l'approche de la signature de l'acte authentique, son frère, prenant conscience de son état, a décidé de renoncer à la vente si bien que elle-même et son frère n'ont pas finalisé le projet et qu'ils n'ont pas honoré le rendez-vous fixé le 6 juillet 2021 pour signer l'acte authentique, ce qui a amené la délivrance de la sommation à comparaître pour un second rendez-vous au 15 juillet 2021.

Elle fait valoir que son médecin traitant a rédigé un certificat médical du 9 juillet 2021 précisant que son état de santé ne lui permettait pas jusqu'à l'heure actuelle et depuis le décès de sa mère de prendre des décisions cohérentes, ni de réaliser des démarches pour rechercher un autre logement. Elle rappelle qu'elle a été admise à un taux d'incapacité supérieur ou égal à 50 % et inférieur à 80 %, la commission ayant reconnu qu'elle avait des difficultés entraînant une gêne notable dans sa vie sociale.

Elle critique le jugement qui selon elle, aurait été rendu en violation du principe du contradictoire en retenant les écritures de son frère qui a conclu pour la première fois la veille de l'audience de sorte qu'elle n'a pu en prendre connaissance et elle en conclut que le jugement est nul.

Elle souligne que devant la cour d'appel, M. [G] se désiste de sa demande tendant à voir déclarer la vente parfaite. Elle affirme que les vendeurs n'ont pas à subir les conséquences d'un choix qui est propre à M. [G] et qu'il est donc mal fondé en ses demandes au titre de la clause pénale et de la restitution de l'indemnité d'immobilisation.

Sur les vices du consentement, elle précise qu'elle a signé l'acte alors qu'elle était dans une phase d'euphorie caractéristique d'une altération de ses facultés mentales et qu'elle justifie de celle-ci par les attestations de son psychiatre; elle ajoute que même si le diagnostic a été posé quelque semaines après la signature de l'acte, elle était bipolaire depuis déjà un bon moment, cette maladie n'apparaissant pas le jour même du diagnostic. Elle ajoute qu'elle n'avait recherché aucun autre logement, qu'elle n'avait fait aucun carton, ce qui démontre qu'elle n'avait pas conscience de la situation de vente de son appartement et ce qui est caractéristique de la phase maniaque. 

Subsidiairement, elle sollicite l'organisation d'une expertise médicale.













Elle fait également état de la nullité de la promesse de vente pour vice du consentement consistant dans les pressions psychologiques qui auraient été exercées sur elle et qui sont documentées par plusieurs attestations, ces pressions étant reprochées à son frère.



Sur la clause pénale, elle fait valoir que M. [G] renonce à la vente du fait de ses choix professionnels et que par suite, la clause pénale ne peut pas s'appliquer ; que si par extraordinaire la cour considérait que M. [G] pouvait prétendre à la clause pénale, celle-ci devra être significativement diminuée.



Vu les conclusions de M. [G] en date du 30 mai 2022, demandant de :



' débouter Mme [E] [C] de l'intégralité de son appel,

' confirmer le jugement en ce qu'il a constaté la validité de la promesse de vente,

' constater son désistement de sa demande tendant à voir la réalisation forcée de la vente actée par le jugement,

' ordonner, en conséquence, la restitution de l'intégralité des sommes versées à titre d'indemnité d'immobilisation entre les mains du notaire, soit la somme de 6000 euros,

' accueillir son appel incident sur la clause pénale et statuant à nouveau,

' condamner Mme [E] [C] et M. [U] [C] in solidum au paiement de la somme de 17'500 euros,

' condamner le jugement sur la condamnation à la somme de 5000 euros( sic) par application de l'article 700 et sur les dépens et y ajoutant,

' rejeter l'appel incident de [U] [C],

' condamner in solidum [R] [C], [U] [C] à lui verser la somme de 5000 euros par application de 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens avec distraction.



Il fait, à son tour, essentiellement valoir, sur la nullité pour insanité d'esprit, qu'il convient de démontrer qu'au moment de l'engagement de la promesse de vente, le vendeur n'était pas en état de lucidité ; que Mme [C] fait état de plusieurs certificats médicaux, le premier en date du 9 juillet 2021 après le premier rendez-vous manqué chez le notaire et le lendemain de la réception de la sommation de comparaître au rendez-vous suivant, le second dressé à la suite du rendez-vous du 15 juillet 2021, le troisième en date du 24 juillet 2021, qui conclut que la patiente dit avoir manqué de discernement lors de la signature de la vente, « ce qui est tout à fait crédible », enfin, le certificat du 13 décembre 2021. 

