Cour d'Appel · Chambre civile 1-5 — 28 mai 2026

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 5BA



Chambre civile 1-5



ARRET N°212



CONTRADICTOIRE



DU 28 MAI 2026



N° RG 25/04861 - N° Portalis DBV3-V-B7J-XLXR



AFFAIRE :



[Y] [U]





C/



Maître [H] [W], 







Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 10 Juillet 2025 par le Président du TJ de VERSAILLES



N° RG : 24/00846



Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées le : 28/05/26



à : 



Me Philippe CHATEAUNEUF, avocat au barreau de VERSAILLES, 643



Me Catherine LEGRANDGERARD, avocat au barreau de VERSAILLES 391







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE VINGT HUIT MAI DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Monsieur [Y] [U]

né le 11 Mai 1955 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentant : Me Philippe CHATEAUNEUF, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 643 - N° du dossier 20250108

Plaidant : Me Marine GERARD, avocat au barreau des Pyrénées Orientales 





APPELANT

****************





Maître [H] [W]

administrateur judiciaire, dont l'Etude est sise [Adresse 2] à [Localité 1], agissant en sa qualité de mandataire successoral de la succession de Madame [I] [Q], 

[Adresse 2]

[Localité 1]



Représentant : Me Catherine LEGRANDGERARD, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 391

Plaidant : Me Marie-Laure REQUEDA, avocat au barreau de PARIS 





INTIME

****************







Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 906-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 01 Avril 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant M. Bertrand MAUMONT, Conseiller chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseillère faisant fonction de présidente,

Monsieur Ulysse PARODI, Vice président placé faisant fonction de conseiller

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller, 



L'adjointe faisant fonction de Greffière, lors des débats : Madame Marion SEUS,

Greffier, lors du prononcé de la décision : Madame Lucie LAFOSSE 







EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 20 novembre 2003, [I] [Q] a consenti à M. [Y] [U], avocat, un bail professionnel portant sur un local sis [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel initial de 763 euros HT, indexé conformément aux stipulations contractuelles. 



Par un jugement rendu le 25 juillet 2022, le président du tribunal judiciaire de Nanterre statuant selon la procédure accélérée au fond a désigné Mme [H] [W], administrateur judiciaire, en qualité de mandataire successoral de la succession de [I] [Q], décédée le 30 octobre 2016, pour une durée d'un an. Sa mission a été prorogée à titre conservatoire par ordonnance rendue sur requête du 8 septembre 2023, et un jugement rendu le 16 février 2024 selon la procédure accélérée au fond a prorogé sa mission pour une durée de 24 mois depuis le 25 juillet 2023. 



Le 20 juillet 2023, Mme [W], ès qualités de mandataire successoral de la succession de [I] [Q], a fait signifier à M. [U] un commandement visant la clause résolutoire du bail d'avoir à lui payer la somme de 131 354,10 euros au titre des loyers et charges impayés, hors frais de l'acte. 



Par acte de commissaire de justice délivré le 15 janvier 2024, elle a fait assigner en référé M. [U] aux fins d'obtenir principalement la constatation de son départ volontaire des lieux ainsi que sa condamnation à lui verser la somme provisionnelle de 104 000 euros. 



Par ordonnance contradictoire rendue le 10 juillet 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles a : 

- rejeté la fin de non-recevoir tirée d'un défaut de qualité à agir, 

- condamné M. [U] à payer à Maître [W], és-qualités de mandataire successoral de la succession de [I] [Q], la somme provisionnelle de 96 153 euros à valoir sur l'arriéré de loyers et charges, 

- condamné M. [U] à payer à Maître [W], ès-qualités de mandataire successoral de la succession de [I] [Q], la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- dit n'y avoir lieu à référé sur les autres demandes,

- condamné M. [U] au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 20 juillet 2023, 

- rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire.



Par déclaration reçue au greffe le 30 juillet 2025, M. [U] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition. 



Dans ses dernières conclusions déposées le 16 février 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [U] demande à la cour, au visa des articles 12, 14, 16, 31, 47, 117, 118, 370, 372, 373, 378, 386, 455, 514-3, 524, 699, 760, 789 6°,802, 835, 914-3 du code de procédure civile, 772, 813-9, 815-2, 1719, 1720, 2003, 813-1, 813-9, 2224 du code civil, articles 2264 et 315-1 du code pénal, L.1.112-1 du code monétaire et financier, 56-1 du code de procédure pénale, 6§1 de la convention européenne des droits de l'homme, règlement (CU) n°1393/2007 du 13 novembre 2007,convention de La Haye du 15 novembre 1965, loi n°71-1130 du 31 décembre 1971 portant réforme de certaines professions judiciaires et juridiques, et notamment ses articles 2 et 66-5 , de : 



' In limine litis, 



Sur la nullité du jugement de prorogation du mandat successoral, 

 - juger que l'ordonnance rendue par le juge des référés est entachée de nullité, en ce qu'elle a été rendue sur le fondement d'un mandat successoral prorogé par un jugement lui-même nul, faute d'avoir saisi la juridiction valablement par assignation régulière à une héritière et n'avoir ainsi respecté l'interruption d'instance d'ordre public prévue à l'article 370 du code de procédure civile, 

 - déclarer que le mandataire successoral ne disposait d'aucun pouvoir régulier pour agir au nom de la succession lors de la délivrance de l'assignation en référé, de sorte que toute la procédure subséquente est irrégulière, 

 - juger que l'irrégularité affectant le mandat successoral fait actuellement l'objet d'une instance en procédure accélérée au fond par tierce opposition, à introduire et tendant à voir constater la nullité du jugement de prorogation et à en tirer toutes conséquences sur les actes accomplis par le mandataire, 

En conséquence, 

 - ordonner un sursis à statuer, en raison de cette procédure accélérée au fond par tierce opposition et conformément aux articles 789, 6° et 378 du code de procédure civile, sur le présent incident jusqu'à ce qu'il soit définitivement statué sur la validité du mandat successoral et sur la régularité de l'ordonnance entreprise, et en application combinée des articles 378 et 582 du même code, dans l'attente de la décision à intervenir sur la tierce opposition introduite devant le tribunal judiciaire de Nanterre. 



