Tribunal Judiciaire · Ctx de la protection — 13 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 25/02568 - N° Portalis DB32-W-B7J-DBHR3

N° MINUTE : 26/00194



JUGEMENT

DU 13 Avril 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

S.A. SOCIETE DE DEVELOPPEMENT ET DE GESTION D’IMMOBILIER SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par madame [P] [F], responsable du contentieux, munie d’un mandat écrit


à :


Monsieur [E] [D], demeurant [Adresse 2][Adresse 3]

Non comparant, ni représentée



DÉBATS : A l’audience publique du 23 Février 2026


DÉCISION : Réputée contradictoire


Prononcée par Pauline SUZANNE, Magistrat exerçant à titre temporaire, délégué dans les fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Odile ELIZEON, faisant fonction de greffier.



CE à la SODEGIS
CCC à
Le





EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat du 1er décembre 2020, la Société de Développement et de Gestion d'Immobilier Social (ci-après la SODEGIS) dûment représentée par son représentant légal a donné à bail à M. [D] [E] un logement situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 472,23 euros, hors charges.

Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés, la SODEGIS a fait signifier le 21 février 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et précisant son intention de s’en prévaloir à défaut de paiement de la somme due dans le délai de six semaines, hors coût de l’acte. 

Par acte de commissaire de justice du 12 juin 2025, la SODEGIS prise en la personne de son représentant légal a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Saint-Pierre aux fins de voir :
CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire, faute par M. [D] [E] d'avoir régulariser sa situation ;En conséquence,
PRONONCER la résiliation du bail, déclarer M. [D] [E] occupant sans droit ni titre du logement précité et être autorisée à procéder à son expulsion ;CONDAMNER M. [D] [E] au paiement d'un arriéré locatif arrêté au 22 mai 2025 à la somme de 4 732,62 euros, augmentée des intérêts au taux légal depuis la mise en demeure du 14 janvier 2025, et ce au fur et à mesure des échéances jusqu'à parfait paiement ;FIXER l’indemnité d'occupation à compter du prononcé de la décision à intervenir et jusqu’à la libération des lieux, à la somme de 565,80 euros par mois, révisable annuellement ;CONDAMNER M. [D] [E] à lui payer, en plus des dépens, la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Les parties ont été convoquées à l’audience du 22 septembre 2025 lors de laquelle la SODEGIS régulièrement représentée a indiqué que M. [D] [E] avait quitté les lieux loués le 31 juillet 2025, et qu’elle entendait dès lors se désister de ses demandes aux fins de constatation de la résiliation du bail, d’expulsion de M. [D] [E] et de paiement d’une indemnité d’occupation. Elle indiquait en revanche maintenir sa demande en paiement de l’arriéré locatif.

M. [D] [E] n’a pas comparu ni personne pour lui, bien que régulièrement cité.

La réouverture des débats a été ordonnée le 1er décembre 2025 pour permettre à la SODEGIS de produire un décompte locatif entier et actualisé.

L’affaire a été appelée une dernière fois à l’audience du 23 février 2026 lors de laquelle la SODEGIS a précisé que la dette s’élevait désormais à la somme de 7 540,96 euros réparations locatives comprises, déduction faite du dépôt de garantie de 444,66 euros.

Aucun diagnostic social et financier n’a été adressé au tribunal avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 13 avril 2026. 


MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il convient tout d’abord de noter que M. [D] [E], qui ne comparaît pas, a été assigné le 12 juin 2025 par acte déposé en l’étude. 

En vertu des dispositions des articles 472 et 473 du Code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, en rappelant qu’il ne sera fait droit à la demande que dans la mesure où elle sera estimée régulière, recevable et bien fondée.

SUR LE MONTANT DE L'ARRIERE LOCATIF

En vertu de la combinaison des articles 7 a) et 23 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 441-9 du Code de la construction et de l'habitation dispose que l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer, que le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois, qu’à défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer.

En l'espèce, les suppléments de loyer appliqués par la SODEGIS seront écartés du calcul de l'arriéré, faute pour la bailleresse de justifier du respect de la procédure prévue à l'article L. 441-9.

Il sera rappelé que les frais de recouvrement entrepris antérieurement à la présente instance et sans titre exécutoire restent à la charge du créancier lorsqu’ils concernent un acte dont l’accomplissement n’est pas prescrit par la loi en vertu de l’article 32 de la loi du 9 juillet 1991, devenu l'article L. 111-8 du Code des procédures civiles d'exécution.

Par ailleurs, le coût des actes prescrits par la loi sera recouvré au titre des dépens de l’instance et ne saurait donc être intégré à l’arriéré locatif. 

