Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 2 — 21 mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]

 

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 21 MAI 2026


Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 25/01280 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2SAT
N° de MINUTE : 26/00777

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE DU [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet NG IMMOBILIER, SARL, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Charles DULAC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G121

C/

DEFENDEURS

Monsieur [X] [K]
[Adresse 3]
[Localité 3]
non représenté

Madame [Q] [K]
[Adresse 3]
[Localité 3]
non représentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 19 Février 2026.


JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président statuant en qualité de juge unique assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.




EXPOSÉ DU LITIGE


Monsieur [X] [K] et Madame [Q] [K] sont propriétaires des lots n°48, 105 et 485 au sein de la [Adresse 4], soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 30 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sise [Adresse 6], représenté par son syndic le Cabinet NG IMMOBILIER, SARL, a fait assigner Monsieur [X] [K] et Madame [Q] [K] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins notamment d’obtenir le paiement de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux impayés.

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sise [Adresse 6] demande à la présente juridiction de :
- condamner solidairement Monsieur [X] [K] et Madame [Q] [K] à lui payer la somme de 4.198,53 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2024 ;
- ordonner la capitalisation des intérêts ;
- condamner solidairement Monsieur [X] [K] et Madame [Q] [K] à lui payer la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamner solidairement Monsieur [X] [K] et Madame [Q] [K] à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner solidairement Monsieur [X] [K] et Madame [Q] [K] aux entiers dépens ;
- dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il est expressément renvoyé à cette assignation pour un exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignés par remise de l’acte de signification de l’assignation à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [X] [K] et Madame [Q] [K] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 9 septembre 2025 et fixée à l'audience de plaidoirie (juge unique) du 19 février 2026.

À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 21 mai 2026, par mise à disposition au greffe.


MOTIFS


Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.




Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété 

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l'article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.




En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l'article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l'article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l'assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

L'article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.
 
Il convient ici de rappeler que l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. 

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sise [Adresse 6] verse notamment aux débats :

- un relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaires de Monsieur [X] [K] et de Madame [Q] [K] ;
- le décompte de la créance réclamée arrêté au 1er janvier 2025, appels provisionnels du 1er trimestre 2025 inclus, faisant apparaître un solde débiteur total de 4.198,53 euros au titre des charges de copropriété impayées et des frais de recouvrement, et un solde débiteur de 2.858,53 euros représentant uniquement les charges de copropriété impayées, déduction faite des frais de recouvrement qui sont réclamés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,
- les procès-verbaux des assemblées générales en date des 7 avril 2022, 18 mars 2025 et 15 décembre 2025, portant approbation des comptes des exercices 2021, 2022, 2023, 2024, approbation du budget prévisionnel de l’exercice 2025, et adoption de travaux ; 
-les appels de fonds adressés à Monsieur [X] [K] et à Madame [Q] [K] ;
- la mise en demeure du 21 octobre 2024 adressée à Monsieur [X] [K] ;
- le contrat de syndic en vigueur du 12 octobre 2023 au 11 avril 2025 ;
- le règlement de copropriété de la [Adresse 5] ;

L'examen de ces pièces fait apparaître que la demande en paiement des charges est bien fondée en son principe comme en son montant, compte tenu d’un examen attentif des pièces versées aux débats.

La créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 1er janvier 2025, appels provisionnels du 1er trimestre 2025 inclus, s'élève donc à la somme de 2.858,53 euros.

De leur côté, Monsieur [X] [K] et Madame [Q] [K], non comparants, ne rapportent pas la preuve de paiements devant venir en déduction de ce montant, ainsi que la charge leur en incombe.

Par conséquent, Monsieur [X] [K] et Madame [Q] [K] seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sise [Adresse 6] la somme de 2.858,53 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er janvier 2025, appels provisionnels du 1er trimestre 2025 inclus.

Conformément aux articles 1231-6 du code civil et 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2024, soit à compter du lendemain de la notification de la mise en demeure aux défendeurs, sur la somme de 1904 euros, correspondant aux charges dues à cette date – après avoir expurgé des causes de la mise en demeure les frais sollicités – et à compter du 30 janvier 2025, soit à compter de la date de l’assignation, sur le surplus.

La capitalisation des intérêts prévue par l’article 1343-2 du Code civil sera ordonnée, conformément à la demande en ce sens du syndicat des copropriétaires.


Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, si les frais sollicités par le syndicat font bien suite à une mise en demeure préalable – laquelle doit être justifiée par la production d’un accusé de réception – et s’ils sont bien nécessaires au recouvrement de sa créance – c’est-à-dire s’ils se rapportent à des diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat. Leur preuve doit de surcroît être rapportée par la production de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, l'examen des pièces produites par le syndicat des copropriétaires fait apparaître que les frais au titre desquels il sollicite la condamnation de Monsieur [X] [K] et de Madame [Q] [K] sur le fondement de l’article 10-1 susvisé soit n'apparaissent pas nécessaires, soit n’apparaissent pas justifiés :

- ainsi des frais de relance facturés les 24 juillet 2024 et 9 septembre 2024 pour des montants respectifs de 36 euros et 60 euros, le demandeur ne justifiant pas de ces frais, ni de leur envoi par lettre recommandée avec accusé de réception conformément aux modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 ;

- ainsi des honoraires particuliers du syndic pour procéder notamment à la constitution du dossier, à sa remise à l’avocat, à l’ouverture et au suivi du présent contentieux, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété relevant de l’activité du syndic pour laquelle ce dernier est rémunéré dès lors qu'il n'est pas rapporté qu'ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires. Il peut aussi s’agir de frais irrépétibles s’ils correspondent aux honoraires de l’avocat mandaté. Ces frais, d’un total de 1.100 euros et qui en tout état de cause ne sont pas justifiés dans les pièces versées aux débats, seront donc écartés.

- ainsi des frais de mise en demeure par avocat à hauteur de 144 euros facturés le 18 octobre 2024, ces frais correspondant aux honoraires d'avocats qui entrent dans les frais irrépétibles.

La demande formée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sise [Adresse 6] au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut, par suite, qu’être rejetée.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive


Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, il ressort de l'examen des pièces produites et notamment du décompte de créance que Monsieur [X] [K] et Madame [Q] [K] ont manqué de manière à la fois réitérée et prolongée à leur obligation de paiement – leur compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété depuis le 1er juillet 2024.

Les manquements répétés de Monsieur [X] [K] et de Madame [Q] [K] à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence, caractérisent leur mauvaise foi. 

En conséquence, il convient de condamner in solidum Monsieur [X] [K] et Madame [Q] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sise [Adresse 6] la somme de 285 euros à titre de réparation du préjudice causé par leur résistance abusive.

Conformément à l'article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Le syndicat demandeur sera débouté du surplus de sa demande, qui est largement disproportionné compte tenu du montant de sa créance principale, et de la date relativement récente à compter de laquelle le compte des copropriétaires défendeurs apparaît débiteur à l’égard de la copropriété.
 

Sur les demandes accessoires

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [X] [K] et Madame [Q] [K], qui succombent, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, Monsieur [X] [K] et Madame [Q] [K] seront également condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sise [Adresse 6] une indemnité au titre des frais irrépétibles que l'équité commande de fixer à la somme de 1.200 euros.




Le syndicat demandeur sera débouté du surplus de ses demandes.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS


Le tribunal, statuant après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [K] et Madame [Q] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sise [Adresse 7] [Localité 4] [Adresse 8], représenté par son syndic le Cabinet NG IMMOBILIER, SARL, la somme de 2.858,53 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er janvier 2025, appels provisionnels du 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2024 sur la somme de 1904 euros, et à compter du 30 janvier 2025 sur le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière, conformément à l’article 1343-2 du Code civil ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sise [Adresse 6], représenté par son syndic le Cabinet NG IMMOBILIER, SARL, de sa demande formée au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [K] et Madame [Q] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sise [Adresse 6], représenté par son syndic le Cabinet NG IMMOBILIER, SARL, la somme de 285 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [K] et Madame [Q] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sise [Adresse 6], représenté par son syndic le Cabinet NG IMMOBILIER, SARL, la somme de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [K] et Madame [Q] [K] aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sise [Adresse 6], représenté par son syndic le Cabinet NG IMMOBILIER, SARL, du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

La minute de la présente décision a été signée par Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffière.

Fait au Palais de Justice, le 21 Mai 2026

LE GREFFIER LE VICE-PRESIDENT

Sakina HAFFOU Grégoire AMAND