Tribunal Judiciaire · JERICHO CIVIL — 18 mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE 

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 18 MAI 2026

DOSSIER : N° RG 25/02573 - N° Portalis DBXC-W-B7J-FP4B
AFFAIRE : [U] [V] épouse [D], [M] [D] C/ [R] [J]
MINUTE : 26/


COMPOSITION DU TRIBUNAL


























expédition délivrée le 

aux parties

copie exécutoire délivrée le 
à
PRÉSIDENT : Monsieur Quentin ATLAN, juge placé auprès du Premier Président de la Cour d’appel de Poitiers, délégué au Tribunal Judiciaire de La Rochelle par ordonnance du 18 mars 2026, en qualité de juge des contentieux de la protection, 

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier


PARTIES :


DEMANDEURS

Madame [U] [V] épouse [D]
née le 26 Octobre 1951 à [Localité 1]
et
Monsieur [M] [D]
né le 25 Juillet 1949 à [Localité 2]
demeurant ensemble [Adresse 2]
représentés tous deux par Maître Olivier BERTRAND de la SELARL LEXALIS AVOCATS, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT,


DEFENDEUR

Monsieur [R] [J], né le 08 Décembre 1988 à (GUINEE)
demeurant [Adresse 3]
comparant en personne 





***
Débats tenus à l'audience du 16 Mars 2026
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 18 Mai 2026.
***


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 6 décembre 2021, Monsieur [M] [D] et Madame [U] [V] épouse [D] ont donné à bail à Monsieur [R] [J], un bien à usage d’habitation situé au [Adresse 4] [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 394 euros hors charges, ainsi que d’un dépôt de garantie d’un montant de 394 euros. Un état des lieux d’entrée contradictoire a été réalisé le 4 janvier 2022, en présence de Monsieur [R] [J]. 

Des loyers demeurant impayés, Monsieur [M] [D] et Madame [U] [V] épouse [D] ont fait signifier le 27 mars 2025 à Monsieur [R] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire, dénoncé à la CCPEX le 27 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 juillet 2025, dénoncé à la préfecture de la Charente-Maritime le 23 juillet 2025, Monsieur [M] [D] et Madame [U] [V] épouse [D] ont fait assigner Monsieur [R] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE aux fins d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de paiement de la dette locative.

Après renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 16 mars 2026. A l’audience, Monsieur [M] [D] et Madame [U] [V] épouse [D], représentés par leur conseil, précisent que Monsieur [R] [J] a quitté le logement suivant état des lieux de sortie contradictoire établi le 19 août 2025. Se référant à leurs écritures, ils modifient leurs prétentions, se désistant des demandes en lien avec la résiliation du bail et l’expulsion, et sollicitant que le juge des contentieux de la protection :
Condamne Monsieur [R] [J] à leur verser les sommes suivantes :529,47 euros au titre de l’arrêté de compte locatif arrêté au 10 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 27 mars 2025 pour la somme de 340,60 euros et capitalisation des intérêts par année entière en vertu de l’anatocisme ; la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; les dépens ;Rappelle le bénéfice de l’exécution provisoire.
Au soutien de leur demande indemnitaire les demandeurs précisent que la somme de 529,47 euros correspond à :
681,15 euros de réparations locatives ;242,32 euros de dette locative [340,60 euros de solde antérieur, 35 euros de déplacement expert, 77,51 euros de taxes enlèvement ordures ménagères pour 2025, déduction faite de 210,79 euros de règlements par le locataire] ; 394 euros de dépôt de garantie retenu qui vient en déduction des deux précédentes sommes.



Monsieur [R] [J] comparaît en personne à l’audience. Il conteste la somme demandée. Sur la dette locative, il précise l’avoir réglée entièrement. Sur les réparations locatives, il conteste l’ensemble des constatations, précisant que certains éléments étaient d’ores et déjà dégradés lors de la prise à bail du logement, hormis la dégradation de la clé magnétique qu’il reconnaît.

L'affaire a été mise en délibéré au 18 mai 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.


