Tribunal Judiciaire · Chambre 1 Contentieux — 20 mai 2026

Grosse délivrée le Minute : 26/00263

Expéditions le 

JUGEMENT DU : 20 Mai 2026
DOSSIER N° : N° RG 24/01367 - N° Portalis DB2Q-W-B7I-FUR2


TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY
CHAMBRE CIVILE



DEMANDEURS

- Monsieur [D] [F], demeurant [Adresse 1]

- Madame [S] [F], demeurant [Adresse 2]

- Madame [A] [V], demeurant [Adresse 3]

représentées par Me Elsa PETOT, avocat au barreau d’ANNECY, avocat postulant, vestiaire : 80, Me Wendy SORIANO, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant




DÉFENDERESSE

S.A.S. NEXALIA ALPES, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Nicolas BALLALOUD de la SARL BALLALOUD ET ASSOCIES, avocats au barreau d’ANNECY, vestiaire : 67







COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame Fanny ROBERT, Juge
GREFFIER : Madame Sylvie CHANUT, Greffière




Statuant publiquement, au nom du peuple français, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort




Clôture prononcée le : 5 juin 2025
Débats tenus à l'audience du : 18 février 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 22 avril 2026 prorogé au 20 mai 2026
Jugement mis à disposition au greffe le 20 Mai 2026











EXPOSE DU LITIGE
Par acte authentique en date du 9 septembre 2022, M. [D] [F], Mme [S] [F] et Mme [A] [V] ont conclu une promesse unilatérale de vente au profit de la SAS NEXALIA ALPES portant sur un terrain à bâtir cadastré section AB n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2], sises [Adresse 5] à [Localité 1]. Plusieurs conditions suspensives ont été insérées, et la promesse a été consentie pour une durée expirant le 1er novembre 2023. 
Un avenant a été signé par les vendeurs, l'échéance devant être reportée eu 30 avril 2024. La SAS NEXALIA ALPES n'a pas signé cet avenant. 
M. [D] [F], Mme [S] [F] et Mme [A] [V] ont mis en demeure la SAS NEXALIA ALPES d'avoir à réitérer l'acte de vente dans un délai de 15 jours par courrier en date du 24 février 2024. 
Par exploit de commissaire de justice en date du 3 juin 2024, M. [D] [F], Mme [S] [F] et Mme [A] [V] ont assigné la SAS NEXALIA ALPES devant la présente juridiction notamment aux fins de voir condamner la SAS NEXALIA ALPES à lui verser la somme de 30 000 euros au titre de la clause pénale prévue dans la promesse de vente. 
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La clôture de l'instruction du dossier a été prononcée le 5 juin 2025 et l'affaire fixée à l'audience du 19 février 2026. A l'issue des débats, les parties ont été avisées que la date du délibéré était fixée au 22 avril 2026 par mise à disposition au greffe, prorogée au 20 mai 2026.
*
Dans leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 28 mai 2025, M. [D] [F], Mme [S] [F] et Mme [A] [V] demandent au tribunal judiciaire d'Annecy de : 
- CONDAMNER la S.A.S NEXALIA ALPES à verser à M. [D] [F], Mme [S] [F] et Mme [A] [V] :
o la somme de 30 000 euros au titre de la clause pénale prévue dans la promesse de vente ;
o la somme de 15 000 euros conformément à l'indemnitéd'immobilisation prévue dans la promesse de vente ; 
o la somme de 8000 euros au titre de leur préjudice moral ;
o la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNER la S.A.S NEXALIA ALPES aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 22 janvier 2025, la SAS NEXALIA ALPES demande au tribunal judiciaire d'Annecy de :
- REQUALIFIER l'indemnité d'immobilisation en clause pénale,
- DEBOUTER M. [D] [F], Mme [S] [F] et Mme [A] [V] de leur demande de préjudice moral,
- SUBSIDAIREMENT, réduire la pénalité à la somme de 15 000 euros,
- CONDAMNER M. [D] [F], Mme [S] [F] et Mme [A] [V] à verser à la société NEXALIA ALPES la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. 
En application des dispositions de l'article 768 du code de procédure civile, les parties ont établi des conclusions récapitulatives de leurs moyens en fait et en droit au soutien de leurs prétentions et un bordereau annexe de leurs pièces justificatives versées aux débats auxquels il est renvoyé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens respectifs, par application des dispositions de l'article 455 du code précité.
*
MOTIFS DE LA DECISION 
Sur l'indemnité d'immobilisation 
Il résulte de la combinaison des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Selon l'article 1124, alinéa 1, du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.
Contrairement à ce qu'indique la SAS NEXALIA ALPES, la clause d'indemnité d'immobilisation ne peut être requalifiée en clause pénale en l'espèce, les stipulations contractuelles étant dénuées d'ambiguïté, et dans la mesure où cette clause à vocation à sanctionner l'absence de formation du contrat, et non son inexécution. 





