Cour d'Appel · 2ème CHAMBRE CIVILE — 28 mai 2026

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



2ème CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 28 MAI 2026









N° RG 23/02270 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NIIZ









[R] [W] [J] [P]

[R] [Q] [C] [X] [Y] épouse [P]



c/



[A] [Z]

[L] [Z]

[D] [Z]

























Nature de la décision : AU FOND























Grosse délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 09 mars 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 1] (RG : 22/00480) suivant déclaration d'appel du 12 mai 2023



APPELANTS :



[R] [W] [J] [P]

né le 05 Avril 1955 à [Localité 2] (ALGÉRIE)

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1] PORTUGAL 



[R] [Q] [C] [X] [Y] épouse [P]

née le 06 Juin 1958 à [Localité 3] (BELGIQUE)

de nationalité Belge, 

demeurant [Adresse 2] PORTUGAL



Représentés par Me Sébastien MOTARD de la SCP CMCP, avocat au barreau de CHARENTE



INTIMÉS :



[A] [Z]

né le 18 Mars 1958 à [Localité 4]

de nationalité Française, 

demeurant [Adresse 3]



[L] [Z] 

né le 10 Janvier 1990 à [Localité 5]

de nationalité Française, 

demeurant [Adresse 4]

Agissant en sa qualité de cohéritier de Madame [U] [N] épouse [Z], sa mère décédée le 12 novembre 2021



[D] [Z] 

né le 10 Mai 1993 à [Localité 5]

de nationalité Française, 

demeurant [Adresse 5]

Agissant en sa qualité de cohéritier de Madame [U] [N] épouse [Z], sa mère décédée le 12 novembre 2021



Représentés par Me Mathieu RAFFY de la SELARL MATHIEU RAFFY - MICHEL PUYBARAUD, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l'audience par Me DEMAR



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 avril 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère



Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN



ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.





* * *



FAITS ET PROCÉDURE :



1. Par acte notarié du 12 février 2019, M. [R] [P] et Mme [R] [Y], épouse [P], se sont engagés auprès de M. [A] [Z] et Mme [U] [Z], son épouse, à leur vendre un immeuble à usage d'habitation situé à [Localité 6] et moyennant le prix de 270 000 euros.

 

Une promesse de vente insérée dans l'acte stipulait que le coût total de la vente serait payé par les fonds personnels des bénéficiaires à hauteur de 50 000 euros, et au moyen d'un emprunt de 220 000 euros.

 

A ce titre, la promesse de vente a été conclue sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt par les bénéficiaires et pour une durée expirant le 31 juillet 2020.

 

Une indemnité d'immobilisation d'un montant de 25 000 euros a été versée par les bénéficiaires aux époux [P].

 

Par un avenant, en date du 5 juillet 2020, en raison de l'absence de réponse de la banque, les parties ont convenu de repousser la date d'expiration de la promesse de  vente au 30 septembre 2020.

 

Le 25 septembre 2020, le notaire des époux [Z] a informé le notaire des vendeurs que le prêt était en cours de finalisation.

 

Les époux [P] ont ensuite informé les époux [Z] du fait que la promesse était devenue caduque après le 30 septembre 2020.

 

2. Par actes en date du 9 février 2021, les époux [Z] ont assigné les époux [P] devant le tribunal judiciaire d'Angoulême aux fins de les voir condamner à leur restituer la somme de 25 000 euros versée au titre de l'indemnité d'immobilisation.

 

3. Mme [Z] étant décédée le 12 novembre 2021, une ordonnance en date du 25 novembre 2021 a constaté l'interruption de l'instance.

 

4. M. [T] [Z], M. [L] [Z] et M. [D] [Z], héritiers de Mme [Z] ont adressé des conclusions de reprise d'instance et d'intervention volontaire.

 

5. Par jugement du 09 mars 2023, le tribunal judiciaire d'Angoulême a :

- constaté que la promesse de vente signée le 12 février 2019 entre les époux [P], vendeurs, et les époux [Z], acquéreurs, était devenue caduque le  30 septembre 2020 en raison de la non réalisation de la condition suspensive d'obtention de prêt par les acquéreurs,

en conséquence, 

- condamné solidairement les époux [P] à payer aux consorts [Z] la somme de 25 000 euros à titre de remboursement de I'indemnité d'immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2020 jusqu'à parfait paiement,

- ordonné que l'indemnité d'immobilisation de 25 000 euros consignée en la comptabilité de Maître [K] [F], notaire à [Localité 6], serait remise intégralement aux consorts [Z],

- débouté les époux [P] de leur demande reconventionnelle tendant à voir condamner les consorts [Z] à leur verser la somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts,

- condamné in solidum les époux [P] à payer aux consorts [Z] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit des époux [P],

- rappelé que la présente décision est assortie de l' exécution provisoire de droit, en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile,

- condamné in solidum les époux [P] aux dépens.