MOTIFS DE LA DECISION 

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges impayés

Conformément à l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et à l’article 1728 2° du Code civil, le locataire a l’obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

En l’espèce, il convient de relever que l’arrêté de compte locataire du 10 octobre 2025 comprend une somme de 242,32 euros due au titre de la dette locative, comprenant notamment, après déduction de 210,79 euros de règlements par le locataire, les sommes de: 
340,60 euros de « solde antérieur » ;35 euros de déplacement expert ;77,51 euros de taxes enlèvement ordures ménagères pour 2025.
Or, il convient de relever que la somme réclamée au titre du « solde antérieur » ne peut être valablement déterminée, en ce que les bailleurs ne précisent nullement quelle est l’origine de cette créance de 340,60 euros. Tout au plus figure parmi les pièces produites une précédente situation de compte datée du 30 juin 2025 faisant état d’une créance à hauteur de 1 234,71 euros. Or, en ce que les bailleurs ne produisent aucun détail comptable entre juin et octobre 2025 permettant de déterminer clairement le montant restant de la créance, cette somme ne saurait être prise en compte.

Par conséquent, les sommes restantes (déplacement expert et taxes enlèvement ordures ménagères) étant inférieures à la somme de 210,79 euros déjà réglée par le locataire, aucune somme ne saurait être indemnisée au titre d’une dette locative.

Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives

Aux termes de l’article 7 c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 1732 du code civil, le locataire est obligé de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. 

Le locataire est également tenu de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat ainsi que les menues réparations et de manière générale, de l'ensemble des réparations locatives définies par les textes réglementaires, selon l’article 7 d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. 

L'article 1er du décret n° 87-712 du 26 août 1987 dispose que sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

En application de l'annexe de ce décret, ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations suivantes :

« III. - Parties intérieures.
a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :
Maintien en état de propreté ;
Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l'emplacement de ceux-ci.
b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :
Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;
Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.
c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :
Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries 

V. - Equipements d'installations d'électricité.
Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.

VI. - Autres équipements mentionnés au contrat de location.
a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d'air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs. ».

En application de l’article R.142-3 1° du code de la construction et de l’habitation, la responsabilité d’installation, d’entretien et de renouvellement d’un détecteur de fumée incombe au propriétaire pour les locations meublées. 

Il est constant que le locataire doit restituer les lieux dans un état d’usage normal, en tenant compte de la durée du contrat de location. Dès lors, la vétusté résultant de l’écoulement naturel du temps doit être supportée par le bailleur auquel il incombe d’entretenir son bien, et le locataire ne peut être tenu au paiement d’une indemnité en cas de désordres résultant du seul écoulement du temps.

En l’espèce, Monsieur [M] [D] et Madame [U] [V] épouse [D] produisent l’état des lieux d’entrée du 4 janvier 2022 et l’état des lieux de sortie du 19 août 2025, supportant des photographies du logement, réalisées contradictoirement en présence du locataire, ainsi qu’un chiffrage énumérant les réparations locatives imputables à Monsieur [R] [J]. 

Dès lors, il convient de comparer l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, en considération du temps passé par le locataire dans le logement, ce dernier étant resté dans les lieux de décembre 2021 à août 2024.

Sur le remplacement d’une latte de sommier

Monsieur [M] [D] et Madame [U] [V] épouse [D] ont estimé ces frais à la somme de 30,72 euros.




Il ressort de l’état des lieux d’entrée que le sommier est décrit comme en état d’usage, sans plus de précision. L’état des lieux de sortie mentionne (page 16) relativement au sommier « embout de latte absent, nombre : [] », sans précision. La photographie du sommier jointe, incomplète, ne porte trace d’aucune latte manquante.

En l’absence de précision complémentaire sur le nombre de latte concernée, eu égard à la photographie incomplète et aux précisions de Monsieur [R] [J], lequel indique ne s’être jamais servi de ce sommier, ce qui corrobore la présence d’un emballage plastique sur les photographies présentées, aucune somme ne sera retenue à ce titre.

Sur le remplacement et dépose de l’ancienne toile de verre avec peinture de finition 

Monsieur [M] [D] et Madame [U] [V] épouse [D] ont estimé ces frais à la somme de 73,31 euros.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée la présence de traces d’humidité, d’une trace noire et de tâche sur ladite toile de verre. L’état des lieux de sortie évoque des défauts similaires mais précise en outre la présence d’une « déchirure » sur la toile de verre (page 14), de sorte que ce défaut est imputable à Monsieur [R] [J]. La somme de 73,71 euros sera retenue à ce titre.

