Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 5 — 28 mai 2026

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 5



ARRÊT DU 28 MAI 2026

(n° 59, 29 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/14700 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEGMA



Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Juillet 2021-Tribunal de Commerce de BOBIGNY- RG n° 2018F00612



APPELANTE

 

S.A.S. GFI CONSEIL, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 1] sous le numéro 351 042 775

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée et assistée de Me Marie-Odile PEROT-CANNAROZZO, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, PC 205





INTIMÉE 



ASSOCIATION SYNDICALE DES PROPRIÉTAIRES DE LA ZONE D'ACTIVITES INDUSTRIELLES DES RICHARDETS

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Patrice GRILLON, avocat au barreau de PARIS, A0745





COMPOSITION DE LA COUR :





L'affaire a été débattue le 05 Février 2026, en audience publique, devant la Cour composée de :



- Madame Nathalie RENARD, Présidente de la chambre 5-5,

- Madame Marilyn RANOUX-JULIEN, Conseillère, 

- Madame Élodie GUENNEC, Conseillère chargée du rapport,



qui en ont délibéré.



Greffier, lors des débats : Madame Wendy PANG FOU



ARRÊT :



- contradictoire. 

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Nathalie RENARD, Présidente de la chambre 5-5, et par Wendy PANG FOU, Greffière auquel la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire, présent lors de la mise à disposition. 





FAITS ET PROCÉDURE





1. La cour est saisie de l'appel d'un jugement rendu le 6 juillet 2021 par le tribunal de commerce de Bobigny dans une affaire opposant l'Association Syndicale des Propriétaires de la [Adresse 3] (ci-après l'association ASL) à la société GFI Conseil (ci-après société GFI).



2. L'association ASL est constituée entre les propriétaires des lots de la zone d'activité [Adresse 4] à [Localité 4]. Selon ses statuts, elle a pour objet de gérer et d'entretenir les espaces communs privés, les voies et ouvrages privés d'intérêt collectif, y compris les espaces verts privés, jusqu'au classement éventuel de ces voies, espaces et ouvrages dans le domaine des collectivités publiques. Elle a également pour objet l'entretien des immeubles lui appartenant, la passation des baux, la répartition des dépenses et des éventuels bénéfices entre les membres du syndicat ainsi que du paiement des dépenses et recouvrement des recettes. 



3. Le groupement d'intérêt économique (GIE) de la zone d'activités industrielles [Adresse 4] est composé des propriétaires de lots compris dans la zone d'activités industrielles [Adresse 4]. Il a pour objet de faire bénéficier ses membres des techniques de gestion centralisée (gestion d'un bâtiment interentreprise comprenant notamment un restaurant interentreprise, un centre médico-social, des bureaux et une salle de réunions, des locaux commerciaux) et d'entretenir tous les équipements généraux (voirie, réseaux divers, espaces verts) et, accessoirement, d'exploiter tout autre service utile. 



4. La société GFI, qui exerce sous l'enseigne « Century 21 », a pour objet de réaliser toutes opérations entrant dans le cadre de la profession d'agent immobilier et d'administrateur de biens en gestion et transactions, toutes opérations de courtage d'assurances contre tous risques auprès de toutes compagnies, l'expertise immobilière, l'activité de conseil, de prestataire de services et d'une façon générale le recouvrement de créances commerciales et la domiciliation commerciale. 



5. Le 16 novembre 2011, la société GFI a adressé à l'ASL une offre de services qui a été signée et acceptée. Puis, par acte sous seing privé, l'ASL a confié à la société GFI un mandat de gestion immobilière n°2319 avec pour mission d'assurer la gestion immobilière de l'ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 4]. Par courriers des 15 janvier et 13 février 2014, des prestations supplémentaires ont été acceptées. 



6. Estimant que la société GFI avait manqué à ses obligations, l'ASL lui a, par lettre recommandée du 5 octobre 2016, indiqué que les défaillances reprochées constituaient selon elle des fautes génératrices d'un préjudice et l'a mise en demeure de lui communiquer en retour des éléments de réponse et des pièces. 



7. Après un échange de courriers, l'ASL a, par courrier du 30 novembre 2016, résilié les contrats signés en 2011 et 2014 moyennant un préavis et a mis en demeure la société GFI d'indemniser le préjudice subi par l'ASL et le GIE. 



8. Au terme de plusieurs échanges, l'ASL a, par acte introductif d'instance du 19 avril 2018, saisi le tribunal de commerce de Bobigny de demandes visant à obtenir réparation du préjudice financier et commercial subi.







9. Par jugement du 6 juillet 2021, le tribunal a statué en ces termes : 



- Condamne la société GFI Conseil à verser à l'association ASL de la somme de 220 900,72 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice financier subi ;

- Condamne la société GFI Conseil à verser à l'association ASL la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice commercial subi ; 

- Condamne la société GFI Conseil à verser à l'association ASL la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement, nonobstant appel et sans constitution de garantie en application de l'article 515 du code de procédure civile ; 

- Condamne la société GFI Conseil, partie qui succombe, aux dépens ; 

- Liquide les dépens à recouvrer par le Greffe à la somme de 74,54 euros TTC dont 12,42 euros de TVA.



10. La société GFI a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 3 août 2021 en tous ses chefs du dispositif. L'ASL a formé appel incident par conclusions du 17 janvier 2022. 



