Tribunal Judiciaire · JERICHO CIVIL — 18 mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE 

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 18 MAI 2026

DOSSIER : N° RG 25/03722 - N° Portalis DBXC-W-B7J-FS5J
AFFAIRE : S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES C/ [U] [N]
MINUTE : 26/


COMPOSITION DU TRIBUNAL


























expédition délivrée le 

aux parties

copie exécutoire délivrée le 
à
PRÉSIDENT : Monsieur Quentin ATLAN, juge placé auprès du Premier Président de la Cour d’appel de Poitiers, délégué au Tribunal Judiciaire de La Rochelle par ordonnance du 16 décembre 2025, en qualité de juge des contentieux de la protection

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier
en présence lors des débats de Madame [F] [Q], auditrice de justice et Madame [G] [C], greffière stagiaire

PARTIES :


DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Catherine GAUTHIER, de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocats au barreau de LYON, substituéepar Maître Christophe BLLIOT, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT
 




DEFENDEUR

Monsieur [U] [N]
né le 21 Juillet 2002 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 3]

non comparant non représenté 





***
Débats tenus à l'audience du 16 Mars 2026
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 18 Mai 2026.
***


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 janvier 2025, Monsieur [W] [K] (ci-après désigné « le bailleur »), représenté par le Cabinet [H], mandataire, a donné à bail à Monsieur [U] [N], un bien à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel de 672,47 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 65 euros. 

Par acte sous seing privé en date du 16 janvier 2025, intitulé « Contrat de cautionnement Visale n° A10438513972 », signé électroniquement par le bailleur et par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution simple de Monsieur [U] [N] pour le paiement des loyers et des charges afférents au contrat de bail, conformément aux dispositions issues du dispositif VISALE, établies par la Convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de Visale en date du 24 décembre 2015. 

Des loyers demeurant impayés, le Cabinet [H], agissant en qualité de mandataire du bailleur, a saisi la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au titre du dispositif Visale afin que les loyers dus par le locataire soient payés par la caution.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 septembre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Monsieur [U] [N], un commandement de payer visant la clause résolutoire, au titre des loyers et charges impayés, dénoncé à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la Charente-Maritime le 18 septembre 2025. 

Par acte de commissaire de justice en date du 1er décembre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [U] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE aux fins de voir :
- Déclarer recevable et bien fondée son action ;
- A titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;
- A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Monsieur [U] [N] ;
En conséquence,
- Ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;
Et en toute hypothèse,
- Condamner Monsieur [U] [N] au paiement de la somme de 4 770,22 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 16 septembre 2025 sur la somme de 3 157,80 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;
- Fixer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges, à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail ;
- Condamner Monsieur [U] [N] à leur payer les indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à libération effective des lieux.


En outre, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sollicite la condamnation de Monsieur [U] [N] aux dépens, comprenant les frais du commandement de payer, ainsi qu’à la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et qu’il soit dit qu’il n’y ait pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de la décision à intervenir. 

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Charente-Maritime le 3 décembre 2025. 

L’affaire a été retenue à l’audience du 16 mars 2026. 

À l’audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et versé une quittance subrogative en date du 5 mars 2026, actualisant les sommes payées par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au bailleur à hauteur de 6 828,93 euros. 

Aux termes de son assignation, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES soutient, sur le fondement de l’article 2309 du Code civil, avoir la qualité pour agir dans la mesure où cette dernière est, en sa qualité de caution, subrogée dans les droits du créancier qu’elle a désintéressé. La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES précise que la subrogation s’applique également pour agir en acquisition de la clause résolutoire et en résiliation du bail. Au soutien de sa demande en acquisition de la clause résolutoire, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES fait valoir que Monsieur [U] [N] n’a pas réglé au cours du délai de deux mois à compter du commandement de payer les sommes dues. À titre subsidiaire, elle soutient que le non règlement des loyers par le locataire est un manquement grave, entrainant la résiliation judiciaire du bail. S’agissant de sa demande en paiement, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES précise que son action n’est pas prescrite et ajoute que sa créance comprend également les indemnités d’occupation. 

