Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 2 — 21 mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]

 

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 21 MAI 2026


Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 25/01276 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2SAS
N° de MINUTE : 26/00776

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU BATMENT SIS [Adresse 1], [Adresse 2], représenté par son administrateur provisoire, la SELARL [W] ET ASSOCIES, agissant par l’intermédiaire de Maître [F] [W], nommé à cette fonction suivant ordonnance prise par le Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY en date du 4 Janvier 2017, conformément à l’article 29-1 de la loi du 10 Juillet 1965.
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Me [T], avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 001
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/005199 du 30/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1]) 

C/ 

DEFENDEUR 

S.C.I. SAGA IMMO
[Adresse 4]
[Localité 3]
non représenté



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 19 Février 2026.


JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président statuant en qualité de jugen unique assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.


EXPOSÉ DU LITIGE


La SCI SAGA IMMO est propriétaire des lots n°4 et 7 au sein d’un immeuble situé [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 3 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], représenté par la SELARL [W] ET ASSOCIES ès qualité d’administrateur provisoire de la copropriété et prise en la personne de Maître [F] [W], Administrateur Judiciaire, a fait assigner la SCI SAGA IMMO devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins notamment d’obtenir le paiement de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux impayés.

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] demande à la présente juridiction de :
- condamner la SCI SAGA IMMO à lui payer la somme de 17.200,02 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er trimestre 2025, avec intérêts de droit à compter du 10 septembre 2024, date de la mise en demeure, sur la somme visée par cette dernière, puis à compter de l’assignation sur le surplus ;
- condamner la SCI SAGA IMMO à lui payer la somme de 14 euros au titre des frais concernant l’état hypothécaire, 17 euros au titre des frais concernant l’acte de propriété, et 15 euros au titre de la mise en demeure en date du 10 septembre 2024 ;
- condamner la SCI SAGA IMMO à lui payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il est expressément renvoyé à cette assignation pour un exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée par remise de l’acte de signification de l’assignation à l’étude du commissaire de justice, la SCI SAGA IMMO n'a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 9 septembre 2025 et fixée à l'audience de plaidoirie (juge unique) du 19 février 2026.

À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 21 mai 2026, par mise à disposition au greffe.


MOTIFS


Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété 

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l'article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l'article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l'article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l'assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

L'article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.
 
Il convient ici de rappeler que l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. 

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de de l’immeuble situé [Adresse 6] verse notamment aux débats :

- un titre de propriété et un relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI SAGA IMMO,
- le décompte de la créance réclamée arrêté au 27 janvier 2025, faisant apparaître un solde débiteur de 17.200,02 euros au titre des charges de copropriété impayées, déduction faite des frais de recouvrement qui sont réclamés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,
- les procès-verbaux des décisions de l’administrateur judiciaire en date des 3 octobre 2023 et 6 juin 2024, portant approbation des comptes des exercices 2022 et 2023, portant approbation du budget prévisionnel des exercices 2024 et 2025, et les décisions des 12 mai 2021, 7 février 2024 et 17 juin portant exécution de devis et financement de travaux, 
- les appels de fonds adressés à la SCI SAGA IMMO,
- les décomptes annuels de régularisation des charges définitives, 
- la mise en demeure du 10 septembre 2024 adressée à la SCI SAGA IMMO.

L'examen de ces pièces fait apparaître que si la demande en paiement est bien fondée en son principe, il convient néanmoins s’agissant de son montant de retrancher du décompte versé aux débats :

- la somme de 240 euros correspondant à une recherche de fuite facturée le 17 décembre 2023, l’imputabilité de ces frais à la SCI SAGA IMMO n’étant pas suffisamment justifiée par les pièces de la procédure ;

- la somme de 8,36 euros correspondant à des frais de mise en demeure figurant sur le décompte à la date du 10 septembre 2024, qui ne sont pas des charges ;

Soit un total à déduire de 240 + 8,36 = 248,36 euros.

La créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 27 janvier 2025, appels provisionnels du 1er trimestre 2025 inclus, s'élève donc à la somme de 17.200,02 euros – 248,36 euros = 16.951,66 euros.