 

6. Les époux [P] ont relevé appel du jugement le 12 mai 2023.

 

7. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 07 juillet 2023, ils demandent à la cour, sur le fondement des articles 1103, 1104, 1304-2 et 1304-3 du code civil, et de l'article L.313-41 du code de la consommation de :

- réformer le jugement du tribunal judiciaire d'Angoulême en ce qu'il :

               - a constaté que la promesse de vente signée le 12 février 2019 entre eux, vendeurs, et les époux [Z], acquéreurs, est devenue caduque le 30 septembre 2020 en raison de la non réalisation de la condition suspensive de l'obtention de leur prêt, 

               en conséquence,

               - les a solidairement condamnés à payer à M. [A] [Z], M. [L] [Z] et M. [D] [Z] la somme de 25 000 euros à titre de remboursement de l'indemnité d'immobilisation avec intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2020 jusqu'à parfait paiement,

               - a ordonné que l'indemnité d'immobilisation de 25 000 euros consignée en la comptabilité de Maître [K] [F], Notaire à [Localité 6], sera remise intégralement à Messieurs [A], [L], et [D] [Z],

               - les a déboutés de leur demande reconventionnelle tendant à voir condamner les consorts [Z] à leur verser la somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts,

               - les a condamnés in solidum à payer à aux consorts [Z] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

               - a rappelé que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

et statuant à nouveau, 

- déclarer que les époux [Z] n'ont pas justifié d'un refus de prêt dans les conditions légales de l'article 1304-3 alinéa 1 du code civil et conformément aux stipulations contenues dans la promesse de vente du 12 février 2019,

- déclarer que la Sci [O] n'a pas justifié d'un refus de prêt dans les conditions légales de l'article 1304-3 alinéa 1 du code civil et conformément aux stipulations contenues dans la promesse de vente du 12 février 2019,

- déclarer que l'avenant qu'ils ont signé le 5 juillet 2020 n'a pas été contresigné par les époux [Z] avant la date butoir du 30 septembre 2020,

- juger en conséquence que I'avenant est nul et de nul effet,

- juger que la promesse de vente du 12 février 2019 a expiré le 30 juillet 2020,

- juger que les époux [Z] n'ont pas levé l'option d'acquérir l'immeuble dans les temps impartis,

- juger en conséquence que la promesse de vente a expiré le 30 juillet 2020,

- condamner Messieurs [A], [L] et [D] [Z] à leur verser la somme de 25 000 euros d'indemnité d'immobilisation à titre d'indemnité forfaitaire,

- condamner Messieurs [A], [L] et [D] [Z] à leur verser la somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts.

 

8. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 06 octobre 2023, les consorts [Z] demandent à la cour de :

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Angoulême le 9 mars 2023 en toutes ses dispositions,

en conséquence,  

- débouter les époux [P] de toutes les demandes, fins et conclusions,

- condamner solidairement les époux [P] à verser aux consorts [Z] une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- les condamner solidairement aux entiers dépens de la procédure.

 

9. L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 mars 2026.  





MOTIFS 



10. Les appelants demandent à la cour d'infirmer le jugement et de dire que l'indemnité d'immobilisation leur reste acquise, soutenant que la défaillance de la condition suspensive est imputable aux acquéreurs faute de diligences suffisantes et de justification conforme des refus de prêt.



Ils sollicitent en outre l'allocation de dommages et intérêts.



11. Les intimés concluent à la confirmation du jugement, soutenant avoir accompli toutes diligences nécessaires et justifié d'un refus de prêt.



Sur ce 



12. A titre liminaire la cour constate que les appelants ne peuvent se plaindre des longs délais ayant existé entre la signature de la promesse de vente et la date fixée pour la réitération de la vente, date par la suite prorogée alors que les parties les avaient contractuellement acceptés. 



13. La cour constate également que la promesse de la vente litigieuse avait été consentie pour une durée qui expirait le 31 juillet 2020, date prorogée au 30 septembre 2020 et qu'en outre les époux [Z] s'étaient engagé à verser aux époux [P] une indemnité d'immobilisation d'un montant de 25 000 euros qui dans le cas où le vente ne se réaliserait pas resterait acquise à ces derniers . 



14. La cour constate encore que les époux [Z] s'étaient engagés à solliciter un prêt d'un montant maximal de 220 000 euros sur une durée de 15 ans au taux d'intérêt maximal de 2 % hors assurance et qu'il devait déposer leur demande au plus tard le 15 avril 2020 et qu'il résulte de la lettre de la banque CIC Ouest du 24 juillet 2020 que les intimés ont bien respecté les obligations qu'ils avaient acceptées puisqu'ils ont bien déposé leur demande de prêt le 27 février 2020 soit dans le délai contractuel fixé, étant prècisé que la date de la réponse de la banque ne présente aucun intérêt pour apprécier le respect des obligations des acheteurs. 



