Cour d'Appel · 3e chambre civile — 28 mai 2026

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



3e chambre civile



ARRET DU 28 MAI 2026



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 22/02885 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PN4X





Décision déférée à la Cour : 

Jugement du 28 MARS 2022 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PERPIGNAN 

N° RG 11/03886





APPELANT :



Monsieur [P] [J]

né le 30 mars 1943 à [Localité 1] 

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Me Pascal GADEL de la SCP GADEL-CAPSIE, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES - non plaidant







INTIMES :



Monsieur [Z] [O] [X]

né le 27 Octobre 1967 

[Adresse 2]

[Localité 3] ESPAGNE

et

Madame [V] [A] [Q]

née le 30 Janvier 1970 

[Adresse 2]

[Localité 3] ESPAGNE

et

Monsieur [T] [E] [U]

né le 12 Juillet 1969 

[Adresse 3]

[Localité 4] ESPAGNE

et

Madame [L] [W] [G]

née le 30 Septembre 1973 

[Adresse 3]

[Localité 4] ESPAGNE

et



Syndicat des copropriétaires de la résidence de l'immeuble sis à [Localité 5] pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS AGENCE PEYROT, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 4] 

[Localité 6]

Représentés par Me Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER et sur l'audience par Me Andie FULACHIER, substituant Me Patrick DAHAN, avocat au barreau de PERPIGNAN



S.A.R.L. PGI 2006

[Adresse 5]

[Localité 2]

Intimée sur appel provoqué - non représentée - assignée le 29 novembre 2022 à étude







Ordonnance de clôture du 02 Mars 2026



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Mars 2026,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Frédéric DENJEAN, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport.



Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M. Frédéric DENJEAN, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles



Greffier lors des débats : Mme Sabine MICHEL





ARRET : 



- rendu par défaut ;



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, Greffière.





EXPOSE DU LITIGE 



Monsieur [P] [J] est propriétaire d'un terrain cadastré section A n°[Cadastre 1] situé à [Adresse 6]'», sur lequel est édifiée une maison. 



Par acte du 31 juillet 2006, monsieur [J] a vendu à la SARL PGI 2006 les parcelles voisines de la sienne, cadastrées section A n°[Cadastre 2] et n°[Cadastre 3]. 



Cet acte comportait également le transfert d'un permis de construire obtenu pour la réalisation d'un immeuble à usage d'habitation sur la parcelle section A n°[Cadastre 3], qui a été construit par la SARL PGI 2006.



Le 22 décembre 2011, la SARL PGI 2006 a vendu à monsieur [Z] [O] [X] et madame [V] [A] [Q] les lots 3 et 8 de l'immeuble.



Par acte du 7 janvier 2013, les consorts [Z] [O] [X] et [V] [A] [Q] ont échangé leur lot 3 avec le lot 2.



Par acte du 7 juillet 2014, la SARL PGI 2006 a vendu à monsieur [T] [E] [U] et madame [L] [W] [G] les lots 3 et 7 de l'immeuble.



Des procès-verbaux de constat dressés par huissier de justice les 18 mars 2010, 6 juillet 2010, et 30 septembre 2010, il ressort que':

- sur la façade nord de son immeuble, la SARL PGI 2006 a crée sept ouvertures fermées par des chassis fixes à verre dormant dont les appuis sont situés à 128 centimètres au-dessus du sol (côté Est) et à 180 centimètres au-dessus du sol (côté Ouest),

- la toiture de cet immeuble bâti présente une avancée de 50 centimètres au-dessus de la propriété [J],

- les eaux pluviales en provenance du toit se déversent sur la propriété [J] créant d'importantes excavations sur celle-ci.



Le 23 septembre 2011, monsieur [J] a saisi le tribunal de grande instance de Perpignan afin de voir la SARL PGI 2006 condamnée sous astreinte à fermer les ouvertures pratiquées dans le mur qui joint immédiatement sa propriété, démolir l'avancée de la toiture construite au-dessus de son terrain et faire cesser le déversement des eaux pluviales sur son terrain.



Par acte du 11 mars 2013, la SARL PGI 2006 a appelé dans la cause monsieur [B] [S], architecte.



La SELARL Brenac, liquidateur au redressement judiciaire de monsieur [B] [S], et la Mutuelle des architectes français (MAF) étaient également appelés en la cause.





Par actes des 7 avril et 7 juillet 2016, monsieur [J] a appelé dans la cause le Syndicat des copropriétaires, la SAS Agence Peyrot en qualité de syndic de la copropriété, les consorts [Z] [O] [X] et [V] [A] [Q], et les consorts [T] [E] [U] et [L] [W] [G].



Ces différentes instances ont été jointes.



