Cour d'Appel · 3e chambre civile — 28 mai 2026

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



3e chambre civile



ARRET DU 28 MAI 2026



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 22/00711 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PJXJ



Décision déférée à la Cour : 

Jugement du 17 JANVIER 2022 

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 1] 

N° RG 19/01177



APPELANTS :



Madame [G] [H]

née le [Date naissance 1] 1955 à [Localité 2] (34)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

et 

Monsieur [L] [H]

né le [Date naissance 2] 1955 à [Localité 4] (34)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentés par Me Xavier LAFON de la SCP LAFON PORTES, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant substitué par Me Laurent PORTES avocat de la SCP LAFON PORTES, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant





INTIMES :



Maître [I] [X] [F]

[Adresse 2]

[Localité 5]

et

Compagnie d'assurance [1] prise en la personne de son représentant légal en exercice 

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentés par Me Gilles LASRY de la SCP D'AVOCATS BRUGUES - LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant



Monsieur [Y] [Q] en sa qualité d'agent immobilier, immatriculé au RCS de [Localité 1] sous le n° [N° SIREN/SIRET 1], 

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représenté par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant substitué par Me Jean philippe DOMMEE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant





Ordonnance de clôture du 04 Mars 2026



COMPOSITION DE LA COUR :



En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 mars 2026, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :



M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Hélène ALBESA





ARRET : 



- contradictoire 



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Hélène ALBESA, greffier.





*

* *







EXPOSE DU LITIGE :



Les époux [H] ont constitué la SCI [H] par acte de Maître [X] [F] du 27 novembre 2000, dont l'objet social est l'acquisition de tous terrains et de tous immeubles, l'administration et l'exploitation par location, bail à construction ou autrement des biens.



Par acte de Maître [X] [F] du 27 avril 2001, Madame [O] a vendu à la SCI [H] un immeuble sis [Adresse 5] à Béziers pour un prix de 117 385,74 euros.



Les époux [H] ont signé pour plusieurs appartements de l'immeuble une convention avec l'ANAH leur permettant d'obtenir sous condition des subventions pour la réalisation de travaux de réhabilitation et de rénovation ainsi que de bénéficier d'une réduction d'impôt de 30 %. En contrepartie, les propriétaires s'engageaient à louer leurs appartements à un niveau déterminé par l'ANAH pour une durée de 6 ou 9 ans.



En application de l'article 31 du code général des impôts, la mutation à titre onéreux de la pleine propriété de l'usufruit du logement pendant la période de l'engagement entraîne la déchéance de la déduction spécifique de 30 % et la remise en cause de l'avantage fiscal procuré.



Quelques années plus tard, la SCI [H] a voulu vendre l'immeuble.



Elle a régularisé avec Monsieur [Y] [Q], agent immobilier, un mandat de vente le 21 février 2013.



Le 13 avril 2013 est intervenu par l'intermédiaire de Monsieur [Y] [Q] un compromis de vente aux termes duquel la SCI [H] s'engageait à vendre à Monsieur [V] l'immeuble sis à Béziers pour un prix de 510 000 euros.



Par acte de Maître [X] [F] du 3 septembre 2013 a été signé par la SCI [H] et la SCI [2] l'acte de vente portant sur l'immeuble de Béziers pour un prix de 510 000 euros.



Suite à cette vente, les services fiscaux procédaient à un redressement au titre de l'impôt sur le revenu des époux [H] détenteurs de 100 % du capital social de la SCI.



L'administration fiscale a procédé à un rappel d'impôt sur le revenu de 11 135 euros ainsi qu'un rappel de prélèvements sociaux d'un montant de 7 302 euros, en ce compris les pénalités de retard, soit un total de 18 437 euros dont les époux [H] se sont acquittés.



Par acte d'huissier en date du 13 mai 2019, les époux [H] ont saisi le tribunal de grande instance de Béziers à l'encontre de Maître [I] [X] [F], de la SAS [3] dénommée [4], et de Monsieur [Y] [Q] afin de les voir condamner in solidum à des dommages et intérêts pour la non-exécution de leur obligation d'information sur les conséquences fiscales de la vente de leurs biens immobiliers avant l'expiration de la période d'engagement auprès de l'[5]. 



La société [4] a fait conclure qu'elle n'était pas l'assureur de Maître [X] [F], qu'elle était seulement courtier en assurances. Elle indiquait que l'assureur de Maître [X] [F] était la [6].



