Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 2 — 21 mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]

 

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 21 MAI 2026


Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 25/02430 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2AHE
N° de MINUTE : 26/00778

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic, la Société d’économie fixe de logement et d’aménagement de la Ville de [Localité 2] [Localité 2] HABITAT
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2444

C/

DEFENDEURS

Madame [C] [R]
[Adresse 3]
[Localité 4]
non représentée 

Monsieur [V] [E]
[Adresse 4] 
[Localité 3]
non représenté 


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Grégoire AMAND, Vice-président statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l‘article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 19 Février 2026.


JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, Vice-président satuant en qualité de juge unique assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.


EXPOSE DU LITIGE


Madame [C] [R] et Monsieur [V] [E] sont propriétaires du lot n°69, au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice du 6 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la société [Localité 2] HABITAT, a fait assigner Madame [C] [R] et Monsieur [V] [E] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété.
Aux termes de son assignation régulièrement signifiée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile à l’égard de Monsieur [V] [E], et par remise à étude du commissaire de justice à l’égard de Madame [C] [R], le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal de :

CONDAMNER solidairement Madame [C] [R] et Monsieur [V] [E] à lui payer la somme totale de 9.355,85 euros correspondant à la somme de 9.325,85 euros au titre des charges arrêtées au 18 février 2025 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 février 2024 et avec capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil, et en outre à la somme de 30 euros au titre des frais de recouvrement de la créance ;

CONDAMNER solidairement Madame [C] [R] et Monsieur [V] [E] à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER solidairement Madame [C] [R] et Monsieur [V] [E] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

CONDAMNER solidairement Madame [C] [R] et Monsieur [V] [E] aux entiers dépens et ce, compris le coût de l’assignation.
Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Bien que régulièrement cités, selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile pour Monsieur [V] [E], et par remise de l’assignation à étude du commissaire de justice pour Madame [C] [R], ces derniers n’ont pas constitué avocat.
L'affaire a été clôturée par ordonnance du 22 septembre 2025 et fixée à l'audience du 19 février 2026 pour être plaidée. 
A l’issue de l’audience, le jugement a été mis en délibéré pour être rendu par mise à disposition au greffe le 21 mai 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION


En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. 

Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaires de Madame [C] [R] et de Monsieur [V] [E] ;
- le relevé de compte des copropriétaires arrêté au 18 février 2025, sur la période du 1er janvier 2021 au 18 février 2025, mentionnant un solde débiteur de 9.355,85 euros ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 18 février 2021, 2 juillet 2021, 18 octobre 2021, 28 février 2022 et 15 octobre 2024, ayant approuvé les comptes des exercices 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, ainsi que le budget prévisionnel de l’exercice 2025 ;
- les appels de fonds adressés aux copropriétaires pour la période allant du 1er février 2021 au 1er février 2025 ;
- le contrat de syndic en vigueur du 21 mars 2023 au 20 mars 2026.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S’agissant du montant réclamé par le syndicat des copropriétaires, il convient de rappeler que la créance du syndicat des copropriétaires n’est rendue certaine, liquide et exigible que par l’approbation des comptes du syndic, ou l’approbation du budget prévisionnel, par l’assemblée générale des copropriétaires, pour l’exercice au titre duquel les charges sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas, dans les pièces qu’il verse aux débats, de l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires pour l’exercice 2024. Il ne justifie pas davantage de l’approbation du budget prévisionnel de l’exercice 2024 par l’assemblée générale des copropriétaires. Ainsi, le syndicat des copropriétaires est mal fondé à réclamer des charges aux défendeurs au titre de l’exercice 2024.

Il convient alors de déduire des charges réclamées la somme totale de 2.453,03 euros correspondant à la somme des douze appels de fonds mensuels de l’année 2024, d’un montant de 278 euros chacun, minorée de la régularisation annuelle créditrice du 15 octobre 2024, d’un montant de 882,97 euros.

Les autres sommes réclamées au titre des charges apparaissent bien fondées au regard des pièces justificatives versées aux débats.