Par jugement réputé contradictoire du 28 mars 2022, le tribunal judiciaire de Perpignan a : 

-Dit irrecevable l'action exercée par monsieur [J] contre la SAS Agence Peyrot,

-Dit irrecevable l'action exercée par monsieur [J] contre la SARL PGI 2006,

-Débouté monsieur [J] de l'ensemble de ses autres demandes,

-Dit irrecevable l'action exercée par monsieur [S] contre la SARL PGI 2006,

-Condamné monsieur [J] à payer à la SARL PGI 2006 une indemnité de 2 000 euros pour procédure abusive,

-Condamné monsieur [J] à payer à la SAS Agence Peyrot une indemnité de 2 000 euros pour procédure abusive,

-Condamné monsieur [J] aux dépens de l'instance,

-Condamné monsieur [J] à verser à la SARL PGI 2006, au syndicat des copropriétaires, à la SAS Agence Peyrot, à monsieur [S] et la MAF une somme de 1 000 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

-Débouté les parties de toute autre demande.



Par déclaration d'appel enregistrée par le greffe le 30 mai 2022, monsieur [P] [J] a régulièrement relevé appel de ce jugement. 



Par ses conclusions enregistrées au greffe le 24 février 2026, monsieur [P] [J] sollicite la réformation du jugement en ce qu'il':

''Dit irrecevable l'action exercée par monsieur [J] contre la SARL PGI 2006,

''Débouté monsieur [J] de l'ensemble de ses autres demandes,

''Condamné monsieur [J] à payer à la SARL PGI 2006 une indemnité de 2 000 euros pour procédure abusive,

''Condamné monsieur [J] à payer à la SAS Agence Peyrot une indemnité de 2 000 euros pour procédure abusive,

''Condamné monsieur [J] aux dépens de l'instance,

''Condamné monsieur [J] à verser à la SARL PGI 2006, au syndicat des copropriétaires, à la SAS Agence Peyrot, monsieur [S] et la MAF une somme de 1 000 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Et pour ce,



''Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à [Localité 5] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS Agence Peyrot et, en tant que de besoin, les consorts [Z] [O] [X] et [V] [A] [Q], et les consorts [T] [E] [U] et [L] [W] [G]. sous astreinte ferme et définitive de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, à fermer les fenêtres, ouvertures et jours donnant directement sur le fonds [J],



''Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à [Localité 5] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS Agence Peyrot. sous astreinte ferme et définitive de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, à démolir l'avancée de la toiture construite en surplomb du fonds [J], et à faire cesser le déversement des eaux de toiture sur le fonds [J].



''Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à [Localité 5] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS Agence Peyrot, les consorts [Z] [O] [X] et [V] [A] [Q], et les consorts [T] [E] [U] et [L] [W] [G] à payer à monsieur [P] [J] la somme de 6 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.



Par leurs conclusions enregistrées au greffe le 24 février 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à [Localité 5], les consorts [Z] [O] [X] et [V] [A] [Q], et les consorts [T] [E] [U] et [L] [W] [G], demandent à la cour au principal de confirmer en son entier le jugement déféré, subsidiairement il est renvoyé aux conclusions des parties, et reconventionnellement de condamner monsieur [J] ou toute partie succombant à porter et payer au syndicat des copropriétaires et à chacun des copropriétaires la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.



La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance en date du 02 mars 2026.



Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux conclusions des parties. 





MOTIFS



L'article 686 du code civil énonce qu'il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble ' L'usage et l'étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue.



Le tribunal'indique que :

-L'acte de vente intervenu le 31 juillet 2006 entre monsieur [J] et la SARL PGI 2006 rappelle en page 9 que le vendeur déclare avoir obtenu l'autorisation du transfert au nom de l'acquéreur, le 19 juillet 2006, du permis de construire qu'il avait obtenu le 23 octobre 2003.



-Il ressort des pièces annexées aux permis de construire et permis modificatif produits aux débats ' que ces autorisations administratives prévoient de manière précise l'implantation et les caractéristiques de l'immeuble dont la construction a été envisagée à l'époque, l'ensemble de ces pièces étant revêtues de la signature de monsieur [J].



-La construction de l'édifice litigieux a été approuvée par monsieur [J] dès la signature de l'acte authentique de vente en 2006.

Monsieur [J] ne rapporte pas la preuve que l'édifice actuel ne serait pas conforme au permis de construire initial et modificatif qu'il a lui-même sollicités.



-Monsieur [J] n'est pas fondé à se prévaloir du non-respect par les défendeurs des règles relatives aux vues, distance et servitudes d'écoulement des eaux, puisque la situation des lieux résulte de la destination qu'il leur a lui-même donnée.



Monsieur [J] soutient que :

Ses demandes trouvent leur fondement dans les dispositions des articles 676, 677, et 681 du code civil.



-La construction de l'immeuble litigieux sur la limite divisoire est établie de manière non contestable.



-Il n'est pas contesté que la toiture comporte une avancée de 50 cm au-dessus de la propriété [J], sur laquelle se déversent les eaux pluviales en provenance du toit de l'immeuble.



-L'avancée du toit, l'absence d'écoulement d'eau vers la voie publique, l'implantation d'ouvertures à une hauteur ne respectant pas les règles du code civil, sont établies.



-Les photographies jointes aux constats d'huissier versés aux débats montrent la réalité de la situation dénoncée.



-L'article 693 du code civil est inapplicable car l'état de fait apparent, caractéristique de la destination du père de famille, doit exister au moment de la division du fonds.



