Tribunal Judiciaire · 3ème Chambre — 26 mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 1]
JUGE DE L’EXECUTION

CHAMBRE DES SAISIES IMMOBILIERES

AFFAIRE n° : N° RG 23/00002 - N° Portalis DBWT-W-B7H-EF6Y

JUGEMENT du 26 Mai 2026

Minute n° : 
Code NAC (78A)
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 DEMANDERESSE

La S.A.S EOS France, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 488.825.217,
dont le siège social est sis
[Adresse 1]
[Localité 3]
agissant en qualité de repésentant-recouvreur du Fonds Commun de Titrisation FEDINVEST III, représenté par la SAS FRANCE TITRISATION, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 353.053.531
dont le siège social est sis
[Adresse 2]
[Localité 4]
venant aux droits du Fonds Commun de Titrisation FEDINVEST, venant aux droits du Crédit Foncier de France,
agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal

représentée par la SCP LIEGEOIS, avocats au barreau des ARDENNES plaidant

 


DÉFENDEURS

M. [T] [O]
né le [Date naissance 1] 1970 à [Localité 5]
de nationalité française
[Adresse 3]
[Localité 6]

non comparant, ni représenté,

*****

Mme [N] [L]
née le [Date naissance 2] 1971 à [Localité 7]
de nationalité française
[Adresse 4]
[Localité 8]

non comparante, ni représentée,

 


 



PRÉSIDENT : Madame Samira GOURINE, 


GREFFIER : Madame Florence PIREAUX-LUCAS,

Le Juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de CHARLEVILLE-MEZIERES a, par mise à disposition au greffe de la Chambre des saisies immobilières le vingt six Mai deux mil vingt six, rendu le jugement dont la teneur suit :


RAPPEL DES FAITS 

Les 12 et 17 octobre 2022, la S.A. Crédit Foncier de France a fait signifier à Mme [N] [L] et M. [T] [O], un commandement de payer la somme totale de 50 720,39 euros, outre les intérêts, en vertu de la copie exécutoire d'un acte reçu le 24 décembre 2007 par Maître [Z] [M], notaire à [Localité 9] (80).

Ce commandement valait saisie immobilière d'un immeuble à usage d'habitation situé à [Localité 10] (Ardennes) [Adresse 5], cadastré section AC n° [Cadastre 1], d'une contenance totale de 01 are et 85 centiares.

Le commandement a été signifié par procès-verbal de vaines recherches à M. [T] [O] et à domicile s'agissant de Mme [N] [L].

Le commandement valant saisie a été publié au Service chargé de la publicité foncière de [Localité 11] 1 le 2 décembre 2022 (volume 2022 S n°36).

Par acte du 23 janvier 2023, la S.A. Crédit Foncier de France a fait assigner Mme [N] [L] et M. [T] [O] devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières à l'audience d'orientation du 23 mars 2023 aux fins de voir constater sa créance liquide et exigible en vertu d'un titre exécutoire, fixer sa créance en principal, frais et autres accessoires à la somme de 50 720,39 euros, dire la saisie régulière et ordonner la vente aux enchères publiques de l'immeuble désigné.

Cette assignation a été signifiée pour chacun des débiteurs à l'étude. 

Elle a été mentionnée en marge du commandement de payer au service de la publicité foncière de [Localité 11] 1 le 30 janvier 2023.

Le 26 janvier 2023, le créancier poursuivant a déposé au greffe un cahier des conditions de vente comportant l'état descriptif de l'immeuble et les modalités de la vente, accompagné d'une copie de l'assignation délivrée aux débiteurs, ainsi que d'un état hypothécaire certifié.

Par jugement du 1er septembre 2023, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières a ordonné la réouverture des débats à l'audience du 23 novembre 2023 et invité les parties à faire valoir leurs observations sur le calcul de la créance et sur le caractère excessif et ou dérisoire de l'indemnité conventionnelle réclamée.

Dans ses écritures, la S.A. Crédit Foncier de France a précisé le calcul de sa créance par la production des plans de remboursement et indiqué que l'indemnité d'exigibilité n'excède pas le taux maximum fixé par l'article L. 313-51 du code de la consommation.

