Cour d'Appel · Chambre 1-7 — 28 mai 2026

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 28 MAI 2026 



N° 2026/ 243







N° RG 25/08639 



N° Portalis DBVB-V-B7J-BPACA







[S] [N]





C/



[V] [G] ÉPOUSE [Y] épouse [Y]

[Z] [Y]









Copie exécutoire délivrée 

le :







à :



Me Chloé GOBET-LOPES





Me Olivier SUARES 







Décision déférée à la Cour :



Jugement du Juge des contentieux de la protection de MARSEILLE en date du 12 Juin 2025 enregistré au répertoire général sous le n° 24/01428.





APPELANTE



Madame [S] [N]

demeurant [Adresse 1] -[Localité 1] 

(Aide juridictionnelle Totale numéro C-13001-2025-7286 du 27/01/2026 accordée par le BAJ de AIX-EN-PROVENCE),



représentée par Me Chloé GOBET-LOPES, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMÉS



Madame [V] [G] épouse [Y], 

demeurant [Adresse 2] - [Localité 2]





Monsieur [Z] [Y], 

demeurant [Adresse 2] - [Localité 2]



Tous deux représentés par Me Olivier SUARES membre de la SELARL PLENOT-SUARES-ORLANDINI, avocat au barreau de NICE













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 11 mars 2026 en audience publique devant la cour composée de : 



Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère,



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Monsieur Corentin MILLOT.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 mai 2026.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 mai 2026,



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Madame Nadia FAYALA, greffère auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***







































































EXPOSE DU LITIGE :



Suivant acte sous seing privé du 16 août 2011, à effet au 1er septembre 2011, monsieur et madame [Y], représentés par leur mandataire l'agence EGIMO, ont consenti à madame [S] [N], un bail d'habitation portant sur un appartement de type 3, situé [Adresse 1], 1er étage, à [Localité 3] (13), moyennant le paiement d'un loyer mensuel initalement fixé à 700 euros, outre une provision sur charges de 25 euros et la taxe sur iordures menageres en sus.



Un état des lieux d'entrée a été signé contradictoirement le 30 août 2011.



Suivant acte de commissaire de justice du 1er février 2023, les époux [Y] ont délivré à Mme [N] un congé pour reprise au profit de monsieur [P] [G] [P] et de madame [B] [I] épouse [G], parents de madame [V] [G] épouse [Y], à effet au 31 août 2023.



Madame [N] s'étant maintenue dans les lieux au-delà du 31 août

2023, par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2023 les époux [Y] ont fait assigner celle-ci, devant Ie juge des contentieux de la protection, du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir :



- valider le congé pour reprise signifié le 1er février 2023 à effet au 31 août 2023 et l'expulsion immédiate et sans délai de Mme [N] devenue occupante sans droit ni titre, ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter de la décision à intervenir, avec le concours de ia force publique et d'un serrurier si nécessaire ;

- condamner Mme [N] au paiement des loyers impayés des mois de juillet et août 2023 soit la somme de 1 520 euros au 31 ao0t 2023 correspondant à la date de fin du bail ;

-condamner [N] au paiement d'une indemnité d'occupation de 700 euros par mois, à compter du 1er septembre 2023 jusqu'à la complète libération des lieux, en deniers ou quittances, outre une provision mensuelle sur charges de 60 euros et le montant de 276 euros de la taxe sur ordures ménagères en sus ;

- condamner [N] au paiement d'une somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre Ies entiers dépens de l'instance en ce compris Ies frais d'huissier relatifs à la délivrance du congé pour reprise

du 1er février 2023 et au procès-verbal de constat du 31 août 2023 correspondant à une

somme de 521,20 euros.