Il souligne qu'il en ressort qu'aucun suivi psychiatrique n'avait été mis en place depuis le 18 décembre 2015, que le psychiatre n'a revu sa patiente que le 22 juillet 2021 et qu'en décembre 2021, il évoque un manque de discernement aux termes d'un certificat dont on ne peut considérer qu'il fait la preuve d'une quelconque altération des facultés mentales; que d'ailleurs, aucun suivi n'a été mis en place après la visite du 22 juillet 2021 celui-ci n'ayant été organisé que plusieurs mois après ; que les personnes ayant attesté sur l'état de santé de Mme [C] n'ont pas compétence pour apprécier l'absence de consentement au jour du 12 avril 2021. 

Il ajoute que Madame [C] ne rapporte pas davantage la preuve des prétendues pressions qu'elle aurait subies de la part de son frère et qu'il convient de rejeter, en l'absence d'éléments probants, la demande d'expertise judiciaire. 

Il conclut par ailleurs à la validité de la promesse de vente signée et il fait état de ce que sa situation personnelle a évolué, ne lui permettant plus d'obtenir un crédit pour financer l'achat de sorte qu'il demande à la fois la restitution de l'indemnité d'immobilisation et la mise en 'uvre pleine de la clause pénale à 17'500 euros, soulignant d'une part, qu'il est contraint d'abandonner ses prétentions et qu'il est ainsi doublement pénalisé et d'autre part, qu' il avait bien obtenu le renouvellement de son prêt, y compris le 6 octobre 2021 de sorte qu'il aurait été en mesure d'exécuter le jugement du tribunal judiciaire du 9 novembre 2021, s'il n'y avait pas eu appel ; que sa situation professionnelle ultérieure telle qu'elle a évolué ne saurer le priver de son droit de se prévaloir de la clause pénale ; que M. [U] [C] est malvenu à invoquer le préjudice subi du fait de la prétendue rétractation tardive de l'acquéreur, le vendeur fautif tentant ainsi d'inverser les rôles.



Vu les conclusions de M [U] [C] en date du 4 mars 2022 demandant de :



' confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré la vente parfaite et en ce qu'il a condamné [E] [C] à le relever garantir de toute condamnation,

' infirmer le jugement en ce qu'il a condamné solidairement [E] et [U] [C] à verser à M. [G] la somme de 8000 euros au titre de la clause pénale,

' rejeter cette demande et à titre subsidiaire, la diminuer significativement,

' sur les nouvelles prétentions de M. [G], « donner acte de la demande de résolution de la promesse de vente de M. [G] et en conséquence,

' le condamner à leur verser la somme de 17'500 euros au titre de la clause pénale, juger que l'indemnité d'immobilisation reste acquise au vendeur,

' ordonner le versement à leur profit de la somme de 6000 euros à titre d'indemnité d'immobilisation,

' condamner M. [G] à payer à M. [U] [C] la somme de 5000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.



Il expose, à son tour, que M [G] a 'changé de stratégie' et qu'il préfère désoirmais solliciter la résolution du contrat en se désistant de son action en vente forcée; il affirme que dès que l'option a été levée, la vente s'est formée, que si l'acquéreur refuse d'exécuter les obligations lui incombant, le vendeur peut le poursuivre en exécution forcée ou en résolution et lui demander des dommages et intérêts; que M [G] renonçant sans motif légitime à l'acquisition du bien, il ne peut solliciter l'application de la clause pénale; qu'à titre subsidiaire il convient d'en modérer le montant de 8000 euros qui est excessif par rapport aux revenus des vendeurs; que l'inexécution du contrat résulte du fait de M [G] et que M [C] est, quant à lui, bien fondé à lui réclamer le montant de la clause pénale ; qu'il ne s'est jamais opposé à la vente et qu'il n'a pas à subir les tergiversations de M [G]; que sa demande de restitution de l'indemnité d'immobilisation devra être rejetée, celle-ci devant, au contraire rester acquise au vendeur.



Vu l'ordonnance de clôture du 3 mars 2026.