Dans une décision du 23 janvier 2024, le juge de l'exécution a ordonné la réouverture des débats et invité la S.A. Crédit Foncier de France à justifier de la signification de ses conclusions et toutes nouvelles pièces à Mme [N] [L] et M. [T] [O].

Dans un jugement du 8 avril 2024, le juge de l'exécution a ordonné la réouverture des débats et invité les parties à faire valoir leurs observations sur le caractère abusif de la clause des conditions générales des prêts immobiliers relative à l'exigibilité de la créance et à la déchéance du terme (p. 15 des conditions générales).

Lors de l'audience d'orientation du 27 juin 2024, la S.A. Crédit Foncier de France indique s'en remettre à ses conclusions, notifiées par voie électronique au juge le 25 juin 2024, et notifiées aux débiteurs.

Par jugement du 20 août 2024, le juge a ordonné la réouverture des débats et inviter la S.A. Crédit Foncier de France à justifier de la signification de ses dernières conclusions aux débiteurs saisis.

Par actes des 11 et 13 septembre 2024, la S.A. Crédit Foncier de France a fait signifier ses conclusions respectivement à M. [T] [O] et à Mme [N] [L] à leur domicile respectif. 

Par jugement en date du 11 octobre 2024, le juge de l'exécution a réouvert les débats à l'audience du 28 novembre 2024, invitant les parties à faire valoir leurs observations sur le calcul de la créance.

L'affaire a été appelée à l'audience du 28 novembre 2024, puis renvoyée successivement à la demande du créancier poursuivant à l'audience du 25 septembre 2025.

Par jugement du 27 novembre 2025, le juge de l'exécution a procédé à une nouvelle réouverture des débats à l'audience du 22 janvier 2026 en vue d'inviter la S.A. Crédit Foncier de France à faire signifier ses conclusions et toutes nouvelles pièces à Mme [N] [L] et M. [T] [O] outre les parties à déterminer leur demande quant au quantum de la créance et à faire valoir leurs observations sur le calcul de la créance.

A la suite d'un renvoi, le dossier a été de nouveau évoqué à l'audience du 26 mars 2026. 

Dans le cadre de cette audience, la S.A. Crédit Foncier de France a sollicité le bénéfice de ses conclusions aux termes desquelles, elle sollicite du juge qu'il :
constate que le créancier poursuivant, titulaire d'une créance liquide et exigible, agit en vertu d'un titre exécutoire, comme il est dit à l'article L 311-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution ;constate que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables au sens de l'article L 31 1-6 du Code des Procédures Civiles d'Exécution ;statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes ;détermine les modalités de poursuite de la procédure ;mentionne le montant de la créance du créancier poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires, au jour du jugement à intervenir ;En cas de vente forcée : fixe la date de l'audience de vente et détermine les modalités de visite de l'immeuble, comme demandé ci-dessus ;ordonne l'emploi des dépens en frais privilégiés de vente.
Lesdites conclusions ont de nouveau été signifiées à Madame [L] et à Monsieur [O] par acte de commissaire de justice et à domicile respectivement les 3 et 11 mars 2026. 

Les débiteurs n'ont pas comparu, ni n'étaient représentés à l'audience. 

L'affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 26 mai 2026, par mise à disposition au greffe. 


MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera pris acte de l'intervention de la société EOS France en lieu et place de la société CREDIT FONCIER DE FRANCE par le jeu de trois cessions de créances successives en date des 28 octobre 2024, 19 novembre 2024 et 21 novembre 2024. 


Sur le respect des conditions de la saisie

En vertu des articles R. 322-15, L. 311-2 et L. 311-6 du code des procédures civiles d'exécution, le juge de l'exécution vérifie d'office que le créancier poursuivant est muni d'un titre exécutoire qui constate une créance liquide et exigible et que la saisie porte sur un droit réel afférent à un immeuble qui peut faire l'objet d'une cession.

En l'espèce, le créancier poursuivant est muni d'un titre exécutoire, qui est un contrat notarié de vente d'immeuble assorti d'un prêt consenti à Mme [N] [L] et M. [T] [O].