Par acte en date du 16 octobre 2020, informés de l'identité du véritable assureur de Maître [I] [X] [F], les époux [H] assignaient en intervention forcée par devant le tribunal judiciaire de Béziers, la société d'Assurance Mutuelle [7] aux fins de la voir condamner in solidum avec Maître [X] [F] et Monsieur [Y] [Q] au paiement de la somme de 18 437 euros au titre de dommages et intérêts ainsi qu'à celle de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Par jugement contradictoire du 17 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Béziers a : 

- Mis hors de cause la SAS [3] dénommée [8],

- Débouté les époux [H] de leurs entières demandes,

- Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamné in solidum les époux [H] aux entiers dépens de l'instance.



Par déclaration d'appel enregistrée par le greffe le 4 février 2022, les époux [H] ont régulièrement relevé appel de ce jugement. 



Par conclusions enregistrées au greffe le 28 avril 2022, ils sollicitent la confirmation du jugement sauf en ce qu'il a dit et jugé qu'ils ne justifiaient pas d'un préjudice direct et certain résultant de la perte d'une chance raisonnable d'obtenir la totalité des avantages fiscaux consentis lors des différentes phases de rénovation de l'immeuble vendu. Ils demandent à la cour de :



- Condamner in solidum Monsieur [Y] [Q], Maître [I] [X] [F] et la société d'assurance mutuelle [7] à leur payer la somme de 16 389 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par eux du fait de la perte de chance de bénéficier de la totalité des avantages fiscaux liés au conventionnement [5] ;

- Condamner in solidum Monsieur [Y] [Q], Maître [I] [X] [F] et la société d'assurance mutuelle [7] à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Les condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Par conclusions enregistrées au greffe le 13 juillet 2022, Monsieur [Y] [Q] demande à la cour de réformer le jugement dont appel uniquement en ce qu'il a retenu l'existence d'une faute de sa part, et de confirmer le jugement pour le surplus. Il demande notamment à la cour de :





- Débouter purement et simplement les époux [H] de l'intégralité de leurs demandes ;

- Condamner les époux [H] à lui payer une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.



Par conclusions enregistrées au greffe le 28 juin 2022, Maître [I] [X] [F] et la société d'Assurances Mutuelles [7] demandent à la cour de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté les époux [H] de toutes leurs demandes, et de :



- Débouter les époux [H] de leurs demandes ;

- Les condamner à lui payer la somme de 3 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Les condamner aux entiers dépens.



MOTIFS DE L'ARRÊT :



Sur la faute de l'agent immobilier :



L'agent immobilier est tenu non seulement d'une obligation d'information mais également d'une obligation de se renseigner activement sur les caractéristiques du bien.



Il engage en conséquence sa responsabilité s'il s'abstient de vérifier une information accessible, techniquement identifiable par un professionnel et déterminante pour l'acquéreur.



En l'espèce, force est de constater que Monsieur [Y] [Q] n'a effectué aucune recherche alors que l'existence d'une convention [5] était facilement vérifiable, via notamment les documents des vendeurs ou les pièces administratives.



Il ne peut donc se contenter d'affirmer qu'il n'avait pas été informé par les vendeurs de l'existence de conventions [5] alors même qu'un minimum d'investigations lui aurait permis d'en prendre connaissance, étant relevé en outre qu'en sa qualité de professionnel normalement diligent, il aurait dû s'interroger compte tenu d'un certain nombre d'indices qu'il ne pouvait pas ignorer, à savoir l'existence de logements loués ou de travaux d'amélioration subventionnés.



En tout état de cause, l'éventuelle connaissance des vendeurs des conséquences fiscales attachées à la vente de leur bien invoquée par l'agent immobilier ne déchargeait pas ce dernier de son obligation de renseignement et d'information de ses clients alors même que s'il n'est pas un expert fiscal, la recherche de l'existence d'une convention [5] relevait de diligences normales pour un professionnel de l'immobilier et ne nécessitait de sa part aucune compétence particulière.







Compte tenu de ses éléments, le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu la faute commise par l'agent immobilier, Monsieur [Y] [Q], résultant de l'inexécution de son obligation de renseignement et d'information envers ses clients.



Sur la faute du notaire :



En l'espèce, il appartenait au notaire, Maître [X] [F], lors de la réitération de la vente par acte authentique, d'attirer l'attention des vendeurs sur les conséquences fiscales de celle-ci et notamment sur la perte des avantages fiscaux dont ils avaient pu bénéficier, d'autant plus que le notaire avait connaissance du conventionnement [5] visé en page 25 de son acte qui reprend les obligations mises à la charge du propriétaire de l'immeuble en vertu de celui-ci mais sans qu'il soit porté mention des conséquences fiscales pour le vendeur en cas de vente du bien avant l'expiration des périodes d'engagement.



Maître [X] [F] ne justifie donc pas avoir rempli son obligation d'information à l'égard des vendeurs, de sorte que sa responsabilité civile professionnelle sera retenue à ce titre.



Le jugement sera confirmé de ce chef.