MOTIVATION



A titre liminaire et préalablement à l'appréciation des débats au fond, la cour observe que Mme [C] invoque, dans le développement de ses conclusions, la violation par le jugement critiqué du principe du contradictoire au cours des débats de première instance pour conclure à la nullité du jugement, mais qu'elle ne formule pas cette demande aux termes du dispositif de ses conclusions de sorte que la cour, en application de l'article 954 du code de procédure civile n'en est pas saisie.



Suite au décès de leur mère, Mme [E] [C] et M. [U] [C] se sont trouvés propriétaires d'un appartement situé à [Localité 1] qu'ils ont mis en vente.

M. [T] [G] a présenté, le 16 mars 2021, une offre d'achat au prix de 175'000 euros sous réserve de l'obtention d'un prêt, par l'intermédiaire d'une agence immobilière.



Les parties ont, ensuite, régularisé, le 12 avril 2021, chez maître [K], notaire, un acte contenant promesse de vente au prix convenu.

La vente devait être réitérée le 4 juillet 2021, mais Madame [E] [C] informait alors M. [G] qu'elle ne régulariserait pas l'acte.

Celui-ci délivrait alors une sommation d'avoir à comparaître devant le notaire pour un second rendez-vous fixé au 15 juillet 2021, et à cette date, Madame [C] qui se présentait chez le notaire produisait un certificat médical de son médecin généraliste du 9 juillet 2021 et refusait de signer l'acte réitératif .

Le notaire dressait, en conséquence, un procès-verbal de carence constatant le refus de réitération et la levée d'option de M. [G].



C'est dans ces conditions que M. [G] a fait assigner les vendeurs à fin notamment d'obtenir la réalisation forcée de la vente.



Devant la cour, les débats ont toutefois évolué dans la mesure où M. [G] ne demande plus la réalisation forcée de la vente, mais où il sollicite désormais qu'il lui soit alloué la restitution de l'indemnité d'immobilisation et le versement intégral de la clause pénale.



Ce débat nécessite en premier lieu, l'appréciation des contestations développées par Mme [E] [C] sur la validité de la promesse de vente au regard de deux moyens invoqués par elle : l'un tiré de son insanité d'esprit, et l'autre tiré des pressions prétendument exercées par son frère.





-Sur l'insanité d'esprit :



Aux termes de l'article 414 ' 1 du Code civil, pour faire un acte valable, il faut être sain d'esprit.



C'est à celui qui agit en nullité pour cette cause de prouver l'existence du trouble mental ayant aboli le discernement au moment de l'acte, c'est-à-dire, en l'espèce, à la date du 12 avril 2021.



Il est à cet égard produit :

' un premier certificat médical du 9 juillet 2021, relatant que l'état de santé de Mme [C] « ne lui permettait pas jusqu'à l'heure actuelle depuis le décès de sa mère de prendre de décision cohérente et de réaliser des démarches à la recherche d'un autre logement. Cet état est probablement temporaire et réactionnel ».

Ce certificat évoque, certes, une difficulté à prendre des décisions cohérentes de la part de Mme [C] pour la gestion de sa vie, ( notamment tirer les conséquences de la mise en vente par rapport à la recherche d'un nouveau logement), mais cela ne caractérise pour autant pas une insanité d'esprit de nature à altérer son consentement à l'acte en cause;

' un deuxième certificat médical, en date du 15 juillet 2021, établi par le même médecin généraliste, qui relate que Mme [C] « présente les symptômes d'un deuil pathologique, (qu)'elle est actuellement dans une situation familiale et administrative très compliquée en litige pour la vente de l'appartement de sa mère. Et (Que) tout cela entraîne une grande détresse chez cette patiente'.

Pas plus que le précédent, ce certificat, s'il évoque certes le caractère pathologique du deuil subi ainsi qu'une situation personnelle difficile pour Mme [C] au jour où il est établi, ( 'elle est actuellement dans une situation...très compliquée...') ne conclut à une altération des ses facultés mentales, ni ne donne d'éléments de nature à les caractériser au jour de la signature de la promesse de vente;

' un troisième certificat établi par un médecin psychiatre le 24 juillet 2021 qui relate qu'il a réalisé une psychothérapie du 8 février 2012 au 18 décembre 2015 dans le cadre d'un deuil pathologique concernant Mme [E] [C] ( en suite du décès du père en août 2011); qu'elle était alors désemparée, angoissée, fortement déprimée avec des idées suicidaires...; qu'il l'a revue le 22 juillet 2021, complètement éteinte, légèrement désorientée, déconnectée de la réalité; qu'elle a évoqué le décès récent de sa mère (20 janvier 2021) et son effondrement psychique.... que lors de la signature du compromis de vente de l'appartement de sa mère, elle dit avoir manqué de discernement, ce qui est tout à fait crédible ; qu'elle souhaite rester dans cet appartement et continuer à y vivre....; qu'il est donc 'nécessaire de temporiser et de permettre à Mme [E] [C] de pouvoir accepter ce qui est aujourd'hui vécu comme une catastrophe. Pour information, une nouvelle prise en charge a débuté'.



