Cour d'Appel · 4e chambre civile — 28 mai 2026

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



4e chambre civile



ARRET DU 28 MAI 2026



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 25/02689 - N° Portalis DBVK-V-B7J-QVKO





Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 AVRIL 2025 

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE MONTPELLIER - N° RG F 22/04955





APPELANTE :





Madame [T] [N]

née le 05 Septembre 1965 à [Localité 1] (MAROC)

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER

Représentée par Me Guillaume HALBIQUE, avocat plaidant au barreau de PARIS







INTIME :



Monsieur [V] [F] [H] [Q]

né le 02 Février 1950 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représenté par Me Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER

Substitué par Me Anais MAINAS, avocat au barreau de MONTPELLIER



















Ordonnance de clôture du 24 Février 2026



COMPOSITION DE LA COUR :



En application de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 MARS 2026, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par le même article, devant la cour composée de :



M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre

Mme Marie-José FRANCO, Conseillère

M. Philippe BRUEY, Conseiller

qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Fatima AKOUDAD





ARRET : 



- Contradictoire 



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par M. Philippe BRUEY, Conseiller en remplacement de M. Philippe SOUBEYRAN, président empêché.



 et par Madame Fatima AKOUDAD, Greffier principal.





*

* *





FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :





Par acte notarié du 8 janvier 1999, M. [V] [Q] a acquis en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) un appartement de type F4, élevé d'un étage sur rez-de-chaussée, situé au [Adresse 3], au sein de la [Adresse 3].



Par acte authentique de vente du 10 mai 2016, M. [V] [Q] a vendu ce bien à Mme [T] [N], pour le prix de 134 000 euros.



En décembre 2018, des désordres significatifs sont apparus au niveau du sol du rez-de-chaussée de l'appartement, se manifestant par des fissures et des cassures de carreaux dans le salon et la cuisine.



Ces désordres trouvent leur origine dans un vice affectant la chape sous-jacente au carrelage.



Selon Mme [N], M. [Q] aurait été informé de l'existence de ce vice à l'occasion d'une expertise amiable diligentée en 2007 par la compagnie AXA.



Par ordonnance du 26 novembre 2020, une expertise judiciaire a été ordonnée par le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier.



Mme [A] [O] a déposé son rapport le 15 avril 2022. 



C'est dans ce contexte que, par acte du 7 novembre 2022, Mme [N] a assigné M. [Q] devant le tribunal judiciaire de Montpellier en garantie des vices cachés.



Par jugement du 8 avril 2025, le tribunal judiciaire de Montpellier a : 

- Débouté Mme [N] de l'ensemble de ses demandes, 

- Débouté M. [Q] de sa demande en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive, 

- Condamné Mme [N] aux entiers dépens de l'instance, 

- Condamné Mme [N] à payer à M. [Q] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- Rappelé que l'exécution provisoire est de droit. 



Mme [N] a relevé appel de ce jugement le 20 mai 2025.



Par dernières conclusions remises par voie électronique le 2 février 2026, Mme [N] demande à la cour, sur le fondement des articles 232, 238 et 246 du code de procédure civile, 1641 et 1624 du code civil, de : 


Infirmer le jugement du 8 avril 2025 en ce qu'il a : 

Débouté Mme [N] de l'ensemble de ses demandes, 

Condamné Mme [N] aux entiers dépens de l'instance, 

Condamné Mme [N] à payer à M. [Q] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

Confirmer le jugement du 8 avril 2025 en ce qu'il a débouté M. [Q] de sa demande en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive, 


Statuant à nouveau,


Juger que le vice caché est caractérisé conformément à l'article 1641 du code civil ;

Juger que M. [Q] engage sa responsabilité à l'égard de Mme [N] au titre de la garantie des vices cachés ;

Condamner M. [Q] à lui payer les sommes de :

31 557 euros TTC au titre de la reprise des vices cachés ;

2 000 euros au titre du coût de relogement des locataires ;

1 177 euros au titre de la pose d'un parquet provisoire ;

2 200 euros au titre des frais de déménagement et de garde-meubles ;

Débouter M. [Q] de toutes ses demandes ;

Condamner M. [Q] à payer à Mme [N] la somme de 14 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. [Q] aux dépens, comprenant notamment les frais d'expertise s'élevant à 4 610 euros.