Sur la nullité de l'assignation en référé du 15 janvier 2024 et de l'ordonnance de référé du 10 juillet 2025,

- juger la nullité de l'assignation du 15 janvier 2024 de Maître [W] à l'encontre de M. [U], 

 - juger la nullité de l'ordonnance de référé du 10 juillet 2025 rendue par le tribunal judiciaire de Versailles, 

En conséquence, 

- surseoir à statuer jusqu'à ce qu'il soit définitivement statué sur la validité du mandat successoral de Maître [W] par-devant le tribunal judiciaire de Nanterre selon la procédure accélérée au fond, 



Sur la contestation sérieuse du quantum locatif et la nécessité d'un sursis à statuer, 

- juger l'existence d'une contestation sérieuse affectant tant le principe que le montant des loyers réclamés, au sens de l'article 835 du code de procédure civile, 

 - juger que le mandataire successoral n'a jamais notifié régulièrement la prorogation actuelle de son mandat, aucune parution BODACC ni aucune notification n'ayant été réalisée, 

 - juger que les indexations opérées depuis plusieurs années sont irrégulières, en violation 

de l'article L.112-1 du code monétaire et financier, que le dépôt de garantie d'un montant 

de 2 289,00 € n'a pas été imputé, et que le trouble de jouissance prolongé (privation d'eau chaude, infiltrations, parties communes dégradées, menuiseries voilées, etc.) n'a pas été pris en compte, 

 - juger que la bailleresse a manqué à ses obligations de délivrance et d'entretien prévues par les articles 1719 et 1720 du code civil, et que l'assignation au fond engagée par M. [U] contre les héritiers [Q] et le mandataire successoral est de nature à influer sur le quantum des sommes réclamées, 

En conséquence, 

- ordonner un sursis à statuer jusqu'à la décision du juge du fond par-devant le tribunal judiciaire de Paris, conformément aux articles 789,6° et 378 du code de procédure civile, 



Sur la carence structurelle d'entretien des actifs successoraux, 

- juger que les désordres relevés dans le local loué traduisent une carence structurelle d'entretien des actifs successoraux imputable à la mauvaise gestion du mandataire successoral et à la désorganisation de la succession [Q], 

- déclarer que cette carence, affectant la consistance et la jouissance du patrimoine successoral, justifie la suspension des effets du jugement entrepris dans l'attente d'une régularisation de la situation successorale et patrimoniale, 

En conséquence, 

- ordonner un sursis à statuer jusqu'à ce qu'il soit définitivement tranché sur la régularité du mandat successoral et la validité de la gestion des actifs successoraux, 



Sur la tierce opposition pendante devant le Tribunal judiciaire de Nanterre 

 - acter que M. [U] va régulièrement former tierce opposition contre le jugement du 16 février 2024, sur le fondement des articles 582 et suivants du code de procédure civile, 

- déclarer que l'issue de cette tierce opposition, tendant à faire constater la nullité absolue du jugement pour vice de signification internationale et absence d'interruption d'instance, conditionne directement la régularité de la décision entreprise, 

En conséquence, 

 - ordonner en conséquence un sursis à statuer sur l'ensemble de la présente procédure d'appel jusqu'à ce qu'il ait été définitivement statué sur ladite tierce opposition, 



Sur la voie de fait commise et la violation du cabinet professionnel, 

- juger la voie de fait caractérisée commise intervenue sans titre exécutoire ni autorisation judiciaire dans le cabinet professionnel de M. [U], en violation des articles 226-4 du code pénal, 56-1 du code de procédure pénale et 66-5 de la loi du 31 décembre 1971, 

- juger que cette intrusion a porté atteinte au secret professionnel, au droit de propriété et à la liberté d'exercice protégés par l'article 8 de la Convention européenne des droits de l'homme et l'article 2 de la loi du 31 décembre 1971, 

- acter que ces faits font l'objet d'une instance au fond à introduire, visant la réparation intégrale du préjudice et la compensation des créances locatives, 

 - juger que le juge des référés, en statuant par ordonnance du 10 juillet 2025 malgré la contestation sérieuse née de ces faits, a empiété sur la compétence du juge du fond, en violation de l'article 835 du code de procédure civile, 

En conséquence, 

- ordonner un sursis à statuer sur l'ensemble des demandes jusqu'à ce que la juridiction du fond se soit prononcée sur la voie de fait et ses effets, 



Sur la situation économique de M. [U] et la demande de suspension des effets de l'exécution 

provisoire, 

- juger au visa des articles 514-3 et 524 du code de procédure civile, que l'exécution provisoire de l'ordonnance du 10 juillet 2025 serait, pour M. [U], de nature à entrainer des conséquences manifestement excessives, compte tenu de sa situation financière actuelle (absence de patrimoine, charges professionnelles élevées, revenus modestes, échéancier URSSAF en cours), 

- juger en outre l'impossibilité matérielle d'exécuter la décision entreprise en l'état, 

- déclarer que ces éléments font obstacle à toute demande de radiation du rôle fondée sur l'article 524 du code de procédure civile ; 

En conséquence, 

 - surseoir à statuer sur les effets de l'exécution provisoire dans l'attente de la décision du premier président sur la demande de suspension, 



In limine litis encore, vu les articles 117 et 118 du code de procédure civile, 

- constater que l'ordonnance du 10 juillet 2025, rendue sur le fondement d'un mandat successoral inexistant ou frappé de nullité, est dépourvue de toute base légale et doit être déclarée nulle de plein droit, 

