Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 2 — 28 mai 2026

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 



COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 2



ARRÊT DU 28 MAI 2026



(n° 185 , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/10047 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CLPMT



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 20 Mai 2025 -Tribunal judiciaire de PARIS - RG n° 25/51410



APPELANTES 



Mme [B] [F] épouse [Q]

[Adresse 1]

[Localité 1]



S.A.R.L. LES DELICES DE MORIAH, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 

[Adresse 2]

[Localité 2]



Représentées par Me Abdelhalim BOUREGAA, avocat au barreau de PARIS, toque : C066





INTIMÉE 



Mme [P] [E]

[Adresse 3]

[Localité 3]



Représentée par Me David RAMIREZ MONCADA de la SELEURL DRM AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0989





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 8 Avril 2026, en audience publique, devant Laurent NAJEM, Conseiller, chargé du rapport, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère, 

Laurent NAJEM, Conseiller, 

Qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL



ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

 

***

EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé en date du 8 janvier 2003, la société Union investissement immobilier, aux droits de laquelle vient depuis le 16 mai 2012 la SCI [Adresse 4], a donné à bail commercial renouvelé à M. [K] des locaux situés [Adresse 2] à Paris (18e). 



Par acte sous seing privé en date du 29 janvier 2003, M. [K] a cédé à M. [E] son fonds de commerce, en ce compris le droit au bail commercial. A la suite du décès de M. [E] le 25 juillet 2011, Mme [E], son épouse, est devenue usufruitière du fonds de commerce et ses cinq enfants en sont devenus nus-propriétaires.



A la suite de la délivrance le 23 mars 2015 par la SCI [Adresse 4] d'un congé avec offre de renouvellement du bail et augmentation du loyer, le juge des loyers commerciaux a, par jugement en date du 8 mars 2019, constaté le principe du renouvellement du bail à effet du 1er janvier 2016 pour une nouvelle durée de neuf ans et a fixé le loyer annuel du bail rétroactivement à compter du 1er janvier 2016, à la somme annuelle de 20 235 euros hors taxe et hors charge.



Par acte sous seing privé en date du 29 janvier 2024, Mme [E] a donné en location gérance à Mme [F], le fonds de commerce qui est un café restaurant dont le nom commercial est « Les deux marchés » sis [Adresse 2] à [Localité 4] pour une durée d'un an, à compter du 1er février 2024, moyennant le paiement d'une redevance mensuelle d'un montant de 3 750 euros hors taxes et hors charges.



Des redevances étant demeurées impayées, par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2025, Mme [E] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à Mme [F] pour une somme au principal de 38 419,80 euros correspondant aux redevances et charges dues.



Soutenant que le fonds de commerce est exploité par la société Les délices de Moriah, anciennement dénommée Restaurant franco-africaine, par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2025, Mme [E] a fait délivrer à Mme [F] un commandement de faire visant la clause résolutoire d'avoir à exploiter personnellement le fonds de commerce, à se conformer à la destination contractuelle autorisée par le contrat de location gérance, à ne pas entreposer tout objet, déchet, encombrant dans les parties communes de l'immeuble et à communiquer l'attestation d'assurance souscrite au titre des locaux loués et les coordonnées de l'expert-comptable en charge du suivi des comptes de la location gérante et de l'attestation émanant de ce dernier attestant du chiffre d'affaires réalisé mensuellement par la locataire gérante entre le 1er février 2024 et le 30 novembre 2024.



Par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2025, Mme [E] a fait délivrer à la société Les délices de Moriah une sommation interpellative et de communiquer.



Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire, par actes du 17 février 2025, Mme [E] a fait assigner Mme [F] et la société Les délices de Moriah devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris. 