Il ressort donc de ces éléments :

- que Mme [C] a effectivement bénéficié d'un suivi psychiatrique en suite du décès de son père, mais qu'il a cessé en 2015, soit, bien avant la signature de l'acte litigieux; 

- qu'il n'a, ensuite, repris que postérieurement aux rendez vous de signature du mois de juillet;

- que le manque de discernement invoqué ne l'est, en outre, que sur les dires de la patiente, la seule appréciation du médecin étant de conclure que cette allégation est 'crédible', ce qui ne peut nullement caractériser une abolition de l'état mental au jour de l'acte en cause ; 

- encore, que le dernier certificat n'envisage pas de renoncer à la signature de la vente mais seulement de 'temporiser'pour lui permettre de s'adapter .

Il en résulte qu'aucun diagnostic formel n'a donc été posé par aucun des médecins cités par Mme [C] sur son incapacité à bénéficier d'un discernement éclairé au jour de la signature de la promesse de vente, d'où, l'absence de preuve dûment rapportée par ces éléments de l'existence d'une altération des facultés mentales au jour de l'acte susceptible d'abolir son discernement.



Un quatrième certificat médical du psychiatre, en date du 13 décembre 2021, évoque un épisode hypomaniaque avec exaltation de l'humeur et altération du discernement de courte durée à la suite du décès de sa mère.

Or, ce dernier certificat ne satisfait pas davantage aux exigences légales de l'article 414-1 sus cité sur la preuve à rapporter au moment même de la passation de l'acte étant à son propos observé que le psychiatre a reçu, pour la première fois, sa patiente le 22 juillet 2021, soit plus de cinq ans après le traitement achevé en décembre 2015, qu'il émet un point de vue pour une période à laquelle il n'a pas été consulté par sa patiente et que de surcroît, il évoque une altération du discernement, mais sur une courte durée et de surcroît, sans détermination de date sur la période de temps ayant couru depuis le début de l'année 2021.



Enfin, ni l'attestation de suivi du psychiatre 'depuis le 22 juillet 2021", ni les prescriptions médicales des pièces 15 et 16 de Mme [C], ni les extraits de la littérature médicale produits au sujet de la bipolarité, ni les décisions de la CPAM ou de la commission des droits et de l'autonomie des personnes handicapées ne sont davantage utiles à constituer cette preuve.



Il en résulte que le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu que la preuve de l'altération des facultés mentales au moment de la signature de la promesse de vente n'était pas rapportée par Mme [C], les deux attestations produites de deux de ses amis proches ne pouvant, non plus, être convaincantes de cette preuve.



-Sur le vice du consentement tiré des pressions alléguées contre son frère :



Aux termes de l'article 1130 du Code civil, la violence vicie le consentement lorsqu'elle est de telle nature que sans elle, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes, le caractère déterminant s'appréciant au regard des personnes, et des circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.



Il est à cet égard il est produit deux attestations, l'une (pièce 13 du dossier de l'appelante) qui relate essentiellement des faits qui lui ont été confiés par Mme [C], et l'autre (pièce 14) qui écrit que « la pression de son frère n'aidait en rien », « que son frère souhaitait la mettre sous tutelle' ce qui était une 'mesure extrême', enfin, que celui-ci aurait reconnu avoir mis sa s'ur en difficulté « en insistant sur la rapidité de la mise en place de la vente de l'appartement sans

prende en considération que la situation de [E] ne facilitéerait pas son déménagement » 

S'il est vrai que ces attestations révèlent l'existence, à une certaine époque, d'un climat de tension entre le frère et la s'ur, pour autant, elles sont insuffisantes à établir la réalité d'une pression psychologique ou d'une contrainte de nature à altérer, au moment de la signature de la promesse de vente, le consentement de Mme [C], alors que par ailleurs :

- l'agent immobilier relate, dans une attestation, que c'est bien elle qui a pris contact avec l'agence et qu'elle a aussi géré certains des rapports avec celle-ci,

- également, qu'elle a échangé avec son frère dans des termes de courtoisie et d'accord sur le projet ( voir à cet égard, les échanges de messages des mois de mars 2021 et juin 2021, non contestés par les parties).