- constater que le jugement du 16 février 2024, ayant prorogé la mission de Maître [W] , ès qualités de mandataire successoral, a été rendu sans reprise régulière d'instance après le décès d'une partie, en méconnaissance des articles 370 et suivants du Code de procédure civile, et ne saurait dès lors produire effet à l'égard de M. [U],

- constater que l'assignation en référé de Maître [W] en date du 15 janvier 2024, agissant sans qualité pour représenter la succession est affectée d'un vice de fond au sens des articles 117 et 118 du code de procédure civile, faute pour son auteur d'être légalement habilité à agir, 

- annuler l'assignation en référé de Maître [W] en date du 15 janvier 2024, agissant sans qualité pour représenter la succession, ainsi que tous les actes subséquents, y compris l'ordonnance déférée du 10 juillet 2025, 

- de renvoyer Maître [W] à mieux se pourvoir, 



Subsidiairement, sur le fond, il est demandé à la Cour :

 - d'infirmer l'ordonnance rendue le 10 juillet 2025 par le juge des référés du tribunal 

judiciaire de Versailles, en ce qu'elle a : 

- rejeté la fin de non-recevoir tirée d'un défaut de qualité à agir, 

- condamné M. [U] à payer à Maître [W] , qualités de mandataire successoral de la succession de [I] [Q], somme provisionnelle de 96 153 euros à valoir sur l'arriéré de loyers et charges, 

-condamné M. [U] à payer à Maître [W] , qualités de mandataire successoral de la succession de [I] [Q], la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné M. [U] au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 20 juillet 2023, 

- rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. 

Et en ce qu'elle a statué sur le fondement d'une assignation entachée de nullité absolue, délivrée par une partie sans qualité pour agir, et a méconnu le caractère manifestement sérieux des contestations soulevées, 

Et statuant à nouveau, 

- de juger que l'ordonnance du 10 juillet 2025, rendue sur le fondement d'un mandat successoral inexistant ou frappé de nullité, est dépourvue de toute base légale et doit être déclarée nulle de plein droit,

- de juger que le jugement du 16 février 2024, ayant prorogé la mission de Maître [W], ès qualités de mandataire successoral, a été rendu sans reprise régulière d'instance après le décès d'une partie, en méconnaissance des articles 370 et suivants du code de procédure civile, et ne saurait dès lors produire effet à l'égard de M. [U], 

 - de juger que l'assignation en référé de Maître [W] en date du 15 janvier 2024, agissant sans qualité pour représenter la succession est affectée d'un vice de fond au sens des articles 117 et 118 du code de procédure civile, faute pour son auteur d'être légalement habilité à agir, de sorte qu'elle est nulle de plein droit ainsi que tous les actes subséquents, y compris l'ordonnance déférée du 10 juillet 2025, 

- de juger que la signification de l'assignation introductive d'instance à Mme [S] [Q] est irrégulière, faute de respect des procédures internationales de notification prévue par le Règlement (CE) n°1393/2007 et la Convention de La Haye du 15 novembre 1965, 

- de juger qu'aucune indexation ni appel de charges ne pouvait valablement être pratiqué : 

- entre le décès de [I] [Q] (30 octobre 2016) et le 28 octobre 2022, date de notification effective du mandat successoral de Maître [W], 

- ni postérieurement au 25 juillet 2023, faute de mandat successoral régulier ou opposable sur ces périodes, 

- de juger que la créance invoquée à l'encontre de M. [U] est sérieusement contestable dans son principe, son quantum et sa base légale, faute de ventilation, de justification et de prise en compte du dépôt de garantie versé, 

- de juger que le juge des référés a excédé ses pouvoirs en statuant sur des obligations sérieusement contestables relevant du seul juge du fond, 

En conséquence, 

- de déclarer Maître [W], es qualités, principalement irrecevable, et, subsidiairement, mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions, 

- débouter Maître [W] , ès qualités, de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, 



Sur le principe de toute condamnation à provision et à titre principal, 

 - de juger qu'aucune provision ne devra être allouée afin de permettre aux parties de faire fixer ce débat au fond et de faire valoir l'entièreté de leurs argumentations de part et d'autre, par devant une formation de jugement disposant des pouvoirs pour en connaître et trancher entièrement, 



Subsidiairement, 

 - de juger que la provision à allouer au bailleur ne pourra en aucune façon dépasser la somme de 45 780 euros tenant (sic) les désordres invoqués et dont il appartiendra à la juridiction du fond de statuer en tant que de besoin pour trancher définitivement le différent, 



Infiniment subsidiairement, 

 - de juger que la provision à allouer au bailleur devra être amputée des charges de chauffage injustifiées et mensongères tenant (sic) l'impossibilité de chauffe, pour 7 752,78 euros, des indexations irrégulières pour 9 830,59 euros, des paiements non-imputés pour 4 370,93 euros, d'une compensation pour trouble de jouissance par voie de fait pour 10 000 euros, soit pour un total de 31 954,30 euros, auquel il devra être appliqué une décote supplémentaire pour troubles de jouissances par défaut d'entretien et de réparation, et qu'ainsi et au regard de la période prolongée de défaut d'entretien et de réparation, de la justification apportée des troubles subis, la provision à allouer ne pourra excéder la somme totale et globale de 45.780 euros, 

 - de condamner l'indivision bailleresse représentée par Maître [W] es qualité, au paiement de la somme de 5 000 euros d'article 700 de première instance, outre aux entiers dépens de première instance, ainsi qu'à la somme de 10 000 euros d'article 700 à hauteur d'appel et aux entiers d'appel (sic), avec application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Philippe Châteauneuf, avocat. 