Par jugement contradictoire du 12 juin 2025, ce magistrat a :



- déclaré les époux [Y] recevables en leurs demandes ;

- constaté la validité du congé pour reprise délivré le 1er fevrier 2023, à effet au 31 août

2023 ;

- constaté que le bail d'habitation liant les parties était résilié de plein droit par l'effet du

congé au 31 août 2023;

- dit que Mme [N] était occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 1er septembre 2023 ;

- ordonné en conséquence à Mme [N] de libérer le Iogement et de restituer les clés dans la délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement ;

- dit qu'à défaut pour Mme [N] d'avoir volontairement libété les lieux et restitué Ies clés dans ce délai, les époux [Y] pourront deux mois après la signification d'un commandement de quitter Ies iieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

- rejeté Ia demande d'expulsion sous astreinte ;

- rejeté la demande de sursis à statuer ;

- débouté Mme [N] de sa demande de suspension des loyers formulée à titre subsidiaire;

- condamné Mme [N] à payer aux époux [Y] la somme de 1520 euros au titre des loyers et charges des mois de juiliet et août 2023 et ia somme de 276 euros correspondant à la moitié de de la taxe sur ordures ménagères 2023;

- condamné Madame [N] à payer aux époux [Y] une indemnité mensuelle d'occupation fixée au montant du dernier loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, soit 760 euros, ce à compter du 1er septembre 2023 et jusqu'a libération effective des lieux;

- condamné les époux [Y] à payer à Mme [N] la somme de 2500 euros, à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

- rejeté la demande d'octroi de délais de paiement formulée à titre infiniment subsidiaire

par Mme [N] ;

- débouté les époux [Y] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné Mme [N] aux dépens a l'exclusion des frais d'huissier relatifs à la délivrance du congé pour reprise et relatifs au procès-verbal de constat du 31 août 2023 restant à Ia charge des requerants.



Ce magistrat a notamment considéré que :



- le congé a été délivré dans Ies délais et formes requises ;

- le congé délivré mentionnait très clairement la volonté des requérants de reprendre le Iogement pour y loger les parents de madame [G] épouse [Y] en raison du besoin de rapprochement des lieux de soins de santé, au vu de leur âge ;

- Ies parents de Mme [G] épouse [Y] n'avaient pas de problème de mobilité, la mère de Mme [Y] étant atteinte d'une pathologie liée à son métabolisme digestif, qu'ils étaient âgés de 76 et de 77 ans et refusaient d'habiter un rez-de-chaussée trop accessible à des tiers ; 

- Ies requérants justifiaient que le bail portant sur l'appartement du rez-de-chaussée prenait fin le 19 mars 2025, ce qui était trop tardif par rapport au projet envisagé ; 

- si Mme [N] établissait que les bénéficiaires du congé pour reprise étaient domiciliés à proximité d'un hôpital, ii ne lui appartenait pas de décider si cet hôpital était suffisant pour rassurer les requérants qui étaient légitimes à préferer des

établissements de santé à [Localité 3] pour les soins de M. [P] [G] et madame [B] 15[I] épouse [G] ;

- il était observé qu'à l'exception d'un dégât des eaux survenu en 2022 reglé par Ies assurances, l'ensemble des pièces produites par Mme [N] concernaient les désordres affectant son logement étaient postérieures à la date de délivrance du congé ;

- il ne pouvait donc être affirmé que c'était pour échapper à leurs obligations que Ies bailleurs avaient finalement délivré un congé aux fins de reprise pour habiter ;

- en tout état de cause, une procédure d'indécence ne faisait pas obstacle à la reprise du Iogement par le bailleur dans les termes fixés par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

- les éléments susvisés suffisaient ainsi à démontrer la réalité du motif du congé et le

caractère réel et sérieux de la décision de reprise.



Selon déclaration reçue au greffe le 16 juillet 2025, Mme [N] a interjeté appel de cette décision, en toutes ses dispositions dûment reprises, excepté en ce que les époux [Y] ont été condamnés à lui payer la somme de 2500 euros, à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral.



Par dernières conclusions transmises par RPVA le 23 février 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu'elle infirme le jugement entrepris et statuant à nouveau qu'elle :

- à titre principal : 

- déboute les époux [Y] de leur demande ;

- ordonne la suspension des loyers à compter du jour de la visite réalisée par les services d'hygiène de la ville de [Localité 3] soit le 26 août 2023, jusqu'à son départ effectif ;



- à titre subsidiaire :

- condamne les époux [Y] à lui payer la somme de 20 000 euros, à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;



- à titre infiniment subsidiaire :

- lui octroie de larges délais de paiement ;



- en tout état de cause :

- condamne les époux [Y] à lui payer la somme de 5 000 euros, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance moral ;

- ordonne la compensation des sommes dues ;

- déboute les époux [Y] de leurs demandes amples ou contraires.



Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir notamment que :



- sur l'absence de caractère réel et sérieux du congé pour reprise :

- le congé a eu lieu après qu'elle se soit plainte des désordres ;

- rien ne démontre que les époux [Y] aient eu l'intention de reprendre le logement pour y installer les parents de Mme ;

- à l'exception de l'âge de ces derniers, la réalité des allégations n'est pas établie ;

- il aurait été plus cohérent de les installer au rez-de-chaussée ;

- il est inenvisageable d'installer ces derniers sans effectuer des travaux;

- les parents de Mme sont domiciliés à [Localité 4] et l'hôpital à [Localité 5] ne se trouve qu'à quelques minutes de leur domicile étant précisé qu'il dispose d'un service d'urgences ouvert 24h/24h ;



- sur la demande de suspension des loyers :

- le juge des référés a été saisi d'une demande d'expertise et de suspension des loyers;

- le bien loué est affecté de désordres ;

- les bailleurs ont manqué à leurs obligations contractuelles ;



- sur le préjudice de jouissance subi (formulée pour la première fois devant la cour) et le préjudice moral :

- le logement est affecté de désordres depuis plusieurs années ;

- le rapport d'expertise du 18 décembre 2017 établit une importante humidité ;

- le dégât des eaux consécutif à des infiltrations en toiture en 2020 et un courrier de l'assureur du 24 mars 2022, établit que des réparations partielles ont été réalisées mais sont insuffisantes ;

- la situation a été source d'une grande anxiété.



Par dernières conclusions transmises par RPVA le 3 mars 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, les époux [Y] sollicitent de la cour qu'elle confirme le jugement entrepris, excepté en ce qu'ils ont été condamnés à payer la somme de 2500 euros, en réparation du préjudice moral, l'infirme sur ce point et statuant à nouveau qu'elle :

- déboute Mme [N] de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

- déboute Mme [N] de ses nouvelles demandes en cause d'appel ;

- condamne Mme [N] à leur payer la somme de 10 000 euros en application de l'article 32-1 du code de procédure civile ;

- condamne Mme [N] à leur payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant les frais de congé en date du 1er février 2023 et du procès verbal de constat du 31 août 2023.



Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir notamment que :



- sur le caractère sérieux de la décision de reprise :

- l'appelante reproduit ses conclusions de première instance ;

- ils entendent eux aussi faire valoir leurs observations formulées devant le premier juge ;

- sur la demande de suspension des loyers et sur le préjudice moral :

- elle a quitté le logement mais conserve les clés ;

- elle fait diversion avec la procédure ayant eu lieu devant le juge des référés ;

- elle fait preuve de mauvaise foi, ayant également elle même failli à son obligation d'entretien ;

- elle n'a plus qualité à agir puisque l'obligation de délivrer un logement décent cesse à partir de la date d'effet du congé ;



- sur le préjudice de jouissance :

- il s'agit d'une demande nouvelle irrecevable en cause d'appel ;

- elle n'occupait pas les lieux ;

- aucun élément ne justifie de sa demande de délai de paiement ;



- elle abuse de son droit à agir en justice, dans le cadre de la présente procédure ;



L'instruction de l'affaire a été déclarée close par ordonnance du 11 mars 2026.



MOTIFS DE LA DECISION :



Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'donner acte', 'dire et juger' ou 'déclarer' qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d'appel. 



Sur l'appel principal :



Sur la validité du congé pour reprise :



L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable en la cause, dispose que « I. ' Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.



[...]



En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.



[' ]

Sur le formalisme du congé et son caractère réel et sérieux : 

En application des dispositions de l'article 15 - I de la loi du 6 juillet 1989, le juge doit se placer à la date de la délivrance du congé pour apprécier si le motif était réel et sérieux.

Il est acquis aux débats que les époux [Y] justifient avoir délivré un congé pour reprise à Mme [N] signifié le 1er février 2023, à effet au 31 août 2023.

Le bail a pris effet au 1er septembre 2011, et a été renouvelé par tacite reconduction pour une durée de 3 ans, le 1er septembre 2014, le 1er septembre 2017, puis le 1er septembre 2020 jusqu'au 31 août 2023 minuit. 

Le congé a été délivré dans les 6 mois précédent la fin du bail. 