Sur la demande subsidiaire d'expertise :



Le jugement sera confirmé sur le rejet de cette prétention dès lors que l'organisation d'une expertise judiciaire n'a pas vocation à suppléer la carence des parties dans l'administration de la preuve, et qu'il résulte de l'analyse ci-dessus que Madame [C] ne rapporte pas d'éléments convaincants d'un commencement de preuve de l'abolition de son discernement au moment de la signature de la promesse de vente.



Sur les demandes en restitution de l'indemnité d'immobilisation et en paiement de la clause pénale :



La promesse de vente ayant été jugée valable et caractérisant, en conséquence, le consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix, elle vaut vente.



Elle précise d'ailleurs qu'il est « entendu entre les parties qu'en raison de l'acceptation par le bénéficiaire de la promesse faite par le promettant en tant que simple promesse, il s'est formé entre elles un contrat dans les termes de l'article 1124 du Code civil'; que « le promettant a pour sa part définitivement consenti à la vente et qu'il est d'ores et déjà débiteur de l'obligation de transférer la propriété au profit du bénéficiaire aux conditions des présentes »; que « toute révocation, rétractation unilatérale de la volonté du premier sera de plein droit dépourvue de tout effet sur le contrat promis du fait de l'acceptation de la présente promesse en tant que telle par le bénéficiaire ».

Et elle prévoit également :

- qu'elle est consentie pour une durée expirant le 16 juillet 2021 à 16 heures et qu'en cas de carence du promettant pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l'encontre du bénéficiaire de l'expiration du délai ci-dessus fixé ; que la réalisation de la promesse doit avoir lieu, soit par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente avec le virement de la somme correspondant au prix et frais, soit par la levée d'option faite par le bénéficiaire à l'intérieur de ce délai, la levée d'option étant effectuée par le bénéficiaire auprès du notaire rédacteur de l'acte de vente par tous moyens et toutes formes et devant être accompagnée, pour être recevable, du versement par virement sur le compte du notaire, d'une somme correspondant au prix stipulé.

- que « si malgré la mise en demeure effectuée dans les conditions ci-dessus indiquées, l'une des parties refusait ou s'abstenait de régulariser l'acte de vente le jour indiqué dans la mise en demeure, il sera procédé à ladite date à l'établissement d'un procès-verbal dans les termes duquel il sera constaté le défaut du promettant ou du bénéficiaire...

En cas de défaut du promettant, le bénéficiaire pourra à son choix dans le procès-verbal :

soit, faire état de son intention de poursuivre l'exécution de la vente, indépendamment de son droit de réclamer une juste indemnisation'

soit encore, 'déclarer sa volonté de considérer la vente comme résolue de plein droit, le bénéficiaire reprenant sa liberté sans préjudice de son droit de réclamer une juste indemnisation ».



En l'espèce, il ne peut être sérieusement contesté :

- que c'est Mme [C] qui a refusé de signer l'acte définitif de vente à deux reprises et notamment le 15 juillet 2021 lorsqu'elle a comparu devant le notaire sur la sommation qui lui a été régulièrement délivrée, 

- ni que le notaire ainsi confronté à son refus de signature, a alors dressé procès-verbal de carence, ayant, en outre, préalablement consigné que la levée d'option faite par le bénéficiaire s'était accompagnée du virement du prix et des frais en sa comptabilité.



Il en résulte que l'échec de la vente, quand bien même M. [G] se désiste, à ce jour, de sa demande de voir ordonner la vente forcée, n'est imputable qu'au vendeur ; que le contrat doit donc s'appliquer sur la mise en 'uvre de la clause pénale; qu'à cet égard, il prévoit qu'en cas de défaut du promettant, le bénéficiaire pourra faire état de son intention de poursuivre l'exécution de la vente indépendamment de son droit de réclamer une juste indemnisation ou considérer la vente comme résolue et il comporte également un paragraphe intitulé « stipulation de pénalité » aux termes duquel dans le cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes seraient remplies et dans l'hypothèse où l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique, ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devrait verser à l'autre partie la somme de 17'500 euros,.... la présente stipulation de pénalité ne pouvant priver dans la même hypothèse chacune des parties de la possibilité de poursuivre l'autre en exécution de la vente.