Ainsi, Madame [C] [R] et Monsieur [V] [E] seront condamnés à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 6.872,82 euros (9.325,85 – 2.453,03) au titre des charges restant dues arrêtées au 18 février 2025.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas suffisamment de sa demande de condamnation solidaire de Madame [C] [R] et de Monsieur [V] [E] au paiement de cet arriéré. En effet, la clause de solidarité invoquée n’est pas justifiée par la pièce n°9 versée aux débats, l’extrait du règlement de copropriété communiqué ne précisant ni sur la page de garde ni sur la page 79 soit les deux seules pages communiquées les références exactes de la copropriété dont il s’agit : seules sont indiquées les mentions « bâtiment P à [Localité 5] appartenant à S.E.M.I.N.O », ce qui paraît insuffisant pour caractériser l’immeuble avec précision.



Dès lors, Madame [C] [R] et Monsieur [V] [E] seront condamnés au paiement de l’arriéré de charges à due proportion de leurs droits indivis respectifs.

Conformément aux articles 1231-6 du code civil et 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, la créance du syndicat demandeur d’un montant de 6.872,82 euros portera intérêts au taux légal à compter du 24 février 2024, soit à compter du lendemain de la notification de la mise en demeure du 20 février 2024 à Madame [C] [R] et de la première présentation de celle-ci au domicile de Monsieur [V] [E], sur la somme de 6.283,08 euros, correspondant aux charges dues à cette date après avoir expurgé des causes de la mise en demeure les appels de fonds des mois de janvier 2024 et février 2024 pour les raisons déjà exposées et à compter du 6 mars 2025, soit à compter de la date de l’assignation, sur le surplus.

La capitalisation des intérêts prévue par l’article 1343-2 du Code civil sera ordonnée, conformément à la demande en ce sens du syndicat des copropriétaires.


Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
En l’espèce, le demandeur n’a pas justifié que la mise en demeure du 16 février 2022 dont il demande le remboursement a été valablement notifiée par lettre recommandée avec avis de réception, conformément aux prescriptions de l'article 64 du décret du 17 mars 1967.
Ainsi, en l’absence de preuve d’une notification régulière de cette mise en demeure aux débiteurs, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du caractère nécessaire des frais exposés à hauteur de 30 euros au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de remboursement de frais au titre de la mise en demeure du 16 février 2022.


Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, l’absence totale de contribution de Madame [C] [R] et de Monsieur [V] [E] qui ne se sont acquittés d’aucune charge de copropriété depuis le 25 mars 2022 a causé au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui occasionné par le retard de paiement, et consistant en une désorganisation de la trésorerie et la nécessité d’entamer des démarches judiciaires pour obtenir le paiement de sa créance. 

Madame [C] [R] et Monsieur [V] [E] seront par conséquent condamnés in solidum au paiement de la somme de 680 euros à titre de dommages et intérêts. 

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande de ce chef, qui paraît disproportionné au regard du montant de l’arriéré de charges à recouvrer sur la période considérée.


Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [C] [R] et Monsieur [V] [E], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens de la présente instance. 




Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 1.200 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense.

La partie demanderesse sera déboutée du surplus de ses demandes.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. 


PAR CES MOTIFS


Le tribunal, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [C] [R] et Monsieur [V] [E], à due proportion de leurs droits indivis respectifs, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la société [Localité 2] HABITAT, la somme de 6.872,82 euros au titre des charges de copropriété restant dues arrêtées au 18 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 24 février 2024 sur la somme de 6.283,08 euros, et à compter du 6 mars 2025 sur le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière, conformément à l’article 1343-2 du Code civil ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la société [Localité 2] HABITAT, de sa demande formée au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE in solidum Madame [C] [R] et Monsieur [V] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la société [Localité 2] HABITAT, la somme de 680 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

CONDAMNE in solidum Madame [C] [R] et Monsieur [V] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la société [Localité 2] HABITAT, la somme de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [C] [R] et Monsieur [V] [E] aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la société [Localité 2] HABITAT, du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

La minute de la présente décision a été signée par Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 21 Mai 2026 

LE GREFFIER LE PRESIDENT


Sakina HAFFOU Grégoire AMAND