L'acte indique :

- le nom et adresse des bénéficiaires de la reprise : monsieur [P] [G] et madame [B] [I] épouse [G] ;

- le motif allégué : reprise au bénéfice des parents de la partie requérante en raison de besoin de rapprochement des lieux de soins de santé au vu de leurs âges ;

Afin de justifier du caractère réel et sérieux, le congé les époux [Y] versent aux débats :

- la copie intégrale d'acte de naissance de Mme [V] [G] épouse [Y], celle de M. [Z] [Y] ;

- le livret de famille de M. [P] [G] et Mme [B] [I] ; 

Par conséquent, les époux [Y] se contentent de justifier du lien de filiation des parents de Mme [G] épouse [Y] mais ne versent aucun élément démontrant le besoin de rapprochement des lieux de soins de santé des parents de celle-ci.

Aucun élément ne justifie de la nécessité de suivi médical des parents de Mme [Y], alors même que la locataire conteste le caractère réel et sérieux du motif du congé.

Par ailleurs il n'est pas précisé que ces derniers souhaitent y habiter en qualité de résidence principale.

Contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, le motif de reprise allégué n'est pas démontré.

lI conviendra d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a considéré le congé délivré, valable, obéissant à un motif réel et sérieux. 

Sur les conséquences :

Le bail ne s'est donc résilié pas de plein droit au 31 août 2023.

Le jugement sera également infirmé en ce que l'expulsion de Mme [N] a été ordonnée, et que cette dernière a été condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 1er septembre 2023 jusqu'à libération effective des lieux.

Sur la demande de suspension des loyers :

Aux termes de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.

L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6.

En application de ce texte, il est acquis que les demandes de suspension ou de réduction du loyer ne sont prévues qu'accessoirement à l'exécution de travaux.

En conséquence, le juge n'a pas le pouvoir d'ordonner la suspension de loyers dès lors qu'il n'est pas saisi d'une demande de travaux (Cass. 3e civ., 3 déc. 2020, n° 19-23.216).

En l'espèce, Mme [N] réitère devant la cour sa demande de suspension des loyers rétroactivement à compter du 26 août 2023, date de la visite des services d'hygiène de la ville de [Localité 3] jusqu'à son départ effectif des lieux.

Or la cour n'est saisie d'aucune demande de travaux. 

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'elle a été déboutée de sa demande formulée à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Sur le préjudice de jouissance :

Mme [N] soutient que les bailleurs ont manqué à leur obligation de lui délivrer un logement décent et sollicite pour la première fois en cause d'appel l'indemnisation de son préjudice de jouissance.

* sur la recevabilité :

A titre liminaire, l'article 566 du code de procédure civile, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En l'espèce, contrairement à ce que soutiennent les époux [Y] la demande en indemnisation de son préjudice de jouissance constitue une demande accessoire aux premières demandes de Mme [N].

En effet dès la procédure de première instance intentée au fond par les bailleurs, Mme [N] avait invoqué l'état d'indécence du bien aux fins d'obtenir une suspension des loyers et avait fait état d'une demande de sursis à statuer dans le cadre d'une expertise dont elle sollicitait la réalisation dans une procédure qu'elle avait diligentée en référé. 

Sa demande sera considérée recevable et examinée en cause d'appel.

* sur le fond :

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462 modifié par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

L'article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer.

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (...).

L'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière (...) de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. 

En l'espèce, l'état des lieux d'entrée versé aux débats, établi le 30 août 2011 entre les parties décrit un bon état général du bien loué.

Il n'est pas contesté que l'appartement se situe au 1er étage, au sein d'une maison de ville édifiée sur deux niveaux et comportant deux logements distincts, l'ensemble appartenant aux époux [Y].