Il résulte des pièces n° 11 et 12 que la S.A. Crédit Foncier de France a prononcé la déchéance du terme, Mme [N] [L] et M. [T] [O] ne respectant pas les échéances. Cette mise en demeure étant infructueuse et la déchéance étant acquise, le CREDIT FONCIER DE FRANCE a réclamé le montant total de sa créance par lettre recommandée avec avis de réception du 1er août 2022 ; aucun règlement n'étant intervenu, un commandement valant saisie immobilière a été signifié aux débiteurs par actes extra judiciaires des 12 et 17 octobre 2022.


1 - Sur le titre exécutoire et la créance liquide et exigible

En vertu des articles R. 322-15, L. 311-2 et L. 311-6 du code des procédures civiles d'exécution, le juge de l'exécution vérifie d'office que le créancier poursuivant est muni d'un titre exécutoire qui constate une créance liquide et exigible et que la saisie porte sur un droit réel afférent à un immeuble qui peut faire l'objet d'une cession.

* Sur le caractère abusif de la clause de déchéance du terme et l'indemnité d'exigibilité
Il résulte de la jurisprudence de la Cour de justice de l'Union européenne et de la Cour de cassation que le juge doit relever d'office le caractère abusif des clauses invoquées devant lui (Cass. Civ. 1ère, 2 février 2022, n°19-20.640).

Dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Le juge national est tenu d'examiner d'office le caractère abusif d'une clause contractuelle, dès qu'il dispose des éléments de fait et de droit nécessaires à cet effet et que, lorsqu'il considère une telle clause comme abusive, il ne l'applique pas, sauf si le consommateur s'y oppose (Civ. 1ère, 10 avril 2019, pouvoir n° 17.20-722).

En l'espèce, le créancier poursuivant verse aux débats :
deux lettres recommandées en date du 22 mars 2022 mettant en demeure les débiteurs saisis de régler les échéances impayées du prêt sous un mois, deux lettres recommandées avec accusé de réception en date du 1er août 2022 (plis reçus et signés pour Monsieur et Madame) lesquels précisent " nous constatons que vous n'avez pas régularisé vos comptes de prêt dans le délai de 30 jours de la mise en demeure du 22 mars 2022. (…) Conformément à la clause " exigibilité anticipée-Déchéance du terme " de vos contrats de prêt, nous vous notifions par la présente la résolution de vos prêts à la date du 6 juillet 2022. Ce courrier étant intitulé " déchéance du terme ". 
Il ressort de l'article des conditions générales relatif à l'exigibilité de la créance des contrats de prêt (pièce n°6) que " les sommes empruntées deviendront exigibles de plein droit dans l'un des cas suivants : défaut de paiement à bonne date de tout ou partie des échéances, d'une fraction du capital venant à échéance ou de toutes sommes avancées par le prêteur, tant sur le présent prêt, qu'au titre de l'un quelconque des prêts, objet de la présente offre ".

S'agissant du NOUVEAU PRET 0% les conditions particulières prévoient à l'article 11 que l'exigibilité de ce prêt pourra être prononcée dans les conditions de l'article XI des conditions générales.

Or, la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d'une durée raisonnable, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement.

Il a été jugé qu'un délai de quinze jours pour régulariser les échéances impayées n'est pas constitutif d'un délai raisonnable (Civ. 1ère, 29 mai 2024, n° 23-12.904), a fortiori en ce qui concerne un délai de huit jours.

Enfin, il a également été jugé qu'il importe peu que le créancier ait dans les faits octroyé plusieurs délais avant de prononcer la déchéance du terme, dès lors que les délais ainsi fixés ne dépendent que de lui et demeurent discrétionnaires, caractérisant un déséquilibre significatif entre les droits et obligations respectives du professionnel et du consommateur au détriment de ce dernier (Cour d'appel de Paris, 27 juin 2024, n° 23/19425). 

Il convient en effet de prendre en considération l'enjeu et les conséquences considérables d'une telle clause pour l'emprunteur qui se voit contraint de rembourser immédiatement la totalité des sommes restant dues au titre du prêt, sans avoir été en mesure préalablement de s'expliquer auprès de la banque ou de trouver auprès d'elle une solution pour la régularisation des impayés.