Aux termes de ses conclusions déposées à l'audience du 10 avril 2025, Mme [E] demandait : 


Juger Mme [E] recevable et bien fondée dans ses moyens, demandes et prétentions formés à l'encontre de Mme [F], de la société Les délices de Moriah, ainsi que de tous occupants de leur chef ;

Rejeter l'ensemble des demandes, moyens et prétentions formées à titre principal et subsidiaire par Mme [F] à l'encontre de Mme [E] ; 

Constater l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée dans le contrat de location gérance du 29 janvier 2024, aux torts exclusifs de Mme [F], et ce rétroactivement à compter du 13 janvier 2025 ; 

Ordonner l'expulsion immédiate de Mme [F], de la société Les délices de Moriah, et de tous les occupants de leur chef, des locaux loués situés sis [Adresse 2] à [Localité 4], avec l'assistance d'un serrurier, du commissaire de police et de la force publique si besoin est ; 

Condamner in solidum par provision, et sauf à parfaire, Mme [F] et la société Les délices de Moriah, au paiement des sommes suivantes par provision : 

43 468,82 euros TTC, sauf à parfaire, correspondant à la dette locative composée de redevances, charges, taxes, impôts portant sur la période comprise entre le 1 er octobre 2024 et le 12 janvier 2025 ; 

1 248,60 euros TTC, sauf à parfaire, correspondant aux frais inhérents de procédure engagés à date par Mme [E] ; 

Fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Mme [F] et la société Les délices de Moriah à la somme de 7 500 euros HT (TVA en sus), outre une provision pour charges mensuelles de 100 euros et ce à compter du 13 janvier 2025 et ce, jusqu'à la libération effective des locaux loués ; 

Condamner in solidum par provision Mme [F] et la société Les délices de Moriah à payer à Mme [E] la somme de 33 942,30 euros TTC/CC, sauf à parfaire, au titre des indemnités d'occupation, charges et taxes dues pour la période allant du 13 janvier au 30 avril 2025 ;

Autoriser Mme [E] à conserver, à titre de dommages et intérêts, le dépôt de garantie versé par Mme [F] en exécution du contrat de location gérance du 29 janvier 2024, soit la somme de 15 000 euros ; 

Condamner in solidum Mme [F] et la société Les délices de Moriah au paiement de la somme de 5 000 euros au bénéfice de Mme [E] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamner in solidum Mme [F] et la société Les délices de Moriah aux entiers dépens de la procédure.




Par ordonnance contradictoire du 20 mai 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, a : 


Constaté l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de location gérance et la résolution de plein droit du contrat de location gérance liant les parties à la date du 15 février 2025 ;

Ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de Mme [F] et de la société Les délices de Moriah et de tout occupant de leur chef des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 4], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ; 

Fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due in solidum par Mme [F] et la société Les délices de Moriah, à compter de la résiliation du contrat de location gérance, soit du 16 février 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés, à une somme égale au montant de la redevance contractuelle, outre les taxes, charges et accessoires ; 

Condamné, par provision, in solidum Mme [F] et la société Les délices de Moriah à payer à Mme [E] la somme de 58 553,68 euros au titre des redevances, charges, solde du dépôt de garantie et indemnités d'occupation arriérés arrêtés au 8 avril 2025 (échéance du mois d'avril 2025 incluse) ; 

Dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de Mme [E] au titre de la conservation du dépôt de garantie et des frais inhérents à la procédure ; 

Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de Mme [F] et de la société Les délices de Moriah de condamnation de Mme [E] d'une provision de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamné in solidum Mme [F] et la société Les délices de Moriah aux dépens ; 

Condamne in solidum Mme [F] et la société Les délices de Moriah à payer à Mme [E] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejeté toutes les autres demandes des parties ; 

Rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire. 




Par déclaration du 4 juin 2026, Mme [F] et la société Les délices de Moriah ont relevé appel de cette décision. 



Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 10 septembre 2025, elles demandent à la cour, au visa des articles 1136-3 et suivants du code de procédure civile, 1224, 1225, 1362 et 1719 du code civil, de : 




Infirmer l'ordonnance rendu par le tribunal judiciaire de Paris du 20 mai 2025 en totalité en ce qu'elle a : 

Constaté l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de location gérance et la résolution de plein droit du contrat de location gérance liant les parties à la date du 15 février 2025 ;

Ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, leur expulsion et de tout occupant de leur chef des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 4], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ; 

Fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation dont ils sont débiteurs in solidum, à compter de la résiliation du contrat de location gérance, soit du 16 février 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés, à une somme égale au montant de la redevance contractuelle, outre les taxes, charges et accessoires ; 

Les a condamnées, par provision, in solidum à payer à Mme [E] la somme de 58 553,68 euros au titre des redevances, charges, solde du dépôt de garantie et indemnités d'occupation arriérés arrêtés au 8 avril 2025 (échéance du mois d'avril 2025 incluse) ; 

Dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de Mme [E] au titre de la conservation du dépôt de garantie et des frais inhérents à la procédure ; 

Dit n'y avoir lieu à référé sur leur demande de condamnation de Mme [E] d'une provision de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Les a condamnées in solidum aux dépens ; 

Les a condamnées in solidum à payer à Mme [E] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejeté toutes les autres demandes des parties ; 

Rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire. 


Statuant à nouveau :


Rejeter l'ensemble des prétentions de Mme [E], à leur égard ;

Juger l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée dans le contrat de location-gérance du 29 janvier 2024, aux torts exclusifs de Mme [E], et ce rétroactivement à compter du 13 janvier 2025 ;

Condamner Mme [E] à leur payer la somme de 40 000 euros au titre du dépôt de garantie à titre provisoire ;

Condamner Mme [E] à leur payer la somme de 20 000 euros au titre de dommages et intérêts à titre provisoire ;

Condamner Mme [E] à leur payer la somme de 4 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile « à titre provisoire », outre les dépens. 




Elles font valoir que le loueur n'a absolument pas permis à sa locataire-gérante d'avoir la capacité d'exploiter le fond ; qu'il était impossible d'exploiter un restaurant sans accès à l'eau potable, dans des locaux vétustes et non fonctionnels. Elles considèrent que l'acquisition de la clause résolutoire est due au comportement de Mme [E]. 



Elles allèguent que Mme [F] épouse [Q] a versé un dépôt de garantie de 40 000 euros dont 25 000 euros en espèces. 



Elles soutiennent que la locataire-gérante a subi un réel préjudice n'arrivant pas à pouvoir exploiter, en raison des violations des dispositions contractuelles par le loueur, ce qui a causé des dommages dont Mme [F] épouse [Q] sollicite l'indemnisation par l'octroi d'une somme de 20 000 euros. 



Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 26 janvier 2026, Mme [E] demande à la cour, au visa des articles 1103, 1104, 1240, 1717, 1728 du code civil et L. 145-41 du code de commerce, de :



A titre principal : 


Confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue par le juge des référés près le tribunal judiciaire de Paris le 20 mai 2025 (RG n° 25/51410) ; 


Ce faisant, et après actualisation du montant de la dette locative dû par Mme [F] et de la société Les délices de Moriah à son profit : 


Condamner par provision, in solidum Mme [F] et la société Les délices de Moriah à lui payer la somme de 90 753,68 euros TTC, sauf à parfaire, au titre des redevances, charges, solde du dépôt de garantie et indemnités d'occupation arriérés arrêtés au 15 novembre 2025 ; 


En tout état de cause : 


Condamner in solidum Mme [F] et la société Les délices de Moriah au paiement de la somme de 5 000 euros à son bénéfice au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure.




Elle fait valoir que les correspondances produites par les appelantes ne sont pas datées et sont des lettres simples ; que l'arrêté préfectoral du 18 juillet 2025 est intervenu à la suite de la constatation de nombreux manquements imputables aux appelantes ; que cet arrêté prouve que le fonds était ouvert et continuait à recevoir de la clientèle. 