15. En revanche, la cour reléve par ailleurs que les époux [Z] ne justifie pas du taux d'intérêt qu'ils avaient sollicité auprés de leur banque si bien qu'elle ne peut vérifier que ces derniers ont bien respecté leur obligation sur ce point.  



16. Or, l'acheteur doit prouver non seulement qu'il a effectivement sollicité un prêt, ce qui est le cas en l'espéce, mais aussi qu'il a demandé un prêt aux conditions prévues dans la promesse de vente et notamment un taux d'intérêt conforme.

 

17. Il est constant que les époux [Z] ne justifients pas du taux d'intérêt qu'il ont sollicité.

 

18. En conséquence, la condition suspensive est considérée comme étant réalisée .

 

19. En effet, aux termes de l'article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

20. En matière de promesse de vente immobilière, il résulte également de l'article L.313-41 du code de la consommation que la condition suspensive d'obtention de prêt est stipulée dans l'intérêt de l'acquéreur, lequel doit justifier avoir accompli des démarches sérieuses et conformes aux stipulations contractuelles.



21. Par ailleurs, l'acquéreur doit, pour se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive, justifier avoir sollicité des prêts conformes aux caractéristiques prévues à l'acte et dans un délai compatible avec celui-ci.



22. En l'espèce, il est constant que les acquéreurs n'ont pas démontré devant le tribunal et ne démontrent pas devant la cour d'appel, malgré les conclusions des appelants sur ce point, avoir sollicité un prêt conforme aux conditions fixées dans la promesse de vente .

 

23. A titre, surabondant, si les acquéreurs ont entendu recourir à une substitution au profit d'une SCI, il leur appartenait de justifier que cette dernière avait elle-même sollicité un prêt conforme aux stipulations contractuelles et qu'un refus avait été opposé dans les conditions requises.



24. Or, Il n'est produit aucun justificatif de refus de prêt répondant à ces exigences concernant la SCI substituée.



25. Dans ces conditions, la défaillance de la condition suspensive doit être regardée comme imputable aux acquéreurs.



26. En conséquence, les époux [Z] devaient soit acquérir l'immeuble au prix fixé dans la promesse, soit renoncer à l'acquérir en abandonnant aux vendeurs l'indemnité qui avait été fixée.

 

Sur le sort de l'indemnité d'immobilisation



27. Il est de jurisprudence constante que l'indemnité d'immobilisation stipulée dans une promesse synallagmatique de vente constitue la contrepartie de l'indisponibilité du bien pendant la durée de la promesse.



Cette indemnité reste acquise au promettant lorsque la non-réalisation de la vente est imputable au bénéficiaire, notamment en cas de défaillance fautive de la condition suspensive.



28. En l'espèce, la promesse stipulait expressément que l'indemnité serait acquise aux vendeurs en cas de non-réalisation de la vente imputable aux acquéreurs.



29. Dès lors que la défaillance de la condition suspensive leur est imputable, les acquéreurs ne peuvent prétendre à la restitution de cette somme.



30. Le jugement entrepris sera en conséquence réformé en ce qu'il a ordonné la restitution de l'indemnité d'immobilisation.

 

Sur la demande de dommages et intérêts



31. Les vendeurs sollicitent une indemnisation complémentaire en invoquant un préjudice résultant de l'immobilisation du bien et du retard apporté à leur projet de vie.



32. Cependant, selon une jurisprudence constante, l'indemnité d'immobilisation a un caractère forfaitaire et indemnise le préjudice résultant de l'indisponibilité du bien.



33. Il ne peut être alloué de dommages et intérêts complémentaires qu'à la condition de caractériser un préjudice distinct de celui déjà réparé par cette indemnité.



34. En l'espèce, les appelants n'établissent pas l'existence d'un tel préjudice distinct.



35. Les éléments invoqués, tenant aux charges supportées ou à un projet de départ à l'étranger, ne présentent pas un caractère autonome au regard de l'indemnité d'immobilisation.



36. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.

 

Sur les dépens et frais irrépétibles



37. Les consorts [Z], qui succombent à titre principal en appel, seront condamnés aux dépens.



38. Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles.

 

PAR CES MOTIFS



La Cour,



Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné que l'indemnité d'immobilisation de 25 000 euros soit remise intégralement aux consorts [Z] et statuant à nouveau de ce seul chef du jugement réformé: 



Dit que l'indemnité d'immobilisation de 25 000 euros reste acquise aux époux [P] ;



Confirme le jugement pour le surplus ;



Rejette la demande de dommages et intérêts des époux [P] ;



Condamne les consorts [Z] aux dépens d'appel ;



Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, Le Président,































La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.