Au soutien de ses allégations d'indécence, Mme [N] verse aux débats:

- une attestation de déclaration de sinistre auprés de son assureur la MATMUT en date du 22 mars 2016 ;

- un rapport d'expertise du 18 décembre 2017, à la requête de Mme [Y] suite aux désordres affectant les deux appartements loués, liés à un dégât des eaux ; il est relevé au sein de l'appartement de Mme [N] :

* une non-conformité du garde-corps, ce qui porte atteinte à la sécurité des personnes ;

* aucun chauffage mis en place ;

* une forte odeur d'humidité dans la chambre n°1 ;

* dans les WC la VMC ne fonctionne pas ;

* des traces d'humidité dans le mur côté courette et sur le mur du fond ;

* une forte odeur d'humidité, des peintures en très mauvais état, des traces de condensation, dans la salle de bains ;

* l'absence d'un cache de protection au niveau du cumulus ;

* dans la salle de bains la présence d'une fenêtre en bois est impossible à ouvrir ;

* dans la cuisine, la VMC ne fonctionne pas ;

* dans la chambre n°2, forte odeur de moisissure ;

l'expert conclut que les causes des désordres des deux appartements sont multiples :

* un défaut d'entretien de la part des locataires ;

* la présence d'un disjoncteur pour une VMC ne fonctionnant pas, cela expliquant les taux d'humidité en l'absence de renouvellement de l'air ;

* la locataire du premier étage semble loger un nombre supérieur de personnes autorisées (matelas en nombre) ;

* des dégâts des eaux, accentués par des obturations volontaires des ventilations ;

* des courriers électroniques relevés à aucun moment les dommages relevé n'ont été signalés à Mme [Y] ;

- un rapport d'expertise du cabinet Polyexpert du 18 mars 2022, suite à un sinistre ayant eu lieu en 2020 ;

- un courrier de la société MATMUT du 24 mars 2022, adressé à Mme [N], suite à un 4ème sinistre dégât des eaux survenu le 13 janvier 2020 consécutifs à des infiltrations par toiture, un sinistre similaire étant survenu en 2019 pour lequel des réparations partielles avaient été effectuées ;

- une main courante déposée le 20 juillet 2023, par Mme [N] déclarant une insalubrité de son logement et de l'intervention des marins pompiers du 19 juillet 2023 ;

- une attestation d'intervention des marins pompier de [Localité 3] du 19 juillet 2023 au domicile de Mme [N] pour mise en sécurité du bâtiment ;

- deux courriers recommandés avec accusé de réception des 28 juillet 2023 et 4 août 2023 adressés par Mme [N] à son bailleur faisant état de désordres multiples ;

- deux mises en demeure de la ville de [Localité 3] du 29 septembre 2023 adressée à M . [Y] et au gestionnaire du bien, de réaliser les travaux suivants :

* procéder à la réfection des murs et plafonds endommagés par des fissures dans la salle d'eau et le cagibi ;

* rechercher des infiltrations au niveau du plafond de la cuisine et y remédier ;

* rechercher les causes du développement de moisissures au niveau des murs dans le cagibi, des murs et du plafond dans les WC pour y remédier. Faire procéder au traitement et à la remise en état des surfaces contaminées ;

* procéder à la réfection de la porte d'entrée et de son bâti afin d'assurer son étanchéité aux infiltrations d'air ;

- un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 24 octobre 2024, accompagné de photographies faisant état :

* d'une porte d'entrée présentant un jeu, laissant passer la lumière et l'air ambiant, l'ensemble est mal isolé ;

* de problèmes de cloques de type infiltration d'eau au niveau de l'encadrement de la fenêtre et de la bouche d'aération de la cuisine ;

* des problèmes d'humidité et de moisissures dans la salle de bains et les WC, des champignons dans les WC et des fissures sur le sol de la cuisine, dans le cagibi sur des murs porteurs, dans la chambre ;

- une attestation de son employeur du 13 mai 2024 faisant état des problèmes liés à son logement et des répercussions de ce problème dans le temps sur son état ;

- des certificats médicaux ;

Les époux [Y] versent aux débats :

- deux attestations en date des 7 janvier et 8 octobre 2024 des locataires confirmant ne jamais avoir eu de problèmes de canalisation ou de remontée d'eau par le sol ou autre, un appareil assainissant l'air ayant été posé au rez de chaussée et premier étage, et faisant état de nombreuses absences de Mme [N] lors des entreprises envoyées par les bailleurs ;

- une attestation de Mme [N] du 18 décembre 2018 certifiant que son appartement n'est pas insalubre ;

Il s'évince de ces éléments que Mme [N] a subi de nombreux désordres ayant affecté le bien depuis l'anné 2016 au vu de la multiplication des sinistres dégâts de eaux en raison de problèmes d'infiltrations en toiture que les bailleurs ne pouvaient ignorer au vu de l'intervention des assureurs respectifs en la cause.