Sur le remplacement d’une chaise 

Monsieur [M] [D] et Madame [U] [V] épouse [D] ont estimé ces frais à la somme de 30 euros.

Toutefois, si l’état des lieux de sortie mentionne une chaise de bureau cassée (page 15, visible en photographie en page 22), force est de relever qu’une mention analogue figure déjà dans l’état des lieux d’entrée (page 5), de sorte qu’aucune somme ne saurait être imputée à Monsieur [R] [J] à ce titre.

Sur la fourniture, pose et mise en service d’un nouveau détecteur de fumée

Monsieur [M] [D] et Madame [U] [V] épouse [D] ont estimé ces frais à la somme de 67,59 euros.

Toutefois, le bail d’habitation visant expressément un « logement meublé », les frais inhérents au remplacement d’un détecteur de fumée sont à la charge du propriétaire en application des dispositions de l’article R.142-3 1° du code de la construction et de l’habitation. Aucune somme ne saurait être imputée à ce titre à Monsieur [R] [J].

Sur le remplacement de l’éclairage néon de la salle de bain

Monsieur [M] [D] et Madame [U] [V] épouse [D] ont estimé ces frais à la somme de 15,37 euros.

Il sera relevé à ce titre que l’état des lieux de sortie mentionne le dysfonctionnement du tube néon (page 9), pourtant décrit comme en bon état dans l’état des lieux d’entrée (page 3). La somme de 15,37 euros sera retenue à ce titre.






Sur les frais de nettoyage 

Monsieur [M] [D] et Madame [U] [V] épouse [D] ont estimé ces frais à la somme de 440,16 euros.

Toutefois, si l’état des lieux de sortie mentionne un état d’usage général du logement, peu nettoyé, avec des tâches et rayures sur de nombreux éléments, force est de relever que l’état des lieux d’entrée mentionnait déjà, dès le 4 janvier 2022, l’état d’usage de nombreux éléments du logement, qu’en outre, les photographies jointes à l’état des lieux de sortie ne permettent pas d’apprécier l’ampleur du nettoyage à réaliser et qu’au surplus, les bailleurs ne joignent à l’appui de cette prétention aucune facture de nettoyage correspondante.

Ainsi, il ne saurait être retenu une somme supérieure à 200 euros pour les frais de nettoyage.

Sur la fourniture et la livraison d’une clé magnétique

Monsieur [M] [D] et Madame [U] [V] épouse [D] ont estimé ces frais à la somme de 24 euros.

Les parties expriment un accord à l’audience autour de ce désordre. La somme de 24 euros sera retenue à ce titre.

La somme totale des réparations locatives s’élève à 313,08 euros. Après déduction du dépôt de garantie retenu à hauteur de 394 euros, il apparaît que Monsieur [M] [D] et Madame [U] [V] épouse [D] ne détiennent plus aucune créance à l’encontre de Monsieur [R] [J].

Par conséquent, leurs demandes seront rejetées. 

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Monsieur [M] [D] et Madame [U] [V] épouse [D], parties perdantes, seront condamnés aux dépens, comprenant les frais de l’assignation et du commandement de payer.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile 

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La demande de Monsieur [M] [D] et Madame [U] [V] épouse [D] sera rejetée à ce titre.





Sur l’exécution provisoire

En application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En conséquence, il sera simplement rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en dernier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

- REJETTE les demandes indemnitaires de Monsieur [M] [D] et Madame [U] [V] épouse [D] ;

- CONDAMNE Monsieur [M] [D] et Madame [U] [V] épouse [D] aux dépens de l'instance, comprenant le coût de l’assignation du 23 juillet 2025 et du commandement de payer du 27 mars 2025 ;

- REJETTE la demande de Monsieur [M] [D] et Madame [U] [V] épouse [D] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

- RAPPELLE l’exécution provisoire de droit.


Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Monsieur Quentin ATLAN, Juge placé en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE JUGE,
A-L. VOYER Q. ATLAN