La SODEGIS produit un décompte démontrant que M. [D] [E] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite (1 598,20 euros) et des pénalités injustifiées (45,72 euros), la somme de 4 407,04 euros à la date du 19 février 2026 au titre des loyers impayés.


SUR LE MONTANT DES REPARATIONS LOCATIVES

En vertu de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé :

c) de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu, par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par un décret en Conseil d’État (le décret n° 87-712 du 26 août 1987), sauf si elles ont été occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il incombe au bailleur de rapporter la preuve de dégradations imputables au locataire ayant entrainé une remise en état des lieux.

En l’espèce, la SODEGIS verse aux débats :
l’état des lieux d’entrée contradictoire réalisé le 19 novembre 2020 et l’état des lieux de sortie établi contradictoirement le 31 juillet 2025 ;une facture n° FA00000537 du 27 août 2025 établie par la SAEML SODEGIS, mettant à la charge de M. [D] [E] la somme de 1 934,66 euros TTC au titre des travaux de remise en état ;un courrier du 10 septembre 2025 de notification de l’arrêté de compte concernant le logement litigieux, annexé de la facture susmentionnée.
L'existence de dégradations locatives s'apprécie par la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie.

À cet égard, l’état des lieux d’entrée réalisé le 19 novembre 2020 mentionne un logement loué à l’état neuf, faisant apparaitre l’absence de deux bouchons de l’évier et d’un flexible.

L’état des lieux de sortie du 31 juillet 2025 mentionne un logement restitué en mauvais état, sale, dont l’évier, la baignoire, le sol du séjour sont à décaper, les murs et plafond des pièces de vie sont à repeindre et présentent des traces, et met en évidence les dégradations suivantes : 
dans la cuisine : des traces de graisses sur la faïence,dans la salle de bains : la porte est mal repeinte avec des traces de reprise, les murs sont moisis, la tirette du meuble sous vasque est HS ;dans les WC : la porte est également mal repeinte avec des traces de reprise, « badigeonnée de peinture »,dans la chambre 1 : la porte fissurée est à remplacer,dans la chambre 2 : la porte trouée est également à remplacer, la poignée du volet est HS,dans le jardin : un barbecue à enlever,sur la varangue : une ampoule est HS.
Au vu de ces éléments, et conformément à la facture produite, les frais de décapage de 161,92 euros HT, les frais de nettoyage de 208,24 euros HT (joints, faïences, sols), la réfection des peintures des portes de la salle de bains et des WC d’un montant de 81,10 euros HT, le coût du remplacement des portes et poignées (chambres 1 et 2) de 442 euros HT seront mis à la charge de M. [D] [E].

En revanche, M. [D] [E] a occupé les lieux durant quatre ans et demi et s’il appartient au locataire d’entretenir les lieux loués, il ne lui appartient pas de pallier à la vétusté inhérente à leur occupation. Dès lors, les frais de remise en peinture et d’enduit du logement de 813,84 euros HT demeureront à la charge de la SODEGIS. Le coût des serrures pour un montant de 76 euros HT demeura également à la charge de la SODEGIS dans la mesure où il ne ressort pas de l’état des lieux de sortie que des clés soient manquantes. 

En conséquence, M. [D] [E] devra supporter la somme de 893,26 euros HT (soit 969,19 euros TTC) au titre des dégradations locatives.


SUR LES COMPTES ENTRE LES PARTIES

Il résulte des développements qui précèdent que les comptes entre les parties s'établissent ainsi qu'il suit :
loyers impayés : 4 407,04 euros ;réparations locatives : 969,19 euros ;dépôt de garantie à déduire : 444,66 euros ;soit la somme de 4 931,57 euros au paiement de laquelle il convient de condamner M. [D] [E], avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.


SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [D] [E], qui succombe, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS :
N° RG 25/02568 - N° Portalis DB32-W-B7J-DBHR3 - page /
Tribunal judiciaire de Saint-Pierre - décision du 13 Avril 2026

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, suivant jugement réputé contradictoire et en dernier ressort,

- CONDAMNE M. [D] [E] à payer à la SODEGIS, dûment représentée par son représentant légal, la somme de 4 931,57 euros au titre de la dette locative, déduction faite du dépôt de garantie d'un montant de 444,66 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

- REJETTE la demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

- CONDAMNE M. [D] [E] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe le 13 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Pauline SUZANNE, magistrat exerçant à titre temporaire délégué dans les fonctions de juge des contentieux de la protection, et le greffier.

Le juge, Le greffier,