L'examen des pièces versées aux débats permet, sur la mise en 'uvre de cette clause, de retenir:

- que M. [G] avait obtenu son crédit immobilier, 

- qu'il a régulièrement levé l'option en déposant le prix en la comptabilité du notaire 

- et que c'est Mme [C] qui a refusé la réitération de l'acte.

M [G] en sollicite donc à bon droit l'application à son bénéfice.



Il a été par ailleurs jugé exactement par le tribunal, eu égard au prix d'achat et aux circonstances de l'espèce, que le montant de 17'500 euros apparaissait manifestement excessif et qu'il devait être ramené à la somme de 8000 euros. 



Le jugement déféré sera confirmé de ce chef et il sera, par voie de conséquence, également ordonné la restitution à l'acquéreur de la somme versée à titre d'immobilisation entre les mains du notaire, maître [K], soit la somme de 6000 euros.



Toute demande contraire, de l'un ou l'autre de ces chefs, de Mme [E] [C] ou de M. [U] [C] se trouve, par suite, rejetée.















Sur la demande de relevé et garantie de M. [U] [C] par Mme [E] [C] :



Les condamnations ci-dessus n'étant que la conséquence du comportement de Mme [C] à l'exclusion de son frère, dont par ailleurs il n'est pas retenu qu'il avait pu exercer une quelconque pression sur sa s'ur, ni profiter de sa vulnérabilité, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné [E] [C] à relever et garantir son frère de toute condamnation prononcée à son encontre en ce compris celles d'appel.



En raison de leur succombance dans leurs rapports avec M. [G], Mme [E] [C] et M. [U] [C] seront condamnés, in solidum, à verser à M. [G] la somme supplémentaire devant la cour de 3000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



Ils seront déboutés des demandes formées sur ce même fondement à son encontre .



Le jugement est également confirmé sur ses condamnations aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile étant observé sur ce dernier chef qu' il a prononcé une condamnation à la somme de 3000 euros et non 5000 euros comme écrit dans le le dispositif des conclusions de M [G].



M. [U] [C], qui ne prouve pas à l'encontre de sa s'ur l'existence d'une faute grossière équipollente au dol ou d'une intention malveillante, sera débouté de sa demande de dommages et intérêts formée à son encontre pour procédure abusive.





PAR CES MOTIFS,



La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,





Vu l'évolution du litige et vu des demandes des parties devant la cour,



Confirme le jugement en ses dispositions à l'exception de celle qui a ordonné la réalisation de la vente intervenue entre Mme [E] [C] , M. [U] [C] d'une part, vendeurs, et M. [B] [G], d'autre part, acquéreur, relativement à l'appartement de type trois et à la cave situés à [Localité 1], [Localité 4], [Adresse 4] et en ses dispositions consécutives sur la transcription du jugement auprès de la conservation des hypothèques ;



Statuant à nouveau de ces seuls chefs et y ajoutant :



Constate le désistement de la part de M. [G] des demandes en réalisation forcée de la vente intervenue entre Madame [E] [C] , M. [U] [C] d'une part, vendeurs, et M. [B] [G], d'autre part, acquéreur, relativement à l'appartement de type trois et à la cave situés à [Localité 1], [Localité 4], [Adresse 5] d'Espagne, d'en déclare dessaisie et dit sans objet ses dispositions consécutives sur la transcription du jugement auprès de la conservation des hypothèques ; 



Ordonne, dans les termes de la prétention telle que formulée par M. [G] devant la cour, la restitution à M. [G] des sommes versées à titre d'indemnité d'immobilisation entre les mains du notaire, maître [M] [K], soit la somme de 6000 euros, à première demande ;



Condamne in solidum Mme [E] [C] et M. [U] [C] aux dépens d'appel avec distraction au profit de l'avocat en ayant fait la demande.



Condamne in solidum Mme [E] [C] et M. [U] [C] à verser, par application de l'article 700 du code de procédure civile, la somme supplémentaire de 3000 euros à M. [G],



Dit que Mme [C] devra relever et garantir M. [U] [C] de toute condamnation à son encontre



Rejette les demandes plus amples.



La greffière, La présidente.