Dans ses dernières conclusions déposées le 30 mars 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, Mme [W], ès qualités de mandataire successoral de la succession de [I] [Q] demande à la cour de :

'- rejeter les demandes de sursis à statuer formulées in limine litis par M. [Y] [U], 

- rejeter les demandes d'annulation de l'assignation en référé signifiée le 15 janvier 2024 et de nullité de l'ordonnance de référé dont appel rendue le 10 juillet 2025, 

- déclarer mal fondé l'appel interjeté par M. [U], 

 - confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé du 10 juillet 2025, 

- rejeter l'intégralité des demandes, fins et conclusions de M. [U], 

- condamner M. [U] à payer à Maître [W] és qualité la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens afférents à la procédure d'appel qui seront directement recouvrés par Maître Legrandgerard. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 1er avril 2026 avant les plaidoiries du même jour. 





MOTIFS DE LA DÉCISION 





A titre liminaire, il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes visant à 'juger' ou 'constater' lorsqu'elles correspondent non à des prétentions, au sens de l'article 4 du code de procédure civile, mais à de simples moyens ayant vocation à être examinés en tant que tels, conformément aux dispositions de l'article 954 du même code. 





Sur les demandes de sursis à statuer



M. [U], qui formule une demande d'annulation de l'assignation et consécutivement de l'ordonnance de référé entreprise, fait valoir que l'examen de cette demande nécessite de surseoir à statuer : 

- dans l'attente de l'issue de la procédure en tierce opposition contre le jugement du tribunal de Nanterre du 16 février 2024 ayant prorogé la mission du mandataire successoral, motivée par le fait que cette décision a été rendue nonobstant la signification irrégulière d'une assignation à une héritière de [I] [Q] et l'absence d'interruption de l'instance malgré le décès de ladite héritière ; 

- jusqu'à ce qu'il soit définitivement statué sur la validité du mandat successoral de Mme [W]. 



En outre, invoquant en tant qu'exception d'inexécution, à tout le moins en tant que créance de responsabilité, les conséquences préjudiciables des manquements de la bailleresse à ses obligations de délivrance et d'entretien, outre une voie de fait dont il se dit victime, M. [U] fait valoir qu'il y aurait également lieu de surseoir à statuer sur la demande de provision formulée par Mme [W] dans l'attente de l'issue d'une procédure engagée au fond, devant le tribunal judiciaire de Paris, qui permettra de chiffrer son préjudice. 



Enfin, M. [U] demande de surseoir à statuer sur les effets de l'exécution provisoire de l'ordonnance entreprise, dans l'attente de la décision du premier président sur sa demande de suspension de l'exécution provisoire. 



Mme [W], ès qualités, répond que les procédures mentionnées par M. [U], qu'il s'agisse de la tierce opposition à l'encontre du jugement du 16 février 2024 ou de la procédure au fond visant à ce qu'il soit statué sur les préjudices qu'il invoque, n'ont pas été introduites à ce jour, ce qui ressort du dispositif de ses propres conclusions ; or, un sursis à statuer ne peut reposer sur la seule intention de saisir une juridiction ultérieurement, soit un aléa pur. 



Elle ajoute que la demande de sursis à statuer dans l'attente de la décision du premier président est obsolète, le premier président ayant rendu sa décision le 26 mars 2026. 



Sur ce, 



Il résulte de l'article 74 du code de procédure civile que les exceptions de procédure doivent, à peine d'irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. 



L'article 378 du code de procédure civile prévoit que 'la décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'évènement qu'elle détermine'. 



Il résulte d'une jurisprudence constante qu'hors les cas où cette mesure est prévue par la loi, les juges du fond apprécient discrétionnairement l'opportunité du sursis à statuer dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice. 



En l'espèce, la demande d'arrêt de l'exécution provisoire ayant été tranchée par l'ordonnance du 26 mars 2026 rendue par le magistrat délégué par le premier président de la cour d'appel de Versailles, la demande de sursis à statuer afférente est sans objet. 



S'agissant des autres demandes de sursis à statuer formulées par M. [U], la cour relève que ce dernier présente les procédures visées tantôt comme des procédures d'ores et déjà introduites devant les juridictions concernées, tantôt comme des procédures à introduire, en ne versant aux débats que des projets d'assignation (pièces n° 18 et 28). 



Dans ces conditions, il ne peut être considéré comme étant de l'intérêt d'une bonne administration de la justice de suspendre l'instance pour une durée indéterminée et indéterminable, étant relevé, de surcroît, que le présent arrêt, rendu en matière de référé, est dépourvu au principal de l'autorité de la chose jugée. 



Il convient en conséquence de rejeter l'ensemble des demandes de sursis à statuer formulées par M. [U]. 





Sur la demande d'annulation de l'assignation



M. [U] soulève, au visa des articles 117 et 118 du code de procédure civile, le défaut de pouvoir de Mme [W], ès qualités de mandataire successoral, compte tenu de la nullité du jugement du 16 février 2024 ayant prorogé sa mission, et de la nullité des actes subséquents. 



Il fait valoir que le mandat successoral prétendument prorogé repose sur une décision entachée de nullité absolue, dès lors qu'elle a été rendue en l'absence d'assignation régulière d'une des héritières résidant aux Etats-Unis et postérieurement au décès de celle-ci, sans que l'instance ait été interrompue et ses ayants droit appelés dans la cause, en violation des articles 370 et 373 du code de procédure civile. 



Il ajoute qu'aucune notification n'a été adressée aux parties intéressées, aucune information n'a été communiquée aux conseils, aucune insertion BODACC/BAS n'a été effectuée depuis la désignation de Mme [W] par jugement du 25 juillet 2022, de sorte que la réalité, la portée et la date du mandat prétendument prorogé demeurent invérifiables. 



