Tribunal judiciaire · 5ème chambre 2ème section — 21 mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1] [1] Copies exécutoires - Me EGLOFF-CAHEN - Me NAUD délivrées le : + 1 Copie dossier ■ 5ème chambre 2ème section N° RG 24/12385 N° Portalis 352J-W-B7I-C5Z6R N° MINUTE : DEBOUTE Assignations des : 03 et 04 Octobre 2024 JUGEMENT rendu le 21 Mai 2026 DEMANDERESSE La société [Adresse 1] exerçant sous l’enseigne SQUARE’S INTERNATIONAL, société par actions simplifiée au capital de 10.000 euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Nanterre sous le numéro 801 337 833, ayant son siège social situé [Adresse 2] à Neuilly-sur-Seine (92200), prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Maître Maud EGLOFF-CAHEN, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C1757. DÉFENDEURS Monsieur [C] [I], né le 11 Octobre 1968 à [Localité 2], de nationalité française, demeurant [Adresse 3] à [Localité 3], Madame [N] [I], née le 27 Septembre 1966 à [Localité 4], de nationalité française, demeurant [Adresse 4] à [Localité 5], représentés par Maître Amandine NAUD, avocat au barreau de Paris, vestiaire #A0729. Décision du 21 Mai 2026 5ème chambre 2ème section N° RG 24/12385 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5Z6R COMPOSITION DU TRIBUNAL Monsieur Antoine DE MAUPEOU, Premier Vice-Président Adjoint, Juge rapporteur, Monsieur Thierry CASTAGNET, Premier Vice-Président Adjoint Madame Christine BOILLOT, Vice-Présidente assistés de Madame Solène BREARD-MELLIN, Greffière lors des débats et de Monsieur Victor FUCHS, Greffier lors du délibéré. DÉBATS A l’audience du 11 Mars 2026 tenue en audience publique devant Monsieur Antoine DE MAUPEOU, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 21 Mai 2026 par mise à disposition au greffe. JUGEMENT Prononcé par mise à disposition Contradictoire En premier ressort ____________________ La société [Adresse 5], est une agence immobilière spécialisée dans la commercialisation de biens immobiliers. M. [C] [I] et sa sœur, Mme [N] [I] (ci-après les consorts [I]), ont été propriétaires en indivision d'un appartement de 143,32 m² (lot numéro 13), et d'une cave (lot numéro 19), situés [Adresse 6] à [Localité 6]. L'appartement a été donné à bail à M. [S] [F] et à Mme [E] [B] par contrat du 13 avril 2012 pour une durée de trois années, à compter du 1er juillet 2012, avec reconduction tacite. Le bail venant à expiration le 30 juin 2024, les consorts [I] ont entrepris des diligences pour vendre le logement. Ils ont donné un mandat exclusif de vente numéro S1132 le 11 décembre 2023 à la société SQUARE'S GROUP portant sur leur bien immobilier, pour une durée de 24 mois à effet immédiat, dont les trois premiers mois étaient irrévocables, et qui contenait deux clauses pénales. Par l'intermédiaire de l'office notarial de la [Adresse 7], prise en la personne de Maître [M] [K], le notaire des vendeurs s'est chargé de mandater un commissaire de justice, le 13 décembre 2023, en vue de la délivrance du congé pour vendre. Le congé pour vendre a été signifié aux locataires le 20 décembre 2023. Ledit congé proposait aux locataires une offre au prix de 2 890 000 euros (deux millions huit cent quatre-vingt-dix mille euros), l'offre étant valable jusqu'au 29 juin 2024. Les locataires bénéficiaient d'un droit de préemption. Par courrier électronique du 28 février 2024, la société mandatée a transmis aux consorts [I] l'offre d'acquisition de M. [F] stipulant un prix de 2 600 000 euros, payable comptant. Par courrier recommandé avec accusé de réception du 29 février 2024, le locataire leur a fait parvenir sa décision d'exercer son droit de préemption aux conditions de l'offre de vente signifiée, à savoir un prix de 2 890 000 euros. Les défendeurs affirment avoir informé l'agence de la réception de ce courrier. Par courrier avec accusé de réception le 27 mai 2024, les consorts [I] ont adressé à la société [Adresse 5] un courrier de résiliation du mandat de vente prenant effet le 10 juin 2024. Par courrier du 27 juin 2024, la société SQUARE'S GROUP a mis les consorts [I] en demeure de respecter leurs engagements. Sa mise en demeure est restée sans réponse. Par courrier du 16 juillet 2024, le conseil de la société demanderesse a mis les défendeurs en demeure de respecter leurs obligations et les a informés que sa cliente ferait valoir ses droits à indemnisation en application des articles XII et XIII du mandat de vente. Par courrier électronique du 2 août 2024, le conseil des consorts [I] lui a répondu que la société [Adresse 5] n'était pas en droit de percevoir ses honoraires, ni aucune indemnisation, au motif qu'une agence immobilière ne peut prétendre au paiement d'une commission dès lors que