Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 2 — 21 mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]

 

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 21 MAI 2026


Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 25/02635 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2S37
N° de MINUTE : 26/00775

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 1] SIS [Adresse 2] [Localité 2], représenté par son Syndic, la SAS ATRIUM GESTION PARIS 17, représenté par son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité.
Représenté par son Syndic, SAS ATRIUM GESTION PARIS 17
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Me [I], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0499

C/

DEFENDEUR

Monsieur [U] [V]
[Adresse 4]
[Localité 4]
non représenté


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Grégoire AMAND, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 19 Février 2026.


JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND,Vice-Président statuant en qualité de juge unique assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier. 







EXPOSÉ DU LITIGE


Monsieur [U] [V] est propriétaire des lots n°10, 149, 393 et 394 au sein de la résidence [Adresse 1], située [Adresse 5], soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 17 février 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], située [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SAS ATRIUM GESTION PARIS 17, a fait assigner Monsieur [U] [V] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins notamment d’obtenir le paiement de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux impayés.

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], située [Adresse 5] demande à la présente juridiction de :

- condamner Monsieur [U] [V] à lui payer la somme de 9.339,27 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 2 janvier 2025, appels de fonds du 1er janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2024 sur la somme de 10.908,11 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;
- ordonner la capitalisation des intérêts prévue par l’article 1343-2 du code civil ;
- condamner Monsieur [U] [V] à lui payer la somme de 1.750,80 euros au titre des frais contentieux en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- condamner Monsieur [U] [V] à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts en vertu de l’article 1231-6 du code civil ;
- rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir en vertu de l’article 514 du code de procédure civile ;
- condamner Monsieur [U] [V] à lui payer la somme de 2.000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;
- le condamner aux entiers dépens qui comprendront le coût des frais d’inscription d’hypothèque légale ou judiciaire et tous autres découlant de la présente instance, dépens qui seront recouvrés par la SCP INTERBARREAUX RONZEAU § Associés, conformément aux dispositions des articles 696 à 699 du code de procédure civile.

Il est expressément renvoyé à cette assignation pour un exposé complet des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assigné par dépôt de l'acte à l'étude du commissaire de justice, Monsieur [U] [V] n'a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 9 septembre 2025 et fixée à l'audience de plaidoirie (juge unique) du 19 février 2026.

À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 21 mai 2026, par mise à disposition au greffe.


MOTIFS


Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété 

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l'article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.


En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l'article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l'article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l'assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

L'article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.
 
Il convient ici de rappeler que l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. 

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], située [Adresse 5] verse notamment aux débats :
- un extrait de matrice cadastrale et un titre de propriété justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [U] [V],
- un jugement rendu le 28 novembre 2022 par le tribunal de proximité de SAINT-DENIS, ayant condamné Monsieur [U] [V] pour un arriéré de charges de copropriété arrêté au 3ème trimestre 2022 inclus, concernant les mêmes lots de copropriété que ceux visés par le présent litige ;
- le décompte de la créance réclamée au 2 janvier 2025, appels de fonds du 1er janvier 2025 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de de 9.339,27 euros correspondant aux charges impayées, ainsi que des frais de recouvrement d’un montant total de 1.750,80 euros réclamés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;
- les procès-verbaux des assemblées générales en date des 17 avril 2018, 21 mai 2019, 8 décembre 2020, 28 mai 2021, 17 octobre 2022 et 31 juillet 2023 portant approbation des comptes des exercices compris entre 2017 et 2022, et vote du budget prévisionnel des exercices 2023 et 2024, et adoption de travaux, 
- les appels de fonds adressés à Monsieur [U] [V], 
- les décomptes annuels de répartition des charges définitives, 
- le contrat de syndic en vigueur du 31 juillet 2023 au 31 juillet 2025,
- la mise en demeure du 16 janvier 2024 adressée à Monsieur [U] [V].

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S’agissant du montant réclamé par le syndicat des copropriétaires, il convient de rappeler que la créance du syndicat des copropriétaires n’est rendue certaine, liquide et exigible que par l’approbation des comptes du syndic, ou l’approbation du budget prévisionnel, par l’assemblée générale des copropriétaires, pour l’exercice au titre duquel les charges sont réclamées.