Par dernières conclusions remises par voie électronique le 16 février 2026, M. [Q] demande à la cour, sur le fondement des articles 1240, 1641, 1642 et 1643 du code civil, de: 


Confirmer le jugement du 8 avril 2025 en ce qu'il a : 

Débouté Mme [N] de l'ensemble de ses demandes, 

Condamné Mme [N] aux entiers dépens de l'instance, 

Condamné Mme [N] à payer à M. [Q] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

Infirmer le jugement du 8 avril 2025 en ce qu'il a débouté M. [Q] de sa demande en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive, 


Statuant à nouveau,


Juger que Mme [N] a usé de son droit d'ester en justice de manière abusive,

Condamner Mme [N] au paiement de 5 000 euros au titre des dommages et intérêts en réparation des préjudices qu'elle a fait subir à M. [Q],


En tout état de cause,


Condamner Mme [N] aux dépens d'appel à lui payer la somme de 10 000 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, en sus des condamnations de première instance.




Vu l'ordonnance de clôture du 24 février 2026. 



Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.





MOTIFS



Sur la demande au titre des vices cachés



L'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.



L'article 1643 du code civil dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.



Sur le fondement de ces textes, il incombe à l'acquéreur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères. Il doit, ainsi, établir que la chose vendue est atteinte d'un vice :

- inhérent à la chose et constituant la cause technique des défectuosités,

- présentant un caractère de gravité de nature à porter atteinte à l'usage attendu de la chose,

- existant antérieurement à la vente, au moins en l'état de germe,

- n'étant, au moment de la vente, ni apparent ni connu de lui, le vendeur n'étant pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.



En l'espèce, l'expert judiciaire, Mme [O], a constaté, dans un rapport clair et dépourvu d'ambiguïté dont il convient d'adopter les conclusions et avis techniques, que :


L'appartement situé au [Adresse 3], se compose d'un rez-de-chaussée et d'un étage ;

Il comprend deux chapes distinctes : l'une sur la terrasse et l'autre à l'intérieur ; ces deux chapes n'ayant 'pas obligatoirement été réalisées en même temps' (page 22 du rapport d'expertise judiciaire) ;

Il n'est pas techniquement démontré que ces deux chapes soient de même composition ;

La chape est un élément qui se situe sous le carrelage, donc non visible ;

La chape du rez-de-chaussée est 'd'apparence maigre' (mélange de sable et de gravier 0/6), sa composition présente un aspect très sableux, et manque de saupoudrage de ciment, de sorte qu'elle n'a pas été réalisée conformément aux règles de l'art et se trouve viciée sur l'ensemble du sol du rez-de-chaussée (pages 9 et 10) ;

Ce défaut de composition a provoqué des désordres sur les carreaux du carrelage, se manifestant par un décollements et de la 'casse des carreaux de carrelage du fait de leur fragilité par manque d'adhérence sur le support' (page 10);

L'origine du désordre est une malfaçon dans l'exécution de la chape, imputable à une entreprise dont l'identité est inconnue (page 11) ;

Si quelques carreaux étaient déjà fissurés lors de la visite de l'appartement par Mme [N] avant la vente, les désordres se sont aggravés postérieurement à celle-ci ;

M. [Q] ne pouvait avoir pleine connaissance du vice, l'expertise amiable réalisée en 2007 dans le cadre d'une déclaration de sinistre auprès d'AXA n'ayant diagnostiqué aucun défaut affectant la chape et s'étant limitée à signaler un désordre ponctuel portant sur 3 à 5 carreaux, imputé à un défaut de pose (page 11) ;

M. [Q] a fait réparer ces désordres en 2009 par l'entreprise Gomila ;

Les procès-verbaux d'assemblée générale des copropriétaires du 20 avril 2004 et du 26 avril 2005 n'indiquent pas factuellement qu'il y a eu la réfection de la chape de l'ensemble des appartements de la résidence au titre de la garantie décennale (pages 16 et 17) ;

Le vice n'étant décelable qu'à l''il d'un technicien, M. [Q] ne pouvait en apprécier la portée ou en identifier la composition au moment de la vente ; il ne pouvait donc avoir connaissance du vice dans toute son ampleur (page 21) ;

Le désordre s'est aggravé en 2018 ; le vice (chape trop maigre) ne pouvait être apparent au jour de la vente pour un non sachant (page 22) ;

Le coût des travaux de reprise est de 25 701,63 euros (page 12).




