Tribunal Judiciaire · Ctx de la protection — 13 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 25/02755 - N° Portalis DB32-W-B7J-DBH4O

N° MINUTE : 26/00196



JUGEMENT

DU 13 Avril 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

S.A. SOCIETE DE DEVELOPPEMENT ET DE GESTION D’IMMOBILIER SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par madame [K] [U], responsable du contentieux, munie d’un mandat écrit


à :


Madame [C] [R], demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Sylvie CHEUNG AH SEUNG de la SELARL ACTIO DEFENDI, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
(Aide juridictionnelle totale n°2025-003487 en date du 06/08/2025)



DÉBATS : A l’audience publique du 23 Février 2026


DÉCISION : Contradictoire


Prononcée par Pauline SUZANNE, Magistrat exerçant à titre temporaire, délégué dans les fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Odile ELIZEON, faisant fonction de greffier.


CE à la SODEGIS
CCC à Me Sylvie CHEUNG AH SEUNG + AFM
Le
 


N° RG 25/02755 - N° Portalis DB32-W-B7J-DBH4O - page /
Tribunal judiciaire de Saint-Pierre - décision du 13 Avril 2026
EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat du 09 août 2022, la Société de Développement et de Gestion d'Immobilier Social (ci-après la SODEGIS) dûment représentée par son représentant légal a donné à bail à Mme [R] [C] un logement situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 473,19 euros, hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 11 juin 2024, la SODEGIS a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Saint-Pierre aux fins de voir :
CONSTATER qu’à la suite de la mise en demeure de cesser les troubles du voisinage daté du 15 octobre 2024 en lettre recommandée avec accusé de réception, qu’à la suite de la convocation devant le conciliateur de justice et devant le constat de carence du 17 janvier 2025, la clause résolutoire est acquise, faute par Mme [R] [C] qui persiste à provoquer des nuisances sonores portant atteinte à la paisibilité de l’immeuble ;
En conséquence,

PRONONCER la résiliation du bail et déclarer Mme [R] [C] occupant un local à usage d’habitation consistant en un appartement de type T4+V, d’une surface habitable de 81,50 m2 sis [Adresse 4], donné à bail par la SODEGIS suivant acte sous seing privé en date du 09 août 2022 ;ORDONNER l’expulsion de Mme [R] [C] et celle de tous occupants de son chef desdits locaux qu’il loue à la SODEGIS, en la forme accoutumée et même avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que la séquestration, à ses frais, risques et périls, des marchandises et objets garnissant les lieux dans tel garde-meubles au choix du bailleur ;FIXER l’indemnité d'occupation à compter du prononcé de la décision à intervenir et jusqu'à libération des lieux, remise des clés comprise, à la somme de 592,41 euros par mois, révisable annuellement à la hausse automatiquement en fonction de la variation annuelle du dernier indice de révision des loyers connu à la date de révision publié par l’INSEE ;CONDAMNER également Mme [R] [C] à payer à la SODEGIS la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;LA CONDAMNER encore au paiement de l'intégralité des frais et dépens de la présente instance.
Les parties ont été convoquées à l’audience du 25 août 2025 et le dossier a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande de l’une et de l’autre des parties.

L’affaire a été appelée une dernière fois à l’audience du 23 février 2026 lors de laquelle, se référant à ses conclusions n° 1, notifiées le 26 janvier 2026 et soutenues oralement, la SODEGIS, régulièrement représentée, a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance dans des termes identiques.

Elle fait valoir que Mme [R] [C] est à l’origine d’agressions verbales (faits d’insultes, d’intimidations), d’actes incivilités (dégradations des parties communes notamment) et de nuisances sonores qui troublent la jouissance de autres locataires. Elle expose avoir été destinataire, en août 2024, de deux pétitions de voisins dans lesquelles il est reproché aux occupants de l’appartement n° 1111 des nuisances sonores diurnes et nocturnes (cris, disputes et musique à un volume très élevé) et un irrespect des parties communes et des règles d'hygiène et de sécurité inadaptées à la collectivité. Elle a été avisée du dépôt d’une main courante par l’un des voisins pour tapage nocturne et diurne, de plusieurs réclamations et d’une troisième pétition des voisins se plaignant de la persistance des mêmes troubles.

Elle soutient que les troubles dénoncés ont perduré malgré plusieurs courriers et une mise en demeure adressés à Mme [R] [C], une tentative de conciliation à laquelle cette dernière ne s’est pas présentée, une sommation de cesser les troubles de voisinage du 05 mars 2025 que la demanderesse a déchiré devant l’officier ministériel et une seconde sommation interpellative délivrée le 27 juin 2025 pour les menaces et injures proférées par cette dernière à l’encontre de ses voisins depuis son assignation devant la présente juridiction.

