Cour d'Appel · Chambre 3 A — 28 mai 2026

MINUTE N° 26/253





























Copie exécutoire à :



- Me Sophie BEN

 AISSA-ELCHINGER

- Me Nadine

 HEICHELBECH



Copie conforme à :



- greffe JCP TJ Mulhouse





Le 



Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE



ARRET DU 28 Mai 2026





Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/03214 



N° Portalis DBVW-V-B7I-IL3O



Décision déférée à la cour : jugement rendu le 28 juin 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse





APPELANTS :



Madame [D] [S] née [Q]

[Adresse 1] [Localité 1]



Représentée par Me Sophie BEN AISSA-ELCHINGER, avocat au barreau de COLMAR



Monsieur [A] [S]

[Adresse 1] [Localité 1]



Représenté par Me Sophie BEN AISSA-ELCHINGER, avocat au barreau de COLMAR





INTIMÉ :



Monsieur [G] [I]

[Adresse 2] [Localité 2]



Représenté par Me Nadine HEICHELBECH, avocat au barreau de COLMAR





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 09 mars 2026, en audience publique, devant la cour composée de :



Mme FABREGUETTES, présidente de chambre

Mme DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : M. BIERMANN



ARRET :

- contradictoire





- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



*****



FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Selon contrat du 22 juillet 2002, Monsieur [G] [I] a donné à bail à Monsieur [A] [S] et Madame [D] [Q] une maison individuelle à usage d'habitation sise [Adresse 2] à [Localité 2], moyennant paiement d'un loyer mensuel de 731,76 euros, outre 45,72 € pour le garage.

En exécution d'un jugement prononçant la résiliation du bail aux torts des locataires à la date du 22 septembre 2016 et ordonnant leur expulsion, à défaut de libération des lieux, Maître [P] [M], huissier de justice a, après délivrance d'une sommation d'avoir à justifier de l'occupation des lieux, constaté l'abandon des locaux par acte du 20 janvier 2017.

Par acte du 27 janvier 2020, Monsieur [G] [I] a assigné Monsieur [A] [S] et Madame [D] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, aux fins de les voir condamner solidairement à lui payer la somme de 59 988,81 € au titre des réparations locatives avec capitalisation des intérêts, la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens en ce compris la somme de 1 433,48 €.

Monsieur [A] [S] et Madame [D] [Q] ont conclu au rejet des demandes et ont, à titre reconventionnel, demandé condamnation de Monsieur [G] [I] à leur payer la somme de 4 390,56 € au titre d'un préjudice de jouissance, la somme de 2 500 € pour procédure abusive, ainsi que la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.



Par jugement du 28 juin 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse a :

-déclaré irrecevables Monsieur [A] [S] et Madame [D] [Q] en leur moyen de défense et en leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts fondés sur l'indécence du logement à raison de l'autorité de chose jugée du jugement rendu le 22 septembre 2016 par le tribunal d'instance de Mulhouse,

-condamné Monsieur [A] [S] et Madame [D] [Q] solidairement entre eux à payer à Monsieur [G] [I] la somme de 52 539,31 € au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

-ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,

-débouté Monsieur [A] [S] et Madame [D] [Q] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

-condamné Monsieur [A] [S] et Madame [D] [Q] solidairement aux dépens,

-rappelé que la charge des frais de l'exécution forcée des décisions de justice est réglée par les dispositions légales et réglementaires propres à chaque mesure d'exécution engagée,

-condamné Monsieur [A] [S] et Madame [D] [Q] solidairement à payer à Monsieur [G] [I] la somme de 1 200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Monsieur [A] [S] et Madame [D] [Q] épouse [S] ont interjeté appel de cette décision le 29 août 2024.

Par dernières écritures notifiées le 15 janvier 2026, ils concluent à l'infirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions et demandent à la cour de :

-débouter Monsieur [G] [I] de l'ensemble de ses demandes, fins, moyens et conclusions,

Subsidiairement,

-réduire à de plus justes proportions les montants réclamés en faisant application d'un coefficient de vétusté qui ne saurait être inférieure à 95 %,

-débouter Monsieur [G] [I] de sa demande de condamnation aux dépens et à une indemnité fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, que ce soit pour la procédure de première instance ou pour la procédure d'appel,

-condamner Monsieur [G] [I] aux entiers dépens des procédures de première instance et d'appel.



