Cour d'Appel · Chambre 1-5 — 28 mai 2026

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5



ARRÊT AU FOND 

DU 28 MAI 2026

ac

N° 2026/128 













N° RG 23/14418 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BMF7N







S.N.C. NICE INVEST





C/



S.C.I. LE KARMA











Copie exécutoire délivrée le :



à : 



Me Vanessa POIRIER



Me Jérôme CULIOLI





















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 25 Octobre 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 21/03588.



APPELANTE



S.N.C. NICE INVEST, dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège 



représentée par Me Vanessa POIRIER, avocat au barreau de GRASSE





INTIMÉE



S.C.I. LE KARMA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE, dont le siège social est [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège 



représentée par Me Jérôme CULIOLI, avocat au barreau de NICE











*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Mars 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame Agnès BISCH, Président de Chambre

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller





Greffier lors des débats : Mme Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2026.







ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2026 





Signé par Madame Agnès BISCH, Président de Chambre et Mme Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***

EXPOSE DU LITIGE 



Suivant acte notarié du 19 septembre 2019, la Snc Nice Invest a acquis de la Sci Balar un immeuble situé [Adresse 3], cadastré KT [Cadastre 1]. L' immeuble mitoyen appartient à la Sci le Karma et a été donné à bail à la SAS VALELI qui y exploite un restaurant au sous-sol, rez-de-chaussée.



Dans le cadre des travaux de réhabilitation de l'immeuble, la Snc Nice Invest a constaté que des toilettes étaient installées dans le local situé au rez-de-chaussée à destination du locataire de la Sci le Karma. 



Estimant que cette situation relève d'un empiétement, la Snc Nice Invest a fait assigner le'1er octobre 2021,'la Sci le Karma afin, notamment, de la voir condamner à remettre les lieux dans leur état primitif sous astreinte.



Par jugement du'5 octobre 2023, le tribunal judiciaire'de Nice a estimé que l'immeuble appartenant à la Sci le Karma bénéficiait d'une servitude conventionnelle incluant les toilettes litigieuses, a débouté la Snc Nice Invest de l'ensemble de ses demandes et l'a condamnée au paiement de la somme de 5'000'euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens.



Pour statuer en ce sens, le tribunal a considéré qu'il n'est pas contesté que la pièce litigieuse aménagée en toilettes se situe sous l'escalier de l'immeuble de la Snc Nice Invest, qu'il résulte de l'acte notarié du 17 septembre 1953 concernant les auteurs respectifs des parties que cette pièce est conforme à la servitude conventionnelle concédée à Mme [C], auteur de la Sci le Karma, que la servitude est mentionnée dans l'acte du 19 novembre 2019 par lequel la Snc Nice Invest a acquis l'immeuble et les toilettes litigieuses, bien que n'étant pas expressément citée dans l'acte d'acquisition de la Sci le Karma, font bien partie de la servitude et que la pièce litigieuse pouvait bien être «'transformée'». 



Par déclaration du'23 novembre 2023,'la Snc Nice Invest a interjeté appel du jugement.



Dans ses conclusions d'appelant, transmises et notifiées par RPVA le'16 février 2024,'la société Nice Invest demande à la cour de':



- infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Nice en date du 25 octobre 2023



Et statuant à nouveau,

- constater l'empiétement de la Sci le Karma sur la propriété de la Snc Nice Invest,

- ordonner la remise en état primitif des lieux sous astreinte de 100 Euros par jour de retard, à compter de la signification du jugement à intervenir,

- condamner la Sci le Karma au paiement de la somme de 5'000 Euros en application de l'article 700 du code de procédure civile , au titre des frais irrépétibles de première instance,

- condamner la Sci le Karma au paiement de la somme de 5'000 Euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel,

- condamner la Sci le Karma aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Dans ses conclusions d'intimée, transmises et notifiées par RPVA'le 13 mai 2024,'la Sci le Karma demande à la cour de':



- confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions.



A titre principal,

- débouter de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions la Snc Nice Invest notamment en ce que :

- la Sci le Karma peut invoquer le bénéfice de la prescription acquisitive concernant les toilettes querellées.

- Madame [C] (ancienne propriétaire) était autorisée à «'transformer'» l'espace sous l'escalier en cause, et donc pouvait y installer des WC, accessibles uniquement par sa propriété, n'ayant aucun intérêt pour l'immeuble voisin, propriété aujourd'hui de la Snc Nice Invest.



A titre subsidiaire et si par extraordinaire la Cour de céans venait à ne pas reconnaître le bénéfice de la prescription acquisitive à la Sci le Karma dans le cadre de l'utilisation des toilettes

- déclarer que les parties devront se rapprocher aux fins de fixation d'une indemnité compensatrice en considération de l'aggravation du fonds concerné.



En toutes hypothèses,

- condamner la Snc Nice Invest à payer à la Sci le Karma la somme de 7'000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

- condamner la Snc Nice Invest aux entiers dépens, distraits au profit de Me Jérôme CULIOLI, Avocat sous sa due affirmation de droit.



L'instruction a été clôturée le'3 mars 2026.