Bien que régulièrement cité à étude, Monsieur [U] [N] n’a pas comparu à l’audience. 

Le diagnostic social et financier prévu par les dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998 est parvenu au greffe le 30 janvier 2026, avant l’audience du 16 mars 2026, sous la forme d’un bordereau de carence.

L'affaire a été mise en délibéré au 18 mai 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.


MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action intentée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

Sur la subrogation de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dans les droits du bailleur

Conformément à l’article 1346-1 du code civil, la subrogation conventionnelle s'opère à l'initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d'une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. L’article 1346-4 du code civil dispose que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu'il a payé, la créance et ses accessoires, à l'exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

S’agissant de la caution, l’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. 

Par ailleurs, l’article 7.1 de la convention ETAT-UESL pour la mise en œuvre de la Visale, stipule que « La subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du Bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ». 

En l’espèce, il résulte du contrat de cautionnement Visale et du contrat de bail, que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Monsieur [U] [N]. 

Il ressort également du contrat de cautionnement Visale n° A10438513972, en son article 8.1, que « conformément à l’article 2309 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la Caution, sera subrogée au Bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la Caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constat de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ».

Or, il résulte des différentes quittances versées par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, que cette dernière a réglé au bailleur les sommes dues par Monsieur [U] [N], au titre des loyers et des charges impayés. En effet, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie des virements qu’elle a réalisés en sa qualité de caution, suite à la mise en jeu de la garantie visale, par la production de plusieurs quittances subrogatives, la dernière ayant été émise le 5 mars 2026, pour la somme de 6 828,93 euros. 

Dès lors, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, en tant que caution, est subrogée dans les droits et actions du bailleur contre le locataire défaillant, en raison des impayés locatifs, de sorte que celle-ci peut valablement exercer une action en constatation de la clause résolutoire ou en résiliation judiciaire du bail à l’encontre du locataire, cette action étant transmise avec la créance de loyers, ainsi qu’une action en paiement à hauteur des sommes que la caution a réglé au bailleur. 

En conséquence, il y a lieu de déclarer la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en son action. 

Sur la recevabilité de la demande de résiliation du bail

En application des dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, l'assignation aux fins de constat de la résiliation, si elle est motivée par une dette locative, doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l'audience, à peine d'irrecevabilité de la demande.

En outre, conformément aux dispositions du même article, les bailleurs personnes morales, autres qu'une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative qu'après l'expiration d'un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives. 






En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir signalé la situation d’impayé de loyers à la CCAPEX le 18 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er décembre 2025. 

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Charente-Maritime par voie électronique le 3 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 mars 2026.

Par conséquent, la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en constat de l’acquisition de la clause résolutoire est recevable.

Sur la demande en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeurer infructueux. 

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire qui prévoit que « Le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice, si bon semble au bailleur : deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat ». 

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur, justifie avoir signifié à Monsieur [U] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 16 septembre 2025. Dans la mesure où le commandement de payer et le contrat de bail visent un délai de deux mois, il convient de conserver ce délai de deux mois. 

Or, il ressort du décompte des loyers et des charges impayés que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois. Dès lors, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer. 

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail conclu le 21 janvier 2025 entre Monsieur [W] [K] et Monsieur [U] [N], à compter du 17 novembre 2025. 

Sur la demande d’expulsion 
Selon l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion d’une personne d’un lieu d’habitation ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de 2 mois après délivrance d’un commandement de quitter les lieux.

En l’espèce, Monsieur [U] [N] est devenu occupant sans droit ni titre du logement à compter du 17 novembre 2025. 

Par conséquent, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [N] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. 





Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l’indemnité d’occupation due par Monsieur [U] [N]

En application de l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. 

Le contrat de cautionnement Visale n° A10438513972 prévoit, en son article 8.1, que la subrogation permet à la caution d’agir afin de fixer une indemnité d’occupation. 

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 17 novembre 2025, de sorte que Monsieur [U] [N] est sans droit ni titre depuis cette date. 