Ils font valoir qu'ils ne sauraient être condamnés à supporter la remise à neuf d'une maison datant des années 50 et qui n'a jamais fait l'objet de la moindre rénovation ; que le logement leur a été délivré dans un état de vétusté avancée, ce dont ils rapportent la preuve par la production de photographies ; qu'un rapport de visite de l'agence régionale de santé du 17 juin 2015 établit la nécessité de nombreux travaux ; que le non fonctionnement de certains volets roulants provient de la vétusté de l'ensemble des ouvrants ; qu'ils n'ont pas à prendre en charge la mise en conformité d'une installation électrique défectueuse ; que l'absence de ventilation du logement a favorisé l'apparition de moisissures et tâches au niveau des revêtements muraux et des plafonds ; que compte tenu de l'occupation des lieux pendant plus de quinze ans, la réfection des revêtements muraux et des peintures ne leur incombe pas ; que l'intimé a été indemnisé par son assureur du fait d'un sinistre survenu postérieurement à leur départ ; qu'à titre subsidiaire, les montants réclamés doivent être minorés en fonction d'un coefficient de vétusté qui ne saurait être inférieure à 95 %.



Par dernières écritures notifiées le 16 février 2026, Monsieur [G] [I] a conclu au rejet de l'appel, à la confirmation du jugement déféré et à la condamnation des appelants à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Il fait valoir que les appelants sont présumés avoir réceptionné les lieux en bon état et que la preuve contraire n'est pas rapportée par les quelques photographies non datées qu'ils versent aux débats ; que compte tenu du conflit existant entre les parties de longue date, il lui était impossible de réaliser des travaux de rénovation ou de réparation ; que le logement a essentiellement souffert d'un mauvais entretien à la charge des locataires ; que ces derniers ont volontairement laissé ouverts l'ensemble des fenêtres et portes de la maison pendant la période hivernale ; que le procès-verbal de constat d'état des lieux dressés le 30 janvier 2017 révèle l'état de dégradation générale de la maison du fait de l'occupation par les appelants ; que le premier juge a appliqué un coefficient de vétusté de 35 % sur les embellissements, de sorte que la décision déférée doit être confirmée.



MOTIFS

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile et les pièces de la procédure ;

Conformément aux dispositions de l'article 1731 du code civil, s'il n'a pas été fait état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En vertu des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. 

Il est également tenu de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations et les réparations locatives sauf si elles ont été occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. 

Il en résulte que le locataire est tenu de restituer les lieux dans le même état que celui trouvé lors de la conclusion du bail, sauf ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté. 

Le coefficient de vétusté ne s'applique toutefois pas s'agissant de dégradations volontaires mais concerne seulement les éléments usés du fait d'un usage répété mais adéquat ou du vieillissement inéluctable de toute chose, comme les revêtements, sans qu'il y ait intervention humaine. 

En l'espèce, aucun état des lieux d'entrée n'est versé aux débats, de sorte qu'il incombe à Monsieur et Madame [S] de rapporter la preuve de ce que les lieux ne leur ont pas été délivrés en bon état.

Les photographies qu'ils versent aux débats à cet effet ne sont pas datées et ont été prises dans des circonstances inconnues. Elles sont donc impropres à renverser la présomption posée à l'article 1731 du code civil précité.

Il a par ailleurs été relevé à juste titre par le premier juge que le moyen tiré de l'indécence du logement et de son insalubrité a été expressément rejeté par le tribunal d'instance de Mulhouse par jugement définitif du 22 septembre 2016 revêtu de l'autorité de chose jugée, prononçant la résiliation du bail aux torts des locataires et les condamnant à payer un arriéré locatif de 29 986,88 € au 30 juin 2016, au motif que le rapport de l'agence régionale de santé du 17 juin 2015, complété par un courrier de son technicien du 20 mai 2016,2' ne prouve pas l'inhabitabilité des lieux, une indécence du logement et encore moins son insalubrité, même s'il révèle que les équipements de la maison bâtie dans les années 1950 mériteraient une mise en conformité aux normes actuelles.

L'état des lieux de sortie a été établi par procès-verbal dressé le 30 janvier 2017 par Maître [P] [M], huissier de justice, après convocation de Monsieur et Madame [S] qui ne s'y sont pas présentés.

