Cour d'Appel · 3e chambre civile — 28 mai 2026

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



3e chambre civile



ARRET DU 28 MAI 2026



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 22/00585 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PJQA



Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 JANVIER 2022 

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE PERPIGNAN 

N° RG 19/00347





APPELANTE :



S.C.I. JORGIL 34

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Me Florent ESQUIROL, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES





INTIMES :



Monsieur [O] [X]

né le 20 Mars 1978 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

et

Madame [V] [A] épouse [X]

née le 28 Octobre 1978 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentés par Me Bruno FITA de la SCP FITA-BRUZI, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES substitué par Me Lisa JACQUET MOREY, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES



Monsieur [F] [S]

né le 17 Mars 1964 à [Localité 3] (66)

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par Me Olivier REDON de la SCP DONNADIEU-REDON-CLARET-ARIES-ANDRE, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant non plaidant



Ordonnance de clôture du 04 Mars 2026



COMPOSITION DE LA COUR :



En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 mars 2026, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :



M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Hélène ALBESA











ARRET : 



- contradictoire 



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Hélène ALBESA, greffier.





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* *





EXPOSE DU LITIGE 



La SCI Jorgil 34 a fait l'acquisition, le 26 septembre 1990, d'un ensemble immobilier édifié à [Localité 3] au n°[Adresse 4].



L'état descriptif de division et le règlement de copropriété ont été établis le 17 août 2006. A l'époque, le bien était composé de sept lots.



Les 5 mai 2009 et 12 octobre 2011, la SCI Jorgil 34 a modifié cet état descriptif de division afin de tenir compte des travaux entrepris pour la création d'appartements achevés en 2011.



Par acte du 4 avril 2013, la SCI Jorgil 34 vend un appartement à Madame [I] [Q].



Madame [I] [Q], propriétaire d'un autre lot dans le même immeuble, se trouve affectée par des infiltrations d'eau. Elle fait délivrer une assignation en référé le 21 avril 2016 à la SCI Jorgil 34 en qualité de vendeur, au syndicat des copropriétaires s'agissant des désordres provenant des parties communes, et à Monsieur [S] en sa qualité de maçon, afin que soit organisée une expertise.



Suivant ordonnance de référé en date du 8 juin 2016, Madame [I] [Q] a obtenu la désignation d'un expert judiciaire, Monsieur [M] [W], lequel a déposé son rapport le 27 octobre 2017.



Par acte du 11 août 2016, la SCI Jorgil 34 vend aux époux [X] le lot n°17 consistant en un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 3], appartement dépendant d'un immeuble en copropriété, Monsieur [N] [P], associé au sein de la SCI, étant le syndic bénévole.



Le 2 janvier 2019, les époux [X] ont assigné la SCI Jorgi 34 devant le tribunal de grande instance de Perpignan, avec exécution provisoire, afin notamment de :


Condamner la SCI Jorgil 34 au paiement de la somme de 20 000 euros,

Dire que la négligence de la SCI Jorgil 34 en sa qualité de syndic justifie sa condamnation au paiement d'une somme de 2 500 euros,

Condamner la SCI Jorgil 34 aux dépens ainsi qu'à lui verser 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.




Le 29 octobre 2019, la SCI Jorgil 34 a appelé dans la cause Monsieur [F] [S], en sa qualité d'entrepreneur ayant réalisé les travaux.



Par jugement contradictoire en date du 17 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Perpignan a notamment : 


Dit que les époux [X] sont recevables à agir contre la SCI Jorgil 34 en garantie d'un vice caché,

Dit que les époux [X] sont irrecevables à agir contre la SCI Jorgil 34 en sa qualité de syndic bénévole de la copropriété, 

Dit que l'immeuble cédé le 11 août 2016 par la SCI Jorgil 34 aux époux [X] présentait un vice caché affectant la toiture,

Condamné la SCI Jorgil 34 à payer aux époux [X] une somme de 20 000 euros à titre de restitution du prix de vente,

Condamné la SCI Jorgil 34 aux dépens de l'instance,

Condamné la SCI Jorgil 34 à indemniser les époux [X] de leurs frais irrépétibles à hauteur de 2 500 euros,

Condamné la SCI Jorgil 34 à verser à Monsieur [F] [S] une somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Débouté les parties de toute autre demande.