Au regard des conclusions du rapport d'expertise, c'est à juste titre que le premier juge a estimé que la mauvaise foi de M. [V] [Q] n'était pas démontrée en l'espèce.



Il convient de relever que l'acte authentique de vente du 10 mai 2016 stipule que : « l'acquéreur prend le bien dans son état au jour de l'entrée en jouissance, tel qu'il l'a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état de la ou des constructions pouvant exister, du sol ou du sous-sol, vices même cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance cadastrale, toute différence, excédât-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte » (page 8).



Au regard de ces stipulations contractuelles, il appartient à Mme [N] de démontrer la mauvaise foi de M. [Q].



Il sera, à cet égard, observé qu'il ressort de l'expertise judiciaire que les désordres constatés sur le carrelage du rez-de-chaussée de l'appartement trouvent leur origine dans une malfaçon de la chape réalisée lors de la construction de l'immeuble en 1999, soit près de dix-sept ans avant la vente. Cette malfaçon, située structurellement sous le carrelage, n'est pas susceptible d'être détectée par un non professionnel, sa révélation supposant le recours à un technicien spécialisé disposant de moyens d'investigation.



L'expert judiciaire relève que M. [Q] avait connaissance, antérieurement à la vente, de l'existence d'un désordre ponctuel limité à 'une zone de 3 à 5 carreaux fissurés' située sous la montée d'escalier, qui avait fait l'objet d'une expertise amiable en 2007 diligentée auprès de la compagnie AXA. Cette circonstance ne permet toutefois pas d'établir que M. [Q] avait connaissance du vice affectant la chape 'dans toute son ampleur' (page 21). En effet, l'expertise amiable de 2007 avait expressément conclu à un défaut ponctuel et localisé de pose, sans mettre en cause la chape dans son ensemble ni laisser suspecter une malfaçon d'une telle ampleur. Il est, par ailleurs, établi que M. [Q], se conformant aux préconisations de cet expert, avait fait procéder, en 2009, aux réparations nécessaires par l'entreprise Gomila, ce dont la cour déduit qu'il pouvait légitimement et raisonnablement considérer que le désordre avait été efficacement et définitivement traité.



C'est dans ce contexte que Mme [N] soutient que plusieurs éléments démontreraient, selon elle, que M. [Q] ne pouvait ignorer l'étendue réelle du vice au jour de la vente. Ces arguments appellent les observations suivantes.



D'abord, Mme [N] se prévaut de l'état des lieux de sortie du locataire de M. [Q] du 16 novembre 2015, lequel mentionnerait l'existence d'éclats et de carreaux endommagés, pour en déduire que le vendeur ne pouvait ignorer l'ampleur des désordres. La cour écartera cet argument. En effet, la seule présence de quelques éclats de carrelage (dans la cuisine et le WC), telle que mentionnée dans un état des lieux, ne saurait permettre à un non professionnel de suspecter une malfaçon structurelle affectant l'intégralité de la chape du rez-de-chaussée.



Ensuite, Mme [N] verse aux débats trois attestations de résidents de la copropriété, par lesquelles elle entend démontrer que les problèmes affectant la chape étaient notoires et connus de l'ensemble des copropriétaires :


S'agissant de l'attestation de M. [K], ancien locataire de l'appartement n°6 du bâtiment A de 1999 à 2004 puis propriétaire du n°5, elle porte sur des appartements distincts de celui faisant l'objet du litige et ne renseigne donc pas directement sur la situation de M. [Q]. Au surplus, l'expert judiciaire a expressément relevé qu'il n'est pas techniquement démontré que les chapes des différents appartements de la résidence sont de même composition (page 16), de sorte qu'aucune analogie probante ne saurait être utilement établie entre les désordres affectant d'autres lots et ceux affectant l'appartement litigieux.