Mme [W] fait valoir que le jugement du 16 février 2024 a régulièrement prorogé sa mission pour une durée de 24 mois à compter du 25 juillet 2023, de sorte que son assignation du 15 janvier 2024 est valable. 



Critiquant le motif de nullité du jugement invoqué, elle relève que l'information du décès de l'héritière lui était parvenue avant l'introduction de l'instance ce qui ne pouvait avoir pour effet d'interrompre l'instance et, en tout état de cause, que seules les parties à l'instance, à savoir les consorts [D], codéfendeurs, auraient eu vocation à soulever l'éventuelle irrégularité invoquée par M. [U], ce qu'ils se sont abstenus de faire, tandis que M. [U] lui-même, n'a formé aucune tierce opposition. 



Elle en conclut que le mandat successoral est régulier et pleinement opposable à M. [U]. 



Sur ce, 



Il résulte de l'article 117 du code de procédure civile que le défaut de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l'assignation.



Aux termes de l'article 813-5 du code civil, 'dans la limite des pouvoirs qui lui sont conférés, le mandataire successoral représente l'ensemble des héritiers pour les actes de la vie civile et en justice'.



En l'espèce, M. [U] fonde sa demande de nullité de l'assignation du 15 janvier 2024 sur le moyen pris de la nullité du jugement rendu le 16 février 2024 par le tribunal judiciaire de Nanterre ayant prorogé la mission de Mme [W], en qualité de mandataire successoral de la succession de [I] [Q], pour une durée de 24 mois, depuis le 25 juillet 2023. 



Il ne se prévaut cependant d'aucun acte juridictionnel ayant annulé la décision en cause, de sorte que la nullité alléguée ne peut être constatée et ne peut davantage être prononcée dans le cadre de la présente instance, en dehors des voies de droit ouvertes à l'encontre de ladite décision. 



En outre, la notification du mandat successoral ou du jugement de nomination du mandataire ou prorogeant sa mission n'est pas une condition de validité des actes susceptibles d'être accomplis par le mandataire. L'absence de notification n'est donc pas de nature à fonder la nullité alléguée de l'acte introductif d'instance. 



A titre superfétatoire, il sera relevé que la notification n'est pas davantage une condition d'opposabilité du mandat successoral aux tiers, parmi lesquels M. [U], l'opposabilité dépendant de la publication prévue à l'article 813-3 du code civil et régie par l'article 1355 du code de procédure civile dont la violation des dispositions n'est au demeurant pas invoquée. 



Le grief tiré du défaut de pouvoir du mandataire ne pouvant qu'être écarté en l'état des éléments versés aux débats, il y a lieu de rejeter la demande d'annulation de l'assignation du 15 janvier 2024 et celle, subséquente, d'annulation de l'ordonnance entreprise. 





Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir



M. [U] met en avant un défaut persistant de qualité à agir de Mme [W] du fait de la nullité du jugement rendu le 16 février 2024, mais également en raison de la caducité de l'ordonnance du 8 septembre 2023 ayant prorogé à titre conservatoire sa mission, dès lors qu'une héritière - [S] [Q] - n'a pas été assignée avant le 25 juillet 2023 comme le prévoyait ladite ordonnance.



Il estime que le défaut de régularisation de la procédure prive Mme [W] de toute qualité pour se prévaloir utilement des actes subséquents qu'elle invoque au soutien de sa défense, et fait valoir qu'aucun élément ne permet d'établir que les héritiers ont été régulièrement assignés dans le cadre des différentes procédures de prorogation, alors même que cette formalité conditionne la validité et l'opposabilité du mandat successoral. 



Mme [W] répond qu'elle a accompli les diligences requises par l'ordonnance du 8 septembre 2023, en signifiant les assignations dans le délai prévu. 



Sur ce, 



Aux termes de l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. 



En principe, l'intérêt à agir donne qualité pour agir. Ce n'est que par exception, lorsque l'action est réservée à certaines personnes, que ces dernières doivent justifier, au-delà de leur intérêt à agir, du titre leur conférant le droit d'agir en justice. 



En l'espèce, il convient de relever à titre liminaire, que le moyen développé par M. [U] a trait aux pouvoirs du mandataire successoral ; il n'intéresse pas la qualité ou l'intérêt à agir au sens de l'article 31 du code de procédure civile, qui s'apprécie en considération de l'action introduite par Mme [W] laquelle, ès qualités de mandataire successoral, agit en représentation des propriétaires et bailleurs et dispose à ce titre de la qualité et de l'intérêt à agir à l'encontre de M. [U] en tant que locataire prétendument défaillant. 



Au surplus, il apparaît que Mme [W] tient ses pouvoirs de mandataire successoral des décisions de justice produites qui, en l'état des éléments versés aux débats, n'apparaissent pas avoir été remises en cause par l'exercice d'une voie de droit quelconque, qu'il s'agisse du jugement du 25 juillet 2022 rendu à la demande de certains héritiers de [I] [Q] et ayant désigné Mme [W] en qualité de mandataire successoral, de l'ordonnance du 8 septembre 2023 ayant prorogé à titre provisoire sa mission depuis le 25 juillet 2023, du jugement du 16 février 2024 ayant entériné une première prorogation de 24 mois, et enfin, de l'ordonnance du 13 août 2025 ayant prorogé la mission jusqu'au 25 juillet 2026. Or, seules ces décisions conditionnent la validité et l'opposabilité du mandat successoral en vertu duquel la présente action a été introduite, à l'exclusion de toute autre considération qu'il n'appartient pas à la présente juridiction d'examiner. 



Ainsi, même en reliant comme le suggère M. [U] la qualité à agir aux pouvoirs du mandataire successoral, il est exclu de déduire des circonstances le défaut ou la perte de la qualité à agir de Mme [W], ès qualités de mandataire successoral de la succession de [I] [Q]. 