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES étant subrogée dans les droits du bailleur, cette dernière peut ainsi solliciter la fixation d’une indemnité d’occupation, dès lors qu’elle justifie le règlement des loyers dus au bailleur par une quittance subrogative. En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie du paiement des sommes dues par Monsieur [U] [N] au bailleur jusqu’en février 2026. 

Dès lors, il y a lieu de fixer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges, à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire, soit à compter du 17 novembre 2025 et de condamner Monsieur [U] [N] à son paiement jusqu’en février 2026. Il convient de préciser que ces indemnités d’occupation sont incluses dans le décompte des loyers et charges impayés, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers.

Toutefois, en l’absence de quittance subrogative pour la période postérieure au mois de février 2026, le tribunal ne saurait faire droit à une demande de condamnation de Monsieur [U] [N] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, pour le futur, le montant des impayés à venir jusqu’à la libération effective des lieux, que la caution réglerait éventuellement au bailleur, ces sommes n’étant pas actuellement dues. 

En conséquence, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sera déboutée de sa demande tendant à voir condamner Monsieur [U] [N] à lui payer des indemnités d’occupation jusqu’à libération effective des lieux, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

Sur la demande en paiement 

Conformément à l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et à l’article 1728 du Code civil, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.






Il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve, selon l’article 1353 du Code civil. 

Le contrat de cautionnement Visale n° A10438513972, prévoit en son article 8.1, que la subrogation permet à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées. 

En l’espèce, il ressort du contrat de bail signé le 21 janvier 2025, du commandement de payer délivré le 16 septembre 2025, ainsi que du décompte des loyers et charges impayés en date du 10 mars 2026, que Monsieur [U] [N] est redevable d’une somme de 6 828,93 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Or, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie, par la quittance subrogative n°10 émise le 5 mars 2026, avoir payé cette même somme au bailleur, de sorte que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits du créancier pour réclamer le paiement des loyers et indemnités d’occupation au locataire. 

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [U] [N] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6 828,93 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 16 septembre 2025 sur la somme de 3 157,80 euros, à compter de l’assignation pour la somme de 1 612,42 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus. 

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Monsieur [U] [N], partie perdante, sera condamné aux dépens, comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile 

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [U] [N], partie condamnée aux dépens, sera condamné à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une somme qu’il est équitable de fixer à 300 euros. 

Sur l’exécution provisoire

En application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.




En l’espèce, eu égard aux conséquences attachées à une décision d’expulsion, il convient d’écarter l’exécution provisoire attachée au présent jugement.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

- DECLARE recevable l'action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ;

- CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail conclu le 21 janvier 2025 entre Monsieur [W] [K] d'une part, et Monsieur [U] [N] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5], [Localité 2] [Adresse 6] [Localité 3], sont réunies à la date du 17 novembre 2025 ;

- CONSTATE la résiliation du bail à compter du 17 novembre 2025 ;

- ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [U] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

- RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

- FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [U] [N] à compter du 17 novembre 2025, date de la résiliation du bail, à une somme égale au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges ;

- CONDAMNE Monsieur [U] [N] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6 828,93 euros (SIX MILLE HUIT CENT VINGT HUIT EUROS ET QUATRE VINGT TREIZE CENTIMES), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 16 septembre 2025 sur la somme de 3 157,80 euros, à compter de l’assignation pour la somme de 1 612,42 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus ;

- DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande en condamnation pour les indemnités d’occupation qui ne sont pas encore dues dont elle aurait à s’acquitter à la place du locataire sous réserve de la production d’une quittance subrogative;

- CONDAMNE Monsieur [U] [N] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 16 septembre 2025 ;

- CONDAMNE Monsieur [U] [N] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros (TROIS CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;





- ECARTE l’exécution provisoire de droit du présent jugement ;

- DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction Départementale de la Cohésion Sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions. 


Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Monsieur Quentin ATLAN, Juge placé en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE JUGE,
A-L. VOYER Q. ATLAN