S'agissant de l'attestation de M. [U], ancien locataire de M. [Q] de septembre 2002 à novembre 2015, il n'allègue à aucun moment l'avoir personnellement informé de l'existence d'un vice, de sorte que son témoignage n'est pas exploitable. Par ailleurs, l'expertise diligentée, en 2007, par le syndicat des copropriétaires avait précisément conclu que l'état du carrelage ne justifiait pas une intervention d'ampleur, confortant ainsi M. [Q] dans la conviction légitime que les désordres constatés revêtaient un caractère purement ponctuel et ne révélaient aucune malfaçon structurelle généralisée ;

S'agissant de l'attestation de M. [S], rédigée de manière unilatérale et non corroborée par une pièce du dossier, elle se heurte à un simple constat : tous les appartements de la résidence n'ont pas fait l'objet d'une réfection de chape en 2007, à commencer par celui de M. [Q] lui-même, ce qui contredit l'allégation selon laquelle la malfaçon aurait affecté l'ensemble des logements des deux bâtiments.






Mme [N] soutient que M. [Q], en sa qualité de membre du conseil syndical et en raison de sa présence ou représentation aux assemblées générales des années 2004, 2005, 2006, 2007, 2008, 2012 et 2014, ne pouvait ignorer l'existence des problèmes de chape affectant la résidence. Toutefois, la connaissance par M. [Q] de problèmes de chape affectant d'autres appartements de la résidence ne saurait valoir connaissance du vice affectant son propre appartement, l'expertise de 2007 ayant expressément exclu que sa chape intérieure soit affectée. 





Mme [N] soutient que la malfaçon affectant la chape de la terrasse, qui a fait l'objet d'une prise en charge au titre de la garantie dommages-ouvrage, serait de même nature que celle affectant la chape du rez-de-chaussée de l'appartement Toutefois, l'expert judiciaire répond que : « il n'est pas techniquement démontré que la chape de la terrasse et la chape de l'appartement sont de même composition » (page 16). Les deux chapes constituent des éléments distincts, qui n'ont pas nécessairement été réalisés dans les mêmes conditions, ni avec les mêmes matériaux. L'existence d'une malfaçon affectant la chape de la terrasse ne saurait dès lors fonder une présomption de connaissance du vice affectant la chape intérieure de l'appartement.















Par conséquent, la cour retient que la malfaçon affectant l'intégralité de la chape du rez-de-chaussée, dissimulée sous le carrelage et indécelable par un non professionnel, n'a pu être identifiée dans sa véritable nature qu'à l'occasion de l'expertise judiciaire de 2022. Le seul document technique dont disposait M. [Q] - le rapport d'expertise amiable de 2007 - s'était borné à conclure à un désordre localisé sans lien établi avec la qualité de la chape dans son ensemble, de sorte qu'il ne pouvait avoir connaissance du vice dans toute son ampleur au jour de la vente. La condition tenant à la connaissance du vice par le vendeur, préalable nécessaire à la mise en 'uvre de la garantie des vices cachés au sens de l'article 1641 du code civil, n'est dès lors pas remplie en l'espèce.



Ainsi, les demandes de Mme [N] sur le fondement de la garantie des vices cachés ne sauraient prospérer en application de la clause exonératoire de garantie ci-dessus rappelée.



C'est donc à bon droit que le premier juge a rejeté ces demandes, la décision entreprise étant confirmée.



Sur la demande reconventionnelle de M. [Q]



Il y a lieu de rejeter la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive de M. [Q], aucun abus de droit d'agir de Mme [N] n'étant démontré en l'espèce. 



Sur les demandes accessoires



Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées. 



Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [N] supportera les dépens d'appel. 









PAR CES MOTIFS



Statuant par arrêt contradictoire,



Confirme le jugement en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Condamne Mme [T] [N] aux dépens d'appel,











Condamne Mme [T] [N] à payer à Mme [E] [X] épouse [R] une somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel,







LE GREFFIER LE CONSEILLER 

EN REMPLACEMENT 

DU PRESIDENT EMPECHE