L'ordonnance déférée sera confirmée en ce qu'elle a rejeté la fin de non-recevoir.





Sur la provision au titre de l'arriéré locatif



Mme [W] indique que M. [U] a définitivement cessé de régler les loyers à compter d'octobre 2015, raison pour laquelle elle lui a adressé un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 20 juillet 2023. Elle soutient que si M. [U] a volontairement quitté les lieux et remis les clefs fin janvier 2025, il reste néanmoins redevable de la somme de 96 153 euros retenue par le premier juge et ainsi répartie : 

- 86 333, 46 euros de loyers indexés impayés entre janvier 2019 et janvier 2025, 

- 7 1444, 54 euros de charges locatives récupérables pour les années 2019 à 2022, 

- 2 675 euros de provisions pour charges contractuelles pour les années 2023 et 2024. 



Elle fait valoir que les demandes de réduction de la provision sont infondées dans la mesure où :

- les moyens invoqués tenant à la vétusté des lieux, à un prétendu trouble de jouissance ou à des voies de fait imputées à des tiers soit non établis, soit inopérants, soit relèvent de la compétence du juge du fond ; 

- le montant du loyer révisé est dû en application de la clause d'indexation du bail, qui est conforme à l'article L. 112-1 du code monétaire et financier ; 

- il est justifié des charges, sachant qu'aucune régularisation n'a pu intervenir en l'absence de tout paiement de la part de M. [U] ; 

- les charges de chauffage sont dues nonobstant la désactivation du ballon d'eau chaude lequel ne participait pas au chauffage des locaux ; 

- le dépôt de garantie ne saurait être déduit de la provision compte tenu de l'état dégradé du local professionnel rendu après 22 années d'occupation ; 

- le 'dividende n°1' réglé en janvier 2014, pour un montant de 2 820, 78 euros, se rapporte à un plan de continuation en lien avec la procédure de redressement judiciaire dont a bénéficié M. [U] en 2011 ; imputé sur l'apurement du plan de continuation il n'a pas vocation a réduire la provision. 



M. [U] entend mettre en avant plusieurs contestations sérieuses propres à voir rejeter la demande de provision ou à en réduire le montant : 

- l'irrégularité des actes accomplis par Mme [W], ès qualités, en ce qu'elle tient son pouvoir d'un jugement entaché de nullité ; 

- la procédure au fond 'à introduire' devant le tribunal judiciaire de Paris, 'engagée' précisément pour faire juger la responsabilité de la bailleresse quant aux désordres affectant les locaux et déterminer la valeur locative réelle des lieux ; 

- l'existence d'une action indemnitaire fondée sur la voie de fait dont il a été victime (intrusion dans le local à l'initiative du cabinet Coutot-Roehring intervenant pour le compte de la succession [Q]), directement liée au quantum locatif, en ce que les sommes réclamées par la succession ont vocation à se compenser avec celles propres à réparer son préjudice ; 

- le local qu'il a occupé et entretenu sans discontinuer a vu sa valeur préservée grâce à lui, ce qui a permis d'éviter sa ruine, ce alors que les autres immeubles dépendant de la succession de [I] [Q] ont sombré dans une insalubrité totale ; 

- la bailleresse puis ses ayants droit ont gravement manqué à leurs obligations légales d'entretien et de délivrance conforme, en violation des articles 1719 et 1720 du code civil, justifiant l'exception d'inexécution sur tout ou partie du loyer mensuel applicable et obligeant si ce n'est la suspension des loyers, la diminution de la provision à due concurrence du trouble de jouissance ; la provision à allouer ne saurait dépasser le loyer mensuel hors charges, initialement fixé à 763 euros, et doit être réduite de moitié compte tenu des troubles de jouissance subis ; 

- les indexations postérieures à 2017 sont irrégulières, opérées sans mandat régulier de la société en charge de la gestion de la location, et en décalage avec les indices prescrits, en violation de l'article L. 112-1 du code monétaire et financier ; 

- la garantie locative de 2 289 euros versée lors de l'entrée dans les lieux n'a jamais été imputée sur les sommes réclamées ; 

- le plan de continuation judiciaire ayant été intégralement exécuté et soldé en juin 2023, toute prétention résiduelle est infondée voire 'inversée' puisqu'il en ressort un trop versé à hauteur de 2 081, 93 euros ; 

- les justificatifs de charges sont insuffisants, en ce qu'il n'est question que de répartitions de principe, sans autres détails et explications, et les charges de chauffage ne sont pas dues dès lors depuis le 20 mars 2019 il était 'empêché de pouvoir chauffer son local'. 



Sur ce, 



Il résulte de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile que le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. 



Il sera retenu qu'une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. À l'inverse, sera écartée une contestation qui serait à l'évidence superficielle ou artificielle. 



S'il incombe au demandeur à une provision d'établir l'existence de la créance qu'il invoque, c'est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable. 



S'il n'appartient pas à la juridiction des référés d'ordonner la compensation de créances réciproques qui ne seraient ni liquides, ni exigibles, elle conserve en revanche le pouvoir d'apprécier si l'éventualité d'une compensation entre lesdites créances est de nature à rendre sérieuse ou non la contestation de l'obligation invoquée par la partie qui demande une provision.



La condamnation provisionnelle que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.



L'article 1134 du code civil, dans sa version applicable à l'espèce, dispose que les contrats légalement tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 



L'article 1728 du même code prévoit que le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l'une des deux obligations principales du locataire. 



Aux termes de l'article 1353 du même code, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. 



En l'espèce, Mme [W], ès qualités de mandataire successoral, se prévaut d'une créance née du bail professionnel dont M. [U] est titulaire depuis le 20 novembre 2003 sur les locaux dépendant de la succession, qu'il a occupés jusqu'au mois de janvier 2025, pour un loyer mensuel initial de 763 euros hors charges, outre 107 euros de provision sur charge. 