11. Par une ordonnance du 16 juin 2022, le conseiller de la mise en état a dit n'y avoir lieu à radiation de l'affaire.



12. La clôture a été prononcée par ordonnance du 15 janvier 2026.



13. L'affaire a été appelée à l'audience du 5 février 2026. 



PRÉTENTION DES PARTIES



14. Par conclusions déposées le 16 décembre 2025, la société GFI demande à la cour, au visa des articles 1992 du code civil, 9 et 455 du code de procédure civile, de la jurisprudence sur la perte de chance, de l'habilitation à agir en justice du représentant légal de l'association ASL communiquée en cours de débats, de : 



- La juger recevable et bien fondée en son appel ;

- Juger non fondée l'ASL en son appel incident ;

- Réformer le jugement rendu le 6 juillet 2021, en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau, 

- Juger que l'ASL ne communique aucune des pièces probantes de l'article 9 du code de procédure civile lui permettant de fonder ses demandes et de la sommer ou tirer toute conséquence de sa carence à communiquer les documents correspondants qu'elle détient depuis le 28 février 2017, date de la résiliation des mandats, à savoir :

o Pour les comptes de l'ASL des années 2014, 2015, 2016, les convocations et annexes aux assemblées générales annuelles ainsi que les procès-verbaux correspondants, seuls ces documents permettant de vérifier les approbations de comptes, les quitus et la nature des pièces comptables soumises au vote des membres de l'ASL ;

o Pour la gestion de l'immeuble appartenant à l'ASL, pour la période du 20 mai 2011 au 28 février 2017, les relevés annuels de répartition individuelle dans les dépenses de l'ASL et les comptes rendus de gérance permettant de vérifier les paiements des locataires et le délai de prescription de 5 ans qui court depuis le jour où l'ASL a eu connaissance de telle écriture comptable qu'elle critique aujourd'hui ;

- Juger que l'ASL ne caractérise pas la nature de la chance qu'elle aurait irréversiblement perdue par sa faute exclusive pas plus qu'elle n'en quantifie le préjudice indemnisable ;

- Débouter purement et simplement l'ASL de toutes ses demandes, fins et prétentions.

A titre infiniment subsidiaire, avant dire droit :

- Ordonner une expertise comptable aux frais avancés de la société GFI, afin de permettre à la cour, ainsi qu'à la concluante, d'obtenir les éléments et pièces comptables qui font défaut, et que chaque « prétendu faute ou manquement », et poste de préjudice revendiqués, soient examinés au vu des justificatifs que l'expert désigné, se fera communiquer à sa demande, dans le cadre de sa mission que la cour voudra bien fixer, et ce, en application des dispositions des articles 10, et 144 et articles 263 et suivants du code de procédure civile.

En tout état de cause, 

- Condamner l'ASL à lui verser la somme de 10 000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens de première instance et d'appel.



15. Par conclusions déposées le 17 janvier 2022, l'ASL, intimée, demande à la cour de : 



- Confirmer le jugement du tribunal de commerce de Bobigny du 6 juillet 2021 en ce qu'il a condamné la société GFI au paiement de 10 000 euros au titre du préjudice commercial et 220 900,72 euros au titre du préjudice financier ;

- Débouter la société GFI de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions en cause d'appel ;

- Infirmer le jugement du tribunal de commerce de Bobigny du 6 juillet 2021 en ce qu'il n'a pas condamné la société GFI à la somme de 221 908 euros au titre du préjudice financier et à la somme de 43 263 euros au titre des pénalités et intérêts de retard.

Statuant à nouveau, 

- Condamner la société GFI à lui payer, outre les 220 900,72 euros alloués au titre du préjudice financier, la somme supplémentaire de 1 007,28 euros à ce titre, soit un total de 221 908 euros de dommages-intérêts au titre du préjudice financier ;

- Condamner la société GFI à lui payer la somme de 43 263 euros au titre des pénalités et intérêts de retard ;







- Condamner la société GFI à lui payer la somme de 13 600 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais non compris dans les dépens exposés en première instance.

Y ajoutant,

- Condamner la société GFI aux entiers dépens de première instance et d'appel ;

- Condamner la société GFI à lui payer la somme de 12 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais non compris dans les dépens exposés en cause d'appel.



16. La cour renvoie à ces conclusions pour le complet exposés des moyens des parties, en application de l'article 455 du code de procédure civile. 



MOTIFS

Sur la responsabilité contractuelle de la société GFI Conseil 

Moyens des parties



17. La société GFI, appelante, fait valoir que : 



- A titre liminaire, l'ASL ne rapporte pas la preuve de ce qu'elle allègue : elle ne produit pas les documents comptables et de gestion nécessaires à la vérification des faits allégués, alors que le mandat a cessé en 2017 et qu'elle a rendu les documents afférents ; 



Elle soutient ensuite que les différentes fautes qui lui sont reprochées ne sont pas démontrées :



- Sur le défaut de réalisation de l'audit de l'existant, elle n'était pas tenue de réaliser un audit global de l'immeuble au profit de son mandant, il ne s'agissait que de l'énoncé des conditions à partir desquelles elle prenait ou non en charge la gestion de l'administration de l'immeuble ;



- Sur le défaut de refacturation des charges récupérables aux locataires : L'association ASL, qui détient toutes les pièces et archives comptables, ne démontre pas que les provisions sur charges, même non régularisées, auraient été insuffisantes à couvrir les charges locatives annuelles de l'immeuble, à savoir les charges relatives aux locaux loués, hors ceux vacants ; 





- Sur l'erreur lors de la convocation de l'assemblée 2015 de l'association ASL : la mission de convocation aux assemblées lui a été confiée par le second mandat à effet du 10 mars 2014 et s'il est possible que tous les propriétaires n'aient pas été convoqués et que la réunion ait été reportée pour ce motif, il s'agissait d'une erreur du débutant ne constituant pas « la négligence et le manque de professionnalisme » que soutient l'association ASL, sans en tirer de conséquence ;



- Sur l'entretien défectueux de la toiture de l'immeuble collectif, elle soutient que les documents versés aux débats démontrent que l'ASL continuait à prendre des initiatives personnelles dans la gestion de son bâtiment collectif, en l'éludant, sans qu'il soit possible de lui imputer le choix de prestataires qui se seraient révélés coûteux et catastrophiques ; 