De son côté, la SCI SAGA IMMO, non comparante, ne rapporte pas la preuve de paiements devant venir en déduction de ce montant, ainsi que la charge lui en incombe.

Par conséquent, la SCI SAGA IMMO sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] la somme de 16.951,66 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 27 janvier 2025, appels provisionnels du 1er trimestre 2025 inclus.


Conformément aux articles 1231-6 du code civil et 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, la totalité de cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2024, soit à compter du lendemain de la remise de la mise en demeure à la SCI SAGA IMMO, puisque la créance du syndicat demandeur à la date de la mise en demeure, d’un montant de 17.406,24 euros, était supérieure à la créance due au moment de l’assignation.


Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, si les frais sollicités par le syndicat font bien suite à une mise en demeure préalable – laquelle doit être justifiée par la production d’un accusé de réception – et s’ils sont bien nécessaires au recouvrement de sa créance – c’est-à-dire s’ils se rapportent à des diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat. Leur preuve doit de surcroît être rapportée par la production de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, l'examen des pièces produites par le syndicat des copropriétaires fait apparaître que les frais au titre desquels il sollicite la condamnation de la SCI SAGA IMMO sur le fondement de l’article 10-1 susvisé sont suffisamment justifiés dans les pièces de la procédure : ainsi, la SCI SAGA IMMO sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7], [Adresse 8] la somme de 46 euros qui est sollicitée sur ce fondement.


Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, il ressort de l'examen des pièces produites et notamment du décompte de créance que la SCI SAGA IMMO a manqué de manière à la fois réitérée et prolongée à son obligation de paiement – son compte apparaissant constamment débiteur à l'égard de la copropriété depuis le 1er janvier 2024.

Les manquements répétés de la SCI SAGA IMMO à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence caractérisent sa mauvaise foi. 

La durée durant laquelle le défendeur s'est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l'importance des sommes dues ont en outre nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic – préjudice certain distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il convient de condamner la SCI SAGA IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] la somme de 500 euros à titre de réparation du préjudice causé par sa résistance abusive.

Conformément à l'article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.
 

Sur les demandes accessoires

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, la SCI SAGA IMMO, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.




Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], représenté par la SELARL [W] ET ASSOCIES ès qualité d’administrateur provisoire de la copropriété et prise en la personne de Maître [F] [W], Administrateur Judiciaire, sollicite dans le corps de ses conclusions « une indemnité sur le fondement de l’article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991 », sans chiffrer cette dernière.

En tout état de cause, cette demande, qui est indéterminée, n’est pas reprise dans le dispositif des conclusions, de telle sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer de ce chef.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], représenté par la SELARL [W] ET ASSOCIES ès qualité d’administrateur provisoire de la copropriété et prise en la personne de Maître [F] [W], Administrateur Judiciaire, sera débouté du surplus de ses demandes.
La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS


Le tribunal, statuant après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort ;

CONDAMNE la SCI SAGA IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], représenté par la SELARL [W] ET ASSOCIES ès qualité d’administrateur provisoire de la copropriété et prise en la personne de Maître [F] [W], Administrateur Judiciaire, la somme de 16.951,66 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 27 janvier 2025, appels provisionnels du 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2024 ;

CONDAMNE la SCI SAGA IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], représenté par la SELARL [W] ET ASSOCIES ès qualité d’administrateur provisoire de la copropriété et prise en la personne de Maître [F] [W], Administrateur Judiciaire, la somme de 46 euros au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE la SCI SAGA IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], représenté par la SELARL [W] ET ASSOCIES ès qualité d’administrateur provisoire de la copropriété et prise en la personne de Maître [F] [W], Administrateur Judiciaire, la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement;

CONDAMNE la SCI SAGA IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], représenté par la SELARL [W] ET ASSOCIES ès qualité d’administrateur provisoire de la copropriété et prise en la personne de Maître [F] [W], Administrateur Judiciaire, aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de de l’immeuble situé [Adresse 6], représenté par la SELARL [W] ET ASSOCIES ès qualité d’administrateur provisoire de la copropriété et prise en la personne de Maître [F] [W], Administrateur Judiciaire, du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

La minute de la présente décision a été signée par Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 21 Mai 2026

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Sakina HAFFOU Grégoire AMAND