-Le tranfert de l'autorisation de construire obtenue par monsieur [J] au bénéfice de la SARL PGI 2006 ne constitue pas une autorisation donnée à l'acquéreur de faire litière des règles issues du code civil en matière de servitude.



- Si les caractéristiques de l'ouvrage réalisé en conformité avec le permis de construire peuvent s'imposer au cédant de l'autorisation s'agissant des prescriptions d'urbanisme, en revanche tel n'est pas le cas des règles de droit privé.



-Il appartient au bénéficiaire cessionnaire du permis de construire d'adapter l'ouvrage au regard de la situation nouvellement créée.



-Le permis de construire ne saurait être considéré comme formant le titre constitutif d'une servitude.



-Il ne saurait être reproché à monsieur [J] de manquer à l'obligation d'exécution de bonne foi des conventions.



Les intimés soutiennent notamment que : 

-Le permis de construire a été déposé et obtenu par monsieur [J] lui-même.



-Monsieur [J] a cédé non seulement le terrain mais aussi le permis de construire et le permis modificatif (voir page 9 de l'acte de cession)



-Préalablement à la vente, l'autorisation de transfert du permis a été sollicitée pour que l'acquéreur achète avec la certitude de pouvoir bâtir la construction litigieuse conformément au projet que le cédant renonçait à mener.



- Il est évident que ce projet était déterminant du consentement de l'acquéreur, le vendeur ayant consenti aussi une servitude de passage et validé l'emplacement des ouvertures et fenêtres sur la façade.



- Monsieur [J] a cédé la parcelle et les droits inhérents au permis de construire qui faisaient partie intégrante du périmètre de la cession.



- Les conventions doivent être exécutées de bonne foi, il apparaît à l'évidence qu'en transférant le permis de construire à la société PGI 2006, monsieur [J] a autorisé celle-ci à édifier l'immeuble selon ses propres plans établis avant la vente.



- L'acte de cession, en ce compris la cession du permis de construire et de l'ensemble du projet, constitue un titre au sens des dispositions de l'article 686 du code civil.



Il apparaît que':

Le permis de construire modificatif a été accordé le 30 mai 2006 pour le projet décrit dans la demande de monsieur [P] [J].



Le transfert du permis de construire modificatif accordé le 30 mai 2006 a été effectué le 19 juillet 2006 au profit de la SARL PGI 2006, donc préalablement à la vente.





L'acte notarié de vente par monsieur [P] [J] à la SARL PGI 2006 précise que le vendeur déclare avoir obtenu l'autorisation du transfert au nom de l'acquéreur.



Monsieur [P] [J], vendeur nécessairement de bonne foi, ne peut postérieurement à la vente du fonds grevé d'un permis de construire, invoquer des articles du code civil en contradiction avec les servitudes d'écoulement et de vue qu'il a de fait consenti moyennant finance, sauf à dénaturer la convention.



Le premier juge précise justement que Monsieur [J] ne rapporte pas la preuve que l'édifice actuel ne serait pas conforme au permis de construire initial et modificatif qu'il a lui-même sollicités.



Monsieur [J] prétend à tort que le tranfert de l'autorisation de construire obtenue par ses soins au bénéfice de la SARL PGI 2006 ne constitue pas une autorisation donnée à l'acquéreur de faire fi des règles du code civil en matière de servitude, car il s'agit au contraire en l'état du respect des règles conventionnelles consenties dans l'acte de vente, qui s'imposent comme la loi des parties dès lors qu'elles ne sont pas contraires à l'ordre public.



Affirmer le contraire reviendrait à dénaturer la convention qui tient lieu de loi pour monsieur [J], qui ne conteste nullement la mention dans l'acte de vente du transfert du permis de construire, dont les caractéristiques ne peuvent de bonne foi être contestées postérieurement à la vente.



Monsieur [J] qui manifestement regrette son engagement contractuel ne peut à posteriori le contester sauf à dénaturer la convention.



La SARL PGI 2006 a bien acquis le terrain au regard des droits découlant du permis de construire déposé et cédé par monsieur [J], qui ainsi a accepté les servitudes en découlant.



Le tribunal a valablement décidé que monsieur [J] n'est pas fondé à se prévaloir du non-respect des règles relatives aux vues, distance et servitudes d'écoulement des eaux, puisque la situation des lieux résulte de la destination qu'il leur a lui-même donnée.



Par conséquent, le jugement sera confirmé en ses dispositions. 



Partie perdante, monsieur [J] sera condamné aux entiers dépens d'appel conformément à l'article 696 du code de procédure civile.











PAR CES MOTIFS 



La cour, 



Confirme le jugement en ses dispositions,



Y ajoutant,



Condamne monsieur [P] [J] à payer la somme de 1 500 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à [Localité 5], de 1 500 euros aux consorts [Z] [O] [X] et [V] [A] [Q], de 1 500 euros aux consorts [T] [E] [U] et [L] [W] [G], au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne aux entiers dépens d'appel sur le fondement de l'article 696 du code de procédure civile.



Le greffier, Le président,