D'autre part, les conditions effectives de mise en œuvre de la clause sont sans effet sur la validité de celle-ci qui doit être appréciée in abstracto. En effet, le caractère abusif de la déchéance du terme s'apprécie uniquement au regard de la rédaction de la clause et non de sa mise en œuvre.

En effet, la clause de déchéance du terme revêt un caractère abusif même si par courrier du 22 mars 2022, le Crédit Foncier De France a entendu laisser un délai plus favorable de 30 jours à Madame [L] et Madame [O]. 

Il convient donc de dire les clauses de déchéance de terme et d'indemnité d'exigibilité prévues aux articles précités du prêt abusives et de les réputer non écrites, ce dont il découle, d'une part, que la déchéance du terme est rétroactivement privée de fondement juridique, d'autre part, que le capital restant dû au jour de la déchéance du terme ne saurait être considéré comme exigible aux fins de la présente procédure, de sorte que les prêts, selon les tableaux d'amortissement versés aux débats par le créancier poursuivant, sont toujours en cours.


Quant aux mensualités échues et impayées,

Le titre exécutoire étant privé d'effet en tant qu'il applique la clause abusive réputée non écrite, le juge de l'exécution est tenu de calculer à nouveau le montant de la créance selon les dispositions propres aux mesures d'exécution forcée dont il est saisi (Avis de la Cour de cassation du 11 juillet 2024, n°24-70.001).

Le juge de l'exécution ne peut pas statuer au fond sur une demande en paiement en vue de la délivrance d'un titre exécutoire pour une période postérieure à la saisie, hypothèse qui échappe aux prévisions du code des procédures civiles d'exécution et à l'article L. 213-6, alinéa 4, du code de l'organisation judiciaire. 

Il ressort par ailleurs des articles L.311-2 et R.321-3, 3° du code des procédures civiles d'exécution que le capital restant dû ne pouvant être revendiqué, il échappe également à la compétence du juge de l'exécution de condamner le débiteur au paiement de mensualités échues et qui ne sont pas visées à l'acte de saisie qui fonde les poursuites (Cour d'appel de Paris, 26 juin 2025, n°24-20674 ; Cour d'appel de Douai 05 septembre 2024, n° 24/01844, Civ. 2ème, 20 mai 2021, n° 19-14.318). Outre qu'aucun texte ne permet d'actualiser le montant de la créance visé au commandement (Cour d'appel de Paris, 17 octobre 2024, n°24/02355), une telle demande ne saurait être considérée comme une demande de simple actualisation de la créance (Cour d'appel de Douai, 3 avril 2025, n°24/04744).

Le créancier poursuivant bénéficie donc d'une créance au titre des mensualités échues et impayées du prêt notarié visées dans le commandement, et dont il peut poursuivre le recouvrement (Civ. 2ème, 14 septembre 2023, n° 21-25.453 ; 16 juin 2021, pourvoi n° 19-17.940, 18-25.320).

Lorsque le prêteur a délivré à l'emprunteur un commandement de payer comprenant à la fois les mensualités échues et impayées et le capital restant dû, l'annulation de la clause de déchéance du terme du contrat de prêt ne remet pas en cause le commandement de payer qui demeure valable à concurrence du montant des seules mensualités échues et impayées (Cour d'appel de Douai 05 septembre 2024 N° 24/01844).

Lorsqu'il constate que le débiteur ne doit plus aucune somme, le juge doit ordonner la mainlevée de la mesure (Avis précité).

Il en résulte qu'à la date des 12 et 17 octobre 2023, date de délivrance du commandement aux débiteurs, seules les mensualités impayées à cette date sont exigibles. 

Un nouveau décompte arrêté au 10 mars 2026 et actualisé au 6 juillet 2022 produit par la demanderesse indique que les débiteurs sont redevables notamment de la somme de 9772.64 € en principal, outre 6 168.79 € au titre des intérêts et que le capital restant dû s'élève à 22 151.61 € au titre du premier prêt. 