De plus, le logement ne satisfait pas aux caractéristiques de décence prévues par les textes susvisés et les bailleurs ne justifient pas avoir effectué les travaux pour lesquels ils ont été mis en demeure par la ville de [Localité 3] le 29 septembre 2023. 

Par conséquent, Mme [N] est fondée à invoquer un trouble de jouissance consécutif au non respect des critères de décence du logement loué tel que fixés par la loi et le décret du 30 janvier 2002.

Celle-ci ainsi que ses enfants ont subi des affections en lien avec la présence d'humidité et de moisissures portant atteinte à leur santé.

Les bailleurs seront condamnés à lui verser la somme de 5 000 euros, en indemnisation de son préjudice de jouissance.

Sur le préjudice moral :

Au regard des éléments invoqués le jugement entrepris sera confirmé en ce que les époux [Y] ont été condamnées à payer à Mme [N] la somme de 2 500 euros, en réparation de son préjudice moral consécutif à ses conditions de vie dans un environnement ne répondant pas aux critères de décence et générateurs de stress et anxiété, selon certificats médicaux versés au débats.

Sur l'appel incident : 

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive:

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui a causé à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L'article 1241 du même code dispose que chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou son imprudence. 

Aux termes de l'article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés. 

En application des dispositions de ces textes, l'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette en dommages et intérêts, que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol. 

En l'espèce, il n'est donc pas démontré d'intention de nuire de la part de Mme [N] qui voit ses demandes accueillies en appel. La procédure d'appel ne peut donc pas être considérée comme ayant dégénéré en un abus du droit d'agir.

Les époux [Y] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.



Sur la compensation :

Aux termes de l'article 1347-1 du code civil, sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

Sont fongibles les obligations de somme d'argent, même en différentes devises, pourvu qu'elles soient convertibles, ou celles qui ont pour objet une quantité de choses de même genre.

En l'espèce aucune des parties n'a émis de prétentions sur le quantum retenu par le premier juge sur la condamnation de Mme [N] au paiement de la dette locative de 1520 euros au titre des loyers et charges de juillet et août 2023, outre 276 euros au titre de la moitié de la taxe sur ordures ménagères 2023.

Par conséquent, le jugement entrepris sera confirmé et la compensation des sommes sera ordonnée. 

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens : 

L'article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il conviendra d'infirmer la décision du premier juge en ce qu'il a condamné les Mme [N] aux dépens.

Elle sera confirmée en ce que les époux [Y] ont été déboutés de leurs demandes formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamnés à supporter les frais relatifs à la délivrance du congé pour reprise et relatifs au procès-verbal de constat du 31 août 2023.

Succombant les époux [Y] seront condamnés à supporter les dépens de première instance et d'appel. Ils seront déboutés de leur demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel et conserveront en charge de leurs frais irrépetibles.



PAR CES MOTIFS : 

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;

Statuant dans les limites de l'appel :

Infirme le jugement en ce qu'il a :

- constaté la validité du congé pour reprise délivré le 1er fevrier 2023, à effet au 31 août 2023 ;

- constaté que le bail d'habitation liant les parties était résilié de plein droit par l'effet du congé au 31 août 2023;

- dit que Mme [N] était occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 1er septembre 2023 ;

- ordonné en conséquence à Mme [N] de libérer le Iogement et de restituer les clés dans la délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement ;

- dit qu'à défaut pour Mme [N] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué Ies clés dans ce délai, les époux [Y] pourront deux mois après la signification d'un commandement de quitter Ies lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

- condamné les Mme [N] aux dépens.

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Déclare irrégulier le congé pour reprise délivré le 1er février 2023 à effet au 31 août 2023;

Déboute les époux [Y] de leurs demandes subséquentes en résiliation du bail, expulsion et condamnation de Mme [N] au paiement d'une indemnité d'occupation ; 

Condamne les époux [Y] à payer à Mme [N] la somme de 5 000 euros, en indemnisation du préjudice de jouissance ;

Ordonne la compensation des sommes dues entre chaque partie ;

Déboute les époux [Y] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du CPC ;

Condamne in solidum les époux [Y] aux dépens de première instance et d'appel, qui seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991, relative à l'aide juridictionnelle.



La greffière La présidente