L'huissier relève que le terrain de trois ares entourant la maison n'est pas entretenu et que s'y trouve un abri en métal cassé abandonné appartenant aux locataires, renversé sur la clôture dégradée ; que sur la terrasse, se trouvent des poubelles et divers sachets remplis de médicaments, bocaux et conserves d'aliments, ainsi que deux buffets bas et un congélateur contenant des encombrants ; que la terrasse carrelée et l'escalier sont dégradées et que le marbre de l'escalier arrière est noirci faute d'entretien ; qu'au rez-de-chaussée de la maison, dont une vitre de la porte d'entrée est cassée, toutes les pièces, tous les revêtements de sol et tous les murs et plafonds sont crasseux et dégradés ; que les portes et murs portent des traces de griffures d'animaux ; que le meuble évier et le mitigeur sont hors d'usage ; que deux volets ne s'ouvrent pas ; qu'une prise de courant est calcinée ; que les dégagements sont sales et griffés ; que la crémone de la fenêtre du bureau est démontée ; que dans le dégagement arrière, les portes sont tâchées et griffées ; que dans le séjour, une vitre est cassée ; qu'il s'y trouve de nombreux encombrants entassés à débarrasser ; que la cave est encombrée de cartons et divers objets ; que la chaudière porte des traces de brûlures ; que l'escalier d'accès au premier étage non vitrifié est très usé ; qu'au premier étage, les portes des chambres sont griffées, le parquet et les murs tachés et rayés ; que dans une chambre, les murs portent des traces d'humidité ; que le plafond du palier comporte des traces d'infiltrations ; que le plafond PVC de la salle d'eau est entièrement moisi ; que la cuvette de WC est remplie d'excréments ; que le mécanisme de fermeture du volet roulant d'une chambre est cassé et que la pièce est encombrée de divers mobiliers sans valeur ; que les prises de courant dans deux chambres sont cassées ; que le volet roulant d'une autre chambre ne s'ouvre pas ; que le grenier est encombré de poubelles, de sachets remplis de médicaments, d'encombrants et de jouets, le tout sans valeur et évalué, pour le grenier, à 6 m³.

Les constatations faites par Maître [M], ainsi que les photographies versées aux débats, montre l'ampleur des dégradations et l'absence totale d'entretien des lieux par les locataires. 

Monsieur [G] [I] a produit des devis pour un montant total de réparations de 58 988,41 €, portant sur la location d'une benne de 15 m³ selon facture de 568,92 € et de 96 €, sur la réfection des murs et plafonds à hauteur de 18 426,01 euros, sur une estimation des dommages par l'expert d'assurance GMF pour 880 € au titre de dégâts au parquet à l'étage -forfait ponçage, pour 385 € au titre de réparation de canalisations et pour 4 935 € au titre de la fourniture du remplacement de quinze radiateurs, sur la reprise de dégâts à l'escalier extérieur et à la terrasse pour 706 €, sur le remplacement de deux porte d'entrée pour 6 944,02 euros, sur le remplacement de quatorze portes intérieures pour 6 704 €, sur le remplacement de deux fenêtres et volets roulants et de deux portes fenêtre et volets roulants à hauteur de 9 388,63 €, sur le remplacement de l'évier de la cuisine, du meuble sous-évier et de la hotte aspirante pour 865,80 €, sur le remplacement de la douche, du lavabo et mitigeur, du meuble de la salle de bains et du WC pour 1 338,37 €, sur l'achat de produits pour le décapage et la vitrification de l'escalier intérieur en chêne pour 333,19 €, sur la reprise de dégâts du sol en carrelage au rez-de-chaussée pour la somme de 6 667,90 € et sur le remplacement d'appareillage électrique détérioré (prises et interrupteurs) pour 749,57 €.

Toutefois, le procès-verbal de constat du 30 janvier 2017 ne fait nulle mention de la dégradation des fenêtres et ne relève que le mécanisme de fermeture du volet roulant d'une chambre qui est cassé et le volet roulant de la chambre adjacente qui ne s'ouvre pas, de sorte que c'est à tort que le premier juge a tenu compte du poste relatif aux dégâts des fenêtres pour la somme de 9 388,63 €. Il ne sera accordé à l'intimé qu'une somme forfaitaire de 200 € au titre de la réparation de ces désordres aux deux volets, ainsi que le remplacement de deux volets du rez de chaussée qui sont hors d'usage, pour la somme de 1 352,90 euros et de 909,21 euros selon devis produits. 

C'est en vain que Monsieur et Madame [S] contestent la reprise des dégradations constatées sur les murs et plafonds du logement, dans la mesure où il n'est nullement établi que le logement était insalubre ou indécent ; que la ventilation des lieux pouvait être effectuée par l'ouverture régulière des fenêtres ; que la remise en état des revêtements muraux et des plafonds n'est pas due à la présence de moisissures, mais essentiellement à ce qu'il a été relevé que dans toutes les pièces, tous les murs et plafonds sont crasseux, tâchés et dégradés et qu'ils portent des traces de griffes d'animaux, de sorte que c'est à juste titre que le premier juge a retenu ce poste, initialement chiffré à 18 426,01 euros, à hauteur de 11 976,91 € après application d'un coefficient de vétusté de 35 %.