Elle rappelle les stipulations du bail et souligne que les appelantes n'ont pas régularisé dans les délais impartis le commandement de payer. 



Elle entend actualiser l'arriéré de redevances, charges, solde du dépôt de garantie à la somme de 90 753,68 euros TTC. 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 31 mars 2026. 



Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.



SUR CE, LA COUR



L'article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



Suivant l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat peut résulter de l'application d'une clause résolutoire.



L'article 1225 du même code prévoit que la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat, que la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution et que la mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. 



En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire stipulée dans un contrat lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement.



Aux termes de l'article 1719 du code civil, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

('). »



En application de l'article 1728 du code civil, le locataire est tenu au paiement des loyers et charges aux termes prévus au bail, sans pouvoir invoquer l'exception d'inexécution pour y échapper, sauf à justifier que les locaux loués sont devenus impropres à l'usage auquel ils étaient destinés (3e Civ., 6 juillet 2023, pourvoi n°22-15.923, publié).



En l'espèce, le contrat de location gérance contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 15 janvier 2025 par Mme [E] à Mme [F] afin de paiement de la somme de 37 519,80 euros au titre des redevances, charges et dépôt de garantie impayés arrêtés au mois de décembre 2024.



Il n'est pas contesté que cette somme n'a pas été réglée dans le délai d'un mois.



Mme [F] expose avoir versé la somme de 25 000 euros en espèces. 



Par des motifs particulièrement pertinents que la cour approuve, le premier juge a relevé que Mme [F] échoue à rapporter la preuve qu'elle a effectivement versé cette somme. En effet, une telle preuve ne peut résulter des écrits versés en pièce 3, dès lors qu'il n'est pas possible de savoir qui a établi ces écrits, que le premier est daté du 26 octobre 2023, soit plus de trois mois avant que le contrat de location-gérance n'ait été conclu. Il est indiqué dans le premier écrit que la somme de 21 000 euros a été versée non pas par Mme [F] mais par Mme [Z], non pas à Mme [E] mais à M. [D], non pas à titre de dépôt de garantie mais pour la caution de l'établissement situé au [Adresse 5] alors que le fonds de commerce se trouve au 43 de cette même rue et pour le second écrit que la somme de 4 000 euros a été versée non pas par Mme [F] mais par Mme [N] « pour bloquer la location » sans autre précision.



La demande provisionnelle au titre du dépôt de garantie ne peut qu'être rejetée. 



C'est également à juste titre que le premier juge a rappelé qu'un commandement de payer délivré pour une somme supérieure, à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement dues. 



Mme [F] se prévaut par ailleurs du fait que le fonds de commerce ne pouvait être exploité, compte tenu de l'absence d'accès à l'eau potable, les locaux étant par ailleurs, selon ses allégations, vétustes et non fonctionnels. 



Il lui appartient de démontrer cette impossibilité d'exploiter les lieux qui seule est de nature à justifier une exception d'inexécution et une contestation sérieuse. 



Or, elle ne produit aucun procès-verbal de constat en ce sens, pas même des photographies ou des attestations.



Les courriers versés en pièce 5 ne sont pas datés, ni même signés, ni le nom du rédacteur ni celui du destinataire ne sont mentionnés. Il ne s'agit pas à l'évidence de courriers recommandés avec accusé de réception qui seraient opposables à Mme [E].



Dès lors, la preuve que les appelantes aient fait état auprès de l'intimée des désordres affectant les locaux n'est pas rapportée. 



Les appelantes produisent un arrêté préfectoral en date du 18 juillet 2025 ordonnant la fermeture de l'établissement à l'enseigne Les délices de [Localité 5]. Il est exposé que les denrées alimentaires sont manipulées dans des locaux mal aménagés, malaisés à nettoyer ou à désinfecter, avec des revêtements souillés ; que le personnel utilise des ustensiles et du matériel sales et souillés pouvant contaminer les denrées alimentaires ; que les manipulateurs de denrées nues ne peuvent procéder à un lavage hygiénique de leurs mains et que le personnel n'a aucune maîtrise des bonnes pratiques d'hygiène notamment.