En l'espèce, il y a lieu de constater que la promesse unilatérale de vente est claire en ce qu'elle prévoit le versement de cette indemnité d'immobilisation, sans condition particulière. En effet, il est prévu " de convention expresse entre les parties, il n'est pas versé d'indemnité d'immobilisation ce jour. Une indemnité d'immobilisation ou une caution solidaire bancaire au choix du BENEFICIAIRE d'un montant de 5%, soit QUINZE MILLE EUROS (15.000 EUROS) sera versé au plus tard 1 mois après l'obtention du permis de construire ". 
La SAS NEXALIA ALPES ne conteste pas ni que l'ensemble des conditions suspensives ont été réalisées, dont l'obtention d'un permis de construire, ni que cette indemnité n'a pas été versée. 
Dès lors, il n'y a pas lieu d'interpréter cette clause qui ne souffre pas d'ambigüité à l'aune des autres stipulations contractuelles dont se prévaut la SAS NEXALIA ALPES, l'indemnité d'immobilisation étant due en tout état de cause un mois après l'obtention du permis de construire. Il s'agit là de la contrepartie financière de l'immobilisation du bien entre les mains du promettant avant la levée d'option. 
En conséquence, la SAS NEXALIA ALPES sera condamnée à verser à M. [D] [F], Mme [S] [F] et Mme [A] [V] la somme de 15 000 euros à ce titre. 

Sur la clause pénale
L'article 1231-5 du code civil dispose que " Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. ".
La pénalité prévue par l'article " stipulation de pénalité " de la promesse unilatérale est prévue dans le " cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes seraient remplies, et dans l'hypothèse où l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique ne satisfaisant ainsi pas aux obligations alors exigibles ", ce qui suppose que le bénéficiaire de la promesse lève l'option, étant rappelé qu'il n'avait aucune obligation à ce titre et qu'à défaut de levée d'option, la promesse ne pouvait être exécutée par la régularisation d'un acte authentique.
En conséquence, dès lors que la SAS NEXALIA ALPES n'a pas levé l'option, elle ne doit aucune somme au titre de cette pénalité. M. [D] [F], Mme [S] [F] et Mme [A] [V] seront déboutés de leurs demandes à ce titre. 

Sur la demande au titre du préjudice moral 
Aux termes de l'article 1240 du Code civil, " Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ".
En l'espèce, force est de constater qu'une relation contractuelle existe entre M. [D] [F], Mme [S] [F] et Mme [A] [V] et la SAS NEXALIA ALPES, de sorte que les demandeurs ne peuvent se prévaloir de manquements contractuels pour fonder une demande de dommages et intérêts au titre de l'article 1240 du code civil. M. [D] [F], Mme [S] [F] et Mme [A] [V] seront donc nécessairement déboutés de sa demande à ce titre. En tout état de cause, ces derniers ne justifient pas d'un préjudice distinct de celui d'avoir immobilisé le bien.

Sur les autres demandes 
Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 
La SAS NEXALIA ALPES succombant à la présente instance sera condamnée aux dépens. 

Sur l'article 700 du code de procédure civile 
En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.


La SAS NEXALIA ALPES sera condamnée à verser à la M. [D] [F], Mme [S] [F] et Mme [A] [V] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 
La demande de la SAS NEXALIA ALPES au titre des frais irrépétibles sera rejetée. 

PAR CES MOTIFS 

Le tribunal, 

DEBOUTE la SAS NEXALIA ALPES de sa demande de voir requalifier l'indemnité d'immobilisation en clause pénale

CONDAMNE la SAS NEXALIA ALPES à verser à M. [D] [F], Mme [S] [F] et Mme [A] [V] la somme de 15 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation

DEBOUTE M. [D] [F], Mme [S] [F] et Mme [A] [V] de leur demande au titre de la clause pénale

DEBOUTE M. [D] [F], Mme [S] [F] et Mme [A] [V] de leur demande au titre du préjudice moral

CONDAMNE la SAS NEXALIA ALPES aux entiers dépens

CONDAMNE la SAS NEXALIA ALPES au paiement de la somme de 2 000 euros à M. [D] [F], Mme [S] [F] et Mme [A] [V] au titre de l'article 700 du code de procédure civile

REJETTE la demande de la SAS NEXALIA ALPES au titre de l'article 700 du code de procédure civile 


AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ AU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY LE VINGT MAI DEUX MIL VINGT SIX

Et le présent jugement a été signé par le Président et la Greffière.


La Greffière, Le Président,