Sur le préjudice :



Le préjudice invoqué par les époux [H] résulte du redressement fiscal au titre de leur impôt sur les revenus consistant en :



- un rappel d'impôt sur le revenu de 11 135 euros en ce compris les pénalités comprenant les majorations de retard et les majorations au titre de l'article 1758 A du CGI ;

- un rappel de prélèvements sociaux d'un montant de 7 302 euros en ce compris les pénalités de retard ;



soit un total d'un montant de 18 437 euros dont ils se sont acquittés.



Les époux [H] soutiennent que s'ils avaient été informés des conséquences fiscales de la vente et de la perte de l'avantage fiscal lié à la cession de l'immeuble avant le terme des engagements souscrits auprès de l'ANAH, ils auraient attendu le terme des engagements souscrits auprès de cette dernière pour procéder à la vente de leur bien, ce qui aurait éviter d'une part la réintégration dans leur assiette de l'impôt sur les revenus d'une partie des loyers et d'autre part, une diminution de l'impôt au titre de la plus-value dans la mesure où ils auraient été propriétaires du bien pour une durée plus longue.



En l'espèce, le préjudice des vendeurs ne peut s'analyser que dans la perte de chance de ne pas régulariser la vente, étant rappelé que le préjudice tiré d'une perte de chance ne peut être indemnisé à 100 %.



D'une part, le tribunal a justement relevé que si la convention intervenue le 14 août 2007 respectait le délai de 6 ans, le redressement fiscal restait cependant maintenu en raison du non-respect du plafond de loyer au mètre carré prévu dans la convention.



Ce redressement constitue donc une part du préjudice qui n'est pas liée aux fautes commises par le notaire et l'agent immobilier, le montant du préjudice qui leur est imputable étant en conséquence ramené par les époux [H] à la somme de 16 389 euros.



D'autre part, il convient d'évaluer la perte de chance pour les époux [H] de ne pas régulariser la vente le 3 septembre 2013 et d'éviter un redressement fiscal en comparant les avantages qui auraient été tirés du recul de cette vente de quatre années pour obtenir la totalité des avantages fiscaux et l'avantage financier résultant de la vente litigieuse.



En l'espèce, il résulte de l'acte de vente du 27 avril 2001 que l'immeuble a été vendu aux époux [H] pour le prix de 117 385,74 euros et que ces derniers l'ont revendu le 3 septembre 2013 à la SCI [2] pour un prix de 510 000 euros, soit 392 615 euros de plus que le prix d'achat.



Si les époux [H] relèvent à juste titre qu'après déduction de la commission de l'agent immobilier, ils n'ont perçu que la somme de 480 000 euros et qu'ils ont procédé à de nombreux travaux d'améliorations dans le cadre des conventions [5] dont le montant n'est cependant pas justifié, il n'en reste pas moins que la vente réalisée en 2013 à un prix supérieur de 10 000 euros au prix du mandat et pour un montant très supérieur au prix d'achat restait particulièrement avantageuse pour les vendeurs, de sorte qu'une perte de 16 389 euros résultant du redressement fiscal n'aurait pas nécessairement incité les époux [H] à différer la vente de plusieurs années et à attendre l'expiration des engagements souscrits auprès de l'[5].



Il en résulte que la perte de chance pour les époux [H] de ne pas régulariser la vente en 2013 pour bénéficier de la totalité des avantages fiscaux consentis est en l'espèce limitée et peut être évaluée à 20 %, leur préjudice résultant de la faute du notaire et de l'agent immobilier pouvant en conséquence être évalué à la somme de 3 277,80 euros, soit 16 389 euros x 20 %.



Par conséquent, il convient de condamner in solidum Maître [I] [X] [F] et la société d'assurances mutuelles [7] et Monsieur [Y] [Q] à payer à Monsieur [L] [H] et Madame [G] [H] la somme de 3 277,80 euros à titre de dommages et intérêts.



PAR CES MOTIFS :



La cour,



Infirme le jugement sauf en ce qu'il a mis hors de cause la SAS [3] dénommée [8] ;



Statuant à nouveau,



Condamne in solidum Maître [I] [X] [F] et la société d'assurances mutuelles [7] et Monsieur [Y] [Q] à payer à Monsieur [L] [H] et Madame [G] [H] la somme de 3 277,80 euros à titre de dommages et intérêts ;



Condamne in solidum Maître [I] [X] [F] et la société d'assurances mutuelles [7] et Monsieur [Y] [Q] à payer à Monsieur [L] [H] et Madame [G] [H] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour leurs frais engagés en première instance et en appel ;



Condamne in solidum Maître [I] [X] [F] et la société d'assurances mutuelles [7] et Monsieur [Y] [Q] aux entiers dépens de première instance et d'appel.



 le greffier le président