- Sur le dégât des eaux occasionné par la société [Localité 5], elle conteste s'être désintéressée de ce sinistre qui concerne un réseau commun d'évacuation des eaux usées ; ses conséquences dommageables, dont le paiement de la franchise d'assurance, ne résultent que de la gestion du GIE dans le cadre de ses relations contractuelles avec la société Sodexo et l'ASL et elle est étrangère au sinistre ; la facture de 2.665,18 euros n'a rien à voir avec un défaut d'entretien de toiture mais avait une origine accidentelle et ponctuelle, liée aux orages de juin 2014 ; 



- S'agissant du bac à graisse de la société [Localité 5], il s'agissait de la création d'un l'ouvrage dû par le bailleur à son locataire en raison de la vétusté du système d'évacuation du local commercial, l'association ASL ayant expressément donné son accord pour la réalisation de ces travaux ; la demande tendant à l'imputer au locataire est une revendication survenue quatre ans plus tard pour les besoins de la procédure.



- Sur le bail commercial conclu avec la société Diamond club restaurant, exploitante du fonds de commerce jusqu'en avril 2016, elle conteste les faits reprochés : cette société a exploité son fonds de commerce jusqu'en avril 2016 inclus, date à laquelle son solde débiteur était réduit après imputation de son dépôt de garantie qui ne lui a donc jamais été restitué ; son successeur est entré dans les lieux en vertu d'un nouveau bail dès le 1er mai 2016, sans carence à la relocation ; le 15 octobre 2015, la société Diamond club restaurant a signé un bail sur d'autres locaux livrés sans installation pour y exploiter un restaurant et une franchise et une remise de loyers ont été prévues ; la provision sur charges restait exigible dès le 15 octobre 2015 et le dépôt de garantie était versé ; l'ASL ne peut lui reprocher de ne pas avoir déclaré sa créance au passif alors que depuis le 22 décembre, elle était dessaisie de ce contentieux au profit de son avocat ; 



- Sur la cession de l'immeuble appartenant à la société Le [P] : si elle n'a pas régularisé, dans son état daté en vue de la vente notariée, les frais irrépétibles de 1 000 euros résultant d'un jugement du tribunal de Bobigny du 15 janvier 2013, ce fait n'est pas générateur de dommage car dans le cadre d'une vente, une copropriété n'est privilégiée que pour l'année de la vente et les deux années antérieures, venant en concours avec la banque pour les années -4 et -5 puis par rang hypothécaire ; les frais irrépétibles sont, au mieux, réglés par rang hypothécaire et au pire, par rang chirographaire à défaut de publication d'une sûreté ; l'ASL ne produit aucun document permettant d'établir qu'elle aurait perdu une chance certaine, réelle et sérieuse d'être payée de ces frais irrépétibles en fonction du prix à distribuer et des créanciers primant ; 



- Sur le défaut de recouvrement des charges, le document produit n'étant pas clair, daté, authentifié, et n'est pas étayé pour les exercices comptables 2011 à 2016 ; l'ASL ne détermine pas précisément son dommage pour lui permettre de vérifier l'évolution des créances et de répondre au grief de carence allégué. Tenue à une obligation de moyen et non de résultat, elle doit être à même d'apprécier si la transmission des dossiers débiteurs au 28 février 2014 permettait d'engager une action judiciaire, si leur évolution postérieure méritait ou non de poursuivre en ce sens et si les chances de recouvrement étaient ou non certaines, réelles et sérieuses en fonction de la solvabilité des membres défaillants et de l'état d'endettement de leur bien, un gestionnaire n'étant pas personnellement débiteur des charges dues par les membres adhérents à la personne morale qu'il administre ; l'ASL échoue selon elle à justifier du principe et du quantum de sa créance et ne permet pas à la cour de caractériser une faute dont les conséquences dommageables doivent être appréciées au visa de la jurisprudence sur la perte de chance.



- Sur le défaut de facturation des charges à deux propriétaires membres de l'association ASL, elle soutient, s'agissant de l'indivision [K], s'être préoccupée de son sort, mais que les pièces justificatives de la créance fournies par l'ASL étaient insuffisantes pour envisager une procédure de recouvrement ; 



- S'agissant du copropriétaire du [Adresse 5], elle ignore de qui il s'agit et dénonce l'absence de communication d'information ; elle conclut aux mêmes difficultés quant au principe et au quantum de la dette pour chacun des membres concernés ainsi que sur la perte de chance de recouvrement encourue par l'ASL ;



- Sur la gestion du bail commercial de la société [Localité 5], locataire de l'association ASL, la société GFI expose qu'il ne saurait lui être reproché l'omission de la liste du matériel dans le nouveau bail alors que la liste produite par l'ASL est dépourvue de valeur probante, ne figurait pas dans le premier bail et que la société GFI en ignorait l'existence ; concernant les charges, l'ASL a transigé directement avec sa locataire sans la présence de la société GFI et sans verser de pièces aux débats. 

Sur le préjudice financier :



- A supposer sa faute contractuelle prouvée et le lien de causalité établi, ce qu'elle conteste, la perte de chance ne peut se confondre avec le bénéfice qu'aurait retiré l'ASL de la survenance de l'évènement favorable ; or, l'association ASL ne caractérise pas la chance perdue par sa supposée faute ni son quantum, ne produisant aucune pièce comptable, en fonction de la probabilité que survienne le gain qu'elle espérait ; 



- Elle rappelle n'être tenue que d'une obligation de moyen, l'investissement immobilier constituant un aléa en fonction de la nature et/ou de la conformité des locaux offerts à la commercialisation et de l'activité rentable ou non des exploitants du site ;



- Sur le défaut de recouvrement de charges, la société GFI rappelle qu'elle gérait exclusivement les charges d'intérêt collectif correspondant à l'objet social de l'association ASL à savoir celles correspondant aux espaces voies et ouvrages privés d'intérêt collectif et aux espaces verts ; 



- L'ASL échoue à justifier du principe et du quantum de sa créance et ne permet pas à la cour d'apprécier les éventuelles conséquences dommageables au via d'une perte de chance ;



- Subsidiairement,

o S'agissant de la société SIM, 

 Le montant réclamé correspond à des frais d'avocat dont le compte n'est pas produit ; 

 Le protocole d'accord entre les parties lui est inopposable ;

 Le lien de causalité entre l'éventuelle faute et les prestations de ce conseil n'est pas démontré ;

 Les pénalités et intérêts de retard ne sont pas prévus par les statuts de l'association ASL ;

o S'agissant de la société Ed Gestion : 

 Il résulte des explications de l'ASL qu'une procédure est pendante devant la cour d'appel tandis que devant les premiers juges, elle a été déboutée de ses prétentions et condamnée aux frais irrépétibles ; le jugement n'est pas produit ;

 Ce préjudice est hypothétique, incertain et non indemnisable ;

 La facture de l'avocat n'est pas produite ; le lien de causalité entre l'éventuelle faute et les prestations de ce conseil n'est pas démontré ;

o S'agissant des sociétés CLV/Sogefimur : 

 Le préjudice correspond aux honoraires de l'avocat ; le lien de causalité entre l'éventuelle faute et les prestations de ce conseil n'est pas démontré

 Les charges arriérées ont été réglées par le notaire dans le cadre d'une cession ;





o S'agissant de la société [D] [C] : 

 Au dire de l'ASL, la dette était de 2 362,31 euros à l'expiration du mandat, montant qui aurait atteint 3 795,57 euros dont l'ASL a été déboutée par jugement, sans que cette décision soit communiquée pour permettre d'en comprendre les motifs ;

 Les pénalités et intérêts de retard ne sont pas prévus par les statuts ;

 La facture de l'avocat n'est pas produite et le lien de causalité entre l'éventuelle faute et les prestations de ce conseil n'est pas démontré ;

o S'agissant du syndic [B] : 

 Le syndic [B] a réglé ses charges arriérées ;

 L'ASL a été déboutée, sans que le jugement soit communiqué ;

 La facture de l'avocat n'est pas produite et le lien de causalité entre l'éventuelle faute et les prestations de ce conseil n'est pas démontré ;

o S'agissant des sociétés BG [Localité 6] et GBA Immobilière :

 Elles ont réglé « sur protocole » leur dette ;

 Le préjudice allégué correspond à la facture de l'avocat de 1 620 euros TTC, non communiquée ; 

o S'agissant de la société [W] : 

 L'ASL fait état d'un jugement du 30 mars 2017, peu de temps après la cessation de ses fonctions ; elle a mené à bien cette procédure ; 

 Si la dette de la société [W] s'est aggravée, ce ne pouvait être que par défaut de recouvrement ;

 La société GFI n'est ni garant ni responsable de la solvabilité des membres de l'association pas plus qu'il n'a obligation de régler de ses deniers personnels les procédures qu'il engage au nom et pour le compte et au profit de l'association ; la facture de l'avocat n'est pas produite ;

 Ce poste est hors du champ d'intervention de la société GFI ;

o S'agissant de la société [Q] [K] :

 Ce poste semble faire double emploi avec celui que l'ASL a libellé « indivision [K] et le propriétaire du [Adresse 5] » ;

 Trois ans se sont écoulés sans que l'ASL n'ait engagé de poursuite.



- Au total, 184 139,04 euros sont soit injustifiés, soit constituent des postes annexes et non des charges arriérées, soit relèvent de l'inertie de l'association ASL depuis le départ de la société GFI Conseil.





Sur le préjudice commercial :



- L'ASL ne fait aucune démonstration ni ne produit aucune pièce permettant de comprendre l'existence et l'étendue de ce dommage ; 



- A titre infiniment subsidiaire, elle estime qu'une mesure d'expertise comptable permettrait à la cour d'obtenir les éléments et pièces comptables examinés par un expert. 

 

18. L'association ASL, intimée, répond que : 



- Elle entend engager la responsabilité de la société GFI sur la base des contrats et mandats signés définissant ses « missions », invoquant le non-respect des obligations contractuelles qui ne se limitaient pas à l'administration de l'immeuble collectif ;



- A titre liminaire, en réponse au moyen tiré de l'absence de communication des pièces probantes formulé de manière générale, elle observe qu'en application des contrats signés, cette dernière avait pour mission d'établir les documents dont elle demande communication, prétendant n'en avoir gardé aucune trace (comme les rapports de gérance) et dont certains (procès-verbaux d'assemblées ou pièces comptables afférentes aux exercices) n'ont pas d'intérêt pour l'établissement de sa responsabilité ;



- Cette demande de communication de pièces ne fait qu'étayer le grief de négligence, en particulier dans l'établissement des rapports de gérance, et la mauvaise foi de la société GFI ; 



Sur les fautes :



- Sur le défaut de réalisation de l'audit de l'existant, prévu à l'article 1 du contrat de mandat de gestion et dans la lettre de mission du 16 novembre 2020, la société GFI ne l'a jamais réalisé alors qu'elle détenait la totalité des archives de l'association ASL et du « GIE [Adresse 4] » ; 



- Sur le défaut de refacturation des charges récupérables aux locataires, depuis sa prise de fonction, la société GFI ne lui a jamais demandé les documents nécessaires pour mettre en place une grille de répartition des charges des locataires et les recouvrer, mission classique d'un administrateur de bien ; aucun inventaire n'a été fait des différents services fournis aux locataires en matière de chauffage, de fourniture d'eau, d'électricité, empêchant la régularisation des charges ;





- En raison de la négligence de la société GFI qui n'a pas suivi les compteurs individuels des locataires, l'ASL a payé l'eau, l'électricité et le gaz pour la société [Localité 5] et les charges locatives de 2014 à 2017 ; 



- Sur l'erreur lors de la convocation de l'AGO annuelle d'approbation des comptes en 2015, la société GFI avait pour mission, au titre du contrat de prestations de services, de convoquer l'AGO annuelle ; or, la moitié des copropriétaires a été convoquée, empêchant la tenue de l'assemblée, reportée ; ce défaut d'exécution d'une obligation contractuelle qui ne peut être qualifié « d'erreur de débutant » par la société GFI, professionnelle expérimentée ;



- Cette négligence a entraîné un préjudice financier d'image, de manque de sérieux à l'égard des membres de l'ASL et des frais d'avocats supplémentaires ;



- Sur l'entretien de la toiture de l'immeuble collectif, la société GFI, qui a bien en charge la gestion des locaux de l'ASL et l'entretien de l'ensemble immobilier avec pour mission l'audit des contrats, a, d'autorité, résilié des contrats fournisseurs en cours lors de sa prise de fonction, sans justification et confié l'entretien des toitures à la société KPS qui n'a pas réalisé la prestation correctement et n'a pas signalé l'état du toit ;



- Ce défaut d'entretien a provoqué une fuite entraînant une inondation dans un bureau, laquelle a dû être réparée moyennant une facture supplémentaire établissant le préjudice financier résultant de la négligence de la société GFI dans le suivi de l'entretien de l'immeuble mais également l'endommagement des « skydomes » de la société [Localité 5] après un orage ; leur remplacement a occasionné des frais qui n'ont pas été remboursés car la société GFI a omis de déclarer le sinistre à l'assurance ; 



- Sur le dégât des eaux occasionné par la société [Localité 5], la société GFI ne s'est déplacée pour constater les dégâts ; l'intervention de la société KPS, facturée, s'est révélée infructueuse, alors que le responsable de ce sinistre est la société [Localité 5] qui avait obstrué les conduits d'évacuation en y jetant ses poubelles ;



- Une seconde intervention de la société KPS, avec l'aide d'un autre prestataire, a eu lieu hors présence de la société GFI, pourtant en charge du dossier qui, à nouveau, ne s'est pas déplacée ; il en est résulté un coût dont la société GFI a confirmé la refacturation de à la société [Localité 5], pourtant supprimée, sans aucune raison ni autorisation, du relevé de septembre 2016 ; 



- L'ASL a dû supporter la franchise d'assurance puisque la société GFI n'a pas mis en cause la société [Localité 5] :











- Contrairement aux allégations de la société GFI, l'ASL ne produit pas deux fois la même facture d'un montant de 2 665,18 euros HT ;



- Sur la refacturation du coût d'un bac à graisse à la société [Localité 5], la société GFI reconnaît elle-même sa responsabilité contractuelle dans le courrier du 19 octobre 2016 ; en tout état de cause, c'est bien le propriétaire du fonds de commerce qui doit s'équiper d'un bac à graisse et non pas au propriétaire bailleur de fournir cet équipement ;



- Sur le bail commercial conclu avec la société Diamond club restaurant, la société GFI n'a pas fait opposition au prix de cession de fonds de commerce avant ladite cession, faisant perdre toute possibilité de recouvrer la créance de loyers due ;



- La société GFI Conseil a signé un nouveau bail avec la société Le GML le 1er mai 2016 alors que le précédent bail signé avec la société Diamond club restaurant n'était pas expiré ; la société GFI aurait dû rédiger un avenant au bail signé en 2009, plutôt qu'un nouveau bail moyennant une note d'honoraires ; 



- Le bail prévoit une franchise et une remise exceptionnelle non justifiée de loyers à la société Diamond club restaurant dans le bail, occasionnant un manque à gagner ;



- Le dépôt de garantie exigible selon le bail à la signature de ce dernier, sera crédité avec 4 mois de retard, les charges de janvier 2016 n'ont jamais été versées, ainsi que les loyers de février 2016 au 28 novembre 2016, date de mise en redressement judiciaire ;



- La société GFI n'a entrepris aucune démarche à l'encontre de la société Diamond club restaurant pendant toute l'année 2016 et ce n'est qu'après sa mise en redressement judiciaire qu'elle lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire ; elle n'a pas non plus immédiatement déclaré la créance à la liquidation et a attendu décembre 2016 et janvier 2017 pour adresser le dossier au conseil de l'ASL ;



- Le conseil était mandaté uniquement pour obtenir la restitution du local après avoir fait constater la résolution judiciaire du bail mais n'avait pas pour mission de déclarer la créance à la liquidation, qui restait à la charge de la société GFI qui avait la responsabilité du recouvrement des loyers ;













- Sur la cession de l'immeuble appartenant à la société Le [P] la société GFI n'a pas signifié au notaire en charge de la cession de propriété la dette de cette dernière à l'égard de l'ASL, d'un montant de 1 000 euros (jugement rendu le 15 janvier 2013 par le tribunal de grande instance de Bobigny) ; la société GFI reconnaît que la notification n'a pas été envoyée au notaire mais en impute la responsabilité à un tiers ; 



- Sur le défaut de recouvrement des charges, la société GFI n'a pas recouvré les sommes dues par les propriétaires, parfois depuis plusieurs années, n'a pas adressé de lettre de relance ou justifié de l'envoi de mise en demeure alors que c'est une obligation de son contrat. Le 27 mars 2017, plus du tiers des copropriétaires étaient débiteurs ;



- La négligence de la société GFI, qui ne produit aucun justificatif des relances adressées aux débiteurs ou à l'avocat entre 2014 et 2016, a entraîné un important préjudice financier ;



- Elle détaille le préjudice correspondant aux montants restants dus à la suite des procédures judiciaires engagées à l'encontre des copropriétaires défaillants, ainsi qu'aux frais de recouvrement qu'elle a dû engager, notamment les frais d'avocat et aux pénalités de retard ; 



- La société GFI tente vainement de contester sa responsabilité en mettant en cause la réalité des sommes dues par les membres et leur justification ;



- Son préjudice n'est pas une perte de chance, mais bien la réparation d'un préjudice résultant directement des fautes commises dans l'exécution des contrats signés ;



- Le justificatif des charges impayées par les différents copropriétaires au 31 décembre 2016 est probant ; 



- Sur le défaut de facturation des charges à deux propriétaires membres de l'association ASL, la société GFI admet dans son courrier du 19 octobre 2016, n'avoir pas facturé les charges dues par l'indivision [K], propriétaire de l'immeuble [Adresse 6], ainsi qu'au propriétaire de l'immeuble situé [Adresse 5], alors que l'envoi d'un courrier simple à un débiteur qui ne paie pas ses charges depuis des années est parfaitement inefficace ; ce manquement de la société GFI entraîne un préjudice ;





- Sur la gestion du bail commercial de la société [Localité 5], locataire de l'association ASL, la société a rédigé un nouveau bail commercial entre l'ASL et la société [Localité 5], à compter du 1er janvier 2015, sans reprendre la clause figurant dans le bail précédant concernant le matériel ; à défaut de mention expresse, l'ASL a perdu la propriété du matériel afférent au fonds de commerce occasionnant un préjudice financier correspondant à la valeur résiduelle du matériel ;



- Au regard des dispositions des baux successifs, la société [Localité 5] était parfaitement redevable des frais d'électricité, d'eau et de gaz pour les années 2014, 2015, 2016 et pour le 1er trimestre 2017, à défaut d'installation de compteurs individuels par la société [Localité 5] ;



- En raison de la négligence de la société GFI, il n'a jamais été établi de relevés des compteurs existants dans l'immeuble. En conséquence, l'association ASL a payé ces charges pour la société [Localité 5], et les charges locatives, de 2014 à 2017 sans que la société GFI n'intervienne pour en solliciter le remboursement ;



- Un protocole transactionnel a été signé le 22 septembre 2017, aux termes duquel la société [Localité 5] a versé à l'ASL une indemnité forfaitaire transactionnelle d'un montant de 44 000 euros TTC outre des frais d'avocats. 



- Le non-respect de ses obligations contractuelles par la société GFI résultant du mandat de gestion signé en 2011 du contrat de prestations de service signé le 15 janvier 2014 n'ont pas occasionné une perte de chance dans la mesure où l'ASL n'a pas été privée d'une probabilité favorable mais a subi un préjudice financier direct ; 



- La société GFI lui a également occasionné un préjudice commercial, l'ensemble des manquements de son cocontractant ayant généré une totale désorganisation de l'ASL et une inefficacité de la gestion de l'ensemble immobilier.



Réponse de la cour



19. En vertu des articles 1991, 1992 et 1993 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Le mandataire répond des fautes qu'il commet dans sa gestion. 



20. L'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au présent litige, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. 

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi. 





21. L'article 1142 du même code dispose que toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages-intérêts, en cas d'inexécution de la part du débiteur. 



22. L'article 1147 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. 



23. L'article 1149 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.



24. L'article 1151 du même code précise que dans le cas même où l'inexécution de la convention résulte du dol du débiteur, les dommages-intérêts ne doivent comprendre à l'égard de la perte éprouvée par le créancier et du gain dont il a été privé, que ce qui est une suite immédiate et directe de l'inexécution de la convention. 



25. Pour être réparable, le préjudice doit présenter un lien de causalité direct et certain avec le manquement contractuel. Il peut consister en une perte de chance, lorsque la chance perdue était réelle et sérieuse, et lorsque sa perte ne résulte pas de la seule attitude du demandeur. Seule constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable. Son indemnisation, qui implique un calcul de probabilité de la survenance de l'évènement irrémédiablement impossible, ne peut être égale au montant de la chance réalisée.



26. L'article 1315 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



27. L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.



28. A titre liminaire, la société GFI reproche à l'ASL de ne pas transmettre aux débats certaines pièces, notamment les procès-verbaux des assemblées générales et les convocations, l'empêchant ainsi de vérifier les approbations de comptes et les quitus, ainsi que les rapports de sa gérance, dont elle affirme s'être définitivement dessaisie entre les mains de l'ASL. 



29. Cependant, outre le fait que l'ASL produit bien les procès-verbaux d'assemblée générale ordinaire de juin 2012, juin 2013, décembre 2014, mars 2016, juin 2016 et mai 2017, la société GFI ne peut reprocher à l'ASL l'absence de communication de pièces qu'elle a elle-même établies dans le cadre de sa mission et dont elle devait conserver une copie, pour être en mesure de justifier du travail accompli. 



30. Le 16 novembre 2011, l'ASL a accepté une offre de services, avant, par acte sous seing privé, de confier à la société GFI un mandat de gestion immobilière n°2319 portant sur la gestion immobilière de l'ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 4]. Enfin, par un courrier du 13 février 2014 signé, des prestations de services supplémentaires ont été acceptées. 



31. Au regard de l'ensemble des dispositions précitées, la responsabilité de la société GFI obéit donc aux règles de la responsabilité civile contractuelle et à celle du contrat de mandat s'agissant du mandat de gestion immobilière ; elle doit répondre des fautes qu'elle aurait commises dans sa gestion.



- Sur le défaut de réalisation de l'audit de l'existant



32. Il est précisé, dans le paragraphe « mission » du mandat de gestion immobilière n° 2319 : « après avoir réalisé l'audit de la situation actuelle, avoir en main toutes les pièces indispensables à la bonne connaissance des lieux (d'un point de vue technique notamment) et de l'état actuel concret de la situation locative pour chaque lot et conformément à la proposition écrite faite le 16 novembre 2010, acceptée par le mandant, annexée à la présente, le mandataire accepte la mission d'accomplir généralement tous actes d'administration et de gestion afin que, notamment et principalement [' ] »



33. Le courrier d'offre de service précité, auquel renvoie le mandat de gestion immobilière, mentionne en effet l'étape « audit de l'existant », précisant que qu'elle intervient après la communication par l'ASL de l'ensemble des éléments du dossier et du nom des intervenants. 



34. Dès lors, la réalisation de l'audit initial constituait bien la première mission de la société GFI, préalable indispensable à l'exécution des autres actions relevant de sa mission d'administrateur de bien. Cette prestation, qui fait bien partie du contrat, était d'ailleurs mentionnée comme étant « offerte » dans le paragraphe relatif à la rémunération. 



35. La société GFI, dans son courrier du 19 octobre 2016, reconnait ne pas avoir procédé à cet audit préalable, indiquant « l'audit a été fait au fur et à mesure car nous n'avons pu comprendre et appréhender le tout en une seule fois et rapidement (des zones d'ombre subsistent encore). De plus, nous avons dû agir très vite et nous avons privilégié l'action et la réaction à l'audit qui a été fait au fur et à mesure comme expliqué en entête ». 



36. La société GFI a donc manqué à son obligation contractuelle. L'ASL ne réclame pas d'indemnité à ce titre autre que la réparation de son préjudice commercial qui sera examiné ci-après.



- Sur le défaut de refacturation des charges récupérables aux locataires 



37. La lettre d'offre de service du 16 novembre 2011 acceptée, prévoit, au stade de la prise en main sur place par la société GFI, « le relevé de tous les compteurs ['] la mise en place de la répartition des charges en fonction des consommations, identification des charges autres que les fluides : pour un travail précis et incontestable : identification des surfaces occupées, identification des parties communes, proratisation de charges (la fourniture de plans cotés serait souhaitables) Appels de fonds prévisionnels en tenant compte des consommations mais aussi des surfaces occupées. »



38. Au terme du contrat de mandat de gestion immobilière, la société GFI a pour mission de recevoir de façon normale et régulière en fonction des échéances correspondant à chacun des baux signés par les locataires, le montant de ses loyers et des charges payables par lesdits locataires. 



39. Or, la société GFI, dans son courrier du 19 octobre 2016, reconnait que « la mise en place d'une grille de répartition des charges ne peut pas être mise en place car nous ne disposons pas des éléments nécessaires. La régularisation des charges des locataires ne peut donc pas être effectuée. Afin de mettre en place cette grille de répartition des charges, il nous faudrait la surface exacte de l'ensemble des locaux, les relevés individuels de consommation d'eau ainsi que l'ensemble des factures ». 





40. La société GFI n'a pas réclamé à l'ASL les éventuelles pièces manquantes pour mener à bien cette tâche. Il est par ailleurs indifférent que l'ASL ne démontre pas que les provisions sur charges n'étaient pas suffisantes pour couvrir les charges locatives, en l'état de cette reconnaissance de l'inexécution.



41. Le manquement contractuel est là aussi établi. L'ASL ne réclame pas d'indemnité à ce titre autre que la réparation de son préjudice commercial qui sera examiné ci-après.







- Sur l'erreur lors de la convocation de l'assemblée générale ordinaire de 2015 de l'association ASL 



42. Au titre des « prestations juridiques » prévues dans le contrat de prestation de service du 13 février 2014 signé par les parties figure la « préparation des AGO et AGE avec les responsables de l'association, convocation, tenue, compte-rendu et exécution des décisions ». 



43. L'ASL reproche à la société GFI, dans le cadre de l'assemblée générale ordinaire de l'année 2015 portant sur l'approbation des comptes, de n'avoir convoqué que la moitié des copropriétaires, tant et si bien que l'assemblée aurait dû être reportée pour ce motif. L'ASL ne produit pas de pièce au soutien de ses dires. 



44. Si la société GFI indique, sans le reconnaître formellement, « qu'il est possible que tous les propriétaires n'aient pas été convoqués et que la réunion ait été reportée », qualifiant cela d' » erreur de débutant », la preuve n'est pas établie de ce manquement, aucune pièce n'étant produite à ce titre. 



45. Ce manquement n'est pas prouvé. 





- Sur l'entretien défectueux de la toiture de l'immeuble collectif



46. Aux termes des dispositions du contrat de prestation de service du 13 février 2014, la société GFI s'est vue confier, au titre d'un « complément d'intervention sur l'immobilier », la « gestion des travaux : étanchéité, clôture, et autres travaux pour assurer l'entretien et la sauvegarde des bâtiments et des équipements. Demande de devis, présentation des devis aux responsables de l'association, ordre de service, contrôle de l'exécution et paiement des factures. »



47. L'ASL reproche à la société GFI d'avoir confié à la société KPS la prestation d'entretien des toitures, que celle-ci aurait mal exécutée, ne procédant qu'à un simple nettoyage sans action de prévention. Elle ajoute qu'en 2015 et 2016, la prestation de nettoyage n'a pas été réalisée correctement et que l'état catastrophique du toit n'a pas été signalé. 



48. Cependant, les pièces versées aux débats ne permettent pas d'établir que c'est la société GFI qui a choisi ce prestataire, ni que c'est en raison d'un mauvais entretien du toit qu'aurait eu lieu une fuite entraînant une inondation dans le bureau de l'ASL et des frais à hauteur de 2 660 euros. La facture du 18 juillet 2014 de la société KPS, adressée au GIE, mentionnant des travaux de réfection de l'étanchéité sur environ 40 m2 est insuffisante pour déterminer un lien entre ces travaux et un défaut d'entretien de la société KPS, et en déduire, en tout état de cause, une faute de la société GFI dans le choix du prestataire et l'entretien normal de l'ensemble immobilier.



49. L'ASL reproche également à la société GFI la qualité du travail d'entretien de la société KPS et indique avoir été contrainte de faire intervenir la société Soprassistance en septembre 2016 pour procéder à des travaux d'entretien de la toiture terrasse de l'immeuble restaurant d'entreprise. 



50. Si on peut considérer que la « coque » du restaurant d'entreprise fait bien partie du champ de gestion de l'ASL, le courrier du 25 novembre 2016 de la société Soprassistance, qui indique « détail des travaux que nous avons effectués : nettoyage avec enlèvement des objets divers : végétation (mousses, herbes), ratissage et régalage de la protection courante, examen et nettoyage des orifices d'eau pluviale » assorti d'une facture n°161029 adressée à l'ASL d'un montant de 592 euros HT ne permet pas, là encore d'établir un lien avec un défaut de prestation de la société KPS. 



51. L'ASL reproche enfin à la société GFI de ne pas avoir déclaré à l'assurance la dégradation du skydome de la société [Localité 5] à la suite d'un orage, le coût de ce sinistre étant ainsi demeuré à sa charge à hauteur de 3 395,18 euros HT, factures jointes. Elle soutient que cela est reconnu par M. [O] dans son courrier du 19 octobre 2016. Ce courrier n'en fait toutefois pas mention. Au contraire, la société GFI produit un échange de courriers datant de juin 2014 avec la société Servyr Courtages déclarant un sinistre survenu à la suite de violents orages. Cette faute n'est donc pas établie. 



52. Par conséquent, à défaut de preuve d'un manquement contractuel à ce titre, la demande d'indemnisation à hauteur de 7 977 euros sera rejetée. Le jugement du tribunal de commerce sera infirmé sur ce point. 





- Sur le dégât des eaux occasionné par la société [Localité 5] 



53. Les parties s'accordent sur le fait que le 23 février 2015 est survenu un dégât des eaux dans le restaurant inter-entreprise au [Adresse 7] occasionné, selon les dires concordants des parties, par l'obstruction des canalisations par la société [Localité 5], la présence d'ustensiles de cuisine et autres encombrants dans les canalisations ayant été constatée. 



54. Il est exact que le contrat de prestation de service du 13 février 2014 précise que « la complexité juridique, financière et contractuelle de l'accord de partenariat concernant le contrat qui lie Sodexo à l'association pour la gestion du RIE doit faire l'objet d'une étude particulière et approfondie. Nous avons donc exclu momentanément de notre offre cette gestion ['] Cependant, nous incluons dans notre prestation celles qui sont laissées à la charge de l'association et du GIE dans le cadre de l'accord avec Sodexo. Ces prestations concernent l'entretien, les réparations et l'administration des murs ». Dès lors, si la prise en charge du sinistre du restaurant inter-entreprise n'incombait pas à la société GFI, l'opération de curage des canalisations a bien été rendue nécessaire par le comportement de la société [Localité 5] et il appartenait à la société GFI, en application des dispositions contractuelles, de lui facturer les coûts exposés. 



55. Deux factures d'intervention sont produites par l'ASL : une facture [Localité 7] 201500000311 du 7 avril 2015 de la société KPS de 1 320 euros HT et une facture [Localité 7] 201500000349 du 30 avril 2015 d'un montant de 1 400 euros HT pour un total de 2 720 euros HT soit 3 264 euros TTC. Il est évoqué par l'ASL une troisième facture d'un montant de 3 958 euros HT qui n'est pas produite aux débats, seule une mention « KP System curage évacuation » pour 3 958,42 euros TTC figure sur le décompte produit en pièce 12, ce qui n'est pas suffisant. 





56. La société GFI établit que ces frais ont été, pour partie seulement, facturés à la société [Localité 5]. Cette facturation apparaît sur le relevé du compte de la société de septembre 2016 partiellement transmis, à hauteur de 3 760,90 euros TTC. Un échéancier a été accordé par la société GFI puisqu'un virement de 416,67 euros HT et 83,33 euros de TVA apparait en septembre 2016 avec la mention « /8 ». Dans le courrier du 19 octobre 2016, la société GFI admet « le coût a été refacturé à hauteur de 70% échelonné sur 8 mois à la demande du locataire et ce, à compter de septembre 2016 ». L'ASL soutient que c'est en réalité une facturation par trimestre et que seuls deux trimestres ont été payés car le fonds a été cédé le 28 mars 2017. Aucun élément n'est toutefois rapporté à ce sujet. L'ASL considère que son préjudice s'élève à la somme qu'elle ne pourra recouvrer, soit 5 678,42 euros TTC, mais ne le démontre pas. 



57. Elle sollicite en outre une indemnisation en raison du paiement de la franchise d'assurance d'un montant de 5 783 euros. Elle ne justifie toutefois pas du paiement de cette franchise d'assurance et ne peut être indemnisée de ce chef. 



58. Le jugement du tribunal de commerce sera infirmé.





- S'agissant du bac à graisse de la société [Localité 5]



59. Il ressort d'un échange de courriels du 6 octobre 2015 qu'il a été convenu, avec la société GFI, de l'installation d'un bac à graisse à la suite de l'inondation causée par la société [Localité 5]. 



60. Un devis n°DE20150652 du 27 mars 2015, d'un montant de 4 480,26 euros HT prévoit la fourniture et la pose de ce bac. 



61. Dans son courrier du 19 octobre 2016, la société GFI indique « Effectivement, nous avons omis de refacturer à [Localité 5] la mise en place du bac à graisse. Nous vous proposons, dès l'échéancier du paiement des travaux de curage terminé, de refacturer la fourniture du bac à graisse au locataire. »



62. Cependant, ces travaux d'installation incombaient au bailleur, obligé de délivrer les lieux en état de servir à l'usage pour lequel ils ont été loués. 



63. La société GFI n'a donc pas commis de faute. 





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