Il n'est pas contesté que les loyers et les charges ne sont plus réglés depuis 2015 et que la provision réclamée à hauteur d'appel correspond aux loyers et aux charges dues hors prescription acquise, soit entre les mois de janvier 2019 et janvier 2025.



- Sur le mandat successoral et les procédures parallèles



M. [U] invoque 'un débat' sur l'existence même du mandat successoral dont se prévaut Mme [W], ainsi qu'une 'contestation sérieuse portant sur la validité du mandat'. 



Il résulte cependant des motifs précédents que Mme [W] tient ses pouvoirs de décisions de justice devant être considérées comme pleinement valides et opposables aux tiers à défaut d'avoir été attaquées par l'exercice des voies de droit prévues à cet effet. Au demeurant, la remise en cause éventuelle du mandat judiciaire de Mme [W] n'a aucune incidence sur le principe comme sur le quantum de la dette de loyers invoquée. 



Par ailleurs, s'il est fait état de plusieurs procédures au fond, portant sur l'obligation d'entretien du bailleur ou encore la voie de fait dont M. [U] se dit victime, rien n'indique que ces procédures ont effectivement été introduites au jour où la cour statue, et leur existence même ne suffit pas, en tout état de cause, à constituer une contestation sérieuse de nature à faire obstacle à l'octroi de la provision.



- Sur l'indexation des loyers



Le contrat de bail comporte une clause aux termes de laquelle 'le loyer [...] variera proportionnellement à l'indice du coût de la construction publié trimestriellement par l'INSEE. Le réajustement du loyer se fera en vertu de la présente clause chaque année, le loyer devant varier du même pourcentage que l'indice choisi. L'indice de base sera celui du 2ème trimestre 2003 soit 1202. L'indexation jouera de plein droit, sans qu'il soit besoin d'une notification préalable'. 



En ce que la révision du loyer est, en vertu de cette clause, applicable de plein droit, le grief tiré de la prétendue caducité du mandat de gestion de l'agence immobilière consécutivement au décès de [I] [Q] ne constitue pas une contestation sérieuse. 



Au-delà, M. [U] prétend que les indexations ont été effectuées à partir de 2019 selon une formule incorrecte 'Loyer initial (763) X nouvel indice T2 publié / indice de base du contrat (1 202)' alors que, selon lui, la seule formule valable serait la suivante : 'dernier loyer (1 057) x nouvel indice T2 publié/dernier indice appliqué lors de la révision de l'an passé'. 



Il invoque l'article L. 112-1 du code monétaire et financier aux termes duquel « Est réputée non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision ».



M. [U] présente cependant comme seule valable une méthode d'indexation qui n'est pas celle prévue par la clause claire et précise du contrat de bail, laquelle prévoit de conserver le même indice de base correspondant à la date d'effet du bail et à comparer chaque année cet indice avec l'indice du même trimestre correspondant à l'année de révision, puis à appliquer cette variation sur le loyer initial, soit une méthode qui ne contrevient pas aux dispositions de l'article L. 112-1 du code monétaire et financier.



Le montant total de 86 333, 46 euros correspondant aux loyers impayés entre janvier 2019 et janvier 2025, et tenant compte de l'évolution des loyers chaque année par application de la clause d'indexation du contrat de bail (pièce intimée n° 23), ne se heurte ainsi à aucune contestation sérieuse. 



- Sur les charges locatives



Le contrat de bail stipule que 'le preneur devra régler au bailleur sa quote-part de tous les impôts, taxes municipales, prestations, charges et accessoires afférents à l'immeuble, présents et futurs. Pour les prestations et charges communes avec d'autres locataires de l'immeuble ou de l'ensemble immobilier, cette quote-part est calculée proportionnellement au nombre de tantièmes fixés aux présentes. [...] Si les lieux dépendent d'une copropriété, le preneur s'engage à rembourser au bailleur les sommes réclamées à celui-ci par la copropriété et correspondant aux charges ci-dessus définies'. 



L'intimée produit les décomptes de répartition des charges de copropriété afférentes aux locaux loués entre 2019 et 2022, qui présentent les montants appelés par le syndicat des copropriétaire au titre de son budget ordinaire, selon une répartition par tantièmes non contestée, et dissociant les 'charges communes générales' des 'charges chauffage'. 



Ces justificatifs suffisent à rapporter la preuve, avec l'évidence requise en référé, des charges récupérables dont est redevable M. [U] pour les années 2019 à 2022, pour un montant total de 7 144, 54 euros, étant observé qu'il n'a versé aucune somme au titre des provisions sur charges durant la période de référence.



L'appelant conteste devoir la somme de 4 874, 80 euros au titre des 'charges chauffage' dans la mesure où il aurait été empêché de chauffer son local depuis le 20 mars 2019. Toutefois, alors que ces faits sont contestés, il se borne, pour justifier ses dires, à produire le courrier d'un artisan daté du mois de mars 2019 dans lequel celui-ci indique avoir refusé d'effectuer l'entretien du ballon d'eau chaude compte tenu de son état dégradé et de la nécessité de le remplacer, soit un élément sans rapport avec le chauffage du local et les charges appliquées à ce titre. 

Il reste que l'intimée réclame, pour la période postérieure de janvier 2023 à janvier 2025 inclus, le montant dû au titre de la provision sur charges (107 x 25 mois) soit 2 675 euros, sans autre justificatif, alors que ces charges sont contestées, que la période de régularisation est échue, et qu'il incombe au bailleur de produire les justificatifs propres à fonder sa créance avec l'évidence requise en référé. 