Elle conteste en outre l’argument développé par Mme [R] [C] tenant au fait que les troubles de voisinage ont été causés par son fils ainé et qu’ils auraient cessé depuis le départ de celui-ci des lieux loués. Elle affirme au contraire que la locataire est également à l’origine des nuisances dénoncées qui ont en outre été reconnues par cette dernière, et qu’il en va de sa responsabilité de bailleur d’assurer la tranquillité des autres locataires.

Par conclusion notifiées le 22 septembre 2025, Mme [R] [C], représentée par son conseil, a demandé de :
JUGER que le trouble à l’origine de la demande de résolution du bail a cessé.JUGER qu’il n’y a plus lieu d’ordonner la résiliation du bail et l’expulsion de Mme [J] la SODEGIS de toutes ses demandes, fins et conclusion.À titre subsidiaire ;
ACCORDER à Mme [R] un délai de 6 mois au minimum pour quitter les lieux.DIRE n’y avoir lieu à exécution provisoire.DEBOUTER la SODEGIS de sa demande au titre de l’article 700 du CPC, Mme [R] étant bénéficiaire de l’aide juridictionnelle.
A l’audience du 23 février 2026, le conseil de Mme [R] [C] indique qu’il n’entend pas répliquer aux conclusions adverses mais formuler les observations suivantes : il soutient que les nuisances qui sont reprochées à Mme [R] [C] auraient été causées exclusivement par son fils qui aurait quitté les lieux en août 2025. Il reconnait certes le comportement agressif de Mme [R] [C] envers l’huissier mais affirme qu’aucun élément en procédure ne justifie, à ce jour, l’expulsion de cette dernière.

Mme [R] [C] sollicite subsidiairement un délai supplémentaire de 6 mois au maximum pour quitter les lieux.

La décision a été mise en délibéré au 13 avril 2026. 


MOTIFS DE LA DÉCISION :

SUR LA DEMANDE DE RESILIATION JUDICIAIRE DU BAIL

Conformément aux dispositions des articles 1728 1° et 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention. 

Aux termes de l’article 1729 du même code, si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

L'article 11 2) du bail rappelle l'obligation légale d'user paisiblement des lieux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L'article 6-1 de la loi du 06 juillet 1989 dispose en outre que « après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d'habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux ».

En vertu de l’article 1224 du Code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

La résiliation judiciaire du bail est prononcée lorsque que le manquement du locataire est suffisamment grave, ce critère étant apprécié souverainement par les juges du fond.

En l'espèce, il résulte des pièces produites par la SODEGIS que :
deux pétitions en date des 12 et 21 août 2024 signées par huit locataires de la résidence « [Adresse 5] » concernant le logement n° 1111, qui ne peut être que celui occupé par Mme [R] [C], dénoncent le comportement perturbateur de « cette famille », et notamment le non-respect des règles d’hygiène et de sécurité des parties communes (jeux d’enfants laissés sans surveillance dans les poubelles, entre les voitures du parking, dégradations), les cris, les disputes, la musique écoutée à un volume très élevée, et les insultes et menaces.une main courante est déposée par Mme [X] [F] le 24 août 2024 dans laquelle elle déclare qu’une fête était organisée par ses voisins le 23 août 2024 aux alentours de 23 heures. Ils étaient une quarantaine de personnes dans l’appartement n° 1111. Elle précise qu’elle ne s’est pas déplacée en raison d’une précédente altercation qu’elle a eu avec les intéressés mais a sollicité l’intervention d’une brigade de gendarmerie. Elle explique que la fête a duré toute la nuit, en présence d’enfants, et que les participants étaient fortement alcoolisés. Elle ajoute qu’une bagarre a éclaté vers 7 heures du matin. Elle mentionne des problèmes de voisinage avec les occupants de l’appartement litigieux depuis un an et demi (tapage diurne et nocturne, incivilités, agression verbale, etc.). un courrier de réclamation est adressé à la SODEGIS par Mme [X] [F] le 23 septembre 2024 dans lequel celle-ci dénonce la persistance des troubles dénoncés.une nouvelle pétition du 09 février 2025 signée par huit résidents font état d’une situation de plus en plus préoccupante s’agissant du logement n° 1111, face à la persistance des actes de vandalisme, des comportements inadaptés et jeux dangereux des enfants sur le parking, des troubles diurnes et nocturnes particulièrement le week-end et durant les vacances scolaires.Un autre courrier de réclamation est adressé à la SODEGIS par Mme [M] [T] le 10 février 2025 déplorant l’absence de changement significatif malgré les convocations du bailleur, indiquant que la situation est devenue invivable : « Le bruit tous les jours, la fête pratiquement tous les week-ends, se mettre sur le parking avec musique et alcool, le non-respect des parties communes (…) ».les attestations circonstanciées de plusieurs voisins rédigées en mars 2025 sur la persistance des nuisances émanant de l’appartement n° 1111.
Il résulte de ces nombreuses pièces que le voisinage se plaint de nuisances sonores, d’actes d’incivilité et de non-respect des règles liées à la vie en collectivité de la part des occupants de l’appartement n° 1111. Contrairement à ce qu’affirme Mme [R] [C], aucune pièce versée aux débats ne démontre que ces troubles auraient été causés exclusivement par son fils ainé ni que celui-ci aurait quitté les lieux. En tout état de cause, les troubles susvisés sont imputables à Mme [R] [C] en ce qu'ils sont commis par des personnes qui résident ou qu'elle reçoit à son domicile mais également par elle-même, ce qui n’est contesté par la défenderesse au regard du courrier du secrétariat du maire de [Localité 1] du 02 septembre 2025 qu’elle a signé et aux termes duquel, s’agissant des nuisances sonores qui lui sont reprochées, « Mme [R] [C] tient à s’excuser de la gêne occasionnée par son comportement et s’engage à ne plus le reproduire dès à présent ». Ces éléments constituent de graves manquements à l'obligation d'user paisiblement des locaux loués.