S'agissant du prêt à taux 0, le créancier poursuivant mentionne des échéances impayées au 6 juillet 2022 de l'ordre de 235.10 euros et un capital restant de 16 240 €.
L'étude des historiques de compte révèle cependant de nombreuses irrégularités, telles que des frais pratiqués en cas d'impayés ne correspondant pas aux conditions de tarification paraphées et acceptées par les débiteurs et remises au tribunal, sur toute la durée des deux prêts.

Il résulte des tableaux d'amortissement et du décompte produit par le créancier que les mensualités impayées du prêt arrêtées au 8 août 2025 pour le prêt n° 2090993, d'un montant initial de 64 117 euros, que : 
Ensemble des sommes payées par les débiteurs : 63 669.86 euros (992.34 euros pour les 3 premières mensualités, puis 408.54 x 144 (58 829 ,76) + 480.97 x 8 mois (3847.76 €)) ;Solde des échéances et intérêts échus et impayés : 9772.64 euros.
Pour le second prêt n°2090992, d'un montant initial de 16 240 euros, il résulte des tableaux d'amortissement et du décompte produit par le créancier que les mensualités impayées du prêt arrêtées au 8 août 2025 :
Ensemble des sommes payées par les débiteurs : 4 982,56 euros (1x21.21 +11.57x152)Solde des échéances impayés : 235.10 euros.
Au total, sans préjudice de l'indemnité contractuelle, les débiteurs doivent la somme totale de 10.000,74 euros au titre des deux prêts, alors même que les prêts ont été payés de 2007 à 2020 par les débiteurs de sorte que la question de la proportionnalité de la vente peut se poser. 


Sur la réouverture des débats

En application de l'article 16 du code de procédure civile, "Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations".

L'article 444 du même code ajoute que "Le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n'ont pas été à même de s'expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés".

L'article R. 322-18 du code des procédures civiles d'exécution dispose que le jugement d'orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires. Le juge de l'exécution est tenu de vérifier que celui-ci est conforme aux énonciations du titre exécutoire fondant les poursuites, en application des dispositions de l'article R. 322-16 du même code, que le débiteur conteste ou non ce montant. 

Il ressort de l'article L.111-7 du code des procédures civiles d'exécution que "le créancier a le choix des mesures propres à assurer l'exécution ou la conservation de sa créance. L'exécution de ces mesures ne peut excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l'obligation."

L'article L.121-2 du code dispose en outre que "le juge de l'exécution a le pouvoir d'ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive et de condamner le créancier à des dommages-intérêts en cas d'abus de saisie".

Il ressort de l'article 1er du protocole n°1 à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et de l'article L.311-2 du code des procédures civiles d'exécution que le juge qui statue sur une demande de vente forcée immobilière doit apprécier le caractère proportionné de l'atteinte qu'elle porte au droit de propriété du débiteur au regard du but légitime qu'elle poursuit.

Il est d'interprétation constante de ces dispositions par la Cour de cassation que pour apprécier la proportionnalité de la mesure d'exécution choisie par le créancier au regard du montant de la créance, il appartient au juge de l'exécution de se placer au jour où il statue.

Le créancier sollicitant la mise en vente du bien immobilier, correspondant de fait au domicile familial de Monsieur, il convient d'ordonner la réouverture des débats et d'inviter les parties à faire valoir leurs observations quant au caractère disproportionné de la mesure d'exécution choisie par le créancier au regard du montant de la créance pouvant être retenu in fine, dont il sollicite le recouvrement.

Il sera sursis à statuer sur les autres demandes. 


PAR CES MOTIFS,
 
Le juge de l'exécution chargé des saisies immobilières, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et avant dire droit, mis à disposition au greffe de la juridiction,

ORDONNNE la réouverture des débats à l'audience du 24 septembre à 9h qui aura lieu au Tribunal judiciaire de Charleville-Mézières, Site Sévigné, [Adresse 6] à Charleville-Mézières ;

INVITE les parties à faire valoir leurs observations sur le caractère nécessaire et proportionné de la mesure d'exécution forcée choisie au regard du montant de la créance pouvant être retenu ;

DIT que le présent jugement vaut convocation à l'audience précitée ;

RESERVE les autres demandes ;


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe aux jour, mois et an sus dits, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, par le juge de l'exécution, assisté du greffier, lesquels ont signé la présente décision.



La greffière, Le juge de l'exécution