la vente a été consentie au locataire qui a exercé son droit de préemption. La société SQUARE'S GROUP expose qu'elle a appris que, le 13 juin 2024, les consorts [I] avaient cédé à M. [F] l'appartement sis [Adresse 8] à [Localité 6] au prix de 2 900 000 euros. Elle leur reproche la violation de l'obligation d'exclusivité et de l'obligation d'information mise à leur charge par le mandat de vente, lesquelles seraient sanctionnées par la mise en œuvre des clauses pénales prévues par cette convention. Par acte des 3 et 4 octobre 2024, la société [Adresse 5] a assigné Mme [N] [I] et M. [C] [I] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de notamment les voir condamner solidairement à lui payer la somme de 142 857 euros au titre de la clause pénale stipulée à l'article XII du mandat exclusif de vente numéro S1132 du 11 décembre 2023. Dans son assignation, la société SQUARE'S GROUP demande au tribunal, au visa des articles 1103, 1104, 1231-1 et 1231-5 du code civil, et de l'article 1240 du même code, de l'article 6 de la loi numéro 70-9 du 2 janvier 1970 et de l'article 78 alinéa 1 du décret numéro 72-678 du 20 juillet 1972, de : - La déclarer recevable et bien fondée en son acte introductif d'instance ; En conséquence, et y faisant droit : A titre principal, - Condamner solidairement Mme [N] [I] et M. [C] [I] à lui payer la somme de 142 857 euros au titre de la clause pénale stipulée à l'article XII du mandat exclusif de vente numéro S1132 du 11 décembre 2023 ; A titre subsidiaire, - Les condamner solidairement à lui payer la somme de 71 428,57 euros au titre de la clause pénale stipulée à l'article XIII du même contrat ; A titre infiniment subsidiaire, - Les condamner solidairement à lui payer la somme de 142 857 euros, subsidiairement la somme de 71 428,57 euros, à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi ; En toutes hypothèses, - Les condamner solidairement à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Maud-Elodie EGLOFF, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; - Constater l'exécution provisoire de la décision à intervenir. A titre principal, sur l'application de la clause pénale prévue au contrat de mandat La société [Adresse 5] reproche au consorts [I] d'avoir violé l'obligation d'exclusivité résultant du contrat de mandat en vendant, de leur propre initiative, l'appartement et la cave sis [Adresse 8] à [Localité 6], sans répondre à ses sollicitations et à ses propositions de rendez-vous. Subsidiairement, elle leur reproche de ne pas l'avoir informée de la vente. Elle invoque la clause pénale se trouvant à l'article XII du contrat prévoyant une indemnité égale à sa rémunération et, à défaut, la clause pénale se trouvant à l'article XIII de cette convention prévoyant le paiement d'une indemnité égale à la moitié de sa rémunération. A titre subsidiaire, sur la responsabilité pour faute des défendeurs La demanderesse expose qu'elle a régulièrement rempli ses obligations dans le cadre du contrat de mandat exclusif de vente qui lui a été confié par les défendeurs. Elle reproche aux défendeurs une faute qu'elle qualifie de " manœuvres ", ces derniers ayant prétexté divers contre-temps pour refuser de signer le compromis de vente par son intermédiaire et n'ayant pas répondu à ses sollicitation, pour, finalement, conclure la vente le 13 juin 2024 à un prix supérieur à celui convenu. Elle estime que les défendeurs l'ont évincée de l'opération. Par conséquent, elle sollicite leur condamnation à lui payer, à titre subsidiaire, la somme de 142 857 euros et, à défaut, la somme de 71 428,57 euros à titre des dommages et intérêts en réparation de son préjudice. Par conclusions du 24 mars 2025, les consorts [I] demandent au tribunal, au visa des articles L.111-1 et R.111-1 du code de la consommation, des articles 72 et 92 du décret numéro 72-678 du 20 juillet 1972, et des articles 1178 et 1367 du code civil, de : - Prononcer la nullité du mandat de vente exclusif signé le 11 décembre 2023 entre la société " [Adresse 9] " d'une part, et eux-mêmes, d'autre part ; En conséquence, - Débouter la société SQUARE'SGROUP de l'ensemble de ses demandes ; À titre subsidiaire, au visa de l'article L.212-1 du code de la consommation, - Réputer non écrites les deux clauses pénales insérées au mandat de vente exclusif signé le 11 décembre 2023 par les parties ; En conséquence, - Débouter la société [Adresse 5] de ses demandes fondées sur les clauses pénales ; A titre infiniment subsidiaire, - Dire et juger qu'ils n'ont commis aucun manquement contractuel et rejeter l'application des clauses pénales ; A titre très infiniment subsidiaire, au visa de l'article 1231-5 du code civil, - En cas d'application d'une clause