Mme [R] [C] a été mis en demeure de faire cesser les comportements dénoncés par courrier recommandé avec avis de réception en date du 15 octobre 2024, qu’elle a reçue le 24 octobre suivant. Malgré le rappel à l’ordre ainsi fait par le bailleur et une tentative de règlement amiable du litige devant le Conciliateur de justice, il convient de constater que les agissements n’ont pas cessé. Il est constant que le bailleur a adressé deux sommations de cesser les troubles, les 05 mars et 27 juin 2025, mais Mme [R] [C] a persisté dans ses agissements. De plus, il sera relevé que l’officier ministériel qui se présente au domicile de Mme [R] [C] le 05 mars 2025 constate depuis les parties communes, que la porte de l’appartement n° 1111 est ouverte et que « Le niveau sonore de la télévision est élevé et s’entend dans la cage d’escalier et dans la cour devant l’immeuble ».

Au regard de ces éléments, il convient de prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs de Mme [R] [C], en raison de manquements graves et répétés de celle-ci à son obligation tant légale que contractuelle de jouir paisiblement des lieux loués, et ce à compter de la présente décision.


SUR LA DEMANDE D'EXPULSION

Mme [R] [C] devenant occupant sans droit ni titre suite à la résiliation du bail, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef.

Passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique et d'un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. 

Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.


SUR LA DEMANDE D’UN DELAI SUPPLEMENTAIRE POUR QUITTER LES LIEUX

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du Code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à trois ans.

En l'espèce, à l’appui de sa demande, Mme [R] [C] ne produit aucune pièce démontrant ses démarches en vue de son relogement et elle a d’ores et déjà bénéficié des délais de procédure. La demande de Mme [R] [C] de délai supplémentaire pour quitter les lieux sera donc rejetée.


SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION À TITRE D'INDEMNITE D'OCCUPATION

Le bail se trouvant résilié de plein droit au jour du prononcé du présent jugement, l’occupation du logement cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Mme [R] [C] sera donc redevable envers la SODEGIS d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer charges incluses, soit 592,41 euros, payable à compter du prononcé de la présence décision et jusqu'à la date de la libération effective des lieux, et révisable annuellement en fonction de la variation annuelle du dernier indice de révision des loyers connu à la date de révision publiée par l'Insee.


SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Par application des articles 514 et 515 du Code de procédure civile, la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, qui n'est pas incompatible avec la nature de l'affaire.

Mme [R] [C], qui succombe, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la mise en demeure et de l’assignation.

L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, suivant jugement contradictoire et en premier ressort,

- DIT que Mme [R] [C] a manqué à son obligation de jouissance paisible des lieux donnés à bail ;

- PRONONCE aux torts exclusifs de la locataire la résiliation de bail conclu le 09 août 2022 entre la SODEGIS, dûment représentée par son représentant légal, et Mme [R] [C] concernant le logement situé au [Adresse 3] ;

- ORDONNE en conséquence à Mme [R] [C] de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

- DIT qu’à défaut pour Mme [R] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SODEGIS pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

- RAPPELLE que cette expulsion ne pourra avoir lieu dans les conditions de l’exécution forcée qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

- DIT que le sort des meubles restant dans les lieux sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

- DEBOUTE Mme [R] [C] de sa demande de délais supplémentaire pour quitter les lieux ;

- FIXE une indemnité mensuelle d’occupation due à compter de la présente décision égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la date de la libération effective des lieux, se concrétisant par la remise des clés ou l’expulsion, soit 592,41 euros, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat au bail ;

- REJETTE la demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

- CONDAMNE Mme [R] [C] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la mise en demeure et de l’assignation. 

- RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe le 13 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Pauline SUZANNE, magistrat exerçant à titre temporaire délégué dans les fonctions de juge des contentieux de la protection, et le greffier.

Le juge, Le greffier,