Il en résulte suffisamment que les locaux, certes vétustes, sont exploités contrairement à ce que soutiennent les appelantes et que la méconnaissance des règles sanitaires ou la présence d'ustensiles souillés ou sales est du seul fait de l'exploitant des lieux. Le rapport d'inspection mentionne (point C05) une gestion de l'eau propre et de l'eau potable conforme ce qui dément l'absence d'eau alléguée. Les denrées alimentaires sont en revanche non protégées, la congélation étant à -2,2° C au lieu de -18° C.



Par conséquent, le non-paiement des redevances et charges par Mme [F] est fautif et les conditions d'acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 15 février 2025.



Dès lors, c'est à bon droit qu'il a été constaté l'acquisition de la clause résolutoire par l'effet du commandement de payer visant la clause résolutoire, avec toutes conséquences de droit, notamment l'expulsion. 



Par des motifs pertinents que la cour approuve entièrement, le premier juge a dit que l'indemnité d'occupation serait due, à compter de la résiliation, soit le 16 février 2025, in solidum par Mme [F] qui est la locataire gérante et par la société Les délices de Moriah qui exploite en réalité le fonds de commerce. 



La décision n'est pas critiquée en ce qu'elle a considéré que la clause prévoyant que l'indemnité d'occupation serait égale au double du montant de la redevance se heurtait à une contestation sérieuse. 



L'ordonnance sera confirmée de ces chefs.



Le quantum retenu par le premier juge n'est pas critiqué et il n'est pas fait état d'erreurs dans les sommes déduites, mais Mme [E] sollicite son actualisation au 15 novembre 2025. 



En vertu du deuxième alinéa de l'article 835 précité, le juge des référés peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.









Cependant, alors que le contrat de location-gérance est résilié depuis le 15 février 2025, l'ordonnance entreprise a fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due in solidum par Mme [F] et la société Les délices de Moriah à compter de la résiliation du contrat de location gérance, soit du 16 février 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés, à une somme égale au montant de la redevance contractuelle, outre les taxes, charges et accessoires. 



Il en résulte que l'appelante incidente dispose déjà d'un titre exécutoire jusqu'à la libération des lieux par la remise des clés ou l'expulsion. La demande tendant à la condamnation de Mme [F] et la société Les délices de Moriah au paiement d'une provision de 90 753,68 euros au titre des redevances, charges et indemnités d'occupation arriérées arrêtées au 15 novembre 2025 est donc sans objet. 



Comme l'a retenu le premier juge, dès lors qu'il a été fait droit à la demande de Mme [E] tendant au constat de l'acquisition de la clause résolutoire, la demande de Mme [F] et de la société Les délices de Moriah d'acquisition de la clause résolutoire aux torts de Mme [E] est devenue sans objet. 



Enfin, aucune faute de Mme [E] n'étant établie, la demande de dommages et intérêts à son encontre ne peut qu'être rejetée. 



L'ordonnance entreprise est confirmée en toutes ses dispositions, y compris celles afférentes aux dépens et frais irrépétibles dont le premier juge a fait une exacte appréciation.



Partie perdante, Mme [F] et la société Les délices de Moriah seront condamnées in solidum aux dépens d'appel ainsi qu'à payer la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant dans les limites de sa saisine, 



Confirme l'ordonnance entreprise ; 



Y ajoutant, 



Condamne in solidum Mme [F] épouse [Q] et la société Les délices de Moriah à payer à Mme [E] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Condamne in solidum Mme [F] épouse [Q] et la société Les délices de Moriah aux dépens d'appel ; 



Rejette le surplus des demandes. 



 LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE