Cour d'Appel · 2ème Chambre — 28 mai 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 

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COUR D'APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE



ARRÊT N° /26 DU 28 MAI 2026





Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 25/00248 - N° Portalis DBVR-V-B7J-FP7Z 



Décision déférée à la cour : 

Jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANCY, R.G. n° 23/00256, en date du 27 décembre 2024, 



APPELANT :

Monsieur [Y] [W]

né le 06 Août 1978 à [Localité 1] (57), domicilié [Adresse 1]

Représenté par Me Thomas CUNY, avocat au barreau de NANCY

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 54395-2024-627 du 27/01/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 2])





INTIMÉE :

Madame [V] [M]

née le 19 Mai 1929 à [Localité 3] (55), domiciliée [Adresse 2]

Représentée par Me Julien MARGUET, avocat au barreau de NANCY

 



COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 09 Avril 2026, en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre,

Madame Nathalie ABEL, conseillère, chargée du rapport

Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère,

qui en ont délibéré ; 



Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET ;



A l'issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2026, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 28 Mai 2026, par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ; 



signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ; 



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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE



Par acte du 24 juin 2004, Mme [V] [M] et M. [G] [M] ont consenti à M. [Y] [W] un bail d'habitation, prenant effet le 1er juillet 2024, portant sur un logement situé [Adresse 3] à [Localité 2] (54), contre le paiement d'un loyer mensuel révisable initial de 390 euros outre 46 euros de provision sur charges. 



Invoquant des manquements contractuels, M. [W] a, par acte de commissaire de justice du 8 avril 2023, assigné Mme [M] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] qui a, par jugement du 27 décembre 2024 :

- débouté M. [W] de sa demande de réparation au titre de l'indexation du loyer,

- condamné Mme [M] à verser à M. [W] la somme de 6 093,51 euros au titre des 

provisions sur charges indûment perçues entre 2014 et 2018,

- débouté M. [W] de sa demande au titre du remboursement des charges perçues entre 2019 et 2021,

- condamné Mme [M] à verser à M. [W] la somme de 1 000 euros en réparation 

du préjudice de jouissance,

- enjoint à Mme [M] de réaliser les travaux suivants au sein du logement : 

* traitement et nettoyage des moisissures et remise en état de l'appartement par le nettoyage des murs et leur remise en peinture,

* réalisation des travaux préconisés par les services hygiène et santé de la mairie de [Localité 2], sous réserve des conclusions du rapport de contrôle suite à la visite de contrôle du 17 octobre 2024,

* changement de la moquette dans tout l'appartement. 

- dit n'y avoir lieu à assortir la condamnation d'une astreinte,

- pris acte que Mme [M] s'engage à réaliser les travaux afférents au lavabo de la salle de bain,

- débouté M. [W] de sa demande de réduction du loyer,

- débouté M. [W] de ses demandes au titre de la consommation électrique de la cave,

- débouté M. [W] de sa demande au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères 2018,

- rappelé à M. [W] ses obligations de jouissance paisible, et notamment son obligation de museler et attacher son chien lors de ses déplacements dans les parties communes de l'immeuble et en public de manière générale,

- condamné Mme [M] aux entiers dépens,

- condamné Mme [M] à payer à M. [W] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et l'article 700 du code de procédure civile,

- dit n'y avoir lieu d'écarter ou de limiter l'exécution provisoire, ni d'autoriser la consignation du montant des condamnations,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.



Par déclaration enregistrée le 4 février 2025, M. [W] a interjeté appel du jugement précité, en ce qu'il l'a débouté de sa demande de réparation au titre de l'indexation du loyer, a condamné Mme [M] à lui verser la somme de 6 093,51 euros au titre des provisions sur charges indûment perçues entre 2014 et 2018, en ce qu'il l'a débouté de sa demande au titre du remboursement des charges perçues entre 2019 et 2021, en ce qu'il a condamné Mme [M] à lui verser la somme de 1 000 euros en réparation du préjudice de jouissance, lui a enjoint de réaliser les travaux suivants au sein du logement : 

* traitement et nettoyage des moisissures et remise en état de l'appartement par le nettoyage des murs et leur remise en peinture,

* réalisation des travaux préconisés par les services hygiène et santé de la mairie de [Localité 2], sous réserve des conclusions du rapport de contrôle suite à la visite de contrôle du 17 octobre 2024,

* changement de la moquette dans tout l'appartement. 

En outre, M. [W] a interjeté appel du jugement en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à assortir la condamnation d'une astreinte, a pris acte que Mme [M] s'engage à réaliser les travaux afférents au lavabo de la salle de bain, en ce qu'il l'a débouté de sa demande de réduction du loyer, de ses demandes au titre de la consommation électrique de la cave,et de sa demande au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères 2018, lui a rappelé ses obligations de jouissance paisible, et notamment son obligation de museler et attacher son chien lors de ses déplacements dans les parties communes de l'immeuble et en public de manière générale, en ce qu'il a condamné Mme [M] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et l'article 700 du code de procédure civile, a dit n'y avoir lieu d'écarter ou de limiter l'exécution provisoire, ni d'autoriser la consignation du montant des condamnations, et en ce qu'il a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.



Par conclusions déposées le 17 février 2026, M. [W] demande à la cour de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a :

- enjoint à Mme [M] de réaliser les travaux suivants au sein du logement : 

* traitement et nettoyage des moisissures et remise en état de l'appartement par le nettoyage des murs et leur remise en peinture,

* réalisation des travaux préconisés par les services hygiène et santé de la mairie de [Localité 2], sous réserve des conclusions du rapport de contrôle suite à la visite de contrôle du 17 octobre 2024,

* changer la moquette dans tout l'appartement,

- condamné Mme [M] aux dépens,

- infirmer le jugement en ce qu'il a :

- débouté M. [W] de sa demande de réparation au titre de l'indexation du loyer,

- condamné Mme [M] à verser à M. [W] la somme de 6 093,51 euros au titre des provisions sur charges indûment perçues entre 2014 et 2018,

- débouté M. [W] de sa demande au titre du remboursement des charges perçues entre 2019 et 2021,

- condamné Mme [M] à verser à M. [W] la somme de 1 000 euros en réparation du préjudice de jouissance,

- dit n'y avoir lieu à assortir la condamnation d'une astreinte,

- pris acte que Mme [M] s'engage à réaliser les travaux afférents au lavabo de la salle de bain,

- débouté M. [W] de sa demande de réduction du loyer,

- débouté M. [W] de ses demandes au titre de la consommation électrique de la cave,

- débouté M. [W] de sa demande au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères 2018,

- rappelé que M. [W] ses obligations de jouissance paisible, et notamment son obligation de museler et attacher son chien lors de ses déplacements dans les parties communes de l'immeuble et en public de manière générale,

- condamné Mme [M] à payer à M. [W] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Statuant à nouveau, 

- condamner Mme [M] à payer à M. [W] les sommes suivantes :

- 2 500 euros au titre de l'indexation brutale du loyer,

- 6 657,22 euros au titre de l'arriéré de charges non justifié pour 2004 à 2024,

- 500 euros de dommages et intérêts au titre de la régularisation tardive des charges,

- 16 800 euros au titre du préjudice lié à l'indécence du logement pour la période de février 2021 au 1er octobre 2025,

- 300 euros par mois à compter du 1er octobre 2025 et jusqu'à la signification de l'arrêt à intervenir,

- après la signification de l'arrêt, 300 euros par mois jusqu'à la réalisation des travaux liés au traitement et au nettoyage des moisissures et la remise en état de l'appartement par le nettoyage des murs et leur remise en peinture,

- 280 euros au titre de la destruction des mousses acoustiques,

- un tiers de ses factures d'électricité pour la période de 2021 à août 2024 (sur présentation des factures),

- 2 850 euros au titre du préjudice lié aux troubles de jouissance subi pour la période de juillet 2020 à avril 2025,

- 50 euros par mois à compter du mois d'avril 2025 et jusqu'à ce que les parties communes de l'immeuble soient vidés de tout objet,

- dire qu'en toute hypothèse Mme [M] devra rembourser la TEOM 2018 d'un montant de 239 euros / 3 = 79,67 euros et l'y condamner,

- condamner Mme [M] à réaliser les travaux suivants, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt :

* traitement et nettoyage des moisissures et remise en état de l'appartement par le nettoyage des murs et leur remise en peinture,

* remplacement de l'encadrement de tous les velux,

* réalisation des travaux préconisés par le Service hygiène de la Mairie de [Localité 2] consistant dans des travaux d'optimisation de la ventilation générale du logement,

- réduire le loyer de 300 euros par mois à compter de la signification de l'arrêt et jusqu'à la réalisation des travaux,





- condamner Mme [M] à réaliser les travaux suivants, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt :

* obturation des trous sur le lavabo,

* remplacement de la porte de chambre qui ne se ferme pas correctement et ne joint pas parfaitement à l'encadrement,

* remplacement de la porte d'entrée de l'appartement en mauvaise état et dont la serrure n'est pas parfaitement fixée,

* remplacement de la porte d'entrée de l'immeuble dont la poignée est cisaillée et peut provoquer des blessures, 

* remplacer le chauffe-eau de 100 litres par un chauffe-eau de 150 litres,

* réparer la fuite sous l'évier,

- assortir l'injonction du juge de première instance faite à Mme [M] de réaliser les travaux suivants au sein du logement : 

* traitement et nettoyage des moisissures et remise en état de l'appartement par le nettoyage des murs et leur remise en peinture ; 

* réalisation des travaux préconisés par les services hygiène et santé de la mairie de [Localité 2], sous réserve des conclusions du rapport de contrôle suite à la visite de contrôle du 17 octobre 2024,

d'une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt,

- enjoindre à Mme [M] de cesser d'imputer une quelconque somme au titre de la consommation d'électricité dans la cave à défaut de quoi M. [W] sera fondé à refuser de payer sa quote-part de charge au titre de l'électricité des parties communes,

- condamner, dans l'hypothèse où la cour déciderait de mettre en compte l'intégralité des charges d'électricité, Mme [M] à procéder au remboursement des charges correspondant à la consommation électrique des caves pour la période de 2018 à 2024, soit 210 euros,

- condamner Mme [M] à payer à M. [W] la somme de 324,82 euros au titre du constat établi par Me [H] pour les besoins de sa défense,

- débouter Mme [M] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions contraires,

- condamner Mme [M] à payer à Me [F] [U] la somme de 1 360,80 euros en vertu de l'article 37 de la loi sur l'aide juridictionnelle, pour les frais irrépétibles de première instance,

- condamner Mme [M] à payer à Me [F] [U] la somme de 2 500 euros en vertu de l'article 37 de la loi sur l'aide juridictionnelle, pour les frais irrépétibles à hauteur de cour,

- condamner Mme [M] aux entiers dépens d'appel qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.



Par conclusions déposées le 3 mars 2026, Mme [M] demande à la cour de :

- infirmer le jugement en ce qu'il a :

' condamné Mme [M] à verser à M. [W] la somme de 6 093,51 euros au titre des provisions sur charges indûment perçues entre 2004 et 2018,

- condamné Mme [M] à verser à M. [W] la somme de 1 000 euros en réparation du préjudice de jouissance,

- enjoint à Mme [M] de réaliser les travaux suivants au sein du logement :

* traitement et nettoyage des moisissures et remise en état de l'appartement par le nettoyage des murs et leur remise en peinture,

* réalisation des travaux préconisés par les services hygiène et santé de la mairie de [Localité 2], sous réserve des conclusions du rapport de contrôle suite à la visite de contrôle du 17 octobre 2024,

* changement de la moquette dans tout l'appartement,

- condamné Mme [M] aux entiers dépens,

- condamné Mme [M] à payer à M. [W] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et l'article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

- dire et juger que Mme [M] est redevable de la somme de 3 206,66 euros à l'égard de M. [W] au titre de la régularisation des charges de 2004 à 2024.

Subsidiairement, 

- dire et juger que Mme [M] est redevable de la somme de 4 303,12 euros à l'égard de M. [W] au titre de la régularisation des charges de 2004 à 2024 si la cour de céans estimait que les charges relatives à l'eau et à l'électricité dépourvues de facture ne pouvaient être réclamées,

A titre infiniment subsidiaire,

- dire et juger que Mme [M] est redevable de la somme de 3 585,74 euros à l'égard de M. [W] au titre de la régularisation des charges de 2004 à 2024 dans l'hypothèse où le loyer serait de 463,40 euros,

A titre infiniment plus subsidiaire, 

- dire et juger que Mme [M] est redevable de la somme de 4 682,20 euros à l'égard de M. [W] au titre de la régularisation des charges de 2004 à 2024 dans l'hypothèse où le loyer serait de 463,40 euros et que la cour de céans estimerait que les charges relatives à l'eau et à l'électricité dépourvues de facture ne pouvaient être réclamées,

- dire et juger que M. [W] est redevable de la la somme de 454,23 euros au titre des loyers impayés,

- ordonner la compensation de cette somme avec les condamnations mises à la charge de Mme [M],

Subsidiairement, 

- dire et juger que M. [W] est redevable de la somme de 201,51 euros au titre des loyers impayés dans l'hypothèse où le loyer serait de 463,40 euros,

- ordonner la compensation de cette somme avec les condamnations mises à la charge de Mme [M],

- condamner M. [W] à verser à Mme [M] la somme de 600,81 euros au titre du remboursement de la régularisation de charges indûment perçue,

- ordonner la compensation de cette somme avec les condamnations mises à la charge de Mme [M],

- condamner M. [W] à verser à Mme [M] la somme de 505,12 euros au titre de l'avance sur charges de janvier 2025 à novembre 2025,

Subsidiairement, 

- condamner M. [W] à verser à Mme [M] la somme de 273,46 euros au titre de l'avance sur charges de janvier 2025 à novembre 2025 dans l'hypothèse où le loyer serait de 463,40 euros,

- débouter M. [W] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- condamner M. [W] à verser à Mme [M] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée,

- condamner M. [W] à verser à Mme [M] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance,

- condamner M. [W] à verser à Mme [M] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour,

- condamner M. [W] aux entiers frais et dépens tant à hauteur de cour que de première instance.



Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 mars 2026.



MOTIFS



Sur l'indexation du loyer



M. [W] sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a débouté de sa demande d'indemnisation de l'indexation 'brutale' du loyer et sollicite, sur le fondement de l'article 1231-1 du code civil, la condamnation de Mme [M] à lui payer une somme de 2 500 euros.



Aux termes de l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, le prix du loyer d'un bail d'habitation peut être réévalué chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. La variation à la hausse qui en résulte ne peut excéder la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre. A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa prise de date d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée. Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.



Par ailleurs, l'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution de l'obligation, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.



En l'espèce, le contrat de bail liant les parties comporte une clause d'indexation.







Par courrier recommandé avec accusé de réception du 31 mai 2022, Mme [M] a informé M. [W] de sa volonté d'indexer le loyer, et ce pour la première fois depuis le début du bail.



Le loyer dû à compter du 1er juillet 2022, s'est ainsi élevé à un montant de 463,40 euros compte-tenu de l'évolution de l'indice de référence des loyers.



Force est de constater que M. [W] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe :

- ni d'une inexécution contractuelle fautive qui serait imputable à la bailleresse, cette dernière ayant bien respecté les dispositions de l'article 17-1 précité ;

- ni d'un préjudice qui résulterait pour lui d'une indexation du loyer, pour la première fois à compter du 1er juillet 2022, ce qui représente une hausse du loyer de 73,40 euros (463,40-390), ce qui n'apparaît pas excessif sur une période de près de 18 années.



C'est dès lors à bon droit que le premier juge a débouté M. [W] de cette demande.



Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ce chef. 



Sur les charges et loyers



Le premier juge a fait droit partiellement à la demande de M. [W] en condamnant Mme [M] à lui verser la somme de 6 093,51 euros, au titre des provisions sur charges indûment perçues entre 2004 et 2018, tout en rejetant sa demande de remboursement des charges perçues entre 2019 et 2021.



M. [W] sollicite l'infirmation du jugement de ce chef et la condamnation de Mme [M] à lui rembourser une somme de 6 657,22 au titre des charges non justifiées de 2004 à 2024, outre 500 euros de dommages et intérêts au titre de la «régularisation tardive » des charges.



Mme [M] sollicite également l'infirmation du jugement de ce chef et demande de voir dire et juger qu'elle est redevable, au titre de la régularisation des charges, à titre principal de 3 206,66 euros, subsidiairement de 4 303,12 euros, à titre infiniment subsidiaire de 3 585,74 euros et à titre infiniment plus subsidiaire de 4 682,20 euros.



L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l'usage des éléments de la chose louée, des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Cet article ajoute que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle.



L'obligation du bailleur de procéder annuellement à une régularisation des charges n'est assortie d'aucune sanction, le bailleur pouvant en justifier à tout moment, notamment en cours d'instance, dans la limite de la prescription de 3 années.



A défaut de fourniture de justificatifs et de régularisation des charges dans un délai de 3 ans, le locataire peut prétendre à la restitution des provisions versées au bailleur, celles-ci étant dépouvues de cause.



Enfin, l'article 9 du code de procédure civile précise qu'il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions.



En l'espèce, le contrat de bail prévoit une provision sur charges de 46 euros par mois. 



Il convient de souligner à titre liminaire que Mme [M] est légalement fondée à produire des justificatifs des charges en cours de procédure, et notamment ceux des années 2023 et 2024, de telle sorte que sera rejetée la demande de M. [W] tendant à voir la bailleresse condamnée à lui payer une somme de 500 euros de dommages intérêts « au titre de la régularisation tardive des charges ». 

* Sur les charges (eau, électricité et taxes d'enlèvement des ordures ménagères) du 1er juillet 2004 à 2018



Sur la consommation d'eau



Mme [M] ne justifie pas des charges relatives aux dépenses d'eau antérieurement au 1er janvier 2010, de telle sorte que M. [W] est fondé à prétendre qu'aucune somme ne peut lui être réclamée à ce titre.



Pour la période courant du 1er janvier 2010 au 31 décembre 2018, Mme [M] verse aux débats les factures de consommation d'eau de l'immeuble, qui comprend trois logements dont celui de M. [W], d'un montant total de 4 408,08 euros.



M. [W] conteste la clé de répartition de 3 appliquée par Mme [M] en faisant valoir que les deux autres logements auraient été occupés, non par une seule personne, mais par plusieurs personnes. Force est cependant de constater que les attestations qu'il produit pour étayer ses dires émanent de personnes présentant un lien étroit avec lui et n'ayant de surcroît pas occupé les lieux de manière régulière. Ces attestations n'ont en tout état de cause pas une force probante suffisante pour remettre en cause les contrats de bail, produits par Mme [M], correspondant à cette période et faisant ressortir que chacun des trois logements était loué à une personne, ce qui permet de considérer fondée la clé de répartition de 3 appliquée par Mme [M].



Il en résulte que chacun des trois locataires, dont M. [W], se trouve redevable, au titre de la consommation d'eau pour cette période, d'une somme de 1 469,36 euros (4 408,08/3).





Sur la consommation d'électricité 



Mme [M] ne justifie pas des charges relatives aux dépenses d'électricité antérieurement au 1er janvier 2009, de telle sorte que M. [W] est fondé à prétendre qu'aucune somme ne peut lui être réclamée à ce titre.



Pour la période courant du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2018, Mme [M] verse aux débats les factures de consommation d'électricité de l'immeuble dont le montant total s'élève à 1 323,39 euros.



Il ressort de la clé de répartition de 3, prévue contractuellement, que chacun des trois locataires, dont M. [W], se trouve ainsi redevable, au titre de la consommation d'électricité pour cette période, d'une somme de 441,13 euros (1 323,39/3).



M. [W] fait toutefois valoir qu'il n'a plus accès à la cave depuis 2018 et que la dépense correspondant à la minuterie de la cave doit en conséquence être déduite de ses charges. Il ajoute qu'à défaut pour Mme [M] de justifier du montant précis de la dépense résultant de la minuterie de la cave, cette dernière doit être condamnée à lui rembourser la totalité des sommes relatives à la consommation d'électricité. M. [W] demande en conséquence :

- le remboursement des sommes perçues à compter de 2018, au titre de sa quote-part pour l'électricité des parties communes ;

- de voir enjoindre à Mme [M] de cesser d'imputer une quelconque somme au titre de la consommation d'électricité dans la cave.



Force est cependant de constater que le contrat de bail, signé par M. [W] et liant les parties, prévoit bien la répartition des charges pour l'électricité au prorata du nombre de résidents.



C'est dès lors à bon droit que le premier juge a débouté M. [W] de sa demande de remboursement des charges correspondant à la consommation de la minuterie de la cave et a retenu que M. [W] est redevable d'une somme de 441,13 euros au titre des charges d'électricité sur la période de 2004 à 2018.



Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ce chef et, y ajoutant, de : 

- rejeter la demande de M. [W] tendant à voir enjoindre à Mme [M] de cesser d'imputer « une quelconque somme au titre de la consommation d'électricité dans la cave » ;

- dire n'y avoir lieu à condamner Mme [M] à procéder au remboursement des charges correspondant à la consommation électrique de la cave.



Sur la taxe d'enlèvement des ordures ménagères



Cette taxe constitue une charge récupérable.



En l'espèce, Mme [M] justifie du montant de cette charge devant être récupéré sur son locataire, en versant aux débats les avis des taxes foncières dont les montants sont calculés notamment en fonction de la valeur locative cadastrale. Il en ressort que cette charge s'élève à un montant total de 3 512 euros pour la période de 2004 à 2018, soit un montant, dû par chacun des trois occupants de l'immeuble dont M. [W], de 1 170,67 euros, montant dont il convient de déduire 79,67 euros correspondant au montant de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères de l'année 2018 qui a fait l'objet d'un dégrèvement automatique ainsi qu'il ressort du communiqué de la cour administrative d'appel de [Localité 2].



Il résulte de l'ensemble de ces éléments, que pour la période courant du 1er juillet 2004 au 31 décembre 2018 :

- le montant total des charges réellement dues par M. [W] s'élève à 3 001,49 euros (1 469,36 + 441,13 + 1 170 - 79,67) ;

- or M. [W] a versé la somme totale de 8 004 euros au titre des provisions sur charges [(46x6, du 1er juillet au 31 décembre 2004)+ (46x12x14, du 1er janvier 2005 au 31 décembre 2018)] ;

- de telle sorte que le trop-perçu par Mme [M] s'élève à un montant de 5 002,51 euros.



Il convient dès lors, s'agissant des provisions sur charges indûment perçues entre 2004 et 2018 :

- d'infirmer le jugement en ce qu'il a condamné Mme [M] à verser à M. [W] la somme de 6 093,51 euros ;

- et, statuant à nouveau, de condamner Mme [M] à verser à M. [W] la somme de 5 002,51 euros. 



* Sur les loyers et charges de 2019 à 2025



Mme [M] sollicite reconventionnellement, dans le dispositif de ses dernières conclusions, et pour la première fois à hauteur d'appel, la condamnation de M. [W] à lui verser les sommes de :

- 600,81 euros au titre du remboursement effectué par elle-même au titre de la régularisation des charges qui aurait été partiellement « indûment perçue» ;

- 505,12 euros, ou subsidiairement de 273,46 euros, « au titre de l'avance sur charges de janvier à novembre 2025 » ;

- 454,23 euros et subsidiairement 201,51 euros au titre de loyers impayés.



Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



La charge de la preuve de l'obligation de paiement du locataire pèse sur le bailleur.



En l'espèce, Mme [M] ne justifie d'aucun décompte faisant ressortir une dette locative de M. [W]. Dans la discussion de ses écritures, elle n'explicite ni ne justifie de l'obligation qu'aurait M. [W] de s'acquitter de sommes supplémentaires que ce dernier conteste devoir et dont le bien-fondé n'est pas démontré. 



Ces demandes reconventionnelles, formées par Mme [M] dans le dispositif de ses écritures, ne pourront dès lors qu'être rejetées, de telle sorte qu'il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de Mme [M] de voir ordonner la compensation avec les sommes dont elle est redevable envers M. [W] au titre de la régularisation des charges. 



Il est par ailleurs constant que Mme [M] a procédé, en cours de procédure et notamment à hauteur d'appel, à la régularisation des charges réellement dues par M. [W] à compter de l'année 2019 et jusqu'au 31 décembre 2024, de telle sorte que c'est à bon droit que le premier juge a débouté M. [W] de sa demande de remboursement au titre des charges perçues à compter de 2019 et que le jugement sera confirmé en conséquence de ce chef.



Sur l'obligation de délivrance de la bailleresse



* Sur l'encombrement des parties communes



M. [W] invoque un préjudice de jouissance résultant pour lui de la présence d'objets dans les parties communes.



L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention.



En l'espèce, s'il ressort des photographies versées aux débats par M. [W] que des objets ont pu être entreposés dans les communs, ce dernier ne démontre pas s'en être en conséquence trouvé gêné, notamment pour circuler au sein de l'immeuble, le commissaire de justice qu'il a mandaté le 26 avril 2024 n'ayant du reste pas fait état d'encombrement des parties communes, en relevant la présence d'un pot de fleurs ne gênant pas la circulation dans la cage d'escaliers.



Il en ressort que M. [W] ne justifie d'aucun préjudice de jouissance à ce titre.



* Sur la non-décence du logement



Le premier juge a condamné Mme [M] à payer à M. [W] la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance et a condamné la bailleresse à effectuer certains travaux, tout en disant n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte.

 

M. [W] sollicite la condamnation de la bailleresse à lui payer une somme de 16'800 euros au titre de son préjudice pour la période de février 2021 au 1er octobre 2025, 300 euros par mois à compter du 1er octobre 2025 jusqu'à la signification de l'arrêt à intervenir. Il sollicite également la condamnation sous astreinte de Mme [M] à effectuer des travaux.



Mme [M] estime avoir respecté son obligation de délivrance d'un logement décent en ayant effectué les travaux nécessaires dès qu'elle en a été informée par M. [W]. Elle estime que l'excès d'humidité serait provoqué par le locataire qui ne chauffe pas correctement et n'aère pas son logement.



Sur le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance d'un logement décent



Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, notamment ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le bailleur est en outre obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation, d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat.



La charge de la preuve de la non décence du logement pèse sur le preneur.



L'obligation de délivrance pesant sur le bailleur est une obligation de résultat ne nécessitant pas de rapporter la preuve d'une faute ou d'un défaut de diligence.



Par ailleurs l'article 2 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent dispose que le logement doit notamment satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

- assurer le clos et le couvert, le gros 'uvre du logement et de ses accès devant être en bon état d'entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation ;

- permettre une aération suffisante avec des dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements en bon état et permettant un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.



L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est quant à lui notamment obligé de :

' répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'ils ont lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur, par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement,

' prendre à sa charge l'entretien courant du logement, les équipements mentionnés au contrat et des réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçons, vices de construction, cas fortuit ou force majeure,

' permettre l'accès aux lieux loués notamment pour la préparation et l'exécution des travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des lieux loués.



Par ailleurs aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention.



En l'espèce, M. [W] invoque la non décence du logement en raison de problèmes d'humidité, d'infiltrations et de sécurité de l'installation électrique qu'il a dénoncés à Mme [M] par courrier du 24 avril 2022.



Le rapport d'intervention du service hygiène et santé de la mairie de [Localité 2] du 15 septembre 2022 mentionne plusieurs désordres de nature à porter atteinte à la santé et à la sécurité du locataire, constitutifs de manquements au règlement sanitaire départemental : mauvais fonctionnement (absence de tirage) de la ventilation mécanique contrôlée ; nuisances dues à l'excès d'humidité (apparition de moisissures) au salon, dans la chambre et la cuisine. 

Ce rapport précise que les taches dans le salon, caractéristiques des dommages engendrés par l'excès d'humidité, peuvent avoir pour origine soit un pont thermique suite au changement du velux du salon, soit une infiltration, de telle sorte qu'il convient de faire vérifier la toiture. Il ajoute que l'origine de l'éventuelle fuite au niveau du velux de l'entrée doit également être recherchée notamment en vérifiant l'étanchéité de l'angle de ce velux. Il préconise également de réparer la VMC afin d'assurer une ventilation générale du logement. Concernant électricité, il est préconisé de rendre tous les fils électriques non visibles et protégés.



Mme [M] a alors effectué certains travaux, ainsi qu'il est confirmé par le rapport du service hygiène et santé, faisant suite au contrôle effectué le 9 décembre 2022 qui constate qu'ont été mis en place un différentiel à haute sensibilité en tête de l'installation électrique ainsi qu'un moteur de ventilation dans les combles. Il est cependant précisé dans ce rapport que les travaux relatifs à la ventilation générale du logement restent à réaliser.



Il ressort par ailleurs de la comparaison des constats du commissaire de justice, effectués à la requête de M. [W], respectivement en mars 2023 et avril 2024, que les moisissures se sont aggravées dans toutes les pièces du logement, la bouche de ventilation de la salle d'eau étant décrite comme non fonctionnelle et la fenêtre du toit de la cuisine hors d'usage.



Le rapport du service d'hygiène de la mairie de [Localité 2] du 30 juillet 2024 constate quant à lui que l'état des fenêtres de toit du logement s'est fortement dégradé et que ces dernières présentent des traces d'infiltrations récurrentes (fenêtres de toit de la chambre, du palier et de la cuisine). Il est indiqué que M. [B], représentant de la bailleresse, informe que des devis sont en cours concernant le remplacement des trois fenêtres de toit défaillantes. Il est également constaté un développement des taches caractéristiques des désordres engendrés par l'excès d'humidité provoquée par le phénomène de condensation qui était déjà présente dans le logement, ces taches s'étant développées sur certains murs, au niveau des encadrements de fenêtres et à proximité des poutres du logement. Ce rapport constate que les tests indiquent que le taux d'humidité est faible au niveau de ses taches, ce qui semble écarter l'hypothèse d'une infiltration active. Toutefois il est conseillé de faire vérifier l'étanchéité de la toiture. Concernant la ventilation générale du logement, il est constaté une absence de tirage au niveau de la ventilation de la salle de bains, de telle sorte qu'il est conseillé à la bailleresse de revoir l'installation actuelle qui aspire l'air de la chambre alors que cette pièce doit être considérée comme une pièce sèche. Ce rapport conclut à l'existence de désordres pouvant porter atteinte à la santé à la sécurité de l'occupant : nuisances dues à l'excès d'humidité ; présence d'équipements de ventilation mais insuffisants pour lutter contre le phénomène de condensation.



Il est constant que Mme [M] a procédé au remplacement des velux le 30 août 2024 (facture du 30 août 2024 de 5 388,49 euros), M. [W] soulignant cependant que n'ont été changées que les fenêtres et non les encadrements des velux qui sont pourris et pleins de moisissures.



Mme [M] n'est pas fondée à soutenir que l'humidité excessive du logement serait imputable au locataire dès lors qu'il est d'une part constant que cette humidité ne s'est révélée que courant 2022, soit après une occupation par M. [W] de près de 18 années

et que d'autre part son origine a été clairement identifiée par le service hygiène de la mairie de [Localité 2] comme imputable à la bailleresse.



Mme [M] ne justifie par ailleurs pas de son allégation selon laquelle M. [W] aurait empêché des entreprises d'intervenir.



Il ressort de l'ensemble de ces éléments que le logement loué a présenté des désordres dont certains persistent actuellement, ces désordres provenant de la vétusté d'un bien loué désormais depuis plus de 20 ans et qu'il appartient à Mme [M] d'entretenir en état de servir à l'usage prévu par le contrat. 



Sur le préjudice de jouissance de M. [W]



M. [W] souligne que son préjudice est constitué par une surconsommation d'électricité, ses problèmes d'asthme et un syndrome anxiodépressif lié au présent litige et que son mobilier a été affecté par l'humidité du logement.



M. [W] ne rapporte pas la preuve ni de la réalité d'une dégradation de son mobilier ni d'une surconsommation d'électricité.



Concernant ses problèmes de santé, il rapporte en revanche bien la preuve de ce que ses problèmes d'asthme allergique ne sont pas compatibles avec la présence de moisissures dans le logement.



Les désordres affectant le logement ont de surcroît nécessairement troublé la jouissance paisible du bien, et ce à compter de l'année 2022, certains désordres persistant encore aujourd'hui.



Compte-tenu de l'ensemble de ces éléments, de la nature des désordres et de leur durée, le préjudice de jouissance subi par M. [W] sera justement indemnisé par une somme de 5 000 euros que Mme [M] sera condamnée à lui payer, le jugement étant infirmé de ce chef. 



Sur les travaux 



Il est constant que s'il n'existe plus de fuite et que la VMC fonctionne désormais, persistent cependant comme désordres : les encadrements des velux qui sont pourris et les moisissures qui n'ont pas été nettoyées sur les murs, ces derniers n'ayant pas été remis en peinture.



Il en ressort que M. [W] est bien fondé à solliciter la confirmation du jugement en ce qu'il a enjoint à Mme [M] de réaliser les travaux suivants au sein du logement : 

* traitement et nettoyage des moisissures et remise en état de l'appartement par le nettoyage des murs et leur remise en peinture ;

* vérification de l'étanchéité de la toiture, préconisée par les services hygiène et santé de la mairie de [Localité 2] ;

* changement de la moquette dans tout l'appartement. 



Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ce chef, tout en l'infirmant en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à assortir cette condamnation d'une astreinte. Statuant à nouveau, il y a lieu d'assortir cette condamnation d'une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé un délai de 6 mois suivant la signification du présent arrêt, et ce pendant une période de 4 mois.



Il convient en outre de condamner sous la même astreinte la bailleresse à effectuer les travaux de remplacement de l'encadrement de tous les velux.



Il y a lieu en revanche de rejeter la demande de M. [W] tendant à la condamnatin de Mme [M] à réaliser des travaux supplémentaires :

- qui ne sont pas justifiés : remplacement du chauffe-eau de 100 litres par un chauffe-eau de 150 litres ; obturation des trous sur le lavabo ; remplacement de la porte d'entrée de l'immeuble dont la poignée est cisaillée ;

- qui relèvent des réparations locatives :la fixation de la serrure de la porte d'entrée du logement ; remplacement du joint de la porte de la chambre ;

- qui ont été effectués : fuite sous l'évier.



Il convient également de rejeter les demandes de M. [W] tendant à voir Mme [M] condamnée à lui payer :

- 300 euros par mois à compter du 1er octobre 2025 et jusqu'à la signification de l'arrêt à intervenir ; après la signification de l'arrêt, 300 euros par mois jusqu'à la réalisation des travaux liés au traitement et au nettoyage des moisissures et la remise en état de l'appartement par le nettoyage des murs et leur remise en peinture, et ce dans la mesure où la condamnation de la bailleresse à effectuer des travaux est assortie d'une astreinte ;

- 280 euros au titre de la destruction des mousses acoustiques, cette destruction n'étant pas démontrée ;

- un tiers de ses factures d'électricité pour la période de 2021 à août 2024, la prétention d'une surconsommation d'électricité, imputable à la bailleresse, n'étant pas démontrée ;

- 50 euros par mois à compter du mois d'avril 2025 et jusqu'à ce que les parties communes de l'immeuble soient vidées de tout objet, l'obstruction des parties communes n'étant pas démontrée.



Sur la réduction du loyer



C'est à bon droit que le premier juge a débouté M. [W] de sa demande de réduction de loyer en relevant qu'il est déjà indemnisé de son préjudice de jouissance par une indemnité.



Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ce chef. 



Sur la procédure abusive



Il ressort de ce qui précède que la procédure initiée par M. [W] n'est pas abusive et que par conséquent la demande de dommages et intérêts formée par la bailleresse au titre d'une procédure abusive ne peut qu'être rejetée.



Sur les dépens et les frais irrépétibles



Compte tenu de l'issue du litige, Mme [M] sera condamnée aux entiers dépens.



M. [W] n'est par ailleurs pas fondé à solliciter la condamnation de Mme [M] à lui payer la somme de 324,82 euros au titre du constat qu'il a fait établir par un commissaire de justice. 



Concernant les frais irrépétibles, M. [W] sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il a condamné Mme [M] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l'article 700 du code de procédure civile.

Il souligne qu'aux termes de l'article 37 précité, la condamnation aurait dû être prononcée, non au bénéfice de M. [W], mais de Maître [U], son conseil. 



Au vu de ces éléments et de l'équité, il y a lieu d'infirmer le jugement en ce qu'il a condamné Mme [M] à payer à M. [W] une somme de 1 000 euros en vertu de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991. 



Statuant à nouveau et ajoutant, il convient de condamner Mme [M], sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, à payer à Maître [U] les sommes de :

' 1 300 euros au titre de la procédure de première instance ;

' 2 500 euros au titre de la procédure d'appel.



PAR CES MOTIFS



La cour statuant publiquement et contradictoirement par arrêt prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;



Confirme le jugement en ce qu'il a :

- débouté M. [W] de sa demande de réparation au titre de l'indexation du loyer,

- débouté M. [W] de sa demande au titre du remboursement des charges perçues entre 2019 et 2021,

- enjoint à Mme [M] de réaliser les travaux suivants au sein du logement : 

* traitement et nettoyage des moisissures et remise en état de l'appartement par le nettoyage des murs et leur remise en peinture,

* réalisation des travaux préconisés par le service hygiène et santé de la mairie de [Localité 2] dans son rapport du 30 juillet 2024 sous réserve des conclusions du rapport de contrôle suite à la visite de contrôle du 17 octobre 2024, et en ce qui concerne la vérification de l'étanchéité de la toiture,

* changement de la moquette dans tout l'appartement, 

- débouté M. [W] de sa demande de réduction du loyer,

- débouté M. [W] de ses demandes au titre de la consommation électrique de la cave,

- condamné Mme [M] aux entiers dépens ;



L'infirme pour le surplus ;



Statuant à nouveau des chefs infirmés et ajoutant ;



Constate que le montant de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour l'année 2018 a été pris en compte à tort dans le calcul des charges réellement dues par M. [W] ;



Condamne Mme [M] à verser à M. [W] la somme de 5 002,51 euros au titre des provisions sur charges indûment perçues entre 2004 et 2018 ; 



Déboute M. [W] de sa demande tendant à voir Mme [M] condamnée à lui payer la somme de 500 euros au titre d'une régularisation tardive des charges ;



Dit n'y avoir lieu à condamner Mme [M] à procéder au remboursement des charges correspondant à la consommation électrique de la cave ;



Déboute Mme [M] de ses demandes reconventionnelles tendant à voir dire et juger que M. [W] est redevable de loyers impayés et tendant à le voir condamné au titre de la régularisation de charges « indûment perçue » « de l'avance sur charges de janvier à novembre 2025 » ;



Dit en conséquence n'y avoir lieu à ordonner la compensation ;



Condamne Mme [M] à payer à M. [W] la somme de 5 000 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice de jouissance ;



Dit que la condamnation de Mme [M] à effectuer les travaux, prévus par le jugement déféré, est assortie d'une astreinte de 100 euros par jour de retard, laquelle courra après un délai de six mois suivant la signification du présent arrêt, et ce pendant une période de 4 mois ;



Condamne Mme [M] à procéder au remplacement de l'encadrement de tous les velux du logement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, laquelle courra après un délai de six mois suivant la signification du présent arrêt, et ce pendant une période de 4 mois ;



Rejette la demande de M. [W] tendant à la condamnation de Mme [M] à réaliser les travaux suivants : obturation des trous sur le lavabo ; remplacement de la porte de chambre qui ne joint pas l'encadrement ; remplacement de la porte d'entrée dont la serrure n'est pas parfaitement fixée ; remplacement de la porte d'entrée de l'immeuble dont la poignée est cisaillée ; remplacement du chauffe haut de 100 litres par un chauffe-eau de 150 litres ; réparation d'une fuite sous l'évier ;



Rejette les demandes de M. [W] tendant à la condamnation de Mme [M] à lui payer :

- 300 euros par mois à compter du 1er octobre 2025 et jusqu'à la signification de l'arrêt à intervenir,

- après la signification de l'arrêt, 300 euros par mois jusqu'à la réalisation des travaux liés au traitement et au nettoyage des moisissures et la remise en état de l'appartement par le nettoyage des murs et leur remise en peinture,

- 280 euros au titre de la destruction des mousses acoustiques,

- un tiers de ses factures d'électricité pour la période de 2021 à août 2024 (sur présentation des factures),

- 50 euros par mois à compter du mois d'avril 2025 et jusqu'à ce que les parties communes de l'immeuble soient vidées de tout objet ;



Rejette les demandes de M. [W] tendant à enjoindre à Mme [M] de cesser d'imputer une quelconque somme au titre de la consommation d'électricité dans la cave à défaut de quoi M. [W] sera fondé à refuser de payer sa quote-part de charge au titre de l'électricité des parties communes ainsi qu'à la condamner à procéder au remboursement des charges correspondant à la consommation électrique des caves pour la période de 2018 à 2024 ; 



Rejette la demande formée par M. [W] tendant à la condamnation de Mme [M] à lui rembourser la somme de 324,82 euros au titre du constat établi par un commissaire de justice ;



Rejette la demande de dommages et intérêts formée par Mme [M] au titre d'une procédure abusive ;



Rejette la demande formée par Mme [M] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne Mme [M] à payer à Maître [U], en vertu de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 les sommes de :

' 1 300 euros au titre de la procédure de première instance ;

' 2 500 euros au titre de la procédure d'appel ;



Condamne Mme [M] aux entiers dépens ; 



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la cour d'appel de