pénale, la réduire à l'euro symbolique ; En toute hypothèse, - Rejeter les demandes indemnitaires formées par la société SQUARE'S GROUP ; - La débouter de l'ensemble de ses demandes ; - La condamner à leur payer une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile ; - Ecarter l'exécution provisoire de droit. Sur la nullité du mandat de vente exclusif Les défendeurs invoquent la nullité du mandat de vente exclusif au motif que la demanderesse ne justifie pas les avoir informés, préalablement à la signature du mandat, de sa véritable dénomination sociale, le contrat de mandat contenant une identification erronée du mandataire, puisque celui-ci est désigné sous le nom " [Adresse 10] ", alors que sa dénomination sociale est " [Adresse 5] ". Sur le caractère réputé non-écrit des clauses pénales Les défendeurs exposent que le mandat signé par eux est un contrat d'adhésion dont les conditions type sont fixées par le mandataire et non négociables. Ils font valoir que le contrat ne comporte pas de sanction en cas de manquement du mandataire à ses obligations contractuelles, mais contient à l'inverse deux clauses pénales distinctes en cas de manquement du mandant, lesquelles prévoient des sanctions financières conséquentes. En particulier, ils relèvent que la clause pénale contenue dans l'article XIII sanctionne par une indemnité égale à la moitié de la rémunération du mandataire, 70 000 euros en l'espèce, le simple défaut d'information par le mandataire de la vente du bien, alors que le mandant peut en être informé en consultant le registre de la publicité foncière. Ils font valoir un déséquilibre contractuel qui justifie que les clauses pénales soient réputées non-écrites. Sur le droit à commission et ses conséquences Les défendeurs soutiennent qu'au regard de la jurisprudence de la Cour de cassation, l'exercice par le locataire de son droit de préemption ne peut être assimilé à la présentation d'un acquéreur ouvrant droit au profit de l'agent immobilier au paiement d'une commission. Ils font valoir qu'en application des dispositions impératives de la loi Hoguet, l'agent immobilier ne peut prétendre à une commission s'il n'a pas présenté l'acquéreur, et qu'il ne peut échapper à cette sanction par le biais d'une clause pénale ou en sollicitant des dommages et intérêts. Ils affirment qu'il n'entrait pas dans le cadre de la mission de la demanderesse de gérer l'exercice du droit de préemption d'un locataire et que la demanderesse n'avait pas à tenir compte de l'offre de prix faite par le locataire mais de celle figurant sur le congé pour vendre. Sur la violation de l'obligation d'exclusivité Les défendeurs contestent la commission d'une violation de l'obligation d'exclusivité prévue au contrat de mandat. Ils se prévalent de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, d'ordre public, selon lequel le bailleurs a l'obligation de délivrer au locataire un congé contenant une offre de vente et que le locataire, s'il souhaite acheter, ne peut négocier le prix ou les conditions de la vente. Dès lors, la négociation avec le locataire sortant est une obligation légale imposée au bailleur et elle ne peut être sanctionné au titre d'une violation de l'obligation d'exclusivité prévue au mandat de vente. Sur la violation de l'obligation d'information Les défendeurs contestent avoir commis une violation de l'obligation d'information prévue au contrat de mandat et considèrent que cette obligation est dépourvue d'objet dès lors que la vente d'un bien immobilier est publiée au service de publicité foncière accessible à tous. Ils prétendent en outre que la demanderesse ne les aurait pas informés de la nécessité lui notifier la vente du bien. Ils affirment qu'ils ont informé la société [Adresse 5] de l'intention de préempter de M. [F]. Ils ajoutent que la demanderesse a eu connaissance de l'identité de l'acquéreur, du notaire en charge de la vente et du prix fixé, de sorte qu'elle était en possession de toutes les informations prévues au contrat Sur la réduction des clauses pénales Les défendeurs sollicitent si le tribunal décidait de faire application de l'une des clauses pénales, de la réduire à l'euro symbolique. Sur la demande de dommages et intérêts Les défendeurs sollicitent le rejet de cette demande. Ils en contestent le principe et le quantum et soutiennent que le montant n'est justifié par aucun élément et qu'aucune faute, ni préjudice n'est établi. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé plus complet de leurs prétentions et moyens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 avril 2025 et l'affaire a été renvoyée à l'audience juge rapporteur du 11 mars 2026. Elle a été mise en délibéré au 21 mai 2026.