Le montant non sérieusement contestable de la dette au titre des charges récupérables est donc limité à la somme de 7 144, 54 euros. 



- Sur le dépôt de garantie



Il est constant que M. [U] a versé lors de son entrée dans les lieux, conformément aux stipulations du bail, la somme de 2 289 euros à titre de dépôt de garantie. 



Le contrat de bail stipule à cet égard que 'cette somme, non productive d'intérêts [...] sera remboursée au preneur en fin de location, après déménagement et remise des clefs, justification du paiement de ses impôts, exécution des réparations à sa charge, déduction faite de toutes les sommes dont il pourrait être débiteur envers le bailleur ou dont celui-ci pourrait être rendu responsable par le fait du preneur, à quelque titre que ce soit'. 



Pour prétendre conserver le dépôt de garantie Mme [W], ès qualités, invoque l'état dégradé du local rendu par M. [U] après 22 années d'occupation, et met en avant le procès-verbal dressé par le commissaire de justice qu'elle a mandaté, lors de l'état des lieux de sortie le 29 janvier 2025. 



Cependant, aussi bien ces circonstances que les constatations du commissaire de justice qui décrivent des locaux manifestement en état d'être occupés, ne permettent pas d'établir l'existence de dégradations imputables à un comportement fautif quelconque de la part M. [U]. 



Il existe donc une contestation sérieuse quant à la possibilité pour le bailleur, sur qui repose la charge de la preuve, de refuser de restituer le dépôt de garantie. 



La provision sera réduite en conséquence. 



- Sur le trop-perçu au titre des 'dividendes' versés



Il ressort des pièces versées aux débats qu'une procédure de redressement judiciaire a été ouverte au bénéfice de M. [U] en 2011, que dans ce cadre [I] [Q] a déclaré une créance au titre d'un arriéré locatif de 26 787, 83 euros, et qu'un plan de continuation a été décidé, aux termes duquel la créance devait être réglée sur dix ans par échéances de 2 820, 78 euros. 



M. [U] produit la liste des écritures comptables du mandataire judiciaire (pièce n° 32) dans laquelle figure notamment deux règlements intitulés 'Dividende 10' au 26 juin 2023 : un premier adressé à 'Excellence Gestion' d'un montant de 2 820, 73 euros correspondant effectivement à la dernière échéance prévue par le plan de la continuation ; un second règlement, d'un montant de 2 081,93 euros, sous le libellé '[Q] [I] c/o [W]'. 



Ce second versement, seul visé par la demande de M. [U], n'est aucunement expliqué par l'intimée qui se borne à indiquer qu'un autre dividende - le 'dividende n° 1' réglé par chèque établi le 24/12/2013 - a vocation à s'imputer sur l'apurement du plan de continuation. 



Le règlement de 2 081,93 euros en cause n'étant pas contesté, et en l'absence de contestation sérieuse, M. [U] justifie d'un paiement réalisé au bénéfice des ayants droit du bailleur ne figurant pas sur le décompte de l'arriéré locatif, et ainsi d'un règlement dont il doit être tenu compte pour limiter le montant de la provision. 



- sur le 'rôle conservatoire' de M. [U]



M. [U] met en avant le 'rôle conservatoire' qu'il a joué en assurant l'entretien du bien. Invoquant l'article 815-2 du code civil, il prétend que son occupation des lieux a profité à l'indivision et à la succession.



Outre que l'occupation des locaux par M. [U] est essentiellement marquée par des impayés de loyers préjudiciables en tant que tels à la bailleresse puis à la succession, il n'est justifié d'aucune créance à l'encontre de l'indivision au titre d'actes conservatoires excédant les obligations contractuelles d'un locataire, propre à fonder une compensation de créances éventuelle. 



- sur la créance de responsabilité du bailleur



Invoquant les articles 1719 et 1720 du code civil, M. [U] soutient que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrer un local conforme à sa destination et d'en assurer l'entretien permanent. 



Outre qu'il ne démontre d'aucune manière avoir été dans l'impossibilité d'utiliser les locaux conformément à leur destination contractuelle - seule circonstance propre à justifier le non-règlement des loyers par le jeu de l'exception d'inexécution -, les pièces qu'il verse aux débats (pièce n° 10) se rapportent soit à des évènements ponctuels, au demeurant très espacés dans le temps, qu'il s'agisse d'un dégât des eaux, d'une fuite de fioul dans la chaufferie, d'un défaut d'acheminement du courrier, soit au défaut d'entretien des parties communes dénoncé par un copropriétaire, soit à la simple vétusté d'un chauffe-eau. 



Ces éléments ne suffisent pas à fonder, avec l'évidence requise en référé, une créance quelconque au titre d'un trouble de jouissance imputable au bailleur. Il n'en résulte aucune compensation éventuelle de créances rendant sérieuse la contestation sur ce point. 



 - sur la créance de responsabilité au titre de la voie de fait



M. [U] fait valoir que le cabinet de généalogiste Coutot-Roehrig, intervenant pour le compte de la succession [Q], s'est introduit dans son local professionnel sans titre exécutoire et sans autorisation judiciaire, en violation des règles élémentaires d'inviolabilité du domicile professionnel et du secret des avocats. 



Il produit un dépôt de plainte au commissariat de police ainsi qu'un courrier du bâtonnier à destination de la chambre des généalogistes professionnels, qui attestent de la réalité de ces faits survenus le 2 juin 2021, au demeurant non contestés par l'intimée.



Toutefois, la faute délictuelle commise n'engage la responsabilité que de ses seuls auteurs et ne saurait ainsi fonder, avec l'évidence requise en référé, une créance de réparation devant être supportée par l'indivision successorale, nonobstant le fait que la préposée du cabinet Coutot-Roehrig à l'origine de l'intrusion, était accompagnée au moment des faits, de Mme [B] [D], héritière me