MOTIFS DE LA DECISION



Sur la demande principale



L'appelante soutient que les toilettes litigieuses empiètent sur sa propriété, que la Sci le Karma ne peut pas revendiquer la prescription acquisitive abrégée puisqu'elle ne démontre pas posséder de juste titre, l'acte de vente du 15 mars 2019 ne faisant aucune référence à l'emplacement des toilettes. Elle ajoute que le fait que les locaux auraient été loués en l'état n'est pas démontré puisque la Sci le Karma ne produit pas les baux faisant état de la description des lieux et elle se contente d'affirmer que les toilettes existent depuis plus de 30 ans.



Elle considère, sur le fondement de l'acte du 17 septembre 1953, qu'il est uniquement indiqué qu'une ouverture peut être faite et que l'existence d'une servitude de passage ne crée pas de droit à s'approprier le bien sur lequel elle se trouve.



La Sci Karma se défend en invoquant à la fois une prescription acquisitive abrégée de l'espace aménagé sous les toilettes et l'instauration d'une servitude conventionnelle à son profit. Elle réplique que les toilettes étaient déjà présentes lors de l'acquisition du bien et elle n'avait pas conscience que cela constituait un empiétement. Elle ajoute que selon l'acte du 17 décembre 1953 elle dispose d'un droit de mitoyenneté, de passage et de percement jusqu'au faîtage de l'immeuble de la Snc Nice Invest se traduisant pour l'ancien propriétaire pour le droit de faire un percement sous l'escalier pour y construire des toilettes.



Elle considère en outre que les critères de la prescription acquisitive sont remplis puisque'elle et son auteur se sont toujours comportés comme propriétaire, comme le démontre les diagnostics et plans du bail du 1er décembre 2016, qu'aucun fait de violence n'est démontré ou allégué, que cette situation est publique car les toilettes sont utilisables par tous les utilisateurs du local commercial, qu'elles ne sont pas dissimulées et sont accessibles à toute la clientèle et enfin non-équivoque puisque la société Valeli a réalisé des travaux qui ne laissent pas de doute sur sa capacité de se comporter en tant que maître des lieux.



Sur ce, 



L'article 544 du Code Civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.



L'article 545 du même code précise que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité.



Selon l'article 637 du code civil, une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire.



L'article 686 du même code précise qu'il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n'aient d'ailleurs rien de contraire à l'ordre public. L'usage et l'étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles ci-après.



En l'espèce, est produit l'acte de vente du 17 septembre 1953 conclu entre Mme [D] [E] épouse [A] au profit de Mme [N] [J] épouse [C] portant sur l'immeuble situé [Adresse 4] ' désormais propriété du fonds appartenant à la partie intimée-qui prévoit que Madame [C] aura « la faculté de transformer la montée d'escalier d'accès à l'immeuble et de percer des ouvertures dans le mur mitoyen'». 



L'existence de cette servitude est expressément rappelée à l'acte d'achat de l'immeuble du 15 mars 2019 par la partie appelante.



Le plan du géomètre du rez-de-chaussée permet de situer effectivement l'emplacement litigieux au droit immédiat du mur mitoyen et sous l'escalier de l'immeuble appartenant à l'appelant.



La mention liée à la possibilité de transformation de la montée d'escalier ne comporte aucune limitation et est accompagnée de la faculté de percer des ouvertures dans le mur mitoyen ceci caractérisant un usage libre de l'espace accordé à l'auteur de la Sci Karma en 1953. 



Surtout la configuration de l'espace concerné par la servitude établie, situé sous l'escalier et inaccessible pour le fonds servant, et l'autorisation sans limitation de le transformer au profit du fonds dominant implique dès l'origine que le fonds servant ne pouvait plus l'utiliser et qu'il serait affecté par les aménagements autorisés par l'autre fonds quels qu'ils soient compte tenu du libellé même de la servitude établie par les auteurs des parties. 



La partie appelante qui soutient subir un empiétement, ne démontre pas que cela excède ce qui est prévu dans la convention de servitude, ni que ces aménagements seraient contraires à l'ordre public. 



Elle échoue en conséquence à démontrer l'existence d'un empiétement et doit dès lors se conformer au principe fixé par la servitude conventionnelle, rappelée à son acte d'achat, quelle que soit son étendue et l'atteinte qu'elle cause à la propriété. 



C'est donc à bon droit que le premier juge a considéré qu'en raison des termes constitutifs de la servitude il ne pouvait être reproché aucun empiétement de la part de la Sci Karma. 



Le jugement sera confirmé. 



Sur les demandes accessoires



En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement appelé sur les dépens et les frais irrépétibles.



La Snc Nice Invest qui succombe, sera condamnée aux dépens, distraits au profit de Me Jérôme Culioli, ainsi qu'aux frais irrépétibles qu'il est inéquitable de laisser à la charge de la Sci Karma



PAR CES MOTIFS



La cour, 



Confirme le jugement dans toutes ses dispositions, 



Condamne la Snc Nice Invest aux entiers dépens distraits au profit de Me Jérôme Culioli, 



Condamne la Snc Nice Invest à verser à la Sci Karma la somme de 5'000 euros au titre des frais irrépétibles'; 



Rejette le surplus des demandes'; 



LE GREFFIER LE PRESIDENT