Concernant le remplacement de quinze radiateurs à hauteur de 4 935 €, la réparation d'une canalisation à hauteur de 385 € et les frais de ponçage du parquet à l'étage de 880 €, il sera relevé que le procès-verbal de constat ne comporte aucune mention relative à la dégradation de radiateurs, de sorte que c'est à juste titre que les appelants contestent la nécessité de les remplacer à leurs frais. L'intimé justifie les deux autres postes par la production d'un « tableau détaillé de l'estimation des dommages » établi le 17 juillet 2007 par la compagnie GMF, auprès de laquelle il est assuré et qui chiffre l'estimation des dommages, vétusté déduite, ainsi que détaillé précédemment. Monsieur [G] [I] apparaît ainsi avoir été indemnisé par son assureur au titre de ces dommages, qui ne peuvent être mis en relation avec une détérioration imputable aux appelants, de sorte que la demande portant sur la prise en compte de ces postes de réparation sera rejetée. 

La nécessité de remplacement du meuble évier et du mitigeur, décrits comme hors d'usage, est justifiée, mais non le remplacement de la hotte qui n'est décrite que comme crasseuse et de l'évier, sur lequel aucun dommage n'est relevé, de sorte que le poste évalué par l'intimé à hauteur de 865,80 € sur la base d'un devis Leroy Merlin ne sera retenu qu'à hauteur de 71,88 € TTC et de 152,40 € TTC. S'agissant de dégradations, il n'y a pas lieu d'appliquer un coefficient de vétusté.

Le remplacement des prises et interrupteurs pour le coût de 749,57 € est justifié par les mentions du constat d'huissier et ne procède pas de la remise aux normes de l'électricité mais de la reprise de dégradations.

Concernant la salle de bains, le procès-verbal de constat se borne à mentionner que le lavabo et la douche sont crasseux, de sorte qu'ils ne nécessitent qu'un nettoyage approfondi, de même que le WC, et non un remplacement. C'est en conséquence à juste titre que les appelants contestent la prise en compte d'un devis Leroy Merlin portant sur le remplacement de l'intégralité de la douche, du lavabo, des meubles de la salle de bains du WC pour la somme de 1 338,87 €.

Si le procès-verbal de constat du 30 janvier 2017 fait mention de ce que les revêtements de sol sont crasseux, cette seule constatation ne conduit pas à mettre à la charge des appelants la réfection du carrelage du rez-de-chaussée pour une surface de 80 m² à hauteur de 6 667,90 €, non plus que les produits et matériels nécessaires au décapage et à la vitrification de l'escalier intérieur pour la somme de 333,19 €, dont le commissaire de justice relève qu'il n'est pas vitrifié et est seulement très usé, ce qui ne procède pas d'un usage anormal des lieux.

Maître [M] ayant relevé que la terrasse carrelée et l'escalier extérieur de la maison sont dégradés, ce qui est clairement établi par les photos annexées au constat qui montrent notamment des dalles de carrelage descellées et empilées, il sera en revanche tenu compte de la reprise de ces désordres à hauteur de 706 € sur la base du devis produit.

Il ne sera pas fait droit à la demande portant sur le remplacement de deux portes d'entrée en bois de chêne pour la somme de 6 944,02 euros, dans la mesure où il n'est fait mention, pour la porte d'entrée de la maison, que d'une vitre cassée qui peut donc être seule remplacée et qu'il n'est pas indiqué l'existence d'une deuxième porte d'entrée qui aurait été endommagée.

Enfin, le remplacement de l'intégralité des portes intérieures pour la somme de 6 704 € doit être mis à la charge des locataires, sans tenir compte d'une vétusté, dans la mesure où il est noté qu'elles sont en totalité griffées et tachées et ont donc été dégradées de telle sorte qu'une simple mise en peinture ne peut suffire à leur remise en état.

Le caractère particulièrement encombré des lieux, dans lesquels les appelants ont laissé des détritus et différents mobiliers, justifie que leur soit imputées les sommes de 96 € et de 569,92 € au titre de la mise à disposition d'une benne et de l'évacuation des déchets.

En définitive, le montant total des réparations imputables aux appelants s'élève à 23 488,79 € et le jugement déféré sera en conséquence infirmé quant à la condamnation prononcée à leur encontre. 

Sur les frais et dépens

Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées.

Les appelants prospérant partiellement en leur recours, Monsieur [G] [I] sera condamné aux dépens de l'instance d'appel.

Les circonstances du litige et son issue conduisent à rejeter les demandes respectives des parties fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

INFIRME le jugement déféré en ce qu'il a condamné Monsieur et Madame [S] à payer la somme de 52 539,31 € au titre des réparations locatives,

Statuant à nouveau du chef infirmé,

CONDAMNE solidairement Monsieur [A] [S] et Madame [D] [Q] épouse [S] à payer à Monsieur [G] [I] la somme de 23 488,79 € portant intérêts au taux légal à compter du jugement,

CONFIRME le jugement déféré pour le surplus,

Y ajoutant,

REJETTE les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [G] [I] aux dépens de l'instance d'appel.





Le Greffier La Présidente