En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas, dans les pièces qu’il verse aux débats, de l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires pour l’exercice 2025. Il ne justifie pas davantage de l’approbation du budget prévisionnel de l’exercice 2025 par l’assemblée générale des copropriétaires. Ainsi, le syndicat des copropriétaires est mal fondé à réclamer des charges au défendeur au titre de l’exercice 2025.

Il convient alors de déduire des charges réclamées la somme totale de 999,97 euros correspondant à la somme des appels de fonds réalisés le 1er janvier 2025 au titre des provisions sur charges courantes et des provisions travaux du premier trimestre 2025.

Les autres sommes réclamées au titre des charges apparaissent bien fondées au regard des pièces justificatives versées aux débats.

Ainsi, Monsieur [U] [V] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 8.339,30 euros (9.339,27 – 999,97) au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 2 janvier 2025.

Conformément à l’articles 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 17 février 2025, date de l’assignation.

La mise en demeure du 16 janvier 2024, qui porte sur une créance d’un montant supérieur à la demande du présent litige, et qui fait état d’une reprise de solde n’étant pas explicitée dans ses causes, n’est pas susceptible de constituer le point de départ des intérêts concernant la créance du syndicat demandeur dans le cadre du présent litige.


Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, si les frais sollicités par le syndicat font bien suite à une mise en demeure préalable – laquelle doit être justifiée par la production d’un accusé de réception – et s’ils sont bien nécessaires au recouvrement de sa créance – c’est-à-dire s’ils se rapportent à des diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat. Leur preuve doit de surcroît être rapportée par la production de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, l'examen des pièces produites par le syndicat des copropriétaires fait apparaître que les frais au titre desquels il sollicite la condamnation de Monsieur [U] [V] sur le fondement de l’article 10-1 susvisé, soit n'apparaissent pas nécessaires, soit n’apparaissent pas justifiés, ces frais correspondant en tout état de cause aux honoraires d'avocats qui entrent dans les frais irrépétibles (ouverture de dossier avocat, réquisitions par avocat des états hypothécaires, rédaction de la mise en demeure par avocat, rédaction du projet d’assignation, délivrance de l’assignation, suivi du dossier, échange de correspondances).

La demande formée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 1], située [Adresse 5] au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut, par suite, qu’être rejetée.


Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, il ressort de l'examen des pièces produites et notamment du décompte de créance que Monsieur [U] [V] a manqué de manière à la fois réitérée et prolongée à son obligation de paiement son compte apparaissant constamment débiteur à l'égard de la copropriété depuis le 1er octobre 2022, et le défendeur ayant déjà été judiciairement condamné pour un arriéré de charges de copropriété correspondant à la période directement antérieure à celle faisant l’objet du présent litige.

Les manquements répétés de Monsieur [U] [V] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence caractérisent sa mauvaise foi. 

La durée durant laquelle le défendeur s'est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l'importance des sommes dues ont en outre nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic – préjudice certain distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [U] [V] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], située [Adresse 5] la somme de 830 euros à titre de réparation du préjudice causé par sa résistance abusive.

Conformément à l'article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.
 

Sur les demandes accessoires

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [U] [V], qui succombe, sera condamné aux dépens de l'instance, lesquels pourront être directement recouvrés par la SCP INTERBARREAUX RONZEAU § Associés, conformément aux dispositions des articles 696 à 699 du code de procédure civile.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, Monsieur [U] [V] sera également tenu de payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], située [Adresse 5] une indemnité au titre des frais irrépétibles que l'équité commande de fixer à la somme de 1.500 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS


Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort ;

CONDAMNE Monsieur [U] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 1], située [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SAS ATRIUM GESTION PARIS [Adresse 7], la somme de 8.339,30 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 2 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2025, date de l’assignation ;

REJETTE la demande formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], située [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SAS ATRIUM GESTION PARIS [Adresse 7], au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Monsieur [U] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], située [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SAS ATRIUM GESTION PARIS 17, la somme de 830 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement;

CONDAMNE Monsieur [U] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], située [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SAS ATRIUM GESTION PARIS 17, la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;




CONDAMNE Monsieur [U] [V] aux dépens de l'instance, lesquels pourront être directement recouvrés par la SCP INTERBARREAUX RONZEAU § Associés, conformément aux dispositions des articles 696 à 699 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

La minute de la présente décision a été signée par Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 21 Mai 2026

LE GREFFIER LE PRESIDENT


Sakina HAFFOU Grégoire AMAND