Par déclaration d'appel enregistrée par le greffe le 31 janvier 2022, la SCI Jorgil 34 a régulièrement relevé appel de ce jugement. 



Par conclusions remises au greffe le 6 juillet 2022, les époux [X] ont saisi le conseiller de la mise en état d'un incident de radiation de l'appel. 



Par courrier du 13 mars 2023, la SCI Jorgil 34 a remis à leur conseil Maître [T] [R] un chèque de 22 500 euros établi le 7 mars 2023 en règlement des sommes dues à l'ordre de la CARPA.



Par ordonnance sur requête en date du 14 décembre 2023, le conseiller de la mise en état de la cour d'appel de Montpellier a notamment :


Constaté que les époux [X] se sont désistés de leur incident par conclusions déposées au greffe le 8 novembre 2023,

Dit que l'instance d'incident est éteinte et que le conseiller de la mise en état est dessaisi de cet incident,

Dit que les dépens de la procédure d'incident seront mis à la charge de la SCI Jorgil 34. 




Par ses conclusions enregistrées au greffe le 3 février 2026, la SCI Jorgil 34 sollicite l'infirmation ou la réformation du jugement sauf en ce qu'il a déclaré irrecevable l'action des consorts [X] en responsabilité contre elle en sa qualité de syndic bénévole. Elle demande notamment à la cour de :

In limine litis, 


Déclarer irrecevable car forclose l'action des époux [X],


Subsidiairement,


Débouter les époux [X] de l'ensemble de leurs demandes,


Plus subsidiairement,


Débouter les époux [X] en ce qu'ils ne démontrent pas l'existence d'un préjudice indemnisable,


Encore plus subsidiairement,


Condamner Monsieur [F] [S] à la relever et garantir de toute condamnation,

Condamner les époux [X] et Monsieur [F] [S], au paiement de la somme de 6 000 euros chacun par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de procédure.




Par ses conclusions enregistrées au greffe le 26 janvier 2026, Monsieur [F] [S] demande à la cour de confirmer le jugement attaqué de son chef, et demande notamment à la cour de :


Débouter la SCI Jorgil 34 de ses demandes à son encontre

Condamner la SCI Jorgil 34 à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamner la SCI Jorgil 34, aux dépens de première instance et de ceux d'appel dont distraction, pour ces derniers, au profit de l'AIARPI Eleom Avocats représentée par la SCP Donnadieu Brihi Redon Claret Aries Andre, société d'avocats inscrite aux barreaux des Pyrénées-Orientales et de Paris, agissant par Maître Olivier Redon, en vertu des dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.




Par leurs conclusions enregistrées au greffe le 6 juillet 2022, les époux [X] demandent à la cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions et demandent à la cour de :


Condamner la SCI Jorgil 34 à leur payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

La condamner aux entiers dépens de l'instance.




La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance en date du 4 mars 2026.



Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux conclusions des parties. 



MOTIFS :

Sur la forclusion de l'action des époux [X]

La SCI Jorgil 34 conteste les motifs du premier jugement qui retient que les époux [X] n'auraient pas été informés lors de PV d'AG du 25 octobre 2016 celui-ci ne mentionnerait 'aucun échange' sur le pré-rapport du 6 septembre 2016 et sur la nécessité de remplacer la toiture.



Le premier juge en déduit que l'information ne serait intervenue qu'au dépôt du rapport définitif (27 octobre 2017), communiqué par Mme [Q].



Toutefois, en cause d'appel, la SCI Jorgil 34 n'apporte aucun élément accréditant sa thèse: le PV d'AG est toujours aussi taisant sur un élément aussi important qui consiste en la réfection de la toiture, quant à l'acte authentique de vente du 11 aout 2016, s'il mentionne bien l'existence d'une copropriété dont le syndic était M. [P] il n'est nullement mentionné une information par la SCI Jorgil de la nécessaire réparation de la toiture et d'ailleurs les PV des dernières assemblées générales sont mentionnées sans annexes ni de l'état délivré par le syndic.

Bien plus, le vendeur n'informe pas de l'existence d'une procédure de référé du fait d'importantes inflitrations par le toit, initiée par une autre copropriétaire, Mme [Q], depuis le 21 avril 2016.



En conséquence, le seul élément fiable pour faire courrir le délai biennal de forclusion est la révélation des désordres et réparations affectant la toiture lors du dépôt du rapport définitif d'expertise judiciaire, le 27 octobre 2017, dont les époux [X] reconnaissent avoir eu connaissance, car communiqué par Madame [Q].



Le constat du premier juge sera donc confirmé : le délai biennal de forclusion expirait donc le 27 octobre 2019 et a été interrompu par l'assignation au fond effectuée par Monsieur et Madame [X] le 2 janvier 2019, aucune forclusion ne peut intervenir, l'action garantie des vices cachés est recevable.



Sur la garantie des vices cachés



Comme il a été rappelé précédemment, une procédure judiciaire d'expertise était en cours depuis le 21 avril 2016, suite d'ailleurs à de nombreuses infiltrations depuis le 5 novembre 2013 qui a abouti à l'intervention à de multiples reprises d'un artisan, M. [S] qui a d'ailleurs établi des factures au nom de la SCI Jorgil.



Dès lors il n'est pas pertinent pour la SCI Jorgil d'invoquer la clause d'exclusion de garantie prévue dans l'acte authentique de vente, car elle a été établie en fraude des droits des acquéreurs, et ce en toute connaissance de la part de la venderesse.



Il est donc bien évident que la SCI Jorgil connaissait parfaitement les désordres affectant la toiture et est restée volontairement taisante sur cette situation au moment de la vente.

Le jugement de première instance sera confirmé sur ce point, les désordres affectant la toiture rendent l'ouvrage impropre à sa destination et présentent le catactère de gravité prévu à l'article 1641 du code civil.



Sur le montant de 20 000 euros



LA SCI Jorgil estime que les acquéreurs devaient s'attendre a refaire la toiture, alors même qu'elle plaide qu'elle ignorait les dégradations affectant celle-ci, ce qui ne manque pas d'incohérence.



En réalité, la SCI Jorgil a restauré cet immeuble en 2011 en créant des appartements et devait donc connaître l'état de la toiture, sauf par elle à se retourner contre les professionnels qui ont réalisé ces travaux complets de restauration avec mofification de l'état descriptif de division.



L'expert judiciaire évalue les travaux de réfection de la toiture à 41 868,42 euros auxquels s'ajoutent les frais de maîtrise d'oeuvre pour mettre fin à ce désordre qui rend l'immeuble impropre à sa destination et affecte l'un des élements constitutif de l'immeuble.



Ainsi la copropriété a retenu le devis MCRC pour un montant de 37 378 euros et a dû en sus de la participation de chaque copropriétaire prendre un emprunt de 21 875 euros dont les époux [X] assument un montant de 15 400 euros le 26 octobre 2018.



Ce montant doit être augmenté des intérêts contractuels sur 7 ans.



Toutefois, les époux [X] n'apportent aucun élement pour déterminer ce taux contractuel, ce sera donc l'intérêt au taux légal qui sera appliqué sur cette somme à compter de la vente.



Le jugement sera infimé en ce sens.



Sur l'appel en garantie à l'égard de M. [S]



Il sera rappelé le périmètre de l'intervention de M. [S]. En décembre 2013, celui-ci est intervenu d'urgence à la demande de la SCI Jorgil.



Il a procédé à des travaux conservatoires d'étanchéité sur la toiture en raison d'un dégât des eaux ayant été constaté dans l'immeuble qu'il facturait 235,40 euros TTC correspondant à des travaux conservatoires au niveau de certaines tuiles, ainsi qu'au niveau du faîtage, au moyen d'un produit 'Dip étanche'. 



L'expertise judiciaire était contradictoire à l'égard de M. [S] et l'expertise détermine que M. [S] est intervenu à plusieurs reprises dans l'immeuble: dans l'appartement de Mme [Q] pour réaliser des travaux d'aménagements intérieurs et à deux reprises pour réaliser des travaux ponctuels sur la toiture :

- l'étanchéité de la toiture faitage pour 235,40 euros TTC ( Dip étanche) en 2013,

- étanchéité du solin côté voisin et faîtage pour 660 euros TTC en 2015 (facture du 11/11/2015).



L'expert caractérise l'intervention de M. [S] comme 'des mesures conservatoires à moindre coût à la requête de la SCI Jorgil 34" et ne peuvent être considérées comme efficaces que temporairement .



Cet expert estime que la toiture est ancienne et en mauvais état. L'expert relève que 'dans la mesure où des appartements ont été aménagés et rénovés par la SCI Jorgil, travaux réalisés apparemment en grande partie par Monsieur [S], qu'en est il des d'infiltration d'eau par le toit ''



Il ressort de ce constat quelques certitudes :

- La SCI Jorgil a fait appel, en toute connaissance de l'absence d'assurance professionnelle de M. [S], pour la rénovation des appartements de l'immeuble en 2011 et reste taisante à ce jour sur cette rénovation dont elle doit assumer son étendue, l'expert notant que 'dans le temps, la toiture a fait l'objet d'une réfection partielle' mais dont le nom du professionnel et du contexte est ignoré.

- Il est certain que M. [S] est intervenu deux fois pour des mesures conservatoires qui se sont revelées insuffisantes.



Concernant la responsabilité contractuelle de M. [S] pour défaut de conseil de la nécessité de procéder à la réfection complète de la toiture. Il s'avère cette demande de la SCI Jorgil intervient le 2 février 2021, soit plus de 5 ans après la réalisation de des travaux de M. [S] (2013 et 2015). Il convient de constater la prescription de cette action.



Concernant la responsabilité décennale de M. [S], il sera confirmé l'appréciation du premier juge : la nature des travaux d'urgence de M. [S], leur faible coût conduisent à écarter l'application de l'article 1792 du code civil, Monsieur [F] [S] nepouvant être considéré comme constructeur au sens de ce texte.



La SCI Jorgil sera déboutée de son appel en garantie.



Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens et les dépens



La SCI Jorgil, succombante au principal, sera condamnée au paiement de la somme de 3000 euros aux époux [X] et 3000 euros à M. [S] au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.



PAR CES MOTIFS



La cour,



Confirme partiellement le jugement du tribunal Judiciaire de Perpignan du 17 janvier 2022 concernant la recevabilité de l'action de Monsieur et dit que l'immeuble cédé le 11 août 2016 par la SCI Jorgil 34 à Monsieur et Madame [X] présentait un vice caché affectant la toiture, et le débouté de l'action en garantie décennale de la SCI Jorgil 34 à l'encontre de M. [F] [S] ;



Statuant à nouveau, 



Condamne la SCI Jorgil 34 à payer à Monsieur et Madame [X] une somme de 15 400 euros à titre de restitution du prix de vente avec intérêt au taux légal à compter de celle-ci ;



Déboute la SCI Jorgil de son appel en garantie à l'encontre de M. [F] [S] du fait de la prescription de l'action en responsabilité contractuelle ;



Condamne la SCI Jorgil a payer, au titre de l'article 700 du code de procédure civile les sommes de :

- 3000 euros aux époux [X] ;

- 3000 euros à M. [F] [S] ;



Condamne la SCI Jorgil 34, aux entiers dépens de première instance et de ceux d'appel dont distraction, pour ces derniers, au profit de l'AIARPI ELEOM Avocats représentée par la SCP Donnadieu Brihi Redon Claret Aries André, société d'avocats inscrite aux barreaux des Pyrénées-Orientales et de Paris, agissant par Maître